ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.1727.2018.1
sp. zn. 26 Cdo 1727/2018-104
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce R. P. , bytem XY, zastoupeného Mgr. Annou Větrovskou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Štěpánská 630/57, proti žalované FINVET s.r.o. , se sídlem v Praze 2 – Vinohradech, Belgická 115/40, IČO: 24746851, zastoupené Mgr. Jiřím Lukešem, advokátem se sídlem v Praze 10, Vršovická 7/27, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 25 C 78/2016, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10. května 2017, č. j. 54 Co 113/2017-56, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10. května 2017, č. j. 54 Co 113/2017-56, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce se domáhal určení, že „není oprávněná a je tedy neplatná“ výpověď ze dne 29. října 2015 (dále též jen „Výpověď“), kterou mu dala žalovaná z nájmu „bytu, který se nachází v 5. nadzemním podlaží domu XY postaveného na pozemku parc. XY v katastrálním území XY, obec XY“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „dům“).
Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 29. listopadu 2016, č. j. 25 C 78/2016-41, určil, že Výpověď „je neplatná“ (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.).
K odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 10. května 2017, č. j. 54 Co 113/2017-56, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl; současně rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů.
Z provedených důkazů učinil shodně se soudem prvního stupně zejména následující skutková zjištění. Žalovaná je současným vlastníkem domu, v němž žalobce jako nájemce užívá předmětný byt na základě nájemní smlouvy ze dne 11. května 1998, jíž uzavřel s tehdejší pronajímatelkou městskou částí XY s účinností od 1. června 1998 na dobu neurčitou. Dopisem z 9. ledna 2015 (chybně datovaným dnem 9. ledna 2014) požádal žalovanou mimo jiné o slevu z nájemného ve výši 50% měsíčního nájemného s odůvodněním, že je rušen v užívání bytu hlukem a vibracemi (jejichž vlivem dokonce praská zdivo a tabulky v oknech), které působí těžká technika používaná při rekonstrukci, která probíhá na protějším domě od března 2014; současně jí oznámil, že v dalších měsících bude platit nájemné pouze ve výši 3.001,50 Kč, „dokud nebude zjednána náprava“ , a že odmítne-li mu slevu poskytnout, obrátí se na příslušný soud. Dopisem z 20. ledna 2015 mu žalovaná sdělila, že požadovanou slevu z nájemného neakceptuje, neboť do užívání předmětného bytu nijak nezasahuje a není v jejích silách ovlivnit probíhající rekonstrukci cizí nemovitosti; zároveň ovšem dodala, že je připravena provést měření hluku v domě a blízkém okolí a na základě výsledků těchto měření jeho žádost znovu posoudit. Následně mu však dopisem z 29. října 2015 dala výpověď z nájmu předmětného bytu (s odkazem na ustanovení §2288 odst. 1 písm. a/ zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – dále jen „o. z.“) s odůvodněním, že ačkoli ho již v lednu 2015 informovala o důvodech, pro něž mu nebylo možné přiznat požadovanou slevu z nájemného, neuhradil jí za období od února do června 2015 (dále jen „rozhodné období“) řádně a včas nájemné, neboť platil-li jí v tomto období o 3.001,- Kč měsíčně méně, vznikl mu tím dluh ve výši 15.005,- Kč, jejž do doby podání Výpovědi neuhradil. Dopisem z 8. února 2016 vznesl žalobce proti Výpovědi písemné námitky, v nichž zdůraznil, že v rozhodném období neplatil nájemné v plné výši z důvodu uplatněného práva na slevu z nájemného (podle §2212 odst. 3 o. z.); přesto však vzniklý dluh okamžitě uhradil. Žalovaná neuznala jeho námitky za opodstatněné.
Na rozdíl od soudu prvního stupně odvolací soud – s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 – zdůraznil, že v tomto případě bylo na vůli žalované, zda nájem bytu vypoví podle §2288 odst. 1 písm. a/ o. z. s tříměsíční výpovědní dobou či podle §2291 o. z. bez výpovědní doby, leč s předchozí výzvou k odstranění závadného jednání (protiprávního stavu). Zvolila-li tedy výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, nebylo zapotřebí, aby jej předem vyzývala postupem podle §2291 odst. 3 o. z. Současně shledal, že v důsledku vzniklého dluhu na nájemném byl naplněn uplatněný výpovědní důvod podle §2288 odst. 1 písm. a/ o. z. Dodal, že žalobce měl sporné právo na slevu z nájemného uplatnit u soudu, jak správně dovodil již soud prvního stupně, a jelikož tak neučinil, nemohla mít na důvodnost Výpovědi žádný vliv ani okolnost, že dluh na nájemném (posléze) uhradil. Za této situace rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu na přezkoumání oprávněnosti Výpovědi zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Vyjádřil přesvědčení, že otázka, zda nájemci, jenž poruší svou povinnost vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem (neplacením nájemného za dobu alespoň tří měsíců), lze dát výpověď z nájmu bytu nejen podle §2291 o. z., nýbrž i podle §2288 odst. 1 písm. a/ o. z., by měla být vyřešena jinak, než jak ji vyřešil Nejvyšší soud v odkazovaném rozsudku z 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016. V něm přijatý výklad totiž ve skutečnosti připouští obcházení ustanovení §2291 o. z. a činí ho zjevně nadbytečným (obsoletním), ačkoli – podle jeho názoru – jde o ustanovení speciální, jež vylučuje možnost postupovat podle obecného ustanovení §2288 odst. 1 písm. a/ o. z. Na podporu této argumentace odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. července 2003, sp. zn. 26 Cdo 1056/2002, a další tam citovaná rozhodnutí. Současně odvolacímu soudu vytkl, že se nezabýval neplatností Výpovědi pro rozpor s dobrými mravy ani přesto, že ji namítal již v řízení před soudem prvního stupně; přitom zmíněnou námitku uplatnil důvodně, neboť okolnosti daného případu svědčí o rozporu Výpovědi s dobrými mravy. Uvedl, že ačkoli žalovaná deklarovala připravenost k dalšímu prošetření jeho žádosti o slevu z nájemného, čímž v něm vyvolala dojem, že s ním bude o této otázce dále jednat, žádné šetření neuskutečnila a naopak mu dala výpověď z nájmu odůvodněnou neplacením nájemného v rozhodném období. Podle jeho mínění tímto postupem využila, resp. zneužila – v rozporu s dobrými mravy – situace, kdy v očekávání dalšího jednání o slevě z nájemného v rozhodném období část nájemného nedoplatil. V této souvislosti zdůraznil, že jeho úmyslem nebylo neplatit nájemné vůbec, resp. si ho svévolně snížit, nýbrž pouze uplatnit své právo na slevu, a dodal, že právě okolnosti, pro něž neplatil nájemné v plné výši, mohou být podle ustálené judikatury významné pro posouzení, zda výpověď z nájmu bytu odporuje dobrým mravům (k tomu odkázal na řadu rozhodnutí Nejvyššího soudu, zejména na rozsudky z 24. července 2002, sp. zn. 26 Cdo 514/2001, a z 8. června 2011, sp. zn. 26 Cdo 2150/2010, jakož i na tam uvedené nálezy Ústavního soudu). Navrhl, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek a zejména zdůraznila, že žalobce hradil nájemné pouze v rozsahu jedné poloviny „o vlastní vůli“ a neobrátil se ohledně přiměřené slevy na soud.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) dovolání žalobce (dovolatele) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 – dále opět jen „o. s. ř.“ (srov. čl. II bod 2. ve spojení s čl. XII zákona č. 296/2017 Sb.). Shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
Dovolání není přípustné podle §237 o. s. ř. pro řešení otázky hmotného práva, zda nájemci, jenž poruší svou povinnost vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem, lze dát výpověď z nájmu bytu jen podle §2291 o. z., anebo také podle §2288 odst. 1 písm. a/ o. z. Tuto otázku totiž odvolací soud vyřešil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit.
V rozsudku ze dne 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněném pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále jen „uveřejněné rozhodnutí“), Nejvyšší soud mimo jiné konstatoval, že ustanovení §2291 o. z. umožňuje pronajímateli vypovědět nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy tzv. okamžitě, avšak zároveň poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím, že své závadné chování (protiprávní stav) napraví (odstraní), tedy nejen že od něj okamžitě upustí, ale i nahradí škody (dluhy), které již vznikly. Účelem ustanovení §2291 o. z. je tedy „okamžité“ skončení nájmu jen v případě, že nájemce, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, ani přes výzvu pronajímatele od svého jednání neupustí. Může-li se k výpovědi bez výpovědní doby přihlížet jen v případě, že byla splněna podmínka předchozí výzvy k „nápravě“ zakotvená v §2291 odst. 3 o. z., je zřejmé, že výpověď bez výpovědní doby je vhodná v případech, kdy pronajímatel primárně nepreferuje skončení nájmu, ale upřednostňuje okamžitou nápravu závadného chování (protiprávního stavu) nájemce a tedy pokračování nájemního vztahu. V případě, že nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel samozřejmě vždy možnost dát mu výpověď podle §2288 odst. 1 písm. a/ o. z. s tříměsíční výpovědní dobou. V případě výpovědi podle §2288 odst. 1 písm. a/ o. z. zákon nestanoví pro platnost výpovědi podmínku předchozí výzvy k odstranění závadného chování (protiprávního stavu), k oprávněnosti výpovědi je jen třeba, aby porušení povinnosti trvalo ke dni doručení výpovědi. Nájem však skončí až uplynutím tříměsíční výpovědní doby (§2286 odst. 1, §1998 odst. 2 o. z.).
