ECLI:CZ:NS:2022:33.CDO.97.2022.1
sp. zn. 33 Cdo 97/2022-256
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Pavla Horňáka ve věci žalobce J. K. , bytem XY, zastoupeného JUDr. Tomášem Herblichem, advokátem se sídlem v Praze 1, Veleslavínova 94/8, proti žalované NEW ERA REALITY s. r. o. , se sídlem v Dešné, Chvalkovice 20 (identifikační číslo 041 18 421), zastoupené Mgr. Petrem Vodehnalem, advokátem se sídlem v Praze 5, Viktora Huga 377/4, o 300.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 6 C 117/2018, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8. 9. 2021, č. j. 13 Co 164/2021-232, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení 9.800 Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám Mgr. Petra Vodehnala, advokáta.
Odůvodnění:
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 28. 8. 2019, č. j. 13 Co 173/2019-126, potvrdil ve věci samé rozhodnutí ze dne 28. 2. 2019, č. j. 6 C 117/2018-100, jímž Obvodní soud pro Prahu 5 zamítl žalobu o 300.000 Kč s příslušenstvím. Odvolací soud se ztotožnil se soudem prvního stupně v tom, že smluvní pokutu mohou sjednat jen smluvní strany pro případ porušení povinnosti vyplývající z jimi uzavřené smlouvy, tj. osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního – pokutou zajišťovaného – závazku. Takovou osobou žalovaná, která nemůže být odpovědná za porušení povinnosti třetí osoby (prodávajícího), nebyla, a proto je ujednání o smluvní pokutě pro rozpor se zákonem neplatné (§580 odst. 1, §586 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. z“).
K dovolání žalobce Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 29. 7. 2020, č. j. 33 Cdo 272/2020-156, zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Uzavřel, že soudy – vycházejíce z judikatury vztahující se k institutu smluvní pokuty upravenému v občanském zákoníku účinném do 31. 12. 2013 – vyložily článek IV bod 1 rezervační smlouvy v rozporu s postupem, který odpovídá výkladovým pravidlům uvedeným v §555 a násl. o. z. Základním hlediskem výkladu právního jednání je úmysl jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Autonomie vůle smluvních stran je základním principem, na němž je postavena současná úprava závazkového práva a výklad smlouvy, který vede k závěru o platnosti, je prioritní. Možnost zajištění závazku i jiným než v zákoně vyjmenovaným zajišťovacím prostředkem Nejvyšší soud připustil již v rozsudku ze dne 25. 11. 2014, sp. zn. 23 Cdo 2239/2012. V projednávaném případě se účastníci rezervační smlouvy dohodli, že žalovaná zaplatí žalobci 300.000 Kč, pokud budoucí prodávající z důvodů na jeho straně neuzavře s žalobcem kupní smlouvu předloženou mu v rezervační lhůtě žalovanou. Žalovaná se tak zavázala vyvodit důsledky z toho, že budoucí převodce z důvodů na jeho straně neprodá nemovité věci žalobci, ačkoli mu v tom nic nebránilo. To, že si účastníci předmětné ustanovení označili jako ujednání o smluvní pokutě, není pro posouzení institutu utvrzení dluhu rozhodující. Ujednají-li si strany, že dlužník zaplatí věřiteli určitou částku pro případ, že nastane skutečnost, která nepředstavuje porušení jeho smluvní povinnosti, nejde o smluvní pokutu, nýbrž – podle okolností – o ujednání o odstupném, případně o ujednání nepojmenované smluvní klauzule utvrzující dluh.
Obvodní soud pro Prahu 5 rozsudkem ze dne 26. 2. 2021, č. j. 6 C 117/2018-202, žalobě vyhověl (uložil žalované zaplatit žalobci 300.000 Kč s 8,05% úroky z prodlení od 13. 8. 2017 do zaplacení) a žalobci přiznal na náhradě nákladů řízení 198.154 Kč. Článek IV bod 1 rezervační smlouvy posoudil jako platné ujednání nepojmenované smluvní klauzule utvrzující dluh, jehož podmínky pro uplatnění byly splněny. Žalobce (zájemce) a I. H., vlastník nemovitých věcí, neuzavřeli předpokládanou kupní smlouvu z důvodů na straně budoucího převodce, který se nedostavil k podpisu dohody o úschově a měl výhrady ke znění kupní smlouvy. K pozemkům, které měly být předmětem kupní smlouvy, nevedla přístupová cesta, žalobce před uzavřením rezervační smlouvy nevěděl o tom, že bez součinnosti vlastníka sousedních pozemků je vyloučeno napojení na inženýrské sítě, a v průběhu rezervační lhůty byly pozemky, které měly být předmětem kupní smlouvy, postiženy exekucí.
Rozsudkem ze dne 8. 9. 2021, č. j. 13 Co 164/2021-232, Městský soud v Praze změnil ve věci samé rozhodnutí soudu prvního stupně tak, že zamítl žalobu, a žalobci uložil zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů 152.200 Kč. Odvolací soud se ztotožnil s právním názorem soudu prvního stupně, že rezervační smlouva je smlouvou nepojmenovanou (§1746 odst. 2 o. z.) a že článek IV bod 1 obsahuje smluvní klauzuli utvrzující dluh žalované v případě, nastane-li určitá skutečnost, která sama o sobě není porušením její smluvní povinnosti (viz rozsudek z 29. 7. 2020, sp. zn. 33 Cdo 272/2020). Na rozdíl od soudu prvního stupně však odvolací soud důvody, pro které žalobce a I. H. neuzavřeli kupní smlouvu, neshledal na straně budoucího převodce, ale v tom, že se strany neshodly na jejím obsahu. Budoucí prodávající – byť tak chtěl učinit – nemohl pozemky prodat, neboť mu ani žalovaná ani žalobce v rezervační lhůtě nepředložili návrh kupní smlouvy, z něhož by plynula vůle žalobce být takovým návrhem vázán. Skutečnost, že k pozemkům není přístupová cesta, je skutečností objektivní a snadno zjistitelnou náhledem do katastru nemovitostí, nemůže být přičítána k tíži budoucího převodce. Důvodem neuzavření kupní smlouvy není ani nedostatek součinnosti I. H. při podpisu dohody o bankovní úschově, neboť tato skutečnost není pro posouzení dané věci právně rozhodná. Odmítl-li žalobce uzavřít kupní smlouvu z důvodu nezajištění přístupu k pozemkům, stala se dohoda o správě bankovní úschovy bezvýznamnou. Jediným důvodem naplňujícím podmínky aplikace předmětného ustanovení rezervační smlouvy mohla být nařízená exekuce prodejem nemovitých věcí (pozemků). Žalobce se však exekuce v rozhodné době (v rezervační lhůtě) nedovolával a v průběhu kontraktace mu tato okolnost nepřekážela.
Dovolání, jímž žalobce napadl rozhodnutí odvolacího soudu, není přípustné.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“).
Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§237 o. s. ř.).
Podle §241a odst. 1, věty první, o. s. ř., lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. §239 o. s. ř.).
Odvolací soud vyšel z toho, že účastníci uzavřeli 24. 4. 2017 rezervační smlouvu, jíž se žalovaná (zprostředkovatelka) zavázala do konce rezervační lhůty (10. 7. 2017) nenabízet nemovité věci – pozemky parc. č. XY, XY a XY v katastrálním území a obci XY ve vlastnictví I. H. (prodávajícího) –, o jejichž koupi projevil žalobce zájem, jiným osobám, a vykonávat činnosti vedoucí k převodu vlastnického práva na žalobce (zajistit vypracování návrhů kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí). Žalobce se zavázal za rezervaci a jako zálohu na zprostředkovatelskou provizi uhradit na účet žalované 450.000 Kč (dodatkem z 20. 6. 2017 byla tato částka změněna na 400.000 Kč) a do konce rezervační lhůty uzavřít s budoucím převodcem kupní smlouvu. V článku IV bodu 1 účastníci ujednali následující: „Pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy, která bude ze strany zprostředkovatele předložena do konce rezervační lhůty k rukám budoucího převodce, z důvodů na straně budoucího převodce, je zprostředkovatel povinen vrátit zájemci uhrazenou rezervační zálohu a smluvní pokutu 300.000 Kč …, a to nejpozději do 5 pracovních dnů …“ Rezervační lhůta – původně sjednaná do 25. 5. 2017 – byla dvěma dodatky z 22. 5. 2017 a z 20. 6. 2017 prodloužena do 8. 6. 2017, resp. do 10. 7. 2017. Dne 25. 4. 2017 zaslala žalovaná žalobci návrh kupní smlouvy, který následně (28. 4. 2017) doplnila o údaje budoucích nabyvatelů tak, jak jí je sdělil žalobce. Žalobce v e-mailu z 11. 5. 2017 žalovanou informoval o tom, že pozemky deklarované v rezervační smlouvě jako věci bez vad a bez omezení v možnosti jejich užívání jsou nepřístupné. E-mailem ze 7. 8. 2017 žalobce žalované sdělil, že „přístup na pozemek není vyřešen,“ a vzhledem k uplynutí rezervační lhůty požádal o vrácení zálohy. Dodal, že „po vyřešení přístupu na pozemek bude možno případně pokračovat.“ Žalovaná vrátila žalobci rezervační zálohu a žalobce ji 18. 9. 2017 vyzval k doplacení částky 300.000 Kč na základě článku IV rezervační smlouvy. Dopisem z 9. 3. 2018 ( „Předžalobní výzva k úhradě pohledávky - výzva k plnění“ ) žalobce žalovanou opětovně vyzval k zaplacení 300.000 Kč, jelikož do konce rezervační lhůty nepředložila k podpisu kupní smlouvu, a namítl, že „se objevila informace o exekučním řízení s vlastníkem nemovitostí.“
Námitka žalobce, že odvolací soud nerespektoval závazný právní názor Nejvyššího soudu vyjádřený v jeho kasačním rozhodnutí, neobstojí; výklad článku IV bodu 1 rezervační smlouvy ústící v závěr o nepojmenované smluvní klauzuli utvrzující dluh žalované je souladný s názorem dovolacího soudu.
Odvolacímu soudu zbylo jen posoudit, zda důvody, pro něž nebyla kupní smlouva uzavřena, lze přičítat budoucímu prodávajícímu. To, že se strany do konce rezervační lhůty nedohodly na obsahu kupní smlouvy, I. H. nezpůsobil. Dovolatel s tímto skutkovým zjištěním nesouhlasí a prosazuje, že „důvody na straně budoucího prodávajícího“ , pro něž nebyla v rezervační lhůtě uzavřena kupní smlouva, jsou nenapojení pozemků na veřejnou komunikaci a exekuce nařízená prodejem pozemků. Tím však nevystihl dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§241a odst. 1 o. s. ř.), ale oponuje skutkovým závěrům odvolacího soudu, neboť se snaží zpochybnit jím provedený výklad vůle účastníků rezervační smlouvy. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu platí, že zjišťuje-li soud obsah smlouvy, tj. činí-li z obsahu smlouvy zjištění o tom, co bylo jejími účastníky ujednáno, a to i pomocí výkladu právního jednání smluvních stran ve smyslu §555 odst. 1, §556 o. z.), jde o skutkové zjištění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 73/2000, nebo rozsudek ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99). Uplatněním dovolacího důvodu ve smyslu §241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení, vychází-li z jiného skutkového stavu, než ze kterého vyšel odvolací soud. Dovolací soud je vázán skutkovým stavem zjištěným v řízení před soudy nižších stupňů a jeho správnost (úplnost), jakož i samotné hodnocení důkazů, opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v §132 (§211) o. s. ř., dovolacímu přezkumu nepodléhají. Předloženou argumentací se tak žalobce domáhá přezkumu právního závěru odvolacího soudu procesně neregulérním způsobem.
Námitka, že žalovaná jako profesionálka měla povinnost žalobce o nepropojení pozemků s veřejnou komunikací informovat, taktéž není důvodná. I kdyby tomu tak bylo, je výtka pro posouzení věci nepodstatná, neboť případné pochybení žalované není „důvodem na straně budoucího převodce.“
Nepředložil-li dovolatel k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu §237 o. s. ř., Nejvyšší soud je odmítl (§243c odst. 1 o. s. ř.).
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se nezdůvodňuje (§243f odst. 3 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 26. 7. 2022
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu