ECLI:CZ:NS:2017:23.CDO.658.2016.1
sp. zn. 23 Cdo 658/2016
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Kateřiny Hornochové a soudců JUDr. Zdeňka Dese a JUDr. Ing. Pavla Horáka, Ph.D., ve věci žalobkyně FATO a.s., člen holdingu FATO , se sídlem v Hradci Králové, Dřevařská 904, Slezské Předměstí, IČO 27473295, zastoupené JUDr. Ervínem Perthenem, MBA, advokátem se sídlem v Hradci Králové, Velké náměstí 135/19, proti žalované A.S.I. s.r.o. se sídlem v Hradci Králové, Koutníkova 171/2, Plotiště nad Labem, IČO 25296906, zastoupené JUDr. Viliamem Kováčikem, advokátem se sídlem v Hradci Králové, třída SNP 733/2, o zaplacení částky 1 242 693 Kč s příslušenstvím vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 33 C 48/2012, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 30. září 2015, č. j. 47 Co 215/2015-332, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 30. září 2015, č. j. 47 Co 215/2015-332, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Hradci Králové jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 15. května 2015, č. j. 33 C 48/2012-307, přiznal žalobkyni její nárok v rozsahu 50 % a rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně vycházel z následujících skutkových zjištění. Právní předchůdce žalobkyně nájemními smlouvami ze dne 30. června 2000, 18. března 2002 a 14. prosince 2004 přenechal žalované do nájmu dílnu o výměře 117,7 m 2 , skladovou halu o výměře 207 m 2 a přilehlé plochy, aby je užívala mj. k opravám stavebních strojů. Smlouvy neobsahují žádné ujednání o stavu těchto prostor. Z dodatku č. 2 k nájemní smlouvě vyplývá, že žalovaná prohlásila, že pronajatý pozemek není znečištěn ropnými látkami nebo chemikáliemi a zavázala se svojí činnost provádět ohleduplně k životnímu prostředí. Strany dále ujednaly, že při odevzdání pronajímaného majetku je pronajímatel oprávněn provést vzorky půdy a v případě zjištění znečištění chemickými nebo ropnými látkami se nájemce zavazuje k úhradě předepsaných pokut a nápravných opatření. Stejné prohlášení a závazky obsahuje i nájemní smlouva ze dne 3. ledna 2008. Nájemní vztah byl ukončen dohodou ke dni 30. září 2009.
Ze zprávy společnosti EMPLA AG, s. r. o., ze dne 9. října 2009 soud prvního stupně zjistil, že podlahy haly a dílny byly zasaženy ropnými produkty. Soud vzal za prokázané, že podlaha a podloží prostor pronajatých žalovanou byly zasaženy ropnými produkty již před 30. červnem 2000, tedy před datem, k němuž byla uzavřena první nájemní smlouva mezi žalobkyní a žalovanou. Podle znaleckého posudku nelze za využití současné vědy zjistit, ve kterém okamžiku došlo ke znečištění podloží. Ke kontaminaci docházelo po celou dobu existence díly a haly, tj. od roku 1973.
Soud prvního stupně dospěl k závěru, že v projednávané věci žalovaná porušila povinnost po ukončení nájmu vrátit nebytový prostor ve stavu, v jakém ho převzala s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. V průběhu nájmu prostory znečistila ropnými látkami, v důsledku čehož žalobkyni vznikla škoda. Právní předchůdce žalobkyně však odevzdal prostory žalované do nájmu již ve znečištěném stavu.
S odkazem na §376 zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku (dále jen „obch. zák.“) soud prvního stupně dovodil, že škůdce je povinen k náhradě škody jen tolik, nakolik se na jejím vzniku nepodílí sám poškozený. Postupem podle §136 o. s. ř. dospěl soud v otázce míry, do jaké se na znečištění podílel právní předchůdce žalobkyně, k závěru, že na vzniku škody se podíleli právní předchůdce žalobkyně a žalovaná rovným dílem, tj. ve výši 50 %. Soud prvního stupně uvedl, že doba, po kterou prostory využívala žalovaná, je sice kratší než období, po které je využíval právní předchůdce žalované a po které docházelo ke znečišťování, avšak intenzita znečišťování žalovanou byla nepoměrně vyšší, proto nárok žalobkyně uznal v rozsahu 50%.
K odvolání žalované Krajský soud v Hradci Králové jako soud odvolací rozsudkem ze dne 30. září 2015, č. j. 47 Co 215/2015-332, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že se žaloba zamítá a rozhodl o nákladech řízení.
Odvolací soud dospěl k závěru, že na nájemní vztah je třeba aplikovat kromě ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. i další ustanovení týkající se nájmu obsažená v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku (dále jako obč. zák.). Konkrétně odvolací soud aplikoval §683 odst. 1 obč. zák., podle kterého došlo-li k poškození nebo nadměrnému opotřebení pronajaté věci v důsledku jejího zneužití, odpovídá nájemce i za škody způsobené osobami, kterým umožnil k pronajaté věci přístup. Za náhody neodpovídá. Podle §683 odst. 2 obč. zák. se náhrady se lze domáhat pouze do 6 měsíců od vrácení pronajaté věci, jinak nárok zanikne. Soud na předmětný spor aplikoval výše citovaná ustanovení občanského zákoníku a uzavřel, že žalobkyně se mohla domáhat náhrady škody na pronajatých prostorách pouze v prekluzivní lhůtě 6 měsíců od vrácení pronajaté věci. V tomto případě došlo ke skončení nájmu dne 30. září 2009, jak vyplynulo z dohody o ukončení nájemní smlouvy ze dne 24. září 2009. Žaloba na náhradu škody byla však podána 31. srpna 2011, tedy v době, kdy pohledávka žalobkyně již zanikla.
K námitce žalobkyně, že škoda způsobená znečištěním podloží nespadá pod vztah založený smlouvu o pronájmu nebytových prostor, odvolací soud uvedl, že podloží je nedílnou součástí projektu podlahové desky a odkázal na portál pro stavitele asb-portal.cz, ze kterého tuto informaci čerpal. Znečištění podloží průsakem betonové vrstvy podlahy tak odvolací soud posoudil jako znečištění podlahy pronajatého objektu, nikoli jako znečištění pozemku. Dle názoru odvolacího soudu prekluze nároku dopadá na veškerou škodu způsobenou žalovanou, neboť ze smluv uzavřených mezi žalobkyní a žalovanou vyplývá, že úmyslem stran bylo pronajmout haly včetně podloží, což odvolací soud dovodil ze skutečnosti, že v předmětných smlouvách nebyl kladen důraz na rozlišování mezi pojmy „pronajímaná stavba“ a „pozemek, na kterém stavba stojí“. Rovněž z písemných ujednání zachycených v dodatku, který se stal součástí nájemní smlouvy dne 14. prosince 2004, a v nájemní smlouvě ze dne 3. ledna 2008, a zejména z úmyslu pronajímatele přihlásit se k plnění požadavků normy ČSN EN ISO 14001:2005 Systém environmentálního managementu, vyplynulo, že se žalovaná zavázala neznečistit veškeré pronajaté prostory včetně pozemku pod nimi, nikoli pouze „pozemky“ nebo pouze „podlahy“.
K námitce žalobkyně, že svůj nárok na náhradu škody opřela o ujednání v dodatku č. 2 ze dne 5. prosince 2005 a v čl. XI odst. 4 nájemní smlouvy ze dne 3. ledna 2008, a proto nemůže nárok být prekludován podle ustanovení §683 obč. zák., odvolací soud uvedl, že v daném případě by žalovaná odpovídala za škodu znečištěním pronajatého prostoru i bez ujednání v dodatku k nájemní smlouvě, jelikož nárok podléhá zákonnému ustanovení §683 obč. zák.. Námitka žalobkyně, že součástí nároku na náhradu škody byly náklady ve výši 10 000 Kč vynaložené na znalecký posudek Ing. Pavla Freibergera, také dle názoru odvolacího soudu neovlivní prekluzi nároku. I tato částka byla vynaložena v příčinné souvislosti se způsobenou škodu, právě pro určení výše škody znečištění pronajatých prostor.
Proti rozhodnutí odvolacího soudu podala žalobkyně včasné dovolání, jehož přípustnost dovozuje z §237 o. s. ř., neboť dle názoru dovolatelky napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování odvolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, a také otázek, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Dovolatelka uplatnila v souladu s §241a odst. 1 o. s. ř. dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci.
Lze shrnout, že dovolatelkou nastolené právní otázky směřují k posouzení, zda náhrada škody způsobené na podloží se posuzuje dle ustanovení o náhradě škody na pronajaté věci, tedy dle §683 obč. zák., nebo podle obecných předpisů. Konkrétně dovolatelka považuje za nezbytné posoudit, zda je při nájmu nebytových prostor předmětem nájmu automaticky i pozemek pod danou budovou, případně zda podloží lze považovat za součást pozemku nebo za součást podlahy, tzn. za součást pronajaté věci. Dle právního názoru dovolatelky není podloží předmětem nájmu, neboť je součástí pozemků pod pronajatou dílnou a skladem, přičemž tyto pozemky nejsou v nájemní smlouvě uvedeny, na rozdíl od jiných vyjmenovaných pozemků, které předmětem nájmu byly. Ustanovení §683 odst. 2 obč. zák. se tedy dle názoru dovolatelky na podloží, které bylo znečištěno, nevztahuje.
Dovolatelka dále odkazuje na rozsudek Nejvyššího správního soudu pod sp. zn. 8 Asf 44/2008, podle něhož je možné sjednat závazek druhé strany, kdy pro případ objektivně nastalé události uhradí určitým způsobem stanovenou částku, aniž by to bylo podmíněno porušením povinnosti. Žalovaná se smluvně zavázala k dodržování určitých standardů a prohlásila, že půda není znečištěna ropnými látkami nebo chemikáliemi. Nejedná se tedy o odpovědnost podle §683 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., ale o zvláštní smluvní odpovědnost bez ohledu na zavinění. Otázkou dle dovolatelky tedy je, zda pokud se nájemce výslovně zaváže k odstranění poškození předmětů nájmu formou úhrady nápravných opatření, vznikne tento obligační závazek platně a obstojí vedle nároku na náhradu škody, nebo zda jde o pouhou deklaraci povinnosti nahradit škodu.
Dále odvolací soud dle mínění dovolatelky nerespektoval judikaturu vyšších soudů, když oproti textu uzavřených nájemních smluv špatně vyložil předmět nájmu a měl za to, že byl smluvně dohodnut jako předmět nájmu i pozemek pod dílnou a pod skladovou halu, v rozporu s textem uzavřených smluv. K tomu dovolatelka odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. června 2007, sp. zn. 33 Cdo 2393/2007, které odvolací soud nerespektoval. Předmět nájmu byl jasně vymezen v nájemních smlouvách. Dle názoru dovolatelky nelze žádným výkladem dospět k tomu, že by předmětem nájmu byl i pozemek pod dílnou či halou.
Dovolatelka proto navrhla, aby Nejvyšší soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Ve vyjádření k dovolání žalobkyně navrhla odmítnutí podaného dovolání. Dle jejího názoru je rozhodnutí odvolacího soudu správné, jelikož ustanovení §683 odst. 2 obč. zák. je nutné aplikovat na pronajaté stavební části podle smlouvy, tak na pozemky, na kterých jsou tyto nebytové prostory zbudovány. Žalovaná uvádí, že mezi stranami nebylo celou dobu sporné, co je předmětem nájmu, až v řízení žalobkyně zpochybňuje obsah smlouvy. Toto jednání se pak dle názoru žalované jeví jako účelové.
Dovolací soud posuzoval, zda je v dané věci dovolání přípustné a zda jsou splněny zákonem požadované podmínky, zejména náležitosti dovolání.
Podle §237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle §638 odst. 1 obč. zák. došlo-li k poškození nebo nadměrnému opotřebení pronajaté věci v důsledku jejího zneužití, odpovídá nájemce i za škody způsobené osobami, kterým umožnil k pronajaté věci přístup, za náhodu však neodpovídá.
Podle §638 odst. 2 obč. zák. se lze domáhat náhrady pouze do šesti měsíců od vrácení pronajaté věci.
Podle §120 odst. 2 obč. zák. stavba není součástí pozemku.
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání je přípustné a důvodné, neboť odvolací soud se v napadeném rozhodnutí odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu.
Dovolací soud se nejprve zabýval posouzením námitky dovolatelky, podle které odvolací soud nesprávně vyložil obsah předmětných nájemních smluv, když uzavřel, že úmyslem stran bylo pronajmout i pozemky pod dílnou a skladovou halou. Soudy dle judikatorních závěrů mají povinnost vykládat právní jednání v souladu s jejich jazykovým zněním a také v souladu se skutečnou vůlí stran, ale není na místě, aby soudy konstruovaly vůli stran, která je v rozporu s jejím jazykovým vyjádřením ve smlouvě, neboť interpretace obsahu právního úkonu soudem nemůže měnit či nahrazovat již učiněné projevy vůle (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. května 2004, sp. zn. 33 Odo 30/2002). Dovolatelce lze tedy přisvědčit, že se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu, když výkladem předmětných smluv rozšířil předmět nájmu i o pozemky pod skladem a dílnou, přestože o těchto pozemcích smlouvy výslovně nehovořily a neuváděly je jako předmět nájmu. Odvolací soud při výkladu nájemních smluv tedy pochybil, když nerespektoval znění těchto smluv a údajný úmysl stran zahrnout do předmětu nájmu i pozemky pod pronajatou věcí dovodil pouze na základě toho, že terminologie užívaná smlouvami nebyla jednotná a nerozlišovala mezi pojmy „pronajímaná stavba“ a „stavební pozemek“.
Pro posouzení nároku dovolatelky je dále nutné zabývat se tím, zda dílna a sklad je součástí pozemku, tedy zda je pozemek předmětem nájmu ex lege, aniž by musel být výslovně uveden v nájemní smlouvě. Předmětný spor se posuzuje dle dosavadního občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb.), neboť k události, která založila práva a povinnosti stran došlo před účinností nového občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb.) – viz §3028 o. z.. Právní úprava dosavadního občanského zákoníku vychází ze zásady superficies solo non cedit , jejímž vyjádřením je ustanovení §120 odst. 2 obč. zák., dle kterého pozemky pod pronajatou dílnou a skladem jsou samostatnými věcmi a nemohly být předmětem nájmu, jestliže si to strany výslovně neujednaly.
Zbývá tedy posoudit, zda znečištěné podloží je součástí pozemku, na kterém pronajaté prostory stojí, nebo zda je podloží součástí podlahy, tedy pronajatých místností. Dovolací soud se v tomto ohledu neztotožnil s právním posouzením soudu odvolacího, který s odkazem na článek uveřejněný na stavebním webu asb-portal.cz uzavřel, že podloží je součástí podlahy předmětných pronajatých místností a nikoli pozemku. Odvolací soud dospěl k tomuto právnímu názoru pouze na základě toho, že v článku na webu asb-portal.cz bylo uvedeno, že „ návrh skladby podloží by měl být nedílnou součástí projektu podlahové desky“ . Posouzení toho, zda podloží je součástí pozemku, je otázkou právní, jejíž řešení by nemělo být postaveno pouze na citaci jedné věty z článku na webu pro stavitele, ze které navíc ani závěr, který zaujal odvolací soud, nevyplývá. Dovolací soud je naopak toho názoru, že podloží je součástí pozemku, neboť představuje vrchní vrstvu pozemku, a nelze je tedy považovat za součást podlahy pronajatých místností.
Závěr, že podloží je součástí pozemku, vyplývá z ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, například z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. ledna 2005, sp. zn. 28 Cdo 1534/2004, v němž dovolací soud dospěl k závěru, že samotné podloží nemůže být považováno za stavbu v občanskoprávním smyslu, nýbrž představuje součást pozemku. Citované rozhodnutí se zabývalo primárně otázkou, zda lze podloží považovat za stavbu, tedy za samostatnou věc, jeho závěry však lze mutatis mutandis vztáhnout i na projednávaný případ, neboť z uvedeného rozhodnutí vyplývá, že podloží je součástí pozemku. Viz podobně také pozdější rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. ledna 2016, sp. zn. 22 Cdo 1487/2015. Odvolací soud se tedy odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, jestliže dospěl k závěru, že podloží není součástí pozemku.
Vzhledem k výše uvedenému nelze podloží považovat za předmět nájmu, když si strany výslovně nesjednaly i pronájem pozemků pod dílnou a skladem. Škoda způsobená na podloží se tedy řídí obecnými ustanoveními o náhradě škody a nevztahují se na ni speciální ustanovení o nájmu. Na posouzení otázky náhrady škody na podloží tedy nelze aplikovat §638 odst. 2 obč. zák., který zakotvuje šestiměsíční prekluzivní lhůtu pro uplatnění nároku na náhradu škody na pronajaté věci.
K námitce žalobkyně ohledně dopadu smluvního ujednání o náhradě škody Nejvyšší soud uvádí, že ujednáním ve smlouvě nelze obejít zákonem stanovený postup při uplatnění škody na pronajímané věci a nelze se tak vyhnout zákonem stanovené prekluzivní lhůtě v §683 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb.
Na základě výše uvedeného Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání je podle §237 o. s. ř. přípustné a důvodné, a napadený rozsudek odvolacího soudu podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Právní názor vyslovený Nejvyšším soudem v tomto rozsudku je pro soudy nižších stupňů v dalším řízení závazný (§243g odst. 1, §226 odst. 1 o. s. ř.).
V konečném rozhodnutí bude rozhodnuto i o náhradě nákladů řízení, včetně nákladů dovolacího řízení (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 2. ledna 2017
JUDr. Kateřina H o r n o ch o v á
předsedkyně senátu