Od takto nastavených právních názorů, s nimiž je napadené rozhodnutí v souladu, se dovolací soud neodklání ani přes v tomto směru uplatněné dovolací námitky. K nim pokládá za potřebné podotknout, že lze-li nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, dát výpověď z nájmu bytu nejen podle §2291 o. z., nýbrž i podle §2288 odst. 1 písm. a/ o. z., bude vždy na pronajímateli, aby si zvolil, podle kterého z těchto ustanovení bude postupovat. Z toho je zřejmé, že ustanovení §2291 o. z. není v kolizi s ustanovením §2288 odst. 1 písm. a/ o. z.; za této situace nemohou být citovaná ustanovení ani v poměru speciality, v důsledku čehož ani nelze na jejich vzájemný vztah aplikovat zásady, které řeší střet mezi ustanovením obecným a zvláštním a které mají zamezit vytváření nepoužitelných (obsoletních) ustanovení. Navíc z pohledu nájemcových zájmů lze považovat za poněkud protismyslný argument, že mu neměla být dána výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinnosti vyplývajících z nájmu, porušil-li dotčenou povinnost s výraznější intenzitou, než jaká je normována ustanovením §2288 odst. 1 písm. a/ o. z. a jaká je mu ve skutečnosti vytýkána. Zbývá dodat, že na uvedených závěrech nemůže nic změnit ani dovolatelův odkaz na usnesení Nejvyššího soudu z 25. července 2003, sp. zn. 26 Cdo 1056/2002, a tam citovaná rozhodnutí. Dotčená rozhodnutí se totiž problematiky řešené v uveřejněném rozhodnutí nijak netýkají.
Dovolací soud naproti tomu dospěl k závěru, že dovolání je přípustné podle §237 o. s. ř. pro řešení otázky, zda vzhledem k okolnostem, které vyšly v řízení najevo (byly zjištěny, resp. alespoň tvrzeny), se měl odvolací soud zabývat posouzením, zda Výpověď odporuje dobrým mravům. V tomto ohledu totiž dovolání směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady dovolatel v dovolání uplatnil. Dovolací soud se však nejprve zabýval otázkou naplněnosti uplatněného dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 1 o. s. ř.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
V poměrech zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“), se soudní praxe ustálila v názoru, že právní posouzení věci odvolacím soudem není nesprávné, jestliže tento soud neposoudil uplatněný nárok z hlediska §3 odst. 1 citovaného zákona za situace, kdy účastník netvrdil tomu odpovídající skutečnosti a tyto skutečnosti ani jinak nevyšly v řízení najevo (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 27. května 1998, sp. zn. 26 Cdo 829/98, uveřejněný pod č. 152/98 časopisu Soudní judikatura, z 29. října 2008, sp. zn. 21 Cdo 4841/2007, uveřejněný pod č. 71/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či z 19. listopadu 2015, sp. zn. 33 Cdo 2472/2015). Podle názoru dovolacího soudu je uvedený právní názor využitelný rovněž v poměrech právní úpravy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále opět jen „o. z.“). Z uvedeného současně vyplývá, že nezabýval-li se odvolací soud posouzením věci podle §3 odst. 1 obč. zák. přesto, že právně významné skutečnosti vyšly v řízení najevo (v daném případě viz posléze uvedený výklad), nelze jeho právní posouzení pokládat za správné.
V řízení podle §2290 o. z., o nějž jde i v posuzované věci, soud rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména o tom, zda byl naplněn uplatněný výpovědní důvod; neoprávněná je i výpověď, která je neplatná či zdánlivá (srov. opět uveřejněný rozsudek). V rámci úvahy o neplatnosti (§580 o. z.) výpovědi z nájmu bytu soud posuzuje i otázku rozporu výpovědi s dobrými mravy a přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání (výpovědi), které se zjevně příčí dobrým mravům (§588 o. z.). Pro úplnost zbývá dodat, že při posuzování otázky neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle §588 o. z. pro rozpor s dobrými mravy budou právně významné pouze skutečnosti, které byly objektivně dány v době, kdy pronajímatel uvedené právní jednání (výpověď z nájmu bytu) doručil nájemci; okolnosti nastalé po tomto okamžiku nelze při tomto právním posouzení zohledňovat (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 21. září 2017, sp. zn. 26 Cdo 5679/2016).
V posuzovaném případě se odvolací soud otázkou neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle §588 o. z. pro rozpor s dobrými mravy vskutku nezabýval. Přitom z toho, že dovolatel uplatnil právo na slevu z nájemného postupem, který avizoval ve svém dopisu z 9. ledna 2015 (tj. tak, že pro vytčené rušení v užívání bytu nehradil až do jeho odstranění sjednané /či jinak stanovené/ nájemné v plné výši), nelze bez dalšího usuzovat, že jednal svévolně (či „o vlastní vůli“ , jak to vyjádřila žalovaná). Naopak okolnost, že svou „žádost“ o slevu z nájemného opřel o konkrétní popis rušivého jednání třetí osoby (§2212 odst. 3 o. z.), jehož existence si navíc byla žalovaná vědoma (viz obsah jejího dopisu z 20. ledna 2015), jen potvrzuje domněnku, že jednal poctivě (§7 o. z.). Za tohoto stavu tudíž mohl oprávněně očekávat, že takto bude k jeho jednání přistupovat i žalovaná jako pronajímatelka bytu. Toto očekávání přitom nemohl oslabit ani její dopis z 20. ledna 2015; právě naopak. Z obsahu zmíněného dopisu totiž na jedné straně vyplývalo, že žalovaná se sice staví k dovolatelovu „požadavku“ na slevu z nájemného odmítavě, avšak na druhé straně mu „přislíbila“, že provede určitá šetření, na jejichž podkladě jeho žádost znovu posoudí. Vzhledem k tomu tedy dovolatel skutečně mohl – objektivně vzato – důvodně předpokládat, že dokud žalovaná neprovede slíbená šetření, jeho žádost znovu neposoudí a nesdělí mu též výsledek tohoto posouzení, nebude ji hodnotit jako neoprávněnou a – přirozeně – vůči němu ani nepodnikne kroky, jež by z takového hodnocení vycházely; současně do doby opětovného posouzení své žádosti neměl ani důvod uplatnit své právo na slevu z nájemného u soudu (tj. postupovat ve smyslu upozornění obsaženého v dopisu z 9. ledna 2015), neboť žalovaná mu poskytnutí slevy doposud jednoznačně („definitivně“) neodmítla. Namísto dalšího šetření mu však vypověděla – navíc s relativně dlouhým časovým odstupem poté, co již platil nájemné v plné výši – nájem bytu z důvodu, že jí neplatil nájemné právě v rozsahu uplatněné slevy z nájemného. Jelikož uvedený postup nelze pokládat za odpovídající zásadám mravního řádu společnosti, mohl by, a to i ve spojení s dalšími skutečnostmi, které se z obsahu spisu, byť nepřímo, podávají (ze spisu nevyplývá, že dovolatel by byl typickým a dlouhodobým neplatičem nájemného), činit Výpověď rozpornou s dobrými mravy.
Z řečeného vyplývá, že v řízení vyšly najevo okolnosti rozhodné pro posouzení otázky rozporu Výpovědi s dobrými mravy (a na to navazující otázky její neplatnosti). Za této situace bylo povinností odvolacího soudu se uvedenou otázkou zabývat, a jestliže tak přesto neučinil, je jeho právní posouzení oprávněnosti Výpovědi neúplné a tudíž nesprávné. Pro úplnost zbývá dodat, že dovolatel na rozpor Výpovědi s dobrými mravy výslovně poukazoval, a to již v průběhu řízení před soudem prvního stupně, resp. před koncentrací řízení podle §118b o. s. ř. (k tomu viz protokol o jednání na č. l. 29 a 30 spisu a podání na č. l. 32 a 33 spisu).
S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu není správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 o. s. ř.) a podle §243e odst. 2 věty první o. s. ř. věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 12. 12. 2018
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu