ECLI:CZ:NS:2023:22.CDO.843.2022.1
sp. zn. 22 Cdo 843/2022-245
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Davida Havlíka a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve věci žalobců a) D. K. , narozené XY a b) P. K., narozeného XY, obou bytem v XY, zastoupených Mgr. Ing. Marianem Böhmem, advokátem se sídlem v Praze 9, Kolbenova 609/38, proti žalovanému J. L., narozenému dne XY, bytem v XY, zastoupenému JUDr. Vladimírem Škrétou, advokátem se sídlem v Liberci II - Novém Městě, U Soudu 363/10, o nahrazení projevu vůle, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 18 C 331/2018, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 18. 11. 2021, č. j. 29 Co 124/2021-219, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému na náhradě nákladů dovolacího řízení každý částku 6 510 Kč k rukám zástupce žalovaného JUDr. Vladimíra Škréty do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
Odůvodnění:
Žalobci se domáhali nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem by byl prodej spoluvlastnického podílu na pozemcích žalovaného parc. č. XY, XY a XY v katastrálním území XY, obci XY(dále jen „přilehlé pozemky“). Pozemky přiléhají k budově č. p. XY postavené na pozemku parc. č. XY, ve které její tehdejší spoluvlastníci vymezili prohlášením vlastníka budovy dvě bytové jednotky o stejné velikosti a společné prostory v budově tím způsobem, že ten, kdo vlastní každou z jednotek, vlastní i spoluvlastnický podíl v rozsahu ½ na společ ných částech budovy i pozemku XY. Stejní účastníci také uzavřeli dohodu o užívání přilehlých pozemků a zde umístěných staveb, na jejímž základě rozdělili společné pozemky rovným dílem tak, že každý vlastník společně s bytovou jednotkou užívá i spoluvlastnický podíl na přilehlých pozemcích. Žalobci, kteří vlastní společně s bytovou jednotkou i spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na přilehlých pozemcích tvrdí, že jim svědčí předkupní právo, které však bylo porušeno, neboť žalovaný nabyl druhou polovinu pozemků (společně s bytovou jednotkou) od J. P. na základě kupní smlouvy uzavřené dne 23. 2. 2018, aniž by jim J. P. nabídla nejprve svůj spoluvlastnický podíl k prodeji jako předkupníkům.
Okresní soud v Liberci (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 28. 4. 2021, č. j. 18 C 331/2018-189, nahradil projev vůle žalovaného, aby uzavřel kupní smlouvu, kterou žalovaný prodá žalobcům spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. č. XY, parc. č. XY a parc. č. XY, vše katastrálním území XY, obci XY, zapsaných na LV XY vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště XY, za kupní cenu 537 300 Kč (výrok I). Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II). Vyhověl žalobě, neboť neshledal žádný případ zneužití práva ze strany žalobců, kteří pouze realizovali existující předkupní právo, a neshledal ani žádnou další komplikaci spojenou s realizací předkupního práva žalobců.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci (dále „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 18. 11. 2021, č. j. 29 Co 124/2021-219, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II). Žalobci uplatněné předkupní právo shledal jako zjevné zneužití práva ve smyslu §8 o. z., jež nemůže požívat právní ochrany.
Proti rozsudku odvolacího soudu podávají žalobci dovolání. Přípustnost dovolání opírají o §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), neboť se domnívají, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného či procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu. Rovněž namítají, že jimi specifikovaná právní otázka nebyla v rozhodnutí Nejvyššího soudu doposud řešena, resp. že je dovolacím soudem tato otázka rozhodována rozdílně. Jedná se o otázku posouzení nemovitosti jako přídatného spoluvlastnictví, resp. převodu podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví (22 Cdo 1216/2019), a dále o otázku aplikace §8 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále rovněž jako „o. z.“), na užití předkupního práva.
Dovolatelé se neztotožňují s právní konstrukcí odvolacího soudu, že „…užití bytových jednotek bez přilehlých pozemků a zde umístěných staveb včetně garáže ztrácí svou kvalitu a hodnotu natolik, že prakticky lze dovodit až povahu či blízkost povaze přídatného spoluvlastnictví podle §1223 o. z., kde užití věci hlavní není dobře možné bez věci přídatné“. Vytýkají odvolacímu soudu, že na věc aplikoval §1223 o. z., respektive že vytvořil nepředvídanou kategorii „věci s povahou či blízkostí povaze přídatného spoluvlastnictví“, a tím posoudil nemovitosti (spoluvlastnický podíl na přilehlých pozemcích) jako přídatné spoluvlastnictví k jednotkám vymezeným v budově. S tím nesouhlasí, neboť podle jejich názoru není naplněn ani jeden z pojmových znaků přídatného spoluvlastnictví.
Dovolatelé rovněž nesouhlasí s aplikací §8 o. z. na posuzovanou věc. Poukazují na judikaturu Nejvyššího soudu (sp. zn. 31 Cdo 36/2020, 22 Cdo 5064/2015 a 22 Cdo 5159/2014) a namítají, že k žádnému zjevnému zneužití práva z jejich strany nemohlo dojít, neboť pouze realizovali svoje existující předkupní právo. Podle jejich názoru nelze v žádném případě ze spekulativních úvah a domněnek odvolacího soudu učinit kvalifikovaný závěr o tom, že ze strany žalobců došlo při realizaci jejich předkupního práva ke zjevnému zneužití práva, jež nepožívá ochrany.
Navrhují, aby Nejvyšší soud změnil rozsudek odvolacího soudu tak, že odvolání žalovaného zamítne a potvrdí rozsudek soudu prvního stupně, nebo rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil zpět k dalšímu řízení.
Žalovaný ve vyjádření k dovolání uvádí, že považuje rozhodnutí odvolacího soudu za správné, a navrhuje, aby Nejvyšší soud dovolání žalobců odmítl.
Dovolání není přípustné.
Podle §237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle §241a odst. 1 – 3 o. s. ř. dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§42 odst. 4) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§237 až 238a) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh). Důvod dovolání se vymezí tak, že dovolatel uvede právní posouzení věci, které pokládá za nesprávné, a že vyloží, v čem spočívá nesprávnost tohoto právního posouzení.
K otázce posouzení předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na pozemcích přilehlých k bytovému domu coby institutu povahou blízkému přídatnému spoluvlastnictví k jednotkám vymezeným v tomto domě:
Vzhledem k tomu, že kupní smlouva mezi J. P. a žalovaným byla uzavřena po 1. 1. 2018 a před 30. 6. 2020, přičemž ve stejné době došlo ke vkladu práva z kupní smlouvy do katastru nemovitostí, tedy žalobci tvrzená povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi dospěla před 30. 6. 2020, je nutné posoudit otázku existence předkupního práva ostatních spoluvlastníků a nároků s tím spojených, které byly taktéž uplatněny mezi 1. 1. 2018 a 30. 6. 2020, podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 (srovnej čl. II odst. 4 zákona č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2020, sp. zn. 22 Cdo 4212/2019, uveřejněný, stejně jako dále označená rozhodnutí Nejvyššího soudu, na www.nsoud.cz ).
Podle §1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
Podle §2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.
Ústavní soud se například v usnesení ze dne 25. 1. 2018, sp. zn. II ÚS 3653/17, zabýval otázkou, zda výkon předkupního práva je či není zneužitím práva. Dospěl přitom k závěru, že využití překupního práva může představovat výkon práva v rozporu s dobrými mravy, kdy je třeba řešit střet ochrany vlastnického a předkupního práva, přičemž pro posouzení relevantních okolností, zejména proporcionality, je třeba zvažovat i účel a způsob úpravy rozdělení jednotek a jejich navázání na spoluvlastnictví nebytových prostor sloužících k parkování v budově s jednotkami.
Nejvyšší soud dále ve vztahu k obytným domům v rozsudku ze dne 31. 7. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1216/2019, formuloval závěr, že pozemky přiléhající k obytným domům a určené ke společnému užívání vytváří zpravidla s domem jediný funkční celek, který slouží k lepšímu využití domu, případně jednotek v něm umístěných, a blízkost obytného domu zlepšuje využití zahrady, resp. plochy pro rekreaci; v poměrech domu rozděleného na jednotky pak platí, že zahrada přilehlá k domu a určená ke společnému užívání vlastníky jednotek zpravidla, s přihlédnutím k okolnostem konkrétní věci, tvoří s domem funkční celek, který má sloužit k určitému účelu.
Ačkoliv se Ústavní soud ve svém rozhodnutí zabýval garážovým stáním a Nejvyšší soud se vyjadřoval k otázce možného oddělení zahrady přiléhající k bytovému domu ze spoluvlastnictví, lze jejich obecné úvahy v přiměřené míře vztáhnout i na nyní posuzovanou věc, ve které již přilehlé pozemky ve spoluvlastnictví osob vlastnící bytové jednotky jsou, ohledně jejich užívání byla mezi spoluvlastníky uzavřena dohoda o užívání společné věci, a tato dohoda byla po celou dobu vlastníky přilehlých pozemků respektována.
Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí uvedl: „Vztah §1142 odst. 1 o. z. k §1223 o. z., vymezujícímu přídatné spoluvlastnictví, je vztahem normy obecné k normě zvláštní; věcí v přídatném spoluvlastnictví je taková společná věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu (§1142 odst. 1 o. z.), ovšem za splnění dalších podmínek uvedených v §1223 o. z. K podmínce klasifikace věci jako předmětu přídatného spoluvlastnictví, že bez této společné věci není užívání samostatných věcí (zde jednotek) dobře možné, se poznamenává: Užívání věci bez předmětu přídatného spoluvlastnictví není ‚dobře možné‘ nejen v případě, že není možné vůbec, ale i tehdy, je-li podstatně omezeno či ztíženo. Tak např. zahradu lze užívat i bez zdroje vody – společné studny, ovšem jde o užívání natolik nekomfortní, že splňuje kritérium §1223 odst. 1 o. z., že není ‚dobře možné‘. Společná věc, která má jako celek vymezený místně sloužit k určitému účelu, je tak předmětem přídatného spoluvlastnictví, jestliže její dělení by bylo funkčně neopodstatněné a podstatně by ztížilo užívání samostatných věcí oproti stavu před rozdělením věci společné. Vzhledem ke skutkovým okolnostem není vyloučeno ani posouzení věci podle §1223 odst. 2 o. z. Převod podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví se řídí §1227 o. z.; předkupní právo se tu neuplatní. Dovolací soud, aniž by chtěl jakkoliv předjímat výsledek případného řízení o povaze této konkrétní zahrady (touto otázkou se, vázán obsahem přezkoumávaného rozhodnutí i dovolání, nemohl zabývat), tak konstatuje, že i zahrada přilehlá k domu s jednotkami a určená ke společnému užívání jejich vlastníky může mít povahu přídatného spoluvlastnictví“.
V nyní posuzované věci žalobcům vzniklo tzv. právo retraktu podle §2144 odst. 1 o. z., a proto se mohli vůči žalovanému úspěšně domáhat, aby jim spoluvlastnický podíl na pozemcích přiléhajících k obytnému domu nabídl ke koupi.
Odvolací soud však dovodil, že jde o pozemky, jež jsou svou povahou blízké přídatnému spoluvlastnictví podle §1223 o. z., kde užití věci hlavní není dobře možné bez věci přídatné. Zohlednil přitom následující okolnosti: jde o typický rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami, s nimiž je tradičně spojeno užívání okolních pozemků ve spoluvlastnictví účastníků jak k parkování vozidel, tak odpočinku a relaxaci, čemuž slouží i vybudované stavby a venkovní úpravy, které jsou součástí pozemků; pozemky s ohledem na jejich umístění a rozlohu lze jen obtížně oddělit a využívat samostatně bez vlastnictví bytových jednotek v přilehlém domě a naopak užití bytových jednotek bez přilehlých pozemků a zde umístěných staveb včetně garáže ztrácí svou kvalitu a hodnotu; užití předkupního práva žalobců by vedlo ke značnému snížení obvyklé ceny bytové jednotky žalovaného, která nadále zůstane v jeho vlastnictví, a naopak by podstatným způsobem a bez přičinění žalobců vzrostla obvyklá cena jejich bytové jednotky, s níž by bylo spojeno užívání okolních pozemků v neomezeném rozsahu; žalovaný by v případě realizace předkupního práva byl vystaven nemožnosti prodat bytovou jednotku společně se zázemím, které komfort jejího užívání dotváří. Využitím předkupního práva žalobců by tak podle odvolacího soudu nedošlo k situaci, kterou předkupní právo předjímá, tedy sjednocení vlastnictví a zamezení vzniku konfliktních situací, nýbrž vznikla by nerovnováha mezi jednotlivými vlastnickými právy vlastníků bytových jednotek, kterou lze považovat za nepřijatelný důsledek výkonu práva. Takový důsledek je podle odvolacího soudu v rozporu s účelem předkupního práva a nemůže požívat právní ochrany.
Tyto úvahy hodnotil dovolací soud jako přiměřené a odpovídající shora prezentovaným závěrům judikatury Ústavního i Nejvyššího soudu. To především s ohledem na dále uvedené závěry k otázce výkonu předkupního práva ve vztahu k výkladu §8 o. z.
K otázce, zda výkon předkupního práva je či není zjevným zneužitím práva:
Jako stěžejní otázku tedy odvolací soud posuzoval, zda výkon práv žalobců ve vztahu k žalovanému není vzhledem ke zjištěným okolnostem zneužitím práva, respektive zda by výkon práva žalobců nevedl k nepřijatelným důsledkům projevujícím se jak ve vztahu mezi účastníky, tak zda by neměl nepřijatelné důsledky pro postavení některého z nich navenek. Uvedl, že proti sobě na jedné straně stojí právo žalobců na uplatnění porušeného předkupního práva a na druhé straně právo žalovaného na ochranu jeho vlastnického práva jak k bytové jednotce, tak spoluvlastnickému podílu na společných částech budovy, zastavěné ploše, ale i ke sporným pozemkům. Odvolací soud musel zvážit podle principu přiměřenosti, právu kterého z účastníků by měla být dána přednost.
Soudní praxe je ustálena na závěru, že ustanovení §8 o. z. patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Byla-li hypotéza právní normy vymezena správně, nemůže být rozhodnutí ve věci v rozporu se zákonem z důvodu, že nebyly objasněny okolnosti další, případně že nebylo přihlédnuto k jiným okolnostem, které v posuzovaném případě nelze považovat za podstatné či významné, neboť takové okolnosti nejsou součástí hypotézy právní normy, vymezené soudem v souladu se zákonem, z níž soud při právním posouzení věci vychází. Možnost přezkoumání závěrů, zda jde o zjevné zneužití práva, může dovolací soud zpochybnit jen tehdy, byla-li by tato úvaha z pohledu zjištěných skutečností zjevně nepřiměřená (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4755/2014, ze dne 21. 8. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1920/2019), jak ostatně uvádí i sami dovolatelé. Dovolací soud přitom zdůraznil, že zákaz zneužití práva (§8 o. z.) je institutem ztělesňujícím korigující funkci principu poctivosti. Slouží k tomu, aby pomocí něj byla odepřena právní ochrana takovému výkonu práva, který sice formálně odpovídá zákonu či obsahu existujícího právního vztahu, avšak jenž je vzhledem k okolnostem případu nepřijatelný (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 2135/2016).
Posouzení, zda v daném případě je namístě žalobu zamítnout pro zjevné zneužití práva a výkon práva v rozporu s dobrými mravy, závisí tedy na pečlivém zvažování konkrétních okolností daného případu. Odvolací soud v posuzované věci shledal vedle již shora uvedených okolností rozpor s dobrými mravy při uplatnění předkupního práva žalobci i v dalších dílčích okolnostech: možnosti vzniku sporů ohledně přístupu žalovaného ke sklepnímu okénku, jímž do své části sklepa umísťuje z dosud společného přilehlého pozemku otop (uhlí); ztráta možnosti parkování žalovaného v garáži a s tím spojená možnost vzniku sporů o parkování na společné přístupové cestě; ztráta užívání pozemků pro údržbu domu; ztráta celkové kvality bytové jednotky, jež se promítá do její hodnoty; výrazný prospěch žalobců, neboť prodejní cena byla s ohledem na prodej mezi známými výrazně podhodnocená; promítnutí negativních důsledků ve vztahu k bance, u níž žalovaný čerpal úvěr na zaplacení kupní ceny, neboť předmětem zástavy byly kromě bytové jednotky i sporné pozemky.
Na základě shora uvedených okolností odvolací soud dovodil, že ze strany žalobců došlo ke zjevnému zneužití práva a svoji úvahu i logicky zdůvodnil. Nejvyšší soud takovou úvahu s ohledem na učiněná skutková zjištění neshledává jako zjevně nepřiměřenou.
Jestliže odvolací soud na základě shora uvedených skutečností shledal, že je namístě upřednostnit ochranu vlastnického práva žalovaného před zásahem do předkupního práva žalobců, z jejichž strany jde o zjevné zneužití práva, nelze mu v tomto směru nic vytknout.
Z uvedeného plyne, že rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na právních otázkách, které byly v judikatuře Nejvyššího soudu již řešeny a při jejichž řešení se odvolací soud neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a proto není dovolání žalobců podle §237 o. s. ř. přípustné. Nejvyšší soud jej tedy podle §243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
Rozhodnutí o náhradě nákladů řízení neobsahuje v souladu s §243f odst. 3 o. s. ř. odůvodnění.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li žalobci povinnost uloženou jim tímto usnesením, může se žalovaný domáhat nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce.
V Brně dne 25. 1. 2023
Mgr. David Havlík
předseda senátu