ECLI:CZ:NS:2022:26.CDO.1378.2022.1
sp. zn. 26 Cdo 1378/2022-263
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Michaely Janouškové ve věci žalobkyně life haven s.r.o. , se sídlem v Třinci, Horní Líštná 92, IČO 04556097, zastoupené Mgr. Markem Ježkem, advokátem se sídlem v Českém Těšíně, Tovární 1707/33, proti žalované L. V. , narozené XY, bytem XY, zastoupené JUDr. Oldřichem Benešem, advokátem se sídlem v Ostravě, Mojmírovců 805/41, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu a určení její neplatnosti, vedené u Okresního soudu v Karviné pod sp. zn. 25 C 302/2018, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 14. prosince 2021, č. j. 8 Co 286/2021-244, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Krajský soud v Ostravě (odvolací soud) rozsudkem ze dne 14. 12. 2021, č. j. 8 Co 286/2021-244, potvrdil rozsudek Okresního soudu v Karviné (soud prvního stupně) ze dne 23. 7. 2021, č. j. 25 C 302/2018-211, ve výrocích, kterými soud prvního stupně zamítl žalobu na určení, že výpověď z nájemního poměru z 21. 8. 2018 (dále jen „výpověď“) je neoprávněná a neplatná (výrok I.), změnil jej ve výroku o nákladech řízení (výrok II.) a současně rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok III.).
Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně považoval výpověď smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání uzavřené 2. 10. 2015 (dále jen „nájemní smlouva“ či „smlouva“) za oprávněnou, neboť důvody pro výpověď nájmu žalovanou dle §2309 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), spočívající v tom, že žalobkyně jako nájemkyně 1) byla po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného a 2) prováděla stavební úpravy a změny předmětu nájmu v rozporu se smlouvou bez předchozího písemného souhlasu pronajímatelky, byly dány. Ohledně výpovědního důvodu ad 1) dovodil, že žalovaná pronajala žalobkyni nájemní smlouvou specifikované nemovitosti za účelem provozování podnikatelské činnosti k předmětu podnikání, resp. oboru činnosti ostatní služby. Účastnice v době uzavření smlouvy věděly, o jaké nemovitosti jde a jak jsou zapsány v katastru nemovitostí. Jestliže strany podřídily svůj nájemní vztah §2302 a násl. o. z., není tím dotčena platnost smlouvy, i když pronajatá věc prostorem sloužícím k podnikání není. Doplnil, že uplatnila-li žalobkyně vadu nájmu spočívající v tom, že nemůže prostory užívat ke sjednanému účelu v souladu s §2208 odst. 1 o. z., a zároveň uplatnila nárok na prominutí nájmu, pak tuto vadu neuplatnila včas, neboť se tak stalo až dopisem z 27. 3. 2018, ačkoliv již v okamžiku uzavření nájemní smlouvy (2. 10. 2015) musela o této (případné) vadě vědět; měla tedy povinnost platit nájemné. K výpovědnímu důvodu ad 2) uvedl, že podle článku VI. odst. 5 smlouvy nebyla žalovaná oprávněna provádět jakékoli změny na předmětu nájmu a jeho vybavení bez předchozího písemného souhlasu pronajímatelky, v řízení však bylo prokázáno, že tyto změny prováděla. Ve smlouvě strany projevily vůli, aby veškeré změny na předmětu nájmu byly provedeny po předchozím písemném souhlasu pronajímatele a tímto chtěly být také vázány. S odkazem na §1758 o. z. zdůraznil, že dohodnou-li se strany, že pro uzavření smlouvy užijí určitou formu, má se za to, že nechtějí být vázány, nebude-li tato forma dodržena. V řízení pak nebylo prokázáno, že by se účastníce rozhodly tuto formu opustit a že by se dohodly na provedení jednání v jiné než v původně sjednané písemné formě; k tvrzenému ústnímu souhlasu tak nelze přihlížet. Nutnost písemné formy souhlasu pronajímatele se změnou věci dovodil i z §2220 odst. 1 o. z. a v této souvislosti dodal, že námitku relativní neplatnosti souhlasu pro nedodržení formy může vznést i pronajímatel. Na určení neplatnosti nájemní smlouvy neshledal stejně jako soud prvního stupně naléhavý právní zájem.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, které Nejvyšší soud projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“).
Dovolání není podle ustanovení §237 o. s. ř. přípustné pro řešení otázky, zda pronajmutí stavby k jinému účelu, než který je vymezen v kolaudačním rozhodnutí, představuje vadu pronajaté věci. S dovolatelkou lze totiž souhlasit v tom, že judikatura vztahující se k právní úpravě nájmu nebytových prostor účinné od 19. 10. 2005 do 31. 12. 2013 dovodila, že s porušením veřejnoprávní povinnosti užívat stavby jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu, není spojována soukromoprávní sankce v podobě (absolutní) neplatnosti nájemní smlouvy (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2978/2012, či ze dne 6. 2. 2018, sp. zn. 28 Cdo 2345/2016). Uvedený závěr je použitelný i pro právní úpravu účinnou od 1. 1. 2014, podle které je-li pronajat určitý prostor za účelem provozování podnikatelské činnosti, nezáleží na tom, o jaký prostor se jedná. Ve smyslu §2302 odst. 1 o. z. je totiž rozhodující účel nájmu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2021, sp. zn. 26 Cdo 2192/2020), nikoli to, jak pojímá pronajatou věc veřejné právo (zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon).
V projednávané věci ze shora uvedeného logicky plyne, že nemůže být vadou pronajaté věci skutečnost, že byly k provozování podnikatelské činnosti pronajaty nemovitosti (budovy), jež k tomuto účelu nebyly zkolaudovány. Nárok na slevu tak žalované nevznikl, proto je výpovědní důvod ad 1) dán.
Přípustnost dovolání nemůže založit ani otázka vztahující se k uplatnění relativní neplatnosti právního jednání (ústního souhlasu pronajímatelky se změnou věci), neboť ze skutkových zjištění soudů plyne, že se účastnice dohodly na písemné formě souhlasu se změnou věci, který nebyl dán, přičemž žalobkyní tvrzený souhlas v ústní formě nebyl prokázán. Dovolatelka tak ve skutečnosti formuluje otázku na základě své vlastní verze skutkového stavu, čímž nezpochybňuje právní posouzení věci, ale skutková zjištění, což není v dovolacím řízení přípustné (srov. k tomu např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2014, sp. zn. 29 Cdo 2125/2014, a ze dne 30. 10. 2014, sp. zn. 29 Cdo 4097/2014).
Namítá-li dále dovolatelka, že z důkazů provedených soudem prvního stupně (aniž je zopakoval) učinil odvolací soud jiná skutková zjištění, nevymezila žádnou otázku procesního práva, na jejímž řešení by napadené rozhodnutí spočívalo, ale pouze namítá, že řízení bylo postiženo vadou, a uplatnila tak jiný dovolací důvod, než který je uveden v §241a odst. 1 o. s. ř. K vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, může dovolací soud přihlédnout, jen je-li dovolání přípustné (§237-238a o. s. ř.); samy o sobě takové vady (i kdyby byly dány - a o takovou situaci se v této věci ani nejednalo) přípustnost dovolání podle §237 o. s. ř. nezakládají.
Dovolací soud nepřehlédl ani sdělení dovolatelky, že dovoláním napadá rozsudek „v celém rozsahu“. Zastává však – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř.) – názor, že proti výroku, kterým byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o zamítnutí žaloby o neplatnost výpovědi, a proti nákladovým výrokům napadeného rozsudku dovolání ve skutečnosti nesměřuje, neboť ve vztahu k uvedeným výrokům postrádá dovolání jakékoli odůvodnění. Ostatně proti nákladovým výrokům by nebylo ve smyslu §238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. v této části ani přípustné.
Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243c odst. 3 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §146 odst. 3 o. s. ř. a o skutečnost, že žalované nevznikly v dovolacím řízení žádné účelně vynaložené náklady, na jejichž náhradu by jinak měla právo proti dovolatelce, jejíž dovolání bylo odmítnuto. Náklady, které jí vznikly v souvislosti s písemným vyjádřením k dovolání prostřednictvím advokáta, nebyly posouzeny jako potřebné pro účelné uplatnění nebo bránění práva. Nelze totiž přehlédnout, že jde o vyjádření obsahově kusé, ve kterém žalovaná nereagovala na vznesené dovolací námitky.
Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 10. 10. 2022
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu