ECLI:CZ:NS:2023:26.CDO.193.2023.1
sp. zn. 26 Cdo 193/2023-113
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobkyně REAL, spol. s r.o. , IČO 00540781, se sídlem v Praze 3, Bořivojova 883/116, zastoupené Mgr. Stanislavem Němcem, advokátem se sídlem v Praze, Vinohradská 1215/32, proti žalovanému M. K. , zastoupenému JUDr. Vladimírem Fučíkem, advokátem se sídlem v Praze 6, Dejvická 306/9, o zaplacení 211 600 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 26 C 232/2021, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 23. 6. 2022, č. j. 58 Co 168/2022-90, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně (pronajímatelka) se na žalovaném (nájemci) domáhala zaplacení dlužného nájemného 9 200 Kč měsíčně za období od května 2019 do března 2021 v celkové výši 211 600 Kč s příslušenstvím.
Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 24. 2. 2022, č. j. 26 C 232/2021-63, žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.).
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 23. 6. 2022, č. j. 58 Co 168/2022-90, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II.).
Považoval za správná zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 10. 9. 2012 písemnou smlouvu o nájmu bytu (dále jen „smlouva“ nebo „nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl nájem blíže specifikovaného bytu 3+kk. Ve smlouvě si sjednali nájemné ve výši 6 500,- Kč do 31. 12. 2017 a dále, že „od 1. 1. 2018 se sjednává nájemné ve výši tzv. místně obvyklého nájemného. Pro další období může být nájemné stanoveno pouze dle aktuálního znění občanského zákoníku, maximálně však do výše místně obvyklého nájemného, v současnosti ve výši tzv. cílového regul. nájemného dle zákona 107/2006 a to 127,17 Kč/m2“. Spolu s dopisem z 29. 3. 2019 žalobkyně žalovanému zaslala návrh dodatku nájemní smlouvy datovaný 25. 3. 2019 na zvýšení nájemného ve výši obvyklého nájemného 17 000,- Kč měsíčně od 1. 5. 2019 s možností slevy na nájemném po dobu dvou let; žalovaný dodatek nepodepsal, ale od uvedeného data hradil nájemné ve výši 7 800 Kč (zvýšené nájemné o 20 %).
Podstatou sporu bylo posouzení platnosti smluvního ujednání o výši nájemného od 1. 1. 2018. Odvolací soud měl vzhledem ke skutečnosti, že platnost předmětné nájemní smlouvy (jejích částí) se řídí zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), za to, že ujednání o výši nájemného od 1. 1. 2018 - které posuzoval podle obsahu jako dohodu o změně nájemného (§696 odst. 1 obč. zák.) - je neurčité, a tudíž neplatné, když neobsahuje žádné údaje, na jejichž základě by bylo možné provést výpočet nájemného, tj. dospět ke konkrétní částce (k tomu odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 9. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1019/2007, a rozsudek ze dne 12. 5. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4545/2009). Pro tuto částečnou neplatnost nájemní smlouvy i pro období od 1. 1. 2018 platilo ujednání předmětné nájemní smlouvy o výši nájemného 6 500 Kč měsíčně. Požadovala-li žalobkyně po žalovaném od 1. 5. 2019 vyšší nájemné (částku 17 000 Kč měsíčně), měla postupovat podle §2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) s tím, že žalobkyní akcentované ustanovení §2246 odst. 2 o. z. na danou věc nedopadá, neboť se týká nájemních vztahů vzniklých podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014.
Dovolání žalobkyně proti citovanému rozsudku odvolacího soudu není přípustné podle §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“, neboť předložené právní otázky (platnost uzavřené písemné nájemní smlouvy a určitost ujednání o zvýšení nájemného) již byly v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu vyřešeny a od řešení těchto otázek se dovolací soud neodklání ani v posuzované věci; rozhodnutí odvolacího soudu je s ním přitom v souladu.
Dovolací soud (stejně jako odvolací soud) ve věci při posouzení dovolacích námitek s ohledem na dobu uzavření smlouvy při posouzení její platnosti aplikoval dosavadní právní předpisy, tedy zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (§3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“).
Z ustanovení §686 odst. 1 obč. zák. se podává, že není-li v nájemní smlouvě stanovena přímo výše nájemného, musí obsahovat jednoznačné ujednání o způsobu výpočtu nájemného. Ustálená soudní praxe zastává názor, že „způsobem výpočtu“ nájemného je třeba rozumět takové ujednáni, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést jeho výpočet, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod č. 69/2005 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek). V rozsudku ze dne 12. 5. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4545/2009, pak Nejvyšší soud dovodil, že ujednání o výši nájemného, provedené odkazem na „tržní ceny v místě obvyklé“ je ujednáním neurčitým a tudíž neplatným (obdobně pak v rozsudku ze dne 24. 10. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1978/2017).
V projednávané věci je výše nájemného od 1. 1. 2018 určena odkazem na „místně obvyklé nájemné“, přičemž smlouva neobsahuje žádné údaje, na jejichž základě by bylo možné dospět ke konkrétní výši nájmu. Není ani zřejmé, kdo a jakým způsobem by měl novou výši nájemného určit. Dovolatelkou nastolenou právní otázku (neplatnosti ujednání o zvýšení nájemného) tak odvolací soudu vyřešil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, od níž není důvod se odchýlit.
Způsob, jakým lze v průběhu nájmu měnit výši nájemného, upravuje §2249 o. z., které zároveň limituje zvýšení nájemného tak, aby nedocházelo k jeho skokovému navýšení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019). Ustanovení §2246 odst. 2 o. z., podle něhož neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek, jehož aplikace se dovolávala žalobkyně, se z povahy věci může vztahovat pouze na nájemní smlouvy uzavřené od 1. 1. 2014 za účinnosti o. z., podle něhož již výše nájemného nebyla obligatorní náležitostí nájemní smlouvy, byla-li zřejmá úplatnost plnění. Jestliže však byla nájemní smlouva uzavřená za účinnosti obč. zák., vedla absence výše nájemného k závěru o neplatnosti takového smluvního ujednání, jak plyne z judikatury uvedené shora i komentářové literatury (srov. Janoušková, M., §2246 in: Petrov, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 1. vydání Praha: C. H. Beck, 2017, str. 2271-2272).
Ze shora uvedených důvodů proto Nejvyšší soud dovolání žalobkyně podle §243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (srov. §243f odst. 3 větu druhou o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 13. 9. 2023
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu