ECLI:CZ:NS:2011:33.CDO.4087.2008.1
sp. zn. 33 Cdo 4087/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně POSTE RE, s. r. o., se sídlem v Praze 1, Cihelná 3, identifikační číslo 27193900, zastoupené JUDr. Tomášem Pitrou, advokátem se sídlem v Praze 1, Žatecká 41/4, proti žalované Komunistické straně Čech a Moravy se sídlem v Praze 1, Politických vězňů 9, identifikační číslo 00496936, zastoupené JUDr. Čestmírem Kubátem, CSc., advokátem se sídlem v Praze 1, Maiselova 19, o nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 30 C 67/2006, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 21. listopadu 2007, č. j. 39 Co 230/2007-86, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 8.300,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. Čestmíra Kubáta, Csc., advokáta se sídlem v Praze 1, Maiselova 19.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. ledna 2007, č.j. 30 C 67/2006-60, uložil žalované, aby uzavřela s žalobkyní kupní smlouvu zde uvedeného obsahu, a rozhodl o nákladech řízení.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne ze dne 21. listopadu 2007, č. j. 39 Co 230/2007-86, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu o nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Soudy obou stupňů vyšly ze zjištění, že žalovaná je vlastníkem budovy čp. 1531 postavené na pozemku parc. č. 61 a pozemku parc. č. 61 o výměře 2845 m2 v katastrálním území P. – N. M. (dále jen „nemovitosti“, příp. „předmětné nemovitosti“). Dne 1. 11. 2005 zaslala žalobkyni (tehdy vystupující pod obchodní firmou TRAMITE s.r.o.) listinu obsahující její nabídku prodeje předmětných nemovitostí za kupní cenu 410,000.000,- Kč, která bude hrazena tak, že kupující zaplatí prodávající 40,000.000,- Kč do 11. 11. 2005, 50,000.000,- Kč při podpisu kupní smlouvy, 270,000.000,- Kč převodem na „istotní“ účet nejpozději do 20. 12. 2006 s tím, že tato částka bude zajištěna neodvolatelnou bankovní zárukou významné české banky, a 50,000.000,- Kč dne, kdy prodávající předá vyklizené nemovitosti kupující. Uzavření kupní smlouvy mělo proběhnout nejpozději do 16. 12. 2005 a nemovitosti měly být vyklizeny nejpozději do 20. 12. 2006. V bodě 7. „Závazné nabídky prodeje nemovitostí“ se uvádí, že nájemné za období od vkladu vlastnického práva do předání volných a vyklizených nemovitostí činí 6 miliónů korun splatných při vyklizení, nejpozději však do 20. 12. 2006. V bodě 8. „Závazné nabídky prodeje nemovitostí“ jsou uvedeny smluvní pokuty pro případ porušení povinnosti (obou smluvních stran) uzavřít smlouvu, porušení povinnosti (prodávající) nemovitosti vyklidit a předat je vyklizené a porušení povinnosti (kupující) volné a vyklizené nemovitosti převzít. Dne 11. 11. 2005 žalobkyně nabídku žalované akceptovala a téhož dne poukázala na její účet 40,000.000,- Kč. Dne 24. 11. 2005 žalovaná žalobkyni tuto částku vrátila a dopisem ze 7. 12. 2005 jí sdělila, že podle rozhodnutí Výkonného výboru ÚV KSČM již „předmětnou nemovitost k prodeji nabízet nebude“ a že výzva žalobkyně z 5. 12. 2005 k podpisu kupní smlouvy nebude akceptována. Dne 15. 12. 2005 poukázala žalobkyně na účet žalované dalších 90,000.000,- Kč. Dne 16. 12. 2005 sdělila Živnostenská banka, a. s. žalované, že se zavazuje uhradit za žalobkyni po uzavření kupní smlouvy část kupní ceny do výše 270,000.000,- Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k uzavření kupní smlouvy dne 16. 12. 2005. Zástupce žalované se k podpisu kupní smlouvy v uvedený termín nedostavil.
Soud prvního stupně z takto zjištěného skutkového stavu věci dovodil, že nabídkou ze dne 1. 11. 2005 projevila žalovaná vůli směřující k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě a žalobkyně tuto její nabídku dne 11. 11. 2005 akceptovala; účastnice tak platně uzavřely smlouvu o budoucí smlouvě (§50a obč. zák.), v níž se zavázaly uzavřít do 16. 12. 2005 kupní smlouvu, jíž žalovaná prodá žalobkyni předmětné nemovitosti za dohodnutou kupní cenu. Ujednání obsažené v bodě 7. nabídky posoudil soud prvního stupně jako neplatné. Podle obsahu ho nelze hodnotit jako návrh nájemní smlouvy, neboť v něm není časově označen vznik závazku, ani určitě stanoven způsob placení nájemného. Navíc postrádá náležitosti, které kogentně vyžaduje ustanovení §3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Dovodil, že uvedené ujednání není podstatnou náležitostí kupní smlouvy a jeho neplatnost tudíž nemá vliv na povinnost účastníků uzavřít do 16. 12. 2005 kupní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí.
Odvolací soud přisvědčil závěru soudu prvního stupně, že účastnice dne 11. 11. 2005 uzavřely smlouvu o budoucí kupní smlouvě, neboť žalobkyně akceptovala celý obsah „Závazné nabídky“ žalované, tedy včetně v bodu 7. zavazujícího ji strpět, aby žalovaná užívala předmětné nemovitosti do doby vyklizení za zde uvedené „nájemné“. Na rozdíl od soudu prvního stupně posoudil ujednání smluvních stran obsažené v bodě 7. závazné nabídky jako platné. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu (konkrétně na rozsudek sp. zn. 20 Cdo 255/99) dovodil, že je-li nemovitost pronajata jako celek, je režim nájemního vztahu podřízen §663 a násl. občanského zákoníku a nepodléhá-li režimu zákona 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, nemůže být zmíněné ujednání neplatné pro rozpor s §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. I když ujednání obsažené v bodě 7. smlouvy o budoucí kupní smlouvě odvolací soud hodnotil jako vedlejší ujednání, jímž nejsou dohodnuty žádné podstatné náležitosti kupní smlouvy, uzavřel, že nelze připustit, aby absentovalo v textu smlouvy obsažené v žalobě, jíž je požadováno nahrazení projevu vůle žalované soudem. Protože text smlouvy, který nemůže být soudem doplňován či pozměňován, neodpovídá tomu, co si účastnice platně sjednaly ve smlouvě o smlouvě budoucí, nelze žalobě požadující, aby soud nahradil projevu vůle žalované smlouvu uzavřít, vyhovět.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost dovozuje z §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. V rámci dovolacího důvodu uvedeného v §241a odst. 2 písm. a/ o. s .ř. vytýká odvolacímu soudu, že jeho rozhodnutí je nepředvídatelné. Je přesvědčena, že zaujal-li odvolací soud na projednávanou věc odlišný právní názor, měl s ním účastnice řízení seznámit a umožnit jim se k němu vyjádřit. Pokud tak neučinil, porušil zásadu dvojinstančnosti řízení a zasáhl do práva na spravedlivý proces ve smyslu článku 36 odst. 1 a článku 38 Listiny práv a svobod. Naplnění dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. shledává v posouzení obsahu bodu 7. „Závazné nabídky“ žalované. Nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že přijetím bodu 7. „Závazné nabídky“ vznikla budoucí nájemní smlouva, přičemž se jedná o nájem obecný, který nepodléhá režimu zákona č. 116/1990 Sb. Dále nesouhlasí s odvolacím soudem v tom, že „součástí smlouvy o smlouvě budoucí, a tedy shodného projevu vůle obou stran, bylo i sjednání nájemního vztahu v budoucí kupní smlouvě. Prosazuje názor, že klauzule pod bodem 7. „Závazné nabídky“ nezavázala strany k tomu, aby v budoucnu uzavřely zvláštní nájemní smlouvu. Je ji namístě chápat a vykládat v souvislosti s ostatním obsahem smlouvy o budoucí smlouvě jako jednu ze zvláštních doložek, podle nichž nemovitosti, které jsou předmětem převodu, nebudou kupující odevzdány bez zbytečného odkladu, nýbrž později a že kupující bude po dobu od nabytí vlastnického práva do předání nemovitostí omezena právem prodávající provozovat nemovitosti ve vlastní režii za úplatu 6 milionů Kč. Šlo tudíž o vedlejší ujednání budoucí kupní smlouvy; pojem „nájemné“ užitý v bodu 7. „Závazné nabídky“ je pouze synonymem pro úplatné plnění, které měla žalovaná za uvedené poskytnutí práva zaplatit. Žalobkyně má zato, že tento výklad bodu 7. smlouvy o smlouvě budoucí je podpořen zněním ujednání obsažených v bodech 5 a 6. V návaznosti na tento jí prosazovaný názor vyjadřuje přesvědčení, že nebylo nezbytné začlenit ujednání obsažené v bodě 7. smlouvy o budoucí smlouvě do kupní smlouvy, respektive do žalobního návrhu. Ten obsahuje podstatné náležitosti kupní smlouvy a pokud v něm absentuje ujednání bodu 7. smlouvy o budoucí smlouvě, jedná se pouze o odlišnost ve prospěch žalované, jejíž právo převáděné nemovitosti „ve své režii provozovat“ (užívat) i po prodeji je ošetřeno body 5 a 6 smlouvy. K tomu, aby došlo k dohodě o nájmu, mimo jiné chybí ujednání o délce nájmu anebo o předmětu nájmu. Dovolací důvodu podle §241a odst. 3 o. s. ř. uplatňuje žalobkyně pouze pro případ, že by dovolací důvod neuznal oprávněnost námitek, jimiž zpochybnila právní posouzení věci. V rámci tohoto důvodu vytýká odvolacímu soudu, že oporu v provedeném dokazování nemá jeho skutkové zjištění, že ujednání obsažené v bodě 7. smlouvy o budoucí smlouvě se mělo týkat nájmu převáděných nemovitostí jako celku, nikoli pouze části nebytových prostor, které se v domě čp. 1531 nacházejí; toto zjištění je přitom významné pro závěr, zda bude na právní vztah aplikován občanský zákoník nebo zákon č. 116/1990 Sb. Z uvedených důvodů žalobkyně navrhla, aby dovolací soud napadené rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná s důvody dovolání nesouhlasí a navrhuje, aby bylo jako zřejmě bezdůvodné odmítnuto, popř. zamítnuto. Nadále prosazuje názor, že tzv. „Závazná nabídka“ byla pouze podkladem se závaznými limity pro další jednání, na jehož základě měla být teprve uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní. I kdyby bylo možné obsah listiny z 1. 11. 2005 posoudit jako návrh na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, pak nedošlo k jeho přijetí v akceptační lhůtě, neboť ten, kdo listinu 11. 11. 2005 podepsal, nebyl jako jednatel ještě zapsán v obchodním rejstříku. Žalovaná o změně jednatele nevěděla a nebyla žalobkyní o této skutečnosti ani informována. Platba části kupní ceny ve výši 270,000.000,- Kč nebyla řádně zajištěna bankovní zárukou, neboť získání listin (originálu listu vlastnictví, potvrzení o bezdlužnosti) požadovaných v souvislosti s bankovní zárukou nebylo k tomuto datu reálné. Smyslem ujednání obsaženého v bodu 7. „Závazné nabídky“ bylo zajistit jí za sjednanou úplatu právo setrvat v prodávané nemovitosti do doby, než by se přestěhovala do sídla nového. Toto ujednání pro ni mělo zásadní význam a představovalo nezbytnou podmínku uzavření budoucí kupní smlouvy. Nebylo tedy jen vedlejším ujednáním, které nemuselo být do realizační smlouvy zahrnuto. Případné bezdůvodné obohacení spočívající v hodnotě užívání převáděných nemovitostí po dobu od vkladu vlastnického práva žalobkyně do katastru do doby vyklizení nemovitostí by totiž mohlo značně přesahovat smluvenou částku 6,000.000,- Kč.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 30. 6. 2009 - dále jen „o. s. ř.“ (srovnej bod 12, čl. II. zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony).
Dovolání bylo podáno včas k tomu oprávněnou osobou (žalobkyní) za splnění podmínek uvedených v §241 odst. 1 a 4 a §241a odst. 1 o. s. ř. a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.
V rámci dovolacího důvodu uvedeného v §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. žalobkyně vytýká odvolacímu soudu, že jeho rozhodnutí je „nepředvídatelné“, neboť účastníky neseznámil se svým právním názorem, který byl odlišný od právního názoru soudu prvního stupně, a neumožnil jim se k němu vyjádřit.
Rozhodnutí odvolacího soudu je „překvapivé“, jestliže ho nebylo možné na základě zjištěného skutkového stavu předvídat (srov. např. rozhodnutí Ústavního soudu ČR ze dne 15. 9. 2004, sp. zn. I. ÚS 220/2004). V §212a o. s. ř. se určuje, z jakých důvodů může odvolací soud přezkoumat rozhodnutí soudu prvního stupně. Přezkumná činnost odvolacího soudu po stránce kvalitativní zahrnuje jak hmotněprávní posouzení věci, tak i aplikaci procesněprávních předpisů; odvolací soud tedy zkoumá, zda rozhodnutí soudu prvního stupně je správné z hlediska použití a výkladu hmotněprávních a procesních předpisů a zabývá se též případnými vadami, k nimž došlo v průběhu řízení před vydáním rozhodnutí. Na rozdíl od vymezení kvantitativního rozsahu přezkumné činnosti odvolacího soudu, která je zásadně určena mezemi, v nichž se odvolatel domáhá přezkoumání rozhodnutí soudu prvního stupně (srov. §212 o. s. ř.), není odvolací soud při své přezkumné činnosti po stránce kvalitativní zásadně vázán uplatněnými odvolacími důvody. O překvapivé rozhodnutí odvolacího soudu jde pouze tehdy, jestliže odvolací soud založí své rozhodnutí na skutečnostech, které účastníkům nebo některým z nich nebyly známy, nebo o nichž sice věděli, ale nepovažovali je podle dosavadních výsledků řízení za rozhodné pro právní nebo skutkové posouzení věci. O takový případ se však v dané věci nejedná. Odvolací soud rozhodoval na základě podaného odvolání žalované ze dne 16. 2. 2007, doplněného podáním ze dne 9. 3. 2007. Žalovaná ve svém odvolání mimo jiné vytýkala soudu prvního stupně, že nesprávně vyhodnotil obsah bodu 7. „Závazné nabídky“, pokud zde sjednanou podmínku neposoudil jako „condicio sine qua non“; argumentovala tím, že jistota předem oceněného pronájmu převáděných nemovitostí po dobu do jejich vyklizení byla nezbytnou podmínkou uzavření kupní smlouvy. Soudy obou stupňů měly listinný důkaz („Závaznou nabídku“) k dispozici a údaje, které se z něho podávaly, hodnotily. Účastnice řízení měly možnost se prostřednictvím svých zástupců k zmíněnému listinnému důkazu vyjádřit a ovlivnit tak výklad právního úkonu, který byl v listině slovy vyjádřen a zaznamenán, a také tak při jednání odvolacího soudu dne 21. 11. 2007 učinily. Nelze tudíž dovozovat, že by odvolací soud založil své rozhodnutí na skutečnostech, které účastnicím nebo některé z nich nebyly známy, nebo o nichž sice věděly, ale nepovažovaly je podle dosavadních výsledků řízení za rozhodné pro právní nebo skutkové posouzení věci. Nelze proto přisvědčit námitce, že závěr odvolacího soudu o právech a povinnostech, které vyplývaly ze smlouvy o budoucí smlouvě uzavřené dne 11. 11. 2005, na němž založil své měnící zamítavé rozhodnutí, byl pro účastnice řízení nepředvídatelný, a že rozhodnutí odvolacího soudu lze mít proto za překvapivé (účastnické strany si musely být vědomy významu obsahu listinného důkazu pro právní posouzení věci). Řízení tak není zatíženo v dovolání namítanou vadou a jiná vada řízení, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, z obsahu spisu rovněž nevyplývá. Dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. tak není naplněn.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, nebo ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry.
Závěr odvolacího soudu dovozující, že obsah listiny z 1. 11. 2005 lze hodnotit jako nabídku žalované k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě a že akceptací této nabídky ze strany žalobkyně došlo dne 11. 11. 2005 k uzavření platné smlouvy o budoucí kupní smlouvě, žalobkyně v dovolání nezpochybnila. Nesprávné právní posouzení věci shledává v posouzení, jaká práva a povinnosti pro účastnice vyplývají z ujednání obsaženého v bodě 7. smlouvy o budoucí smlouvě. Nesouhlasí s názorem odvolacího soudu, že tato „klauzule zavázala smluvní strany k uzavření zvláštní nájemní smlouvy v budoucnu“, a prosazuje názor, že zmíněné ujednání je namístě vykládat v kontextu s body 5. a 6. smlouvy o budoucí smlouvě tak, že opravňuje žalovanou „podržet si prodané nemovitosti i po nabytí vlastnického práva kupujícím až do 20. 12. 2005 za pevně dohodnutou cenu 6,000.000,- Kč“. V této souvislosti je namístě konstatovat, že žalobkyně rozhodnutí odvolacího soudu interpretuje nepřesně, resp. nesprávně. Jak vyplývá z odůvodnění dovoláním napadeného rozsudku, odvolací soud nedovodil, že by ujednání obsažené v bodě 7. smlouvy uzavřené dne 11. 11. 2005 zavazovalo účastnice uzavřít v budoucnu zvláštní (samostatnou) nájemní smlouvu. Naopak, odvolací soud dospěl k závěru, který prosazuje sama žalobkyně, tj. že ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě (v jejím bodě 7.) bylo sjednáno nejen to, že realizační smlouvou, která bude uzavřena do 16. 12. 2005, převede žalovaná na žalobkyni vlastnické právo ke zde označeným nemovitostem za dohodnutou kupní cenu 410,000.000,- Kč, ale současně (v podobě tzv. vedlejšího ujednání) i to, že žalovaná jako prodávající bude oprávněna užívat převáděné nemovitosti (slovy žalobkyně „podržet si je“) i poté, kdy přestane být jejich vlastnicí, konkrétně v době od vkladu vlastnického práva žalobkyně (kupující) do katastru nemovitostí do předání volných a vyklizených nemovitostí, nejpozději však do 20. 12. 2005, a to za dohodnutou cenu užívání ve výši 6,000.000,- Kč. Právě na takovém závěru odvolací soud své rozhodnutí založil. Odvolacímu soudu pak nelze vytýkat, jestliže právní vztah založený zmíněným vedlejším ujednáním, jímž jsou přenechávány kupní smlouvou převáděné nemovitosti k dočasnému užívání a případně i braní užitků za sjednanou odměnu, označil za „nájem“. Jde totiž o právní vztah, jehož obsahem je právo jedné ze smluvních stran věc za úplatu po určitou dobu užívat a tomu odpovídající povinnost druhé ze smluvních stran takové užívání strpět. Z uvedeného vyplývá, že náhled odvolacího soudu i žalobkyně na výklad ujednání obsaženého v bodě 7. smlouvy o budoucí smlouvě je ve skutečnosti shodný. Na rozdíl od odvolacího soudu však žalobkyně v dovolání prosazuje názor, že zmíněné vedlejší ujednání nemuselo být v textu hlavní (realizační) smlouvy obsaženo, neboť v něm nejsou uvedeny podstatné náležitosti kupní smlouvy, a lze jej od ostatního obsahu kupní smlouvy oddělit. S tímto názorem nelze souhlasit.
Podle §50a odst. 1 obč. zák. se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení, nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.
Smlouvou o uzavření budoucí smlouvy (pactum de contrahendo) se zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost. Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty v souladu s širokou smluvní svobodou (volností) písemně shodně a tím závazně ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou budoucí (hlavní), resp. realizační smlouvu, na jejichž podstatných náležitostech se musí dohodnout. Doba k uzavření hlavní smlouvy je postavena naroveň ujednání o podstatných náležitostech. Není-li do dohodnuté doby budoucí (hlavní) smlouva uzavřena (důvod, proč nebyla uzavřena, je přitom irelevantní) a povinný subjekt návrh na uzavření budoucí (hlavní) smlouvy nepřijme vůbec či budoucí (hlavní) smlouvu podle předjednaných náležitostí a podmínek odmítá uzavřít, může se oprávněný subjekt do jednoho roku od doby, kdy měla být budoucí (hlavní) smlouva uzavřena, domáhat ochrany u soudu. Děje se tak žalobou, aby bylo smluvní prohlášení subjektu, který odmítá budoucí (hlavní) smlouvu uzavřít vůbec, anebo podle předjednaných náležitostí, nahrazeno soudním rozhodnutím (§161 odst. 3 o. s. ř.). Jestliže je nepřípustné, aby soud při rozhodování o nahrazení projevu vůle účastníka smlouvy o budoucí smlouvě napravoval neurčité údaje týkající se podstatných náležitostí budoucí (hlavní) smlouvy výkladem projevů vůle účastníků (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 1171/2005), nelze ani připustit, aby soud text budoucí (hlavní) smlouvy doplňoval tak, aby korespondoval se shodným projevem vůle smluvních stran vyjádřeným ve smlouvě o smlouvě budoucí. Lze tudíž přisvědčit odvolacímu soudu, že sjednaly-li si smluvní strany v posuzovaném případě ve smlouvě o smlouvě budoucí, že součástí hlavní (v daném případě kupní) smlouvy bude i ujednání o oprávnění žalované užívat převáděné nemovitosti po určenou dobu za předem sjednanou úplatu (tj. vedlejší ujednání), nelze soudním rozhodnutím nahradit projev vůle žalované, která odmítá budoucí smlouvu uzavřít, jestliže hlavní smlouva neobsahuje všechny předjednané náležitosti. Jinak řečeno, nelze nahradit projev vůle žalované uzavřít hlavní smlouvu, jestliže její znění neodpovídá tomu, co si účastnice sjednaly ve smlouvě o smlouvě budoucí. Nelze přisvědčit žalobkyni, že absence ujednání obsaženého v bodě 7. smlouvy o smlouvě budoucí ve smlouvě hlavní jde výlučně ve prospěch žalované. Cenu, kterou hodlala zaplatit za užívání převáděných nemovitostí v době do jejich vyklizení, určila v „Závazné nabídce“ (navrhla) žalovaná a žalobkyně tento návrh akceptovala; cena za užívání převáděných nemovitostí v době po prodeji tak byla stanovena na základě shodného projevu vůle smluvních stran. Takto předjednaná cena užívání nemusela korespondovat s tržní cenou nájmu (tj. s cenou, kterou by žalovaná za užívání nemovitostí jinak zaplatila v daném místě a čase), a již proto bylo v zájmu žalované, aby shodný projev vůle týkající se ceny užívání převáděných nemovitostí byl v realizační smlouvě obsažen. Není důvodu nevěřit žalované, že by smlouvu o budoucí kupní smlouvě a potažmo ani kupní smlouvu neuzavřela, jestliže by mezi účastnicemi nedošlo k dohodě ohledně dalšího užívání předmětných nemovitostí po určitou dobu za určitou cenu. Bylo-li uzavření kupní smlouvy podmíněno vedlejším ujednáním o dočasném užívání převáděných nemovitostí, čemuž spolehlivě nasvědčuje text smlouvy o smlouvě budoucí, nelze sjednané vedlejší ujednání od ostatního obsahu realizační smlouvy oddělit. Ani dovolací důvodu uvedený v §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. nebyl žalobkyní užit důvodně.
Podle §241a odst. 3 o. s. ř. lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování. Uvedený dovolací důvod míří na pochybení soudu ve zjištění skutkového stavu věci, které spočívá v tom, že skutková zjištění a z nich vyplývající skutkový závěr, jenž byl podkladem pro rozhodnutí odvolacího soudu, jsou vadné. Musí tedy jít o skutkový závěr, na jehož základě odvolací soud věc posoudil po stránce právní (z tohoto hlediska byl skutkový závěr dovozený z nesprávných skutkových zjištění příčinou nesprávného rozhodnutí) a který nemá oporu v provedeném dokazování. Výhrada žalobkyně směřuje vůči zjištění odvolacího soudu, že předmětem dočasného užívání sjednaného v bodě 7. smlouvy o smlouvě budoucí byly převáděné nemovitosti, tedy i budova čp. 1531 jako celek nikoli pouze její nebytové prostory, popř. jejich část. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, co bylo předmětem dočasného užívání. Sama žalobkyně v dovolání argumentuje tím, že smyslem ujednání obsaženého v bodě 7. smlouvy o budoucí smlouvě bylo umožnit žalované „podržet si“ převáděné nemovitosti i poté, kdy přestane být jejich vlastnicí, tedy nevyklidit a nepředat je (užívat je) až do 20. 12. 2005. Zjištění, zda předmětem dočasného užívání byl dům jako celek nebo pouze v něm se nacházející nebytové prostory, popř. jejich část, je navíc z hlediska právního posouzení dané věci, konkrétně otázky platnosti zmíněného smluvního ujednání, nevýznamné.
Rozlišení, zda užíván má být dům jako celek nebo pouze v něm se nacházející nebytové prostory, popř. jejich část, je významné pro posouzení, zda jde o vztah řídící se ustanovením §663 a násl. obč. zák. nebo zda jde o smlouvu v režimu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Ustálená soudní praxe (které se soudy obou stupňů v rozhodnutích dovolávají) v minulosti dovodila, že předchozí souhlas obecního (městského) úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 1. 12. 1999, musel být dán - pod sankcí absolutní neplatnosti smlouvy (§3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 1. 12. 1999) k pronájmu těch místností, které byly stavebně určeny k provozování obchodu a služeb, a to i v případě, byla-li předmětem nájmu nemovitost jako celek, jestliže se v ní takové nebytové prostory nacházely (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 8. 2002, sp. zn. 26 Cdo 1148/2000, a ze dne 30. 1. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1306/2001, uveřejněný pod C 998 ve svazku 14 časopisu Soubor rozhodnutí Nejvyššího soudu vydávaném nakladatelstvím C. H. Beck,). Nelze však přehlížet, že v posuzované věci byla smlouva o budoucí kupní smlouvě obsahující ujednání, které opravňovalo žalovanou (politickou stranu, jejímž předmětem činnosti není provozování obchodu či služeb) převáděné nemovitosti k výkonu své činnosti nadále (tj. i po pozbytí vlastnického práva) užívat, uzavřena v roce 2005, kdy již předchozí souhlas obecního (městského) úřadu zákon nevyžadoval. Ujednání obsažené v bodě 7. smlouvy o smlouvě budoucí tudíž nemohlo být v žádném případě neplatné pro rozpor s §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. (jak na rozdíl od odvolacího soudu dovodil soud prvního stupně).
Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněných dovolacích důvodů a jejich obsahového vymezení správný. Dovolací soud proto dovolání žalobkyně podle §243b odst. 2 části věty před středníkem o. s. ř. jako nedůvodné zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyni, jejíž dovolání bylo zamítnuto, byla uložena povinnost zaplatit žalované náklady, které jí vznikly v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta v částce 8.000,- Kč (§2 odst. 1, §7 písm. e/ ve spojení s §10 odst. 3 vyhlášky č. 484/2000 Sb., v platném znění), z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300,- Kč (§2 odst. 1 a §13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 27. července 2011
JUDr. Ivana Zlatohlávková, v. r.
předsedkyně senátu