ECLI:CZ:NS:2023:22.CDO.3646.2021.1
sp. zn. 22 Cdo 3646/2021-269
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Davida Havlíka a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve věci žalobkyně BEZAN, s. r. o., IČO 61945552, se sídlem ve Frýdku-Místku, Lískovec, Valcířská 491, zastoupené Mgr. Ondřejem Novákem, advokátem se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 19, proti žalovanému statutárnímu městu Frýdek-Místek, IČO 00296643, se sídlem ve Frýdku-Místku, Radniční 1148, o zaplacení 1 032 720 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu ve Frýdku-Místku pod sp. zn. 115 C 17/2017, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 20. 7. 2021, č. j. 11 Co 118/2021-238, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů dovolacího řízení 300 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
Odůvodnění:
Okresní soud ve Frýdku-Místku (dále rovněž jako „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 10. 3. 2021, č. j. 115 C 17/2017-204, zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalovanému zaplatit 1 032 720 Kč včetně DPH spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 1. 8. 2017 do zaplacení (výrok I). Rozhodl také o náhradě nákladů nalézacího řízení (výrok II).
Žalobkyně požadovala uložení povinnosti žalovanému zaplatit shora uvedenou částku jako náhradu škody způsobenou žalovaným v důsledku porušení povinnosti žalovaného uzavřít kupní smlouvu, která vyplývala z budoucí kupní smlouvy ze dne 22. 12. 2011 uzavřené mezi Beston, spol. s r. o., (právním předchůdcem žalobkyně) jakožto budoucím kupujícím a žalovaným jakožto budoucím prodávajícím, jejímž předmětem byly pozemky v této smlouvě blíže specifikované (na nichž měla žalobkyně zřídit stavby rodinných domů). Tvrdí, že v důsledku porušení této povinnosti (a nahrazení vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu rozsudkem Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 5. 11. 2015, č. j. 12 C 83/2014-109, který nabyl právní moci 23. 12. 2015) byla žalobkyně oprávněna zahájit výstavbu rodinných domů na těchto pozemcích až po rozhodnutí soudu v řízení o nahrazení projevu vůle. Z důvodu nárůstu cen stavebních prací a materiálu (mezi okamžikem, kdy měla být kupní smlouva uzavřena, a rozhodnutím soudu o nahrazení projevu vůle) jí byla způsobena škoda ve výši 1 032 720 Kč.
Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobkyně byla oprávněna realizovat výstavbu rodinných domů na předmětných pozemcích již na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 10. 2008, kterou uzavřeli žalovaný jako pronajímatel a Bytmont Frýdek-Místek, spol. s r. o., jako nájemcem (do jejíhož postavení žalobkyně taktéž vstoupila) na dobu neurčitou a jejímž předmětem rovněž byly předmětné pozemky. Uzavřel, že mezi porušením povinnosti žalovaného uzavřít kupní smlouvu plynoucí ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 22. 12. 2011 a tvrzenou škodou vzniklou žalobkyni není příčinná souvislost, a proto žalobu zamítl.
Krajský soud v Ostravě (dále rovněž jako „odvolací soud“) k odvolání žalobkyně rozsudkem ze dne 20. 7. 2021, č. j. 11 Co 118/2021-238, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).
Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými závěry soudu prvního stupně i jeho právním posouzením věci. Uvedl, že pokud byla žalobkyně oprávněna provést výstavbu rodinných domů na předmětných pozemcích již na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 10. 2008, „zvýšené náklady na výstavbu vzniklé časovým posunem a s ním spojeným nárůstem cen materiálu a stavebních prací nejsou přímým následkem porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu vyplývajícím ze smlouvy o smlouvě budoucí.“
Poznamenal, že žalobkyně byla oprávněna na základě uvedené nájemní smlouvy pokračovat ve výstavbě rodinných domů (které byly ostatně již do 4. 12. 2013 zhotoveny v takovém stupni rozestavěnosti, že je bylo možné zapsat do katastru nemovitostí jako rozestavěné stavby), a proto není její požadavek na náhradu škody opodstatněný.
Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opírá o §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), a v němž uplatňuje dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu §241a odst. 1 o. s. ř. Namítá, že rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na právních otázkách, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Má za to, že z ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyplývá, že na základě nájemní smlouvy, jejímž předmětem je pozemek, nemůže být na tomto pozemku umístěna stavba trvalá, nýbrž pouze stavba dočasná (v této souvislosti odkazuje např. na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1997/2000, nebo na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2019, sp. zn. 22 Cdo 5968/2017). Uvádí, že pokud žalovaný nesplnil svoji povinnost uzavřít se žalobkyní na základě budoucí kupní smlouvy ze dne 22. 11. 2011 kupní smlouvu, nebyla dovolatelka oprávněna stavby umístěné na pozemcích, jež měly být předmětem této kupní smlouvy, provádět, neboť by jednala v rozporu s obecnou prevenční povinností. Za předpokladu, že by dovolatelka pokračovala ve výstavbě rodinných domů, byla by vystavena riziku, že zasáhne do vlastnického práva žalovaného, a případně jí mohla být uložena povinnost stavby zhotovované na těchto pozemcích odstranit. Poznamenává, že pokud je na základě nájemní smlouvy na pozemku umístěna stavba, je pronajímatel oprávněn se domáhat po skončení nájmu jejího odstranění. Skutečnost, že žalovaný nedostál své povinnosti uzavřít kupní smlouvu, byla hlavním a jediným důvodem přerušení výstavby ze strany žalobkyně, a tedy i příčinou vzniku škody.
Navrhuje, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný se ve vyjádření k dovolání ztotožňuje s rozhodnutím odvolacího soudu. Uvádí, že na základě příslušné nájemní smlouvy byla žalobkyně oprávněna provést příslušné stavby na předmětných pozemcích. Žalobkyni muselo být zřejmé, že na základě nájemní smlouvy existuje určité riziko, že v případě skončení nájmu může vlastník pozemku požadovat odstranění těchto staveb. Navrhuje, aby Nejvyšší soud dovolání žalobkyně „zamítl“.
Dovolání není přípustné.
Podle §237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle §241a odst. 1 – 3 o. s. ř. dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§42 odst. 4) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§237 až 238a) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh). Důvod dovolání se vymezí tak, že dovolatel uvede právní posouzení věci, které pokládá za nesprávné, a že vyloží, v čem spočívá nesprávnost tohoto právního posouzení.
Rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na právní otázce, zda je v poměrech projednávané věci dána příčinná souvislosti mezi škodou, která měla podle jejího tvrzení vzniknout žalobkyni z důvodu přerušení výstavby rodinných domů na předmětných pozemcích, a porušením povinnosti žalovaného uzavřít kupní smlouvu vyplývající z budoucí kupní smlouvy ze dne 22. 12. 2011 (srovnej §3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve spojení s §420 odst. 1 a odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013). Řešení této právní otázky spočívá na prejudiciální právní otázce, zda žalobkyně byla oprávněna na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 10. 2008 zřídit stavby rodinných domů na pozemcích, jež byly předmětem této smlouvy.
Nejvyšší soud vyšel ze zjištění odvolacího soudu, že nejpozději ke dni 4. 12. 2013 se stavby na předmětných pozemcích nacházely v takovém stupni rozestavěnosti, že bylo patrné stavebnětechnické a funkční uspořádání jejich 1. nadzemního podlaží (z tohoto důvodu byly rovněž tyto stavby zapsány do katastru nemovitostí jako stavby rozestavěné ve smyslu příslušných právních předpisů). K tomu považuje dovolací soud za důležité poznamenat, že odvolací soud se ztotožnil s právním posouzením soudu prvního stupně, podle kterého se tyto stavby nestaly ve smyslu §120 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), součástí pozemků, na nichž byly zřízeny. Z toho rovněž implicitně vyplývá, že tyto stavby jako věci v právním slova smyslu podle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, vznikly před 1. 1. 2014 (tato skutková zjištění a právní závěry soudů nižších stupňů žalobkyně v dovolání nenapadá, a proto je dovolací soud jimi vázán a není oprávněn je přezkoumávat).
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 19. 6. 2003, sp. zn. 22 Cdo 880/2003, dovodil, že oprávněnost stavby se posuzuje podle právní úpravy, jaká tu byla v době jejího vzniku (srovnej rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 9. 2019, sp. zn. 22 Cdo 217/2019). V usnesení ze dne 27. 4. 2004, sp. zn. 22 Cdo 2612/2003, Nejvyšší soud uvedl, že podstata neoprávněné stavby spočívá v tom, že někdo staví na cizím pozemku, aniž by mu svědčil právní titul umožňující na cizím pozemku stavbu zřídit (srovnej rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2019, sp. zn. 22 Cdo 5968/2017).
Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 1. 7. 1999, sp. zn. 2 Cdon 240/97, publikovaném pod č. 72/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, případně v rozsudku ze dne 9. 10. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1997/2000, v případě stavby postavené na pozemku na základě nikoliv neomezeného práva užívání pozemku uvedl, že zanikne-li takové právo, zanikne též občanskoprávní oprávnění mít na cizím pozemku stavbu. Pokud někdo postaví stavbu na cizím pozemku, aniž měl zajištěno časově neomezené a jednostranně nevypověditelné právo mít na cizím pozemku stavbu, bere na sebe riziko, že po zániku tohoto práva bude muset stavbu odstranit (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1828/2012).
K možným rizikům pojícím se s nájemní smlouvou jakožto titulem opravňujícím stavebníka zřídit stavbu na pozemku třetí osoby Nejvyšší soud v usnesení ze dne 9. 12. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4884/2015, vyložil, že „ve shodě se zásadou autonomie vůle je uzavření smlouvy na dobrovolném rozhodnutí smluvní strany, která musí zvážit všechna pozitiva či negativa, která s uzavřením takové smlouvy mohou být spojena. V poměrech nájemní smlouvy je to především zřejmá okolnost, že po skončení nájmu ztratí nájemce oprávnění předmět nájmu užívat a pronajímatel se bude moci domáhat jeho vyklizení. Tato skutečnost je pojmovým znakem nájemní smlouvy, a jestliže si nájemce tyto skutečnosti dostatečně nezváží před uzavřením nájemní smlouvy, nemůže považovat za nespravedlivý důsledek, který je svou povahou s nájemním vztahem spojen.“ K tomu lze poznamenat, že pro posouzení otázky, zda stavebník má ke stavbě na cizím pozemku občanskoprávní titul, a k posouzení obsahu jeho práva, není obsah příslušného rozhodnutí stavebního úřadu o povolení stavby rozhodující (jinými slovy nebylo podstatné, zda stavba byla povolena v příslušném správním řízení jako dočasná, či jako trvalá, srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 2261/2001, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 8. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4731/2010; ostatně v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, právní institut dočasné a trvalé stavby nebyl upraven).
Z uvedeného se podává, že na základě nájemní smlouvy byl stavebník oprávněn zřídit na pozemku ve vlastnictví třetí osoby stavbu; musela mu však být zřejmá okolnost, že po skončení nájmu ztratí nájemce jakožto zřizovatel stavby oprávnění předmět nájmu užívat a pronajímatel se může domáhat jeho vyklizení.
V poměrech projednávané věci žalobkyně na základě smlouvy o prodeji části podniku ze dne 28. 12. 2011 vstoupila do postavení nájemce předmětných pozemků založeného smlouvou o nájmu ze dne 6. 10. 2008 ve znění dalších dodatků. Na základě práva nájmu byla žalobkyně oprávněna zhotovit na předmětných pozemcích stavby rodinných domů (opodstatněná tak není námitka žalobkyně, že nájemní smlouva nepředstavovala dostatečný titul k provedení stavby). Žalobkyni však přinejmenším mělo být zřejmé, že pokud někdo postaví na cizím pozemku stavbu, aniž by měl zajištěno časové neomezené a jednostranně nevypověditelné právo mít na takovém pozemku stavbu, bere na sebe riziko, že po zániku tohoto práva bude muset stavbu odstranit. Jinými slovy z uvedeného vyplývá, že na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 10. 2008 byla žalobkyně oprávněna provést jakoukoliv stavbu (s vědomím rizik souvisejících s tímto právním titulem pro uskutečnění stavby).
Žalobkyně tedy na základě smlouvy o prodeji části podniku ze dne 28. 12. 2011 a s tím spojeným nabytím práv a povinností plynoucích z nájemní smlouvy vzala na sebe rizika související se zhotovením staveb na předmětných pozemcích a musela si jich být vědoma. Ostatně na těchto pozemcích byly zhotoveny před 4. 12. 2013 části staveb takovým způsobem, že bylo patrno stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, a tyto stavby byly zapsány do katastru nemovitostí jako stavby rozestavěné. Lze rovněž podotknout, že při uzavření nájemní smlouvy ze dne 6. 10. 2008 ve znění jejích dodatků smluvní strany rovněž předpokládaly, že na základě tohoto právní titulu mohou být stavby i dokončeny, neboť smlouva upravovala výši nájemného i v době po vydání kolaudačního souhlasu, nebyl-li by do té doby realizován převod pozemků na stavebníka. Pokud se žalobkyně rozhodla nepokračovat ve výstavbě rodinných domů po 4. 12. 2013, jednalo se o její výlučné rozhodnutí a musí nést následky s tím spojené. Samotné uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 22. 11. 2011 (žalobkyně rovněž na základě smlouvy o prodeji části podniku ze dne 28. 12. 2011 nabyla práva plynoucí z této smlouvy na straně budoucí kupující) a následné porušení povinnosti žalovaného plynoucí z této budoucí kupní smlouvy uzavřít kupní smlouvu nemělo žádný vliv na právo žalobkyně postavit na předmětných pozemcích stavby, které bylo založeno nájemní smlouvou ze dne 6. 10. 2008. Za pouze hypotetické považuje Nejvyšší soud úvahy žalobkyně, že pokud by pokračovala ve zhotovování staveb na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 10. 2008, bylo vysoce pravděpodobné, že by se žalovaný domáhal odstranění staveb (ostatně k tomu odvolací soud poznamenal, že tento závěr nemá žádnou oporu v provedeném dokazování). Stejně tak lze totiž (opět hypoteticky) dovodit, že nájemní vztah mohl trvat další desítky let (nájem pozemků byl sjednán na dobu neurčitou), a žalobkyni by tak i po tuto dobu svědčil právní titul pro umístění staveb na pozemcích ve vlastnictví pronajímatele.
Z uvedeného se podává, že závěr odvolacího soudu, že žalobkyně byla oprávněna na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 10. 2008 nadále pokračovat ve zhotovování staveb rodinných domů na pozemcích [a proto není v poměrech projednávané věci dána příčinná souvislosti mezi škodou, která měla podle jejího tvrzení vzniknout žalobkyni z důvodu přerušení výstavby rodinných domů, a porušením povinnosti žalovaného (uzavřít kupní smlouvu vyplývající z budoucí kupní smlouvy ze dne 22. 12. 2011)], je v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, a proto není dovolání žalobkyně ve smyslu §237 o. s. ř. přípustné. Nejvyšší soud proto dovolání žalobkyně podle §243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
V souladu s §243f odst. 3 větou druhou o. s. ř. neobsahuje rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodnění.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li žalobkyně povinnost uloženou jí tímto usnesením, může se žalovaný domáhat nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce.
V Brně dne 14. 3. 2023
Mgr. David Havlík
předseda senátu