ECLI:CZ:NS:2021:26.CDO.188.2021.1
sp. zn. 26 Cdo 188/2021-175
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně Vyšší odborné školy cestovního ruchu a mezinárodního obchodního styku, spol. s r.o. , se sídlem v Praze 7 – Holešovicích, Letohradská 370/1, IČO: 62956191, zastoupené Mgr. Michalem Vaňhou, advokátem se sídlem v Praze 10, V olšinách 2300/75, proti žalované Základní škole Praha 7, Strossmayerovo náměstí 4 , se sídlem v Praze 7 – Holešovicích, Strossmayerovo náměstí 990/4, IČO: 61389838, zastoupené Mgr. Josefem Fiřtem, LL.M., advokátem se sídlem v Praze 1, Opletalova 1015/55, o neplatnost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 6 C 26/2018, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 12. května 2020, č. j. 16 Co 22/2020-130, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 12. května 2020, č. j. 16 Co 22/2020-130, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala určení, že je neplatná výpověď ze dne 27. dubna 2018, kterou jí dala žalovaná z nájmu „prostor sloužících podnikání v budově Letohradská čp. 370, Praha 7“ (dále jen „Výpověď“ a „budova“).
Obvodní soud pro Prahu 7 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 16. září 2019, č. j. 6 C 26/2018-102, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 12. května 2020, č. j. 16 Co 22/2020-130, změnil citovaný rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl a určil, že Výpověď je neplatná; současně rozhodl o nákladech řízení účastnic před soudy obou stupňů.
Z provedených důkazů učinil shodně se soudem prvního stupně mimo jiných rovněž následující skutková zjištění. Žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 16. července 2014 smlouvu o nájmu tam specifikovaných prostor sloužících podnikání, jež se nachází v prvním, druhém a třetím nadzemním podlaží budovy, a to na dobu určitou do 31. července 2022 (dále jen „Nájemní smlouva“). Dopisem z 27. dubna 2018, který byl doručen žalobkyni dne 3. května 2018, žalovaná Nájemní smlouvu vypověděla s odůvodněním, že budovu bude třeba tam uvedeným způsobem přestavět a že v důsledku toho nebude možné užívat pronajaté prostory nacházející se v jejím třetím nadzemním podlaží. Žalobkyně vznesla dne 29. května 2018 proti Výpovědi písemné námitky, které však žalovaná v dopisu ze dne 12. června 2018 nepokládala za důvodné a Výpověď nevzala zpět. Na rozdíl od soudu prvního stupně, který považoval Výpověď za platné právní jednání a zabýval se naplněností uplatněného výpovědního důvodu, dospěl odvolací soud na takto zjištěném skutkovém základě k závěru, že Výpověď je absolutně neplatná podle §588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“, resp. „o. z.“). Podle jeho názoru totiž musí výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání, jenž byl sjednán na dobu určitou, obsahovat pod sankcí absolutní neplatnosti – vedle výpovědního důvodu – též poučení nájemce o právu podat proti ní námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem (§2311 o. z. ve spojení s §2286 odst. 2 o. z.); to platí i v situaci, kdy vypovídaná strana vskutku podala proti výpovědi námitky i žalobu na přezkum její oprávněnosti v zákonem stanovených lhůtách. Ve prospěch uvedeného názoru svědčí podle něj jak důvodová zpráva k §2311 o. z., tak také okolnost, že předpokladem úspěšného podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi je předchozí (včasné) podání písemných námitek (§2314 o. z.), a konečně též důsledky, které výpověď má pro podnikatele – účastníka nájemního poměru. Vzhledem k tomu, že Výpověď uvedené náležitosti neobsahovala, změnil odvolací soud zamítavý rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o.s.ř.“), a odůvodnila konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu řešena, a sice otázky, zda výpověď pronajímatele z nájmu prostoru sloužícího podnikání, jenž byl sjednán na dobu určitou, musí obsahovat rovněž poučení stanovené v §2286 odst. 2 o. z. Namítla, že uvedenou právní otázku posoudil odvolací soud nesprávně, neboť podle dikce ustanovení §2311 o. z. se na skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání použijí obdobně pouze ustanovení, která regulují nájem bytu na dobu určitou, a nikoli též ustanovení, která dopadají současně i na nájem bytu na dobu neurčitou, jakým je i ustanovení §2286 odst. 2 o. z. (na podporu uvedené argumentace odkázala zejména na komentářovou literaturu k občanskému zákoníku, především pak na publikaci Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část /§2055–3014/. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 513). Názor, že je neplatná výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání, která neobsahuje poučení podle §2286 odst. 2 o. z., nevyplývá ani z důvodové zprávy k ustanovení §2311 o. z., jak mylně uvažoval odvolací soud. Pokud by se totiž neměl prostor sloužící podnikání ani v tomto směru posuzovat zásadně jinak než byt, jak proklamuje zmíněná důvodová zpráva, nemohla by být neplatná výpověď z nájmu dotčeného prostoru z důvodu, že neobsahovala poučení o nájemcovu právu vznést proti ní námitky, neboť podle ustálené judikatury dovolacího soudu (zde poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 18. března 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, a z 11. dubna 2019, sp. zn. 26 Cdo 1926/2018) není z tohoto důvodu neplatná ani výpověď z nájmu bytu. Dodala, že rozhodná právní úprava navíc vychází z předpokladu, že prostory, jež slouží podnikání, disponují právě podnikatelé, kteří vystupují v právních vztazích jako zkušené osoby – profesionálové, a proto je není třeba chránit stejně jako běžné fyzické osoby (k tomu odkázala na důvodovou zprávu k §2307 o. z. a dále např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 20. září 2010, sp. zn. 23 Cdo 1129/2008, a z 26. září 2018, sp. zn. 30 Cdo 692/2018). I se zřetelem k tomu není tedy důvod aplikovat ustanovení §2286 odst. 2 o. z. na nájem prostor sloužících podnikání, neboť účelem citovaného ustanovení je – podle důvodové zprávy k občanskému zákoníku – právě ochrana nájemcova postavení jako slabší strany; v takovém postavení se však podnikatel v dotčeném právním vztahu nenachází. Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek tam uvedeným způsobem změnil nebo aby jej zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) shledal, že dovolání žalované (dovolatelky) bylo podáno včas (k doplňku dovolání ze dne 1. března 2021 však nepřihlížel, jelikož byl podán až po uplynutí zákonné dvouměsíční lhůty k podání dovolání /viz §241b odst. 3 větu první ve spojení s §240 odst. 1 o.s.ř./), subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle §237 o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda výpověď pronajímatele z nájmu prostoru sloužícího podnikání, jenž byl sjednán na dobu určitou, musí obsahovat pod sankcí absolutní neplatnosti rovněž poučení nájemce podle §2286 odst. 2 o. z.), která v rozhodovací praxi dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k vymezení uplatněného dovolacího důvodu (§241a odst. 3 o.s.ř.) půjde tedy v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního závěru, že výpověď pronajímatele z nájmu prostoru sloužícího podnikání, jenž byl sjednán na dobu určitou, musí pod sankcí absolutní neplatnosti (§588 o. z.) obsahovat – vedle výpovědního důvodu – též poučení o nájemcovu právu podat proti výpovědi námitky a právu navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem (§2311 o. z. ve spojení s §2286 odst. 2 o. z.).
Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání ujednaného na dobu určitou je upraveno v ustanoveních §2308 až §2311 o. z. V ustanoveních §2308 a §2309 o. z. jsou vymezeny důvody pro výpověď takového nájemního poměru, a to jednak ze strany nájemce (§2308 o. z.) a jednak ze strany pronajímatele (§2309 o. z. ). Na rozdíl od předchozí úpravy nájmu nebytových prostor obsažené v zákoně č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 31. prosince 2013, se vyžaduje, aby ve výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání ujednaného na dobu určitou byl uveden výpovědní důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná (§2310 odst. 1 o. z.). Další náležitosti výpovědi však v ustanoveních §2308 až 2311 o. z. výslovně upraveny nejsou (byť mohou vyplynout z požadavku na určitost právního jednání – viz §553 o. z.); na rozdíl od nájmu bytu (viz §2286 odst. 2 o. z.) se ani výslovně nepožaduje, aby pod sankcí (absolutní) neplatnosti výpověď pronajímatele obsahovala rovněž poučení o právu nájemce vznést proti ní námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Takové další náležitosti nevyplývají ani z ustanovení §2314 o. z., upravující v poměrech nájmu prostoru sloužícího podnikání právo nájemce na písemné námitky proti výpovědi a na podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, obojí v tam uvedených lhůtách; přitom jde o ustanovení speciální pro postup v případě výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání. Už proto v těchto případech nelze aplikovat – prostřednictvím §2311 o. z. – ustanovení §2286 odst. 2 o. z. Navíc z dikce §2311 o. z., jenž normuje, že ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně (i na skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání sjednaného na dobu určitou), uvedený požadavek vyplynout nemůže především proto, že ustanovení §2286 odst. 2 o. z. je použitelné na nájmy bytu na dobu určitou i neurčitou a nikoli jen na nájmy na dobu určitou, jak předpokládá §2311 o. z. (k tomu srov. např. komentářovou literaturu, na níž odkázala dovolatelka v dovolání).
Byť vznesení písemných námitek proti výpovědi ve lhůtě podle §2314 odst. 1 o. z. je hmotněprávní podmínkou pro podání žaloby na neoprávněnost výpovědi (§2314 odst. 2 o. z.) v dvouměsíční lhůtě upravené v ustanovení §2314 odst. 3 o. z., nebude-li výpověď vzata zpět, má dovolací soud za to, že – zejména vzhledem k účelu a smyslu právní úpravy nájmu prostoru sloužícího podnikání a s tím souvisejícího postavení nájemce takového prostoru (viz posléze uvedený výklad) – absence poučení o právu vznést námitky proti výpovědi by mohla vést k závěru o její relativní neplatnosti; v žádném případě tedy nemůže jít o neplatnost absolutní. Nelze zde přehlížet, že v případě nájmu prostor sloužících podnikání se předpokládá, že s těmito prostory disponují právě podnikatelé (srov. opět Důvodovou zprávu, str. 874), tj. subjekty, které by měly být v právním styku oproti nájemcům bytů obecně zkušenější (profesionály) a kterým proto zákon nepřiznává zvýšenou ochranu vůči ostatním subjektům právních vztahů (k obsahově shodným závěrům stran postavení podnikatelů v soukromoprávních vztazích dospěl Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 12. prosince 2018, sp. zn. 33 Cdo 5942/2017; srov. rovněž rozhodnutí, na která v uvedené souvislosti poukázala dovolatelka v dovolání).
Bez ohledu na to však v poměrech projednávané věci především nelze ztratit ze zřetele, že ačkoliv Výpověď poučení o právu vznést proti ní námitky neobsahovala, podle zjištěného skutkového stavu vznesla žalobkyně včas (§2314 odst. 1 a 2 o. z.), konkrétně dne 29. května 2018, proti ní písemné námitky, které žalovaná v dopisu ze dne 12. června 2018 (tedy v jednoměsíční lhůtě podle §2314 odst. 3 o. z.) neakceptovala a Výpověď nevzala zpět, a proto žalobkyně podala včasnou (§2314 odst. 3 o. z.) žalobu u soudu. Dovozovat v této konkrétní situaci, kdy byla ve skutečnosti dodržena procedura normovaná ustanovením §2314 o. z., neplatnost (natož absolutní) výpovědi pro absenci poučení o právu vznést proti ní písemné námitky, postrádá smysl, neboť soudům (v daném případě odvolacímu soudu) nic nebránilo v tom, aby se zabývaly naplněností uplatněného výpovědního důvodu.
Jestliže tedy odvolací soud dovodil, že v této konkrétní situaci je Výpověď pro absenci uvedeného poučení neplatná, a to dokonce absolutně ve smyslu §588 o. z., a z tohoto důvodu změnil zamítavý rozsudek soudu prvního stupně tak, že určovací žalobě vyhověl, nelze jeho právní posouzení věci pokládat za správné. Dovolací důvod podle §241a odst. 1 o.s.ř. proto použila dovolatelka opodstatněně.
Z uvedeného vyplývá, že napadený rozsudek odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 1 o.s.ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, bez jednání (§243a odst. 1 věta první o.s.ř.) jej zrušil (§243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 věty před středníkem o.s.ř.) a podle §243e odst. 2 věty první o.s.ř. věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243g odst. 1 věta první o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
V dalším řízení se odvolací soud nejprve postará o to, aby byla opravena (postupem podle §164 o.s.ř.) zjevná nesprávnost v záhlaví rozsudku soudu prvního stupně spočívající v nepřesném označení účastnic řízení, což se pak nutně musí projevit i v jeho novém rozhodnutí o věci. Současně neztratí ze zřetele, že byť žalobkyně v petitu žaloby navrhla, aby soud rozhodl o neplatnosti Výpovědi, je z jejího celkového obsahu zřejmé, že jde o žalobu podle §2314 odst. 3 o. z., jíž se domáhá přezkumu oprávněnosti Výpovědi. Neoprávněná je totiž i výpověď, která je neplatná či zdánlivá (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 30. srpna 2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017). V daném sporu je proto třeba formulovat výrok rozhodnutí o věci samé tak, aby vystihoval, že v řízení je rozhodováno právě o „oprávněnosti“ Výpovědi, a nikoli toliko o její (případné) neplatnosti, o níž – stejně jako soud prvního stupně – rozhodl (zřejmě omylem – viz odůvodnění napadeného rozsudku, odst. 9) odvolací soud. Na tom nic nemění ani nesprávné znění žalobního návrhu, neboť petitem žaloby není soud vázán (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu z 20. srpna 2003, sp. zn. 21 Cdo 909/2003, uveřejněné pod č. 152/2003 časopisu Soudní judikatura).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 11. 5. 2021
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu