ECLI:CZ:NS:2014:33.CDO.2914.2012.1
sp. zn. 33 Cdo 2914/2012
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobkyně E. K. , zastoupené Mgr. Markétou Jančurovou (dříve Peňázovou), advokátkou se sídlem v Brně, náměstí Svobody 86/17, proti žalované M. N. , zastoupené Mgr. Martou Hubkovou, advokátkou se sídlem v Brně, Veveří 46, o 70.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Brno-venkov pod sp. zn. 11 C 9/2009, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 22. března 2012, č. j. 13 Co 161/2010-103, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení 4.200,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám Mgr. Marty Hubkové, advokátky.
Odůvodnění:
Okresní soud Brno-venkov (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 19. ledna 2010, č. j. 11 C 9/2009-78, zamítl žalobu o zaplacení 70.000,- Kč s blíže specifikovaným úrokem z prodlení a rozhodl o nákladech řízení. Vzal za prokázané, že účastnice uzavřely dne 1. 6. 2008 smlouvu, jejímž předmětem byla rezervace bytové jednotky č. 388/7, o velikosti 2+1, ve 2. nadzemním podlaží, na ulici R. v B.-m., k. ú. Š., a spoluvlastnického podílu o velikosti 453/7328 na společných částech domu a stejného podílu na pozemku p. č. 372 – zastavěná plocha a nádvoří, ve vlastnictví M. H. [souhrně označené za nemovitost(i)]. Kupní cena byla určena částkou 1.800.000,- Kč. Žalovaná jako zajišťovatelka se zavázala zajistit pro žalobkyni jako složitelku součinnost k uzavření kupní smlouvy o převodu „nemovitosti“ s prodávající či smlouvy o budoucí kupní smlouvě o převodu „nemovitosti“ za sjednanou cenu, poskytnout složitelce služby potřebné k uzavření smlouvy, právní servis zahrnující zpracování smluv včetně právní konzultace k návrhům těchto smluv, tak, aby bylo možno po podpisu těchto smluv provést převod vlastnictví k „nemovitostem“ zápisem do katastru nemovitostí, a zajistit příslušné doklady. Povinností žalované bylo dále oznamovat jiným zájemcům o „nemovitosti“, že v rezervační lhůtě, která byla dohodnuta do 30. 9. 2008, není „nemovitost“ v aktuální nabídce k dispozici, a sdělovat žalobkyni bez zbytečného odkladu okolnosti důležité pro uzavření kupní smlouvy či smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Žalobkyně se zavázala zaplatit žalované provizi ve výši 70.000,- Kč, která odpovídá rezervačnímu poplatku, který převzala žalovaná dne 1. 6. 2008. Účastnice se dohodly, že právo na provizi vzniká (a je splatná) zajištěním příležitosti k uzavření kterékoli ze smluv (rozuměj kupní nebo smlouvy o smlouvě budoucí). Smlouvou ze dne 20. 6. 2008 uzavřenou mezi budoucí prodávající M. H. a žalobkyní jako budoucí kupující se tyto smluvní strany dohodly, že ve lhůtě do 30. 9. 2008 uzavřou smlouvu o převodu předmětné bytové jednoty včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu, v němž se jednotka nachází, a na pozemku p. č. 372, vše v obci B. a k. ú. Š., za 1.800.000,- Kč. Podle článku IV. smlouvy o smlouvě budoucí bylo sjednáno právo žalobkyně odstoupit od smlouvy v případě, že na bytové jednotce budou váznout dluhy, věcná břemena nebo zástavní práva, bude vůči tomuto majetku vedeno konkursní či insolvenční řízení, nebo bude podán návrh na zřízení soudcovského zástavního práva, nařízena exekuce či výkon rozhodnutí (část B čl. IV. smlouvy ze dne 20. 6. 2008). Kupní cenu měla žalobkyně složit do úschovy advokátky Mgr. Marty Hubkové nejpozději do 19. 9. 2008 a až po jejím složení měla být převodní smlouva uzavřena. Nedojde-li do 30. 9. 2008 k uzavření kupní smlouvy závazky smluvních strany zanikají. Povinnost uzavřít realizační smlouvu žalobkyni netížila jen v případě, že bytová jednotka byla zatížena některým shora uvedeným způsobem, popř. ani tehdy, bude-li před katastrálním úřadem probíhat řízení o zápisu takových práv. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2193 a č. 897 pro k. ú. Š. ze dne 3. 6. 2008 neplyne, že by na dotčené bytové jednotce vázla jiná práva, omezení vlastnických práv nebo že by obsahoval jiné zápisy. Podáním ze dne 18. 9. 2008 žalobkyně M. V. (dříve H.) oznámila, že podle části B. čl. IV. odstavce 3 odstupuje od smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neboť nebyla informována (tyto informace jí byly zatajeny) o závazku společenství vlastníků bytových jednotek (tj. včetně vlastníka sporné bytové jednotky), plynoucího ze smlouvy o úvěru č. 0276683199 ze dne 8. 10. 2007 v částce 3.100.000,- Kč se splatností do 31. 5. 2028. Má zato, že by byla povinna platit úvěrové splátky, čímž by se hodnota bytové jednotky zvýšila o 416.000,- Kč. Mimo to není dosud vypořádán vlastnický vztah k pozemku před vstupem do domu, jenž patří statutárnímu městu Brno. Nedojde-li k úpravě tohoto vztahu, nebude do domu zajištěn přístup. Uvedené považuje za právní vady převáděné bytové jednotky. Na tomto skutkovém základu soud prvního stupně dospěl k závěru, že účastnice řízení uzavřely nepojmenovanou smlouvu, obsahově se nejvíce blížící zprostředkovatelské smlouvě podle §774 obč. zák. Po provedeném dokazování dovodil, že žalovaná zcela splnila své smluvní povinnosti a vzniklo jí právo na provizi ve výši 70.000,- Kč podle čl. III. odst. 1 dohody o rezervaci. Neplatné odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřené s M. V. a výzva žalované k vrácení „blokační zálohy“ nemohly mít za následek vznik povinnosti žalované vrátit žalobkyni dohodnutou provizi. Nadto soud prvního stupně dodal, že úvěr poskytnutý společenství vlastníků bytových jednotek na rekonstrukci domu „nevázne“ ani na domě ani na pozemku a už vůbec ne na bytové jednotce. Nebylo přitom dohodnuto zajištění úvěru formou zástavního práva.
Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 22. března 2012, č. j. 13 Co 161/2010-103, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku o věc samé, změnil jej ve výroku o nákladech řízení před soudem prvního stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Po doplnění dokazování aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, LV č. 2193, pro obec B., k. ú. Š., z něhož zjistil, že vlastníkem sporné bytové jednotky a spoluvlastnického podílu ke společným částem budovy a pozemku, je podle kupní smlouvy ze dne 22. 4. 2009 K. N., přičemž v oddílech „jiná práva“,„omezení vlastnického práva“ a „jiné zápisy“ nejsou zaznamenána jiná práva ani omezení vlastnických práv. Z evidenčního listu pro výpočet úhrady za užívání předmětné bytové jednotky zjistil, že od března 2008, kdy bytovou jednotku užívala M. V., úhrada za služby spojené s jejím užíváním a příspěvek do fondu oprav představoval měsíčně částku 2.670,- Kč. Ztotožnil se s právním závěrem soudu prvního stupně, že žalovaná splnila zcela svůj závazek z dohody ze dne 1. 6. 2008, neboť žalobkyni zprostředkovala uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní, jejímž předmětem byl budoucí převod vlastnictví ke sporné bytové jednotce, a vzniklo jí tak právo na zaplacení provize (odměny za zprostředkování). Žalobkyně neprokázala, že na předmětu převodu vázly ve smlouvě o smlouvě budoucí uvedené závady ani to, že v souvislosti s poskytnutým úvěrem na rekonstrukci mělo dojít ke zvýšení příspěvku do fondu oprav.
V dovolání, jehož přípustnost dovozuje žalobkyně (dále též „dovolatelka“) ze znění §237 odst. 1 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb., odvolacímu soudu vytýká, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Akcentuje, že dne 1. 6. 2008 mimo dohodu o rezervaci uzavřela též smlouvu o zajištění prodeje jejích nemovitostí, přičemž z výtěžku tohoto prodeje hodlala financovat nákup sporné bytové jednotky. Z okolností uzavření obou smluv je zřejmý jejich společný účel a smysl; tvořily „jedno propojené ujednání stran“. Dovolatelka prosazuje názor, že nebyla-li informována o závazku společenství vlastníků bytových jednotek z titulu smlouvy o úvěru na rekonstrukci obytného domu, je bytová jednotka zatížena právní vadou, pro kterou mohla odstoupit od smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené s M. V.; nabytím vlastnictví k bytové jednotce a spoluvlastnickému podílu by se totiž ze zákona stala ručitelem závazku společenství. Zdůrazňuje, že podle §9 odst. 6 věty druhé a §13 odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), členství (dalších) vlastníků jednotek ve společenství vzniká dnem nabytí vlastnictví k jednotce, přičemž tito ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Jde nepochybně o závazek, který zatěžuje nabyvatele, a tedy o právní vadu převáděné bytové jednotky, jelikož převodem vlastnictví k bytové jednotce by se žalobkyně stala členkou společenství vlastníků bytových jednotek s ručitelským závazkem. Neposkytnutím informace o shora uvedeném závazku společenství vyplývajícímu ze smlouvy o úvěru porušila žalovaná svou smluvní povinnost podle čl. II písm. c) dohody o rezervaci, tj. sdělit žalobkyni bez zbytečného odkladu okolnosti důležité pro uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí, a zmařila tak dosažení hospodářského účelu, k němuž smlouva o smlouvě budoucí směřovala (tj. k převodu vlastnictví k bytové jednotce). Dovolatelka má zato, že odstoupením od smlouvy o smlouvě budoucí ze shora uvedeného důvodu zaniklo právo žalované na dohodnutou provizi, neboť odstoupení navozuje totožný důsledek se situací, kdy nedošlo ke zprostředkování požadovaných smluv. S odkazem na §56 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), zakládající povinnost výkladu smluv ve prospěch spotřebitele, prosazuje názor, že ujednání o právu žalované na odměnu (tj. čl. IV. odst. 1 dohody o rezervaci) nutno vyložit tak, že toto právo vzniká při zajištění příležitosti uzavřít jednu z dohodnutých smluv jen tehdy, splní-li žalovaná bezchybně ostatní povinnosti ze smlouvy, tzn. v dané věci bez zbytečného odkladu splní povinnost informovat o okolnostech důležitých pro uzavření požadovaných smluv. Žalobkyně dále namítá, že odstoupila od dohody o rezervaci ze dne 1. 6. 2008 dopisem ze dne 18. 9. 2008. Není srozuměna se závěrem o nemožnosti jejího odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí, jelikož si účastnice takovou možnost nedohodly, přičemž právo odstoupit od smlouvy je zakomponováno až do textu budoucí (realizační) kupní smlouvy. Prosazuje názor, že byť je důvod odstoupení pro právní vady převáděné bytové jednotky uveden výslovně jen v textu budoucí kupní smlouvy, je nutno toto právo (viz čl. IV. budoucí kupní smlouvy) vztáhnout i na samotnou smlouvu o smlouvě budoucí. S tímto odůvodněním navrhla zrušit rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátit soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná navrhla dovolání jako nepřípustné odmítnout, popř. jako nedůvodné zamítnout.
Podle §236 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. 12. 2012 (čl. II. bod 7. zákona č. 404/2012 Sb. a čl. II. bod. 2. zákona č. 293/2013 Sb. - dále jen „o. s. ř.“), dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam [odstavec 1 písm. c)] zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle §241a odst. 2 písm. a) a §241a odst. 3 se nepřihlíží (§237 odst. 3 o. s. ř.).
Bez významu z hlediska přípustnosti dovolání podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. jsou tak námitky žalobkyně, že soudy nepřihlédly k tomu, že současně s dohodou ze dne 1. 6. 2008, uzavřely účastnice i smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti žalobkyně s tím, že nedojde-li k jejímu prodeji nebude mít žalobkyně finanční prostředky na koupi jí požadované bytové jednotky, že žalobkyně nebyla informována o závazku společenství vlastníků bytových jednotek vyplývajícímu ze smlouvy o úvěru poskytnutého bankou na rekonstrukci obytného domu, v němž se nachází sporná bytová jednotka, že o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí se žalovaná nepřičinila a že obsahem dopisu ze dne 18. 9. 2008 je odstoupení od dohody o rezervaci ze dne 1. 6. 2008. Jde totiž o námitky zpochybňující zjištění, z nichž soudy při rozhodování vycházely. Skutkový základ sporu nelze při zvažování přípustnosti dovolání podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. zpochybnit, pro dovolací soud je závazný (srov. §241a odst. 3 o. s. ř.).
Již v usnesení ze dne 29. ledna 2001, sp. zn. 22 Cdo 1603/99, uveřejněném v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu vydávaném nakladatelstvím C. H. Beck pod označením C 103/2, Nejvyšší soud zaujal názor, že nejde o otázku zásadního právního významu, jestliže příslušná zákonná úprava je naprosto jednoznačná a nečiní v soudní praxi žádné výkladové těžkosti. Tak je tomu v případě otázky vzniku práva zprostředkovatele na zaplacení odměny za zprostředkování, které §774 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku ve znění účinném do 31. 12. 2013, spojuje s okamžikem uzavření zprostředkované smlouvy, došlo-li k jejímu uzavření jeho přičiněním (tomu odpovídá čl. III. dohody ze dne 1. 6. 2008). Uvedené ustanovení neumožňuje jiný výklad než ten, podle něhož zprostředkováním příležitosti uzavřít požadovanou smlouvu zprostředkovateli vzniká právo na dohodnutou odměnu. Z tohoto důvodu není způsobilá založit přípustnost dovolání otázka, zda zprostředkováním uzavření smlouvy o smlouvě budoucí o převodu bytové jednotky splnila zprostředkovatelka svůj závazek, s nímž je spojeno právo na zaplacení odměny; uzavřením požadované smlouvy se vyčerpala všechna práva a povinnosti z dohody ze dne 1. 6. 2008 a došlo k zániku tohoto závazkového vztahu. Nebylo-li dohodnuto, že bude-li požadovaná smlouva zrušena v důsledku platného odstoupení, je žalovaná povinna vrátit žalobkyni sjednanou odměnu; totéž platí i pro dovolatelkou prosazovaný podmíněný vznik práva na odměnu na základě výkladu §56 odst. 3 obč. zák.
