ECLI:CZ:NS:2013:33.CDO.3448.2012.1
sp. zn. 33 Cdo 3448/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy v právní věci žalobců a) V. S. a b) M. S. , zastoupených JUDr. Radomilem Ondruchem, advokátem se sídlem v Praze 2, Šafaříkova 371/22, proti žalované Ing. R. F. , zastoupené JUDr. Ivo Palkoskou, advokátem se sídlem v Kladně, Kleinerova 1504, o zaplacení 60.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 113 C 80/2009, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 27. března 2012, č. j. 23 Co 76/2012-130, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 27. března 2012, č. j. 23 Co 76/2012-130, a rozsudek Okresního soudu v Kladně ze dne 26. srpna 2011, č. j. 113 C 80/2009-83, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Kladně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Kladně rozsudkem ze dne 26. srpna 2011, č. j. 113 C 80/2009-83, zamítl žalobu, kterou se žalobci po žalované domáhali zaplacení 60.000,- Kč s příslušenstvím, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Vyšel ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne 5. 8. 2008 „Smlouvu o rezervaci rodinného domu“ (dále jen „smlouva“ popř. „smlouva o rezervaci“), v níž se žalobci zavázali nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít s třetí osobou (prodávající) kupní smlouvu na nemovitosti v B. Ve smlouvě se žalobci zavázali zaplatit do 8. 8. 2008 žalované, která ve prospěch třetí osoby prodej nemovitostí zprostředkovávala, „rezervační poplatek“ ve výši 60.000,- Kč. Pro případ, že by nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností na straně vlastníka nemovitostí nebo zprostředkovatele (žalované), bylo ujednáno, že zprostředkovatel vrátí zákazníkovi (žalobcům) poplatek krácený o dosavadní náklady. Pro případ, že by nedošlo v příslušné lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů okolností zapříčiněných zákazníkem, tedy potencionálním kupujícím, zaplatí zákazník zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Dne 12. 9. 2008 uzavřel žalobce kupní smlouvu, jíž od třetí osoby koupil předmětné nemovitosti v B., včetně v ní umístěných movitých věcí. Dne 19. 9. 2008 žalobce od kupní smlouvy odstoupil, protože došlo k sesuvu nosné zdi a projevily se závažné stavební závady střechy. Soud prvního stupně posoudil smlouvu o rezervaci jako platnou nepojmenovanou smlouvu podle §51 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“); platným shledal i v ní obsažené ujednání o smluvní pokutě. Dospěl k závěru, že žalobci nemají právo na vrácení rezervačního poplatku, neboť k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na jejich straně. Nepřisvědčil jejich námitce, že k uzavření smlouvy nedošlo z důvodu špatného stavu domu; žalobci totiž měli možnost si převáděné nemovitosti důkladně prohlédnout a byli s jejich stavem obeznámeni již před podpisem rezervační smlouvy. Kupní smlouva tudíž nebyla v rezervační lhůtě uzavřena z důvodu na straně žalobců a žalované náležela smluvní pokuta.
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 27. března 2012, č. j. 23 Co 76/2012-130, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Při rozhodování vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, která označil za správná a úplná. Shodně se soudem prvního stupně posuzoval rezervační smlouvu jako smlouvu spotřebitelskou a stejně jako on dovodil, že tato smlouva, respektive v ní obsažené ujednání o smluvní pokutě, nejsou neplatné podle §39 obč. zák. ve spojení s §56 obč. zák. Přisvědčil názoru, že nejde o smlouvu zprostředkovatelskou, nýbrž ji lze podřadit pod tzv. jiné (nepojmenované) smlouvy (§52 odst. 1 obč. zák.). I on dospěl k závěru, že žalovaná byla oprávněna požadovat po žalobcích smluvní pokutu, neboť zapříčinili, že k uzavření kupní smlouvy ohledně nemovitostí v B. nedošlo. Řečeno jinak, důvody neuzavření kupní smlouvy byly na straně žalobců.
Rozsudek odvolacího soudu napadli žalobci dovoláním. Prostřednictvím dovolacího důvodu uvedeného v §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. zpochybňují závěr odvolacího soudu, že žalované svědčí právo na smluvní pokutu odpovídající výši rezervačního poplatku. Nadále jsou přesvědčeni, že smlouva, kterou se žalovanou uzavřeli, je smlouvou zprostředkovatelskou. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 4601/2010 prosazují názor, že ujednání o smluvní pokutě je neplatné, neboť bylo sjednáno v neprospěch spotřebitele. Neplatným je i proto, že je jím obcházen zákon, neboť umožňuje žalované získat odměnu i tehdy, kdy ke zprostředkování prodeje nedojde jejím přičiněním a dokonce i v případě, kdy ke zprostředkování nedojde pro vadnou činnost na straně zprostředkovatele. Mají za to, že se odvolací soud napadeným rozhodnutím odchýlil od dosavadní rozhodovací praxe Nejvyššího soudu. Navrhují, aby Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná navrhla, aby dovolání žalobců bylo jako opožděné odmítnuto (bylo podáno právním zástupcem žalobců řádně až 1. 8. 2012), případně jako nedůvodné zamítnuto. Je přesvědčena, že dovolání nesplňuje podmínku zásadního právního významu. Odkaz žalobců na rozhodnutí Nejvyššího soudu je nepřípadný, neboť závěry v něm obsažené se týkají smlouvy o zprostředkování a nikoli tzv. jiné spotřebitelské smlouvy. Ujednání v rezervační smlouvě nezpůsobují značnou nerovnováhu k újmě žalobců jakožto spotřebitelů.
Nejvyšší soud se nejdříve zabýval otázkou včasnosti dovolání.
Podle §240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v jeho znění do 31. 12. 2012 (srovnej čl. II. bod 7 zákona 404/2012 Sb., dále opět jen „o. s. ř.“), může účastník podat dovolání do dvou měsíců od doručení rozhodnutí odvolacího soudu u soudu, který rozhodoval v prvním stupni. Bylo-li odvolacím soudem vydáno opravné usnesení, běží tato lhůta od doručení opravného usnesení.
Z obsahu spisu (doručenky na č. l. 134) bylo zjištěno, že dovoláním napadené rozhodnutí bylo doručeno zástupci žalobců dne 24. 5. 2012. Z výpisu datové schránky (č. l. 146 spisu) se podává, že dovolání žalobců bylo do datové schránky dodáno dne 20. 7. 2012. Okresní soud v Kladně usnesením ze dne 31. července 2012, č. j. 113 C 80/2009-149, zástupci žalobců uložil, aby ve lhůtě pěti dnů od doručení tohoto usnesení doplnil dovolání o náležitosti uvedené v §42 odst. 4 o. s. ř., konkrétně aby ho opatřil svým podpisem, jelikož nebylo řádně elektronicky podepsáno. Na usnesení soudu reagoval zástupce žalobců podáním ze dne 1. 8. 2012, kterým vytčený nedostatek odstranil. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že dovolání bylo podáno dne 20. 7. 2012 a bylo podáno včas. Na této skutečnosti nemůže nic změnit ani skutečnost, že zástupce žalobců opomněl opatřit dovolání svým podpisem, což dodatečně na základě výzvy soudu v jím stanovené lhůtě splnil.
Dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno k tomu oprávněnými subjekty (žalobci) řádně zastoupenými advokátem (§240 odst. 1, §241 odst. 1 o. s. ř.).
Podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Podle §237 odst. 3 o. s. ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle §241a odst. 2 písm. a/ a §241a odst. 3 se nepřihlíží.
Prostřednictvím způsobilého dovolacího důvodu vymezeného v §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., kterým lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení, žalobci zpochybnili závěr odvolacího soudu, že ujednání o smluvní pokutě není neplatné, a že žalované vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty, neboť k uzavření smlouvy nedošlo z důvodu na jejich straně.
Právní posouzení je ve smyslu §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Žalovaná si částku 60.000,- Kč, jejíž vrácení se žalobci domáhají, ponechala jako smluvní pokutu, na kterou jí měl vzniknout nárok podle článku IV. odst. 2 smlouvy o rezervaci proto, že žalobci ve lhůtě do 20. 9. 2009 neuzavřeli s třetí osobou – M. Š. (dříve K.) kupní smlouvu ohledně specifikovaných nemovitostí.
Podle textu „ Smlouvy o rezervaci rodinného domu “ představuje částka 60.000,- Kč, kterou žalobci zaplatili oproti příjmovému dokladu žalované, „rezervační poplatek“, jako „důkaz svého rozhodnutí dostát tomuto závazku , tj. uzavřít bez zbytečného odkladu, nejpozději však do konce rezervační lhůty podle čl. III. této smlouvy s vlastníkem nemovitostí kupní smlouvu při sjednané kupní ceně 3,460.000,- Kč“ (článek II. odst. 1. smlouvy o rezervaci). Smlouva obsahuje rovněž ujednání, že tento rezervační poplatek „je součástí kupní ceny“.
Podle §39 obč. zák. je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu, nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Odvolacímu soudu lze přisvědčit, že smlouva ze dne 5. 8. 2009 je nepojmenovanou smlouvou podle §51 obč. zák. Žalovaná, předmětem jejíž podnikatelské činnosti je i realitní činnost (tj. zprostředkování koupě a prodeje nemovitostí, bytových jednotek a nebytových prostor), se v ní zavázala v souladu s článkem II odst. 2 nenabízet po dobu rezervační lhůty předmětný byt, oznamovat zájemcům o tento byt, že v rezervační lhůtě není k dispozici, vyvíjet činnost, aby zákazník měl příležitost uzavřít s vlastníkem nemovitostí kupní smlouvu, případně smlouvu o budoucí kupní smlouvě, zejména zajistit potřebné doklady z katastru nemovitostí, poskytnout právní servis zahrnující zpracování kupní smlouvy včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí, případně zpracování smlouvy o budoucí kupní smlouvě či jiné související smlouvy včetně právní konzultace k těmto návrhům a sdělovat bez zbytečného odkladu zákazníkovi okolnosti důležité pro uzavření smlouvy; žalobce v ní převzal závazek uzavřít bez zbytečného odkladu, nejpozději však do konce rezervační lhůty podle článku III. odst. 1 rezervační smlouvy s vlastníkem předmětné nemovitosti kupní smlouvu.
Smlouva o rezervaci obsahuje tři z hlediska právního posouzení věci relevantní ujednání. V prvním se žalobci jako budoucí kupující (zákazníci) vůči žalované jako zprostředkovateli prodeje (viz článek I. odst. 1) zavazují uzavřít do určité doby kupní smlouvu s vlastníkem blíže specifikovaných nemovitostí (tj. třetí osobou), v druhém se zavazují zaplatit žalované rezervační poplatek ve výši 60.000,- Kč, který má být součástí budoucí kupní ceny, a ve třetím souhlasí s tím, že při nesplnění jejich závazku uzavřít kupní smlouvu „propadá“ zaplacený rezervační poplatek jako smluvní pokuta žalované.
Nelze přehlédnout, že povinnost uzavřít v rezervační lhůtě smlouvu o smlouvě budoucí s třetí osobou označenou jako „vlastník nemovitosti“ , je závazkem zavazujícím jen účastníky nepojmenované (rezervační) smlouvy, který nemůže být považován za závazek uzavřít kupní smlouvu ve prospěch třetího (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. listopadu 2005, sp. zn. 33 Odo 824/2005), jelikož k tomu nesměřovala vůle účastníků smlouvy, navíc tato třetí osoba není v rezervační smlouvě nezaměnitelně označena a dohodou, jíž nebyla účastníkem, není ani vázána.
Lze přisvědčit námitce dovolatelů, že právní posouzení odvolacího soudu neodpovídá judikatuře Nejvyššího soudu. Nejvyšší soud totiž v řadě svých rozhodnutí (srov. např. rozsudek ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, rozsudek ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. 33 Cdo 744/2006, rozsudek ze dne 10. 5. 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008, rozsudek ze dne 29. 11. 2011, sp. zn. 33 Cdo 110/2010) opakovaně dovodil, že nejedná-li zprostředkovatel prodeje jako zástupce budoucího prodávajícího, je ujednání, kterým zájemce o koupi zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné (§39, §50a obč. zák.). Uvedená rozhodnutí jsou plně aplikovatelná i na daný případ. Předmětná rezervační smlouva je se zřetelem k provázanosti a vzájemné podmíněnosti vzájemných práv a povinností neplatná, neboť naplňuje důvody neplatnosti právního úkonu podle §39 obč. zák. Porušuje totiž zákaz vyslovený v §51 obč. zák. neodporovat účelu zákona. Smlouva o rezervaci žalobce zavazovala k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, která vůli k tomu, aby žalobci nabyli specifikovanou nemovitost, neprojevila. Je-li ujednání smlouvy o rezervaci neplatné, nemohlo platně založit ani povinnost žalobců uzavřít do 20. 9. 2008 kupní smlouvu, na jejíž porušení je vázána povinnost zaplatit smluvní pokutu; z akcesorické povahy zajištění závazků vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platně vzniknout bez existence platného hlavního (zajišťovaného) závazku. Pokud je (jako odporující zákonu) neplatné ujednání o založení hlavního závazkového vztahu, nemohlo platně vzniknout ani jeho zajištění; neplatným je tudíž i ujednání o smluvní pokutě.
Nad výše uvedené se sluší připomenout, že žalobci svůj závazek uzavřít do konce rezervační lhůty (do 20. 9. 2008) ani neporušili. Žalobce totiž dne 12. 9. 2008 kupní smlouvu s vlastnicí nemovitostí skutečně uzavřel. Z ujednání obsaženého v článku IV. odst. 2 ve spojení s článkem II. odst. 1 rezervační smlouvy pak nevyplývá, že by žalovaná („ zprostředkovatel “) měla nárok na smluvní pokutu i v případě, že žalobci („ zákazník “) od již uzavřené smlouvy odstoupí.
Nejvyšší soud, aniž by nařizoval jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.), rozsudek, jímž odvolací soud rozhodl v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu, zrušil (§243b odst. 2 část věty za středníkem o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, se vztahují i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Soud prvního stupně (odvolací soud) je vázán právním názorem dovolacího soudu (§243d odst. 1 věta první, §226 odst. 1 o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o nákladech dalšího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení, tedy i řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně 24. července 2013
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu