ECLI:CZ:NS:2016:26.CDO.1089.2016.1
sp. zn. 26 Cdo 1089/2016
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně PALABA a.s. , se sídlem ve Slaném, Netovická 875, IČO: 45147515, zastoupené JUDr. Jaroslavem Muroněm, advokátem se sídlem v Praze 4 – Chodově, Mikulova 1571/15, proti žalované UNiBON spol. s r.o. , se sídlem ve Slaném, Pražská 1957, IČO: 25055381, zastoupené JUDr. Ladislavem Košťálem, advokátem se sídlem ve Zbečně 123, o zaplacení částky 388.141,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 110 C 101/2013, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 11. listopadu 2015, č. j. 29 Co 313/2015-186, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 11. listopadu 2015, č. j. 29 Co 313/2015-186, a rozsudek Okresního soudu v Kladně ze dne 20. dubna 2015, č. j. 110 C 101/2013-156, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Kladně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku 388.141,- Kč s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení) z titulu dlužného nájemného za měsíce květen, červen a červenec 2013 (dále jen „žalované období“) z předmětu nájmu, který si od ní pronajala na dobu od 1. června 2001 do 31. května 2016 nájemní smlouvou ze dne 31. května 2001, ve znění pozdějších dodatků.
Okresní soud v Kladně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. dubna 2015, č. j. 110 C 101/2013-156, vyhověl žalobě a uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni (do tří dnů od právní moci rozsudku) částku 388.141,- Kč s tam uvedeným úrokem z prodlení. Současně rozhodl o nákladech řízení účastnic.
K odvolání žalované Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 11. listopadu 2015, č. j. 29 Co 313/2015-186, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic.
Z provedených důkazů učinil shodně se soudem prvního stupně rovněž následující skutková zjištění. Dne 31. května 2001 uzavřela žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaná jako nájemkyně na dobu určitou od 1. června 2001 do 31. května 2016 smlouvu o nájmu, jejíž předmět vymezily jako „prostory umístěné v objektu S. v západní části komerční zóny, a to tyto prostory: a/ objekt haly M4 – přízemí a sociální zařízení v prvním patře o výměře 1054 m 2 vč. parkoviště pro 3 vozidla managementu nájemce u budovy M4…, b/ objekt M5 – prostory v přízemí o výměře 196 m 2 , c/ objekt administrativní budovy – přízemí a první patro o výměře 694 m 2 , d/ dřevěný přístavek u objektu M5 o velikosti 112 m 2 , e/ parkoviště pro šest osobních vozů před objektem M7 o výměře 60 m 2 , f/ parkoviště pro šest osobních vozů u objektu M5 o výměře 60 m 2 “ (dále jen „Nájemní smlouva“, resp. „předmětná smlouva“ a „předmět nájmu“). Takto vymezený předmět nájmu byl přenechán do užívání žalované k provozování její podnikatelské činnosti. Nájemní smlouva obsahovala způsob výpočtu nájemného z každé jednotlivé položky tvořící předmět nájmu a současně v ní byla vyčíslena i celková cena nájemného. Cena služeb pak byla uvedena zvlášť v příloze č. 1 předmětné smlouvy.
Dne 29. května 2009 uzavřely účastnice Dodatek č. 24 k Nájemní smlouvě (dále jen „Dodatek“), jímž omezily předmět nájmu a snížily výši nájemného. Žalovaná užívala předmět nájmu (v rozsahu omezeném Dodatkem) do 29. dubna 2013, kdy ho vyklizený odevzdala žalobkyni. Na tomto skutkovém základě odvolací soud především dovodil, že Nájemní smlouva byla z hlediska vymezení předmětu nájmu platným právním úkonem, neboť „pozemky a nemovitosti, jež byly předmětem Nájemní smlouvy, jsou ve smlouvě vymezeny dostatečně určitým způsobem… není nutné, aby byly označeny tak, jak je vyžadováno ust. §5 zákona č. 334/1992 Sb. (správně č. 344/1992 Sb.) o katastru nemovitostí (zde odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu z 23. ledna 2007, sp. zn. 30 Cdo 2105/2006) … žalovaná v průběhu řízení ani před tím za dobu trvání smlouvy nikterak nezpochybnila rozsah užívaných nemovitostí“. V návaznosti na to pokládal za správný právní názor, že předmětnou smlouvou byl mezi účastnicemi založen nájemnípoměr