ECLI:CZ:NS:2011:33.CDO.110.2010.1
33 Cdo 110/20108
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobce Ing. M. M. , zastoupeného Mgr. Zdeňkem Fialou, advokátem se sídlem v Praze 5, Arbesovo nám. 3, proti žalované REALISTAV Praha, s.r.o. se sídlem v Praze 10, K Botiči 6/1453, identifikační číslo 27108333, zastoupené Mgr. Šimonou Maškovou, advokátkou se sídlem v Praze - Klánovicích, Boušova 792, o 100.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 23 C 581/2007, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 20. května 2009, č. j. 54 Co 170/2009-61, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 20. května 2009, č. j. 54 Co 170/2009-61, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce se po žalované domáhal zaplacení 100.000,- Kč s příslušenstvím. Uváděl, že uvedenou částku složil na účet žalované jakožto zprostředkovatele prodeje v žalobě specifikovaných nemovitostí coby zálohu na kupní cenu v souladu s „Dohodou o složení zálohy na koupi nemovitosti“ . Ačkoli se převod nemovitostí nerealizoval, žalovaná mu odmítá zálohu vrátit s odůvodněním, že je podle smlouvy oprávněna si ji ponechat.
Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 9. prosince 2008, č. j. 23 C 581/2007-37, uložil žalované povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku 100.000,- Kč se specifikovanými úroky z prodlení od 1. 7. 2007 do zaplacení; ohledně úroků z prodlení z částky 100.000,- Kč za dobu od 1. 5. 2007 do 30. 6. 2007 řízení zastavil a rozhodl o nákladech řízení. Vycházel ze zjištění, že žalobce na základě smlouvy ze dne 24. 1. 2007 nazvané jako „Dohoda o složení zálohy na koupi nemovitosti“ , kterou uzavřel s jedním z jednatelů žalované, složil na účet žalované 100.000,- Kč jako zálohu na kupní cenu nemovitostí v katastrálním území P., a to budovy čp. 409 a pozemků parcelních čísel 599/8, 840/2 a 1031 (dále jen „předmětné nemovitosti“), které nabízeli k prodeji manželé M. a L. P. V dohodě bylo sjednáno, že pokud žalobce „nepřistoupí ke koupi předmětných nemovitostí ve stanoveném termínu, bude celá výše zálohy na koupi nemovitosti započtena ve prospěch zprostředkovatele jako náhrada škody a úhrada ušlého zisku“. Žalobce ve sjednané lhůtě kupní smlouvu s manžely P. neuzavřel. Žalovaná mu složenou zálohu nevrátila. Soud prvního stupně posoudil smlouvu, kterou účastníci uzavřeli dne 24. 1. 2007, jako nepojmenovanou smlouvu. Dovodil, že podle ní žalobci nevznikl platně závazek uzavřít kupní smlouvu ohledně tam specifikovaných nemovitostí, neboť takový závazek může vzniknout jen smlouvou o budoucí kupní smlouvě uzavřenou mezi budoucím kupujícím (žalobcem) a budoucími prodávajícími; žalovaná byla pouze zprostředkovatelem prodeje. Pokud tedy žalobce neuzavřel s manžely P. kupní smlouvu, neporušil tím svůj závazek a nemůže být sankcionován smluvní pokutou. Jelikož kupní smlouva mezi žalobcem a prodávajícími nebyla uzavřena, odpadl právní důvod plnění (složení zálohy na kupní cenu). Ponechala-li si žalovaná za této situace složenou zálohu na kupní cenu, získala na úkor žalobce bezdůvodné obohacení a je povinna mu ho podle §451 obč. zák. vydat. V této souvislosti odkázal soud prvního stupně na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 330/2002.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 20. května 2009, č. j. 54 Co 170/2009-61, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Po zopakování a doplnění dokazování vyšel nad rámec zjištění soudu prvního stupně dále ze zjištění, že žalovaná byla M. a L. P. zmocněna k zastupování ve věci prodeje nemovitostí a k veškerým úkonům, které s tím souvisely, včetně vybírání záloh na kupní cenu, a že jeden z jednatelů žalované Ing. R. Z. byl podle plné moci vystavené 27. 9. 2006 jejími dalšími dvěma jednateli zmocněn k zastupování žalované při uzavírání smluv o zprostředkování prodeje a pronájmu nemovitostí, podepisování dohod o složení zálohy na koupi a pronájem nemovitostí, vybírání záloh na koupi a pronájem nemovitostí (a to v hotovosti i převodem na účet) a k veškerému samostatnému jednání směřujícímu ke zprostředkování prodeje či pronájmu nemovitostí. Stejně jako soud prvního stupně i odvolací soud posoudil smlouvu ze dne 24. 1. 2007 jako nepojmenovanou smlouvu podle §51 obč. zák. Uzavřel však, že obsahem této smlouvy nebyl - jak dovodil soud prvního stupně - pouze závazek žalobce složit zálohu na kupní cenu a oprávnění žalované tuto zálohu přijmout, ale rovněž závazek žalované rezervovat nemovitosti do 30. 4. 2007 pro žalobce a nenabízet je po tuto dobu jinému zájemci. Smlouva tudíž byla – pokud jde o práva a povinnosti smluvních stran - vyvážená. Ujednání, že žalobcem složená záloha „propadne ve prospěch žalované“, jestliže ve sjednané lhůtě neuzavře s prodávajícími kupní smlouvu, nelze podle názoru odvolacího soudu posoudit jako (sankční) ujednání odporující dobrým mravům, neboť žalobce vzal na vědomí, že kupní cena nemovitostí obsahuje i odměnu zprostředkovatele, takže nebude-li kupní smlouva uzavřena, bude tato odměna uhrazena z propadlé zálohy. Po žalované nelze spravedlivě požadovat, aby „vykonávala pro zájemce (žalobce) určitou činnost - v daném případě spočívající v rezervaci předmětných nemovitostí, tedy zajistila exkluzivitu zájemci bez jakýchkoli finančních nároků“.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že ujednání obsažené ve smlouvě z 24. 1. 2007 o tom, že žalovaná si ponechá jím složenou zálohu na kupní cenu, neodporuje dobrým mravům a je platné. V těchto souvislostech připomíná, že neměl s žalovanou uzavřenu žádnou zprostředkovatelskou smlouvu a že žalovaná pro něj nevykonávala žádnou činnost, za niž by jí příslušela odměna. Zjištění odvolacího soudu, že smlouva z 24. 1. 2007 obsahuje ujednání, jímž se žalovaná vůči němu zavázala, že nemovitosti, o které projevil zájem, nebude nabízet ke koupi třetím osobám, popř. ujednání, že mu poskytne nějaké jiné plnění, nemá podle jeho názoru oporu v provedeném dokazování. Oproti odvolacímu soudu prosazuje žalobce názor, že odměnu za zprostředkování by měl žalované jako zprostředkovateli hradit zájemce o zprostředkování (prodávající) a že je v rozporu s dobrými mravy, jestliže žalovaná přijímá odměnu jak od zájemce o zprostředkování, tak od potencionálních kupujících. Žalobce odvolacímu soudu rovněž vytýká, že při poměřování věci ustanovením §3 odst. 1 obč. zák. vůbec nezjišťoval, z jakých důvodů kupní smlouvu neuzavřel. Navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění platném do 30. 6. 2009 – dále opět jen „o. s. ř.“ (srovnej bod 12, čl. II. zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony).
Dovolání bylo podáno včas k tomu oprávněným subjektem (žalobcem) při splnění zákonné podmínky jeho advokátního zastoupení (§240 odst. 1, §241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 3 o. s. ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování, zpochybnil žalobce skutkový závěr odvolacího soudu, že obsahem smlouvy, kterou účastníci uzavřeli dne 24. 1. 2007, nebyl pouze závazek žalobce složit zálohu na kupní cenu a oprávnění žalované tuto zálohu přijmout, ale rovněž závazek žalované rezervovat nemovitosti do 30. 4. 2007 pro žalobce a nenabízet je po tuto dobu jinému zájemci. Tento skutkový závěr byl podkladem pro rozhodnutí odvolacího soudu, resp. na jeho základě odvolací soud věc posoudil po stránce právní tak, že žalovaná si ponechala částku 100.000,- Kč, kterou jí žalobce dne 24. 1. 2007 předal, právem a že výkon tohoto práva není v rozporu s dobrými mravy.
Za skutkové zjištění, které nemá oporu v provedeném dokazování, je třeba považovat výsledek hodnocení důkazů soudem, který neodpovídá postupu vyplývajícímu z §132 o. s. ř., protože soud vzal v úvahu skutečnosti, které z provedených důkazů nebo přednesů účastníků nevyplynuly a ani jinak nevyšly za řízení najevo, protože soud pominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány nebo vyšly za řízení najevo, nebo protože v hodnocení důkazů, popřípadě poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků nebo které vyšly najevo jinak, z hlediska závažnosti (důležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálně věrohodnosti je logický rozpor, nebo který odporuje ustanovení §133 až §135 o. s. ř. Skutkové zjištění nemá oporu v provedeném dokazování v podstatné části tehdy, týká-li se skutečností, které byly významné pro posouzení věci z hlediska hmotného práva (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 4. 1. 2001, sp. zn. 21 Cdo 65/2000, uveřejněný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, Svazek 1, pod č. C 8).
Lze přisvědčit dovolací námitce, že ze smlouvy, kterou účastníci uzavřeli dne 24. 1. 2007 (a jež byla nazvána jako „Dohoda o složení zálohy na koupi nemovitostí), nevyplývá, že žalovaná se zavázala rezervovat pro žalobce do 30. 4. 2007 nemovitosti, jejichž prodej pro manžele P. zprostředkovávala (nabízela k prodeji), a o něž žalobce projevil zájem. Takový projev vůle žalované není ve smlouvě nikterak slovy vyjádřen a nelze ho dovodit z pouhé zmínky, že žalobce složil k rukám žalované částku 100.000,- Kč „s požadavkem, být jediným a výhradním zájemcem o koupi předmětných nemovitostí “. Takový požadavek totiž mohl, ale rovněž nemusel být žalovanou akceptován a není-li z listiny seznatelné, jakou vůli v tomto směru žalovaná projevila, nelze absentující projev vůle nahrazovat interpretací obsahu právního úkonu soudem podle §35 odst. 2 obč. zák. Ani z žádného jiného z provedených důkazů nevyplývá, že částka 100.000,- Kč, kterou žalobce žalované dne 24. 1. 2007 v hotovosti předal, měla být ekvivalentem za plnění žalované; jak označení listiny, tak její obsah koncipovaný žalovanou, naopak hovoří v neprospěch takového závěru. Nelze ani přehlížet, že ujednání účastníků o „započtení celé výše zálohy ve prospěch zprostředkovatele jako náhrady jeho (případné) škody a úhrady ušlého zisku“ nekoresponduje s tím, co si žalovaná sjednala se svým klientem M. P. v článku V., bodě 4. „Smlouvy o nevýhradním zprostředkování prodeje“ uzavřené dne 23. 1. 2007; zde totiž bylo sjednáno, že „v případě propadnutí zálohy budoucího kupujícího náleží z této zálohy 50 procent zájemci o zprostředkování“ (tj. M. P.). To nasvědčuje tomu, že nebylo vůlí žalované sjednat si s osobou, která projeví zájem o jí nabízené nemovitosti, paušalizovanou náhradu škody ve výši 100.000,- Kč. Lze uzavřít, že dovolací důvod uvedený v §241a odst. 3 o. s. ř. byl uplatněn právem.
V rámci dovolacího důvodu uvedeného v §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci, vytýká žalobce odvolacímu soudu nesprávnost právního závěru, že smlouva, kterou účastníci uzavřeli dne 24. 1. 2007, opravňovala žalovanou ponechat si jím složenou zálohu na kupní cenu jako ekvivalent za rezervaci nemovitostí (neboli za splnění závazku žalované nenabízet nemovitosti k prodeji jinému), a že ujednání o „propadnutí zálohy“ (o sankcionování žalobce) je platné a neodporuje dobrým mravům.
Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu - sice správně určenou - nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Závěr, že smlouva z 24. 1. 2007 není smlouvou, která je upravena v občanském zákoníku jako smluvní typ, a že jde o tzv. nepojmenovanou smlouvu podle §51 obč. zák. (účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona), nebyl žalobcem zpochybněn a nepodléhá tudíž dovolacímu přezkumu.
Každý právní úkon je třeba vykládat podle jeho obsahu, tedy podle toho, jaká práva a povinnosti zakládá (§35 obč. zák.).
Neobstojí-li v posuzovaném případě - jak bylo shora vyloženo - skutkový závěr odvolacího soudu ohledně existence smluvního závazku žalované rezervovat nemovitosti ve prospěch žalobce, nemůže obstát ani jeho právní závěr, že žalovaná je podle smlouvy oprávněna ponechat si částku 100.000,- Kč jako sjednaný ekvivalent za splnění takového závazku.
Zbývá přezkoumat právní závěr, který učinil odvolací soud podpůrně, a to, že částka 100.000,- Kč náleží žalované podle smlouvy rovněž jako sankce, postihující žalobce „v případě porušení smlouvy“.
Podle §544 odst. 1, 2 obč. zák. sjednají-li strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda. Smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.
Smlouva ze dne 24. 1. 2007 označená jako „ Dohoda o složení zálohy na koupi nemovitosti“ obsahuje pouze dvě ujednání, v nichž se hovoří o povinnosti žalobce. V prvé řadě ujednání, že „složitel (tj. žalobce) složí k rukám zprostředkovatele (tj. žalované) v určené lhůtě částku 100.000,- Kč a dále ujednání, v němž se žalobce výslovně „zavazuje uzavřít s prodávajícími kupní smlouvu na předmětné nemovitosti nejpozději v termínu do 30. 4. 2007.“
Nesplnění prvního z uvedených závazků není ve smlouvě z 24. 1. 2007 spojováno s žádnou sankcí; účastníky je dohodnuto, že v takovém případě „dohoda pozbývá platnosti a obě strany si nejsou dále navzájem ničím povinovány.“ „Propadnutí“ žalobcem složené zálohy, resp. slovy smlouvy „započtení celé výše zálohy na koupi nemovitostí ve prospěch zprostředkovatele“ je spojováno s tím, že „kupující nepřistoupí ke koupi předmětných nemovitostí.“ Toto smluvní ujednání, z něhož odvolací soud současně podpůrně dovodil právo žalované ponechat si žalobcem složenou zálohu na kupní cenu, je svým charakterem sankčním ujednáním, tedy ujednáním o smluvní pokutě. Žalobce však smlouvu o budoucí kupní smlouvě – jak shodně dovodily soudy obou stupňů (a tento jejich závěr, jak bylo již zmíněno, nebyl v dovolání zpochybněn) – neuzavřel, tedy nezavázal se jako (budoucí) kupující vůči (budoucím) prodávajícím manželům P. k uzavření kupní smlouvy. Jestliže žalobce neměl povinnost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu, nemohlo být – logicky vzato – ani platně sankcionováno porušení takové povinnosti (k tomu srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002). Jinak řečeno, smlouva uzavřená mezi stranami sporu dne 24. 1. 2007 neobsahuje žádný vynutitelný hlavní závazek a z akcesorické povahy zajištění závazků vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platně vzniknout bez existence platného hlavního (zajišťovaného) závazku. Z výše uvedeného vyplývá, že zabývat se tím, zda ujednání o „propadnutí“ složené zálohy na kupní cenu, odporuje dobrým mravům, bylo již nadbytečné.
Lze uzavřít, že právní posouzení věci odvolacím soudem je nesprávné a dovolací důvod uvedený v §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. byl žalobcem uplatněn právem. Dovolací soud tudíž, aniž ve věci nařizoval jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.), rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný. V novém rozhodnutí rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení, ale znovu i o nákladech řízení původního, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá a třetí o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 29. listopadu 2011
JUDr. Ivana Zlatohlávková, v. r.
předsedkyně senátu