ECLI:CZ:NS:2014:26.CDO.1009.2014.1
sp. zn. 26 Cdo 1009/2014
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně A. K. , zastoupené Janem Kozákem, advokátem se sídlem v Olomouci, Riegrova 12, proti žalovanému Statutárnímu městu Olomouc , se sídlem v Olomouci, Horní náměstí 1, o určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 19 C 368/2011, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 21. května 2013, č. j. 12 Co 266/2013-115, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 21. května 2013, č. j. 12 Co 266/2013-115, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci (odvolací soud) rozsudkem ze dne 21. 5. 2013, č. j. 12 Co 266/2013-115, změnil rozsudek Okresního soudu v Olomouci (soud prvního stupně) ze dne 7. 3. 2013, č. j. 19 C 398/2011-91, tak, že zamítl žalobu o určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného provedené přípisem žalovaného ze dne 19. 8. 2011 pro období od 1. 1. 2012 a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.
Shodně se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaný je vlastníkem domu v O., v němž se nachází byt č. 5 (dále též jen „předmětný byt“), že žalobkyně je výlučnou nájemkyní tohoto bytu, jehož výměra je celkem 104,522 m2, že žalovaný zvýšil žalobkyni jednostranně nájemné přípisem ze dne 19. 2. 2009 od 1. 6. 2009, přípisem ze dne 18. 8. 2009 od 1. 1. 2010, žalobu na určení neplatnosti zvýšení nájemného žalobkyně nepodala. Dále, že přípisem ze dne 19. 8. 2011 žalovaný zvýšil nájemné od 1. 1. 2012, a že ve lhůtě stanovené v §3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ve znění do 31. 12. 2012, podala žalobkyně žalobu, jíž se domáhala určení neplatnosti tohoto zvýšení. Za správné považoval i zjištění soudu prvního stupně, že tímto dopisem jí žalovaný sdělil, že nájemné zvyšuje s účinností od 1. 1. 2012 „na 83,99 Kč/m2/ měsíc podlahové plochy bytu - tj. na 8.385 Kč/měsíc za tento byt“ a že dosud placené aktuální nájemné činilo 41,10 Kč/m2/měsíc, tj. celkem za podlahovou plochu bytu 4.103 Kč měsíčně.
Na rozdíl od soudu prvního stupně však považoval oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 19. 8. 2011 za platné. Měl za to, že bylo-li zvýšení nájemného v předmětném oznámení uplatněno pro rok, v němž mohlo být podle zákona č. 107/2006 Sb. dosaženo cílové hodnoty nájemného, postačovalo zdůvodnit výši nájemného cílovou hodnotou měsíčního nájemného na 1 m2 podlahové plochy bytu a nemohou proto obstát námitky žalobkyně zpochybňující jednak podlahovou plochu 99,82 m2, z níž žalovaný vycházel, a jednak užívání sklepních prostor, zejména když žalovanému dne 5. 2. 2009 při přeměření předmětného bytu odsouhlasila jeho výměru a tyto údaje akceptovala v předcházejících dvou jednostranných zvýšení nájemného, která nezpochybnila a stanovené nájemné řádně platila.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.“). Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu o platnosti oznámení o zvýšení nájemného, poukazovala na rozhodnutí odvolacího soudu ve sporech týkajících se žalovaného, v nichž dospěl k opačnému závěru. Namítala, že soud prvního stupně svůj závěr o neplatnosti oznámení opřel i o rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 9. 2012, sp. zn. 26 Cdo 3505/2011 (správně sp. zn. 26 Cdo 2305/2011), proto se ani – pro nadbytečnost - nezabýval všemi jejími tvrzeními. Odvolací soud, aniž by se s těmito dalšími žalobními tvrzeními vypořádal a doplnil dokazování, žalobu zamítl. Zdůraznila, že údaj o podlahové ploše bytu, z níž pronajímatel při zvýšení nájemného vychází, je pro nájemce významný, bez něj si nemůže ověřit správnost zvýšení nájemného, namítala, že v oznámení ze dne 19. 8. 2011 tento údaj schází, a proto neobsahuje všechny zákonem předepsané náležitosti. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.”).
Projednávanou věc je třeba i v součastné době posuzovat - s ohledem na to, že žalovaný oznámil žalobkyni zvýšení nájemného přípisem ze dne 19. 8. 2011 - podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ve znění do 31. 12. 2012.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť při posouzení náležitostí oznámení o jednostranném zvýšení nájemného podle ustanovení §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Náležitostmi oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného (§3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.) se Nejvyšší soud již ve svých rozhodnutích zabýval a dospěl k závěru, že z odůvodnění oznámení o zvýšení nájemného musí dostatečně určitě vyplývat i podlahová plocha bytu, z níž pronajímatel při stanovení zvýšeného nájemného vycházel, neboť bez tohoto údaje si nájemce nemůže ověřit správnost zvýšení nájemného (srovnej např. rozsudky ze dne 17. 9. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2305/2011, ze dne 15. 8. 2013, sp. zn. 26 Cdo 1207/2013). Ani z ustanovení §3 odst. 5 věta druhá zákona č. 107/2006 Sb. nevyplývá, že by v oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo cílové hodnoty měsíčního nájemného, nemusel být tento údaj uveden. Podle tohoto ustanovení jen pronajímatel nemusí v oznámení pro rok, kdy může být dosaženo cílové hodnoty měsíčního nájemného, odůvodňovat stanovení výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného (tj. výpočet přírůstku - §3 odst. 3, §2 písm. b/, c/ zákona č. 107/2006 Sb.), postačí, zdůvodní-li výši nájemného cílovou hodnotou měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. I takové oznámení však musí obsahovat údaj o podlahové ploše (§2 písm. d/ zákona č. 107/2006 Sb.), a musí být z něj možné zjistit, v jakém rozsahu byla do součtu podlahové plochy bytu započítána plocha příslušenství (a které bylo započítáno jen jednou polovinou). Není-li v oznámení žalovaného o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 19. 8. 2011 uvedena podlahová plocha, z níž při stanovení výše nájemného vycházel, nemá oznámení všechny náležitosti stanovené v §3 zákona č. 107/2006 Sb. a nemůže být proto platné. Pro závěr, zda oznámení žalovaného ze dne 19. 8. 2011 je (ne)platné, není významné, jestli všechny náležitosti stanovené zákonem obsahovala i jiná oznámení o jednostranném zvýšení nájemného, která v předchozích letech zaslal žalovaný dovolatelce, a jejichž platnost dovolatelka v zákonem stanovené lhůtě (§3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.) nezpochybnila.
Protože právní posouzení věci co do řešení otázky, na níž napadené rozhodnutí spočívá, není správné, Nejvyšší soud napadené rozhodnutí podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil, a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 9. dubna 2014
JUDr. Pavlína B r z o b o h a t á
předsedkyně senátu