Nelze v dané věci přehlédnout, že okruh účastnic dohody o rezervaci ze dne 1. 6. 2008 a smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 20. 6. 2008 je odlišný, přičemž rozdílná jsou i práva a povinnosti jednotlivých smluvních stran a k jinému okamžiku dochází k zániku těmito smlouvami založených právních vztahů. Právo na zaplacení odměny (provizi) zakládá dohoda ze dne 1. 6. 2008 (závěr, že uvedená dohoda je obsahově zprostředkovatelskou smlouvou podle §774 obč. zák. nebyl dovoláním napaden) a nikoli smlouva o smlouvě budoucí. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 28. března 2012, sp. zn. 23 Cdo 4513/2010, který je veřejnosti k dispozici na webových stránkách Nejvyššího soudu (www.nsoud.cz), slova „obstarání uzavření smlouvy“ užitá v §774 obč. zák. nevystihují přesně povahu zprostředkovatelské smlouvy a mohou vést k mylnému závěru, že jejím předmětem je právní jednání zprostředkovatele za zájemce, tj. vlastní uzavření zájemcem požadované smlouvy s třetí osobou. Podstata zprostředkovatelské smlouvy však záleží v závazku zprostředkovatele vyvíjet činnost, která má vést k uzavření určité smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou, tj. činnost spočívající v podstatě ve vyhledání potenciální strany určité smlouvy, již zájemce hodlá uzavřít“ (srov. např. též Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J., a kol. Občanský zákoník, Komentář, 10. vydání, Praha, C.H.Beck, 2006, s. 1349). Ze smlouvy podle §774 obč. zák. je zprostředkovatel zavázán pouze k vyhledání smluvního partnera pro zájemce a nikoliv k uzavření smlouvy s třetí osobou (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. února 2002, sp. zn. 30 Cdo 772/2001, nebo jeho rozsudek ze dne 28. června 2007, sp. zn. 33 Odo 533/2005). Samo zprostředkování tedy zahrnuje vyhledávání osob, které mohou být uvažovány jako smluvní strany se zájemcem, navázání styku s nimi a zjišťování konkrétního úmyslu uzavřít zprostředkovanou smlouvu. Zásadně zprostředkovatel nezastupuje zájemce, neuskutečňuje právní úkon, pouze vyvíjí činnost směřující k uzavření smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou. Případný zánik zprostředkované smlouvy se tak nemůže promítnout do právních poměrů (do práv a povinností) založených dohodou o rezervaci (která zanikla splněním), neboť smlouvu o smlouvě budoucí uzavřela žalobkyně svým jménem (žalovaná ji nezastupovala), a nemůže tak dovozovat odpovědnost žalované za její obsah. Se zřetelem ke shora řečenému nemůže být otázkou zásadního právního významu, zda závazek společenství vlastníků bytových jednotek představuje právní vadu v budoucnu převáděné bytové jednotky.
Nepřípustné dovolání Nejvyšší soud odmítl [§243b odst. 5, věta první, §218 písm. c) o. s. ř.].
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle ustanovení §243b odst. 5, §224 odst. 1 a §146 odst. 3 o. s. ř. Žalovaná má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, jež sestávají z odměny za zastupování advokátem v dovolacím řízení. Poté, co Ústavní soud zrušil vyhlášku č. 484/2000 Sb. (srov. nález ze dne 17. dubna 2013, sp. zn. Pl. ÚS 25/12, publikovaný ve Sbírce zákonů České republiky pod č. 116/2013), výši mimosmluvní odměny dovolací soud určil podle ustanovení §1 odst. 1, 2, §2, §6 odst. 1, §7 bodu 5, §8 odst. 1 a §11 odst. 1 písm. k) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění do 31. 12. 2012 (srovnej. čl. II. vyhlášky č. 486/2012 Sb., čl. II. vyhlášky č. 390/2013 Sb. a čl. II. vyhlášky č. 20/2014 Sb. - dále jen „advokátní tarif“), tj. částkou 3.900,- Kč. Součástí nákladů je paušální částka náhrady za úkon právní služby (vyjádření k dovolání) ve výši 300,- Kč (§13 odst. 1, 3 advokátního tarifu).
Nesplní-li žalobkyně dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může žalovaná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).
Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 30. července 2014
JUDr. Václav D u d a
předseda senátu