ECLI:CZ:NS:2022:26.CDO.2122.2021.1
sp. zn. 26 Cdo 2122/2021-220
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Michaely Janouškové a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobce statutárního města Brna , se sídlem v Brně, Dominikánské náměstí 196/1, IČO 44992785, zastoupeného JUDr. Martinem Svobodou, Ph.D., advokátem se sídlem v Brně, Vídeňská 1021/6, proti žalované KVINT spol. s r.o. , se sídlem v Brně, Herčíkova 2493/2, IČO 41602919, zastoupené JUDr. Milanem Zábržem, advokátem se sídlem v Brně, Veveří 486/57, o odstranění stavby a vyklizení pozemků, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 108 C 99/2019, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 31. března 2021, č. j. 19 Co 260/2020-196, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 31. března 2021, č. j. 19 Co 260/2020-196, a rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 1. října 2020, č. j. 108 C 99/2019-170, se zrušují a věc se vrací Městskému soudu v Brně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce se žalobou domáhal, aby žalované byla uložena povinnost odstranit z pozemku p. č. XY v katastrálním území (dále jen „k. ú.“) XY, obec XY, stavbu č. ev. XY, stavba občanského vybavení, a aby byla povinna vyklidit pozemky p. č. XY, XY a XY, vše v k. ú. XY, obec XY (dále též jen „Stavba“ a „Pozemky“). Uvedl, že žalovaná Pozemky užívá bez právního důvodu a současně zde má umístěnu část Stavby, která dále zasahuje na pozemek ve vlastnictví České republiky.
Městský soud v Brně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 1. 10. 2020, č. j. 108 C 99/2019-170, žalobu zamítl a uložil žalobci povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení.
Po provedeném dokazování zjistil, že žalobce je vlastníkem Pozemků. Na pozemku p. č. XY, ve vlastnictví žalobce, a na pozemku p. č. XY, ve vlastnictví České republiky, je umístěna Stavba žalované. Dne 20. 11. 1992 byla ve vztahu k pozemkům tehdy označeným jako p. č. XY a XY (k. ú. XY) a p. č. XY (k. ú. XY) mezi právním předchůdcem žalobce (jednajícím prostřednictvím společnosti Městská správa komunikací) a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, a to na dobu 15 let s možností automatické prolongace vždy na dobu dalších 5 let (dále též jen „nájemní smlouva z roku 1992“). Dodatkem č. 1 ze dne 30. 11. 1994 byla doba nájmu prodloužena do doby odpovídající termínu užívání určeného kolaudačním rozhodnutím Stavby realizované na předmětu nájmu; tedy dle příslušného kolaudačního rozhodnutí Stavby na dobu do 31. 12. 2033. Předmětem nájemní smlouvy byl i pozemek nyní označený p. č. XY (v průběhu let došlo pouze ke změně číslování pozemků). Žalovaná Pozemky na základě nájemní smlouvy z roku 1992 užívala; ze strany státu přitom byla pravidelně vyzývána k úhradě plateb za užívání pozemku p. č. XY. Současně zjistil, že žalovaná v letech 2002 až 2003 žádala o odkup Pozemků; v roce 2005 až 2007 pak mezi žalobcem a žalovanou probíhala komunikace o oprávněnosti užívání Pozemků, když žalobce vyzval žalovanou k doložení právního titulu, na základě kterého Pozemky užívá. V této souvislosti žalovaná opětovně požádala o jejich odkup; prodej Pozemků však nebyl orgány žalobce schválen a žalované byla proto zaslána nová nájemní smlouva a výzva k doplacení bezdůvodného obohacení za předešlé užívání Pozemků bez právního důvodu. Následně dne 21. 2. 2007 uzavřel žalobce s žalovanou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem pozemků v k. ú. XY p. č. XY, XY, XY a XY, a to za účelem umístění a provozování Stavby, smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s možností výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou; součástí smlouvy byl i závazek žalované uhradit žalobci 112.140 Kč jakožto bezdůvodné obohacení, které jí vzniklo užíváním Pozemků bez právního důvodu za dobu 2 let před podpisem smlouvy (dále též jen „nájemní smlouva z roku 2007“). Tato částka byla žalovanou žalobci uhrazena. Dne 27. 6. 2017 žalobce nájemní smlouvu z roku 2007 vypověděl; výpověď byla žalované doručena dne 30. 6. 2017. Na výpověď žalovaná reagovala tak, že ji považuje za neúčinnou, neboť Pozemky užívá na základě nájemní smlouvy z roku 1992 (ve znění dodatku z roku 1994), a je proto oprávněna k jejich užívání do 31. 12. 2033. Dále zjistil, že pozemek dříve označený jako p. č. XY v k. ú. XY byl v roce 1997 rozdělen na několik menších pozemků, mimo jiné i na pozemek parc. č. XY, z nějž byl následně v roce 1998 vyčleněn pozemek p. č. XY. Od konce roku 1998 byl pozemek p. č. XY zapsán ve vlastnictví žalobce, přičemž v roce 2013 byl sloučen s pozemkem p. č. XY. Dne 26. 6. 1998 byla mezi žalovanou a společností Jižní centrum a. s. (jednající na základě pověření žalobce ze dne 8. 4. 1997) uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl mimo jiné i pozemek tehdy označený jako p. č. XY (dále též jen „nájemní smlouva z roku 1998“). V textu této smlouvy bylo výslovně uvedeno, že vychází z dříve uzavřené smlouvy o dočasném užívání, uzavřené mezi Městskou správou komunikací jako pronajímatelem a žalovanou jako uživatelem. Nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2018 s možností automatické prolongace vždy o 5 let. K této smlouvě byly následně uzavřeny tři dodatky, které drobně upřesňovaly označení pronajatých pozemků a případně měnily výši nájmu.
Po právní stránce uzavřel, že mezi právním předchůdcem žalobce a žalovanou vznikl dne 20. 11. 1992 nájemní vztah na dobu určitou do 31. 12. 2033 (viz dodatek nájemní smlouvy z roku 1994). S ohledem na to, že žalobce vstoupil do všech závazkových vztahů svého předchůdce, trvá daný nájemní vztah i nadále. Nájemní smlouvu ze dne 21. 2. 2007, která byla uzavřena k témuž předmětu nájmu jako nájemní smlouva z roku 1992 (soud prvního stupně měl za prokázané, že v průběhu let došlo pouze k přečíslování předmětných pozemků v katastru nemovitostí), považoval podle §37 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), za neplatnou pro počáteční nemožnost plnění, neboť není možné zřizovat nájem ke stejnému předmětu a stejného rozsahu, jestliže k němu existuje jiný nájemní vztah. K tomu odkázal na ustálenou rozhodovací praxi Nejvyššího soudu. Nepřisvědčil přitom námitce žalobce, že uzavřením nájemní smlouvy v roce 2007 došlo k novaci původního závazkového vztahu. Uvedl, že podmínkou novace ve smyslu §570 obč. zák. je dohoda účastníků smluvního vztahu o nahrazení původního závazku závazkem novým; v projednávané věci však k takové dohodě mezi účastníky nedošlo, nájemní smlouva z roku 2007 v tomto směru neobsahuje žádné ujednání. Obdobné závěry pak učinil i ve vztahu k nájemní smlouvě z roku 1998. Uvedl, že pokud je nájemní smlouva z roku 2007 absolutně neplatná, nemohl dát žalobce žalované z této smlouvy ani platně výpověď. Nedošlo-li platně k ukončení nájemního vztahu (žalovaná Pozemky řádně užívá na základě smlouvy z roku 1992, ve znění dodatku z roku 1994), není žalobce oprávněn domáhat se jejich vyklizení a odstranění Stavby.
Nadto dodal, že dalším důvodem pro zamítnutí žaloby by byla i aplikace §10 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Uvedl, že Stavba je umístěna na pozemcích několika vlastníků. Právním titulem užívání je pak stejná smlouva, avšak pouze žalobce se domáhá vyklizení Pozemků a odstranění Stavby. Měl za to, že byť je způsob posouzení dané situace řešen judikaturou Nejvyššího soudu, je v projednávané věci spravedlivější, aby Stavba byla na pozemku žalobce (maximálně) do doby stanovené v kolaudačním rozhodnutí ponechána. Tento závěr odůvodnil tím, že jde o veřejně frekventované místo, přičemž odstraněním Stavby by došlo k narušení vzhledu dané lokality nevhodným způsobem. Doplnil, že soudu je znám záměr žalobce o revitalizaci daného území, nicméně s ohledem na nutnost vypořádání majetkových poměrů (pozemky jsou v dané lokalitě ve vlastnictví různých vlastníků), jakož i skutečnost, že zatím nebyl zveřejněn žádný konkrétní návrh či plán rozvoje, je ponechání Stavby vhodnější; zohlednil i okolnost, že „stavba je povolena k užívání pouze do konce roku 2033“. Poznamenal, že žalovaná se ostatně do dané situace nedostala vlastním zaviněním, neboť v době, kdy Stavbu realizovala, tato měla být umístěna na pozemku jednoho vlastníka.
K odvolání žalobce Krajský soud v Brně (odvolací soud) rozsudkem ze dne 31. 3. 2021, č. j. 19 Co 260/2020-196, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a uložil žalobci povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení.
Odvolací soud se zcela ztotožnil se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně, na které pro stručnost odkázal. Odlišný názor vyjádřil pouze ve vztahu k nájemní smlouvě z roku 1998. Uvedl, že k závěru o její neplatnosti a nemožnosti novace je „poněkud zdrženlivý“, neboť smlouva z roku 1998 výslovně uváděla, že vychází z uzavřené smlouvy z roku 1992. Dodal však, že posouzení (ne)platnosti smlouvy z roku 1998 nemá v konečném důsledku pro celkové posouzení projednávané věci téměř žádný význam, když smlouvy z roku 1992 a 1998 se v předmětu nájmu shodují pouze jen co do pozemku o velikosti 1 m 2 . Za klíčový proto (ve shodě se soudem prvního stupně) považoval závěr o neplatnosti nájemní smlouvy z roku 2007. Doplnil, že bez významu nejsou ani skutečnosti, které uzavření nájemní smlouvy předcházely, poukázal na to, že žalovaná v roce 2007 „novou nájemní smlouvu uzavřela pouze proto, že byla pracovníkem žalobce přesvědčena, že původní nájemní smlouva již nemůže být platná“; vůlí žalované proto nebylo nahradit původní nájemní smlouvu z roku 1992 smlouvou novou.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Za nesprávný považoval především závěr o neplatnosti nájemní smlouvy z roku 2007. Uvedl, že nalézací soudy své právní závěry založily výlučně na rozhodovací praxi senátu 26 Nejvyššího soudu, tedy na rozhodnutích, která byla vydána ve věci nájmu bytu či nájmu rodinného domu (tj. ve věcech ochrany obydlí). Dodal, že v projednávané věci byly smlouvy uzavírány mezi osobami znalými práva, přičemž ve vztahu mezi podnikateli je zcela běžné, že strany mezi sebou opakovaně uzavírají smlouvy na stejný předmět plnění, aniž by nutně výslovně vypořádaly smlouvy předchozí. Měl za to, že nalézací soudy zcela nepřiměřeně kladou k jeho tíži, že obsahem nájemní smlouvy z roku 2007 není přímo věta o tom, že se jí ruší předchozí ujednání. Uvedl, že podle ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu však není nutné vždy výslovně uvádět, že se předchozí smlouva ruší. Upozornil, že nájemní smlouva z roku 2007 byla výsledkem poměrně dlouhého jednání účastníků a je projevem jejich shodné vůle. Obsah této vůle však nebyl náležitě zjištěn, když soudy v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí nepřihlédly k následnému chování smluvních stran. V souladu s judikaturou Ústavního soudu měl být přitom aplikován princip priority výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy. Uvedl, že pokud žalovaná poté, co jí byla ze strany dovolatele dána výpověď z nájmu, počala namítat, že Pozemky užívá na základě smlouvy z roku 1992, je její jednání účelové a v rozporu s dobrými mravy. Současně měl za to, že nájemní smlouva z roku 1992 (včetně dodatku z roku 1994) je neplatná z důvodu neurčitosti vymezení předmětu a doby nájmu. I v případě její platnosti měl však za zcela zřejmé, že tato smlouva byla účastníky (resp. jejími právními předchůdci) nahrazena nájemní smlouvou z roku 1998 a následně z roku 2007. Zdůraznil, že smluvní strany zjevně měly v úmyslu být vázány jen těmito novými smlouvami, když nájemní smlouva z roku 1992 nebyla od roku 1998 ve vztahu k Pozemkům nijak plněna. Ostatně, taktéž závěr, že předmět nájmu dle smlouvy z roku 1992 a z roku 1998 se překrývá pouze co do pozemku o výměře 1 m 2 , považoval za nesprávný. Dále měl za to, že v projednávané věci nebyly naplněny ani zákonné předpoklady pro aplikaci principu spravedlnosti (§10 odst. 2 o. z.), ani by odstraněním části stavby nedošlo k narušení dané lokality nevhodným způsobem. Upozornil na to, že Nejvyšší soud již několikrát vyložil, jak v případě žaloby na odstranění stavby, která je umístěna na pozemcích více vlastníků, postupovat; pokud tak nalézací soudy neučinily, jsou jejich rozhodnutí nesprávná a odporující ustálené rozhodovací praxi. V neposlední řadě nalézacím soudům vytkl nepřezkoumatelnost jejich rozhodnutí. Navrhl, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaná v dovolacím vyjádření pouze stručně uvedla, že rozhodnutí odvolacího soudu považuje za správné a že dovolání není přípustné. Navrhla, aby dovolání bylo jako nedůvodné zamítnuto, příp. odmítnuto.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (dále jen „o. s. ř.“).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), zastoupeným advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť při posouzení otázky, zda podmínkou platnosti nájemní smlouvy je okolnost, že předmět nájmu není předmětem jiné (dříve uzavřené) nájemní smlouvy (je tzv. právně volný), se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Platnost předmětných nájemních smluv je třeba posuzovat – s ohledem na datum jejich uzavření – podle předcházející právní úpravy (§3074 odst. 1 o. z.), zejména podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále opět jen „obč. zák.“).
V rozsudku ze dne 14. 4. 2021, sp. zn. 31 Cdo 3679/2020, uveřejněném pod číslem 94/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu, respektuje ústavněprávní výklad Ústavního soudu obsažený v jeho nálezu ze dne 13. 9. 2019, sp. zn. II. ÚS 4235/18, dospěl k závěru, že nájemní smlouva není neplatná pro počáteční právní nemožnost plnění ve smyslu §37 odst. 2 obč. zák. jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, kterou předtím pronajal (pro tutéž dobu) jiné (příp. i stejné) osobě (shodně též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2021, sp. zn. 26 Cdo 121/2021).
Převedeno do poměrů projednávané věci pak neobstojí závěr odvolacího soudu, na němž vystavěl své rozhodnutí, tedy že nájemní smlouva z roku 2007 je pro počáteční nemožnost plnění (s tím, že „není možno zřizovat nájem ke stejnému předmětu a stejného rozsahu, jestliže k němu existuje nájemní vztah“ plynoucí z nájemní smlouvy z roku 1992) bez dalšího absolutně neplatná podle §37 odst. 2 obč. zák. Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci (bez dalšího) neopodstatňuje závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv (viz nález Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2019, sp. zn. II. ÚS 4235/18). Z hlediska této dovolatelem uplatněné námitky (tak) nemůže rozsudek odvolacího soudu obstát.
Protože dovolací soud neshledal podmínky pro změnu napadeného rozsudku, bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) jej zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř.), aniž se z důvodu procesní ekonomie zabýval zbývajícími námitkami dovolatele. Jelikož důvody, pro něž bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
V dalším řízení soudy opětovně posoudí otázku (ne)platnosti výše citovaných (předmětných) nájemních smluv; neopomenou se přitom náležitě vypořádat s námitkou žalobce, že vůlí účastníků (či jejich právních předchůdců) bylo nahrazení nájemní smlouvy z roku 1992 smlouvou z roku 1998 a následně pak z roku 2007. V souladu s ustálenou rozhodovací praxí přitom při výkladu projevu vůle přihlédnou ke všem rozhodným okolnostem a zohlední i následné chování účastníků (srovnej například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 10. 1996, sp. zn. 3 Cdon 946/96, uveřejněný pod č. 29/1997 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 1996, sp. zn. 2 Cdon 198/96, uveřejněný v časopise Soudní judikatura pod č. 35/1998, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2000, sp. zn. 20 Cdo 1713/98, odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2013, sp. zn. 21 Cdo 1662/2012, ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 21 Cdo 1705/2012, ze dne 9. 6. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3878/2019). Soudy rovněž nepřehlédnou, že Ústavní soud ve své judikatuře vymezil jeden ze základních principů výkladu smluv, kterým je „priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Je tak vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s tím spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy. Není ústavně konformní a je v rozporu s principy právního státu taková praxe, kdy obecné soudy upřednostňují výklad vedoucí k neplatnosti smlouvy, před výkladem neplatnost smlouvy nezakládajícím“ (srovnej nález Ústavního soudu ze 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03). Lze dodat, že k otázce určitosti nájemních smluv se vyjádřil Ústavní soud např. v nálezech ze dne 28. 2. 2013, sp. zn. III. ÚS 3900/12, nebo ze dne 22. 5. 2018, sp. zn. II. ÚS 658/18, v nichž zdůraznil, že v soukromoprávní sféře je třeba určitost právního úkonu posuzovat vždy ve vztahu ke konkrétním okolnostem daného případu, přičemž pro interpretaci obsahu závazkového vztahu je rozhodující skutečná vůle obou smluvních stran v době uzavření smlouvy.
Soudy rovněž nepřehlédnou, že §10 o. z. (který v dané věci aplikovaly) upravuje analogii, z odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně však není zřejmé, jaký vztah má úprava analogie k odepření výkonu práva, nebo k otázce rozhodnutí v rozporu s judikaturou.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (i soud prvního stupně) závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 3. 3. 2022
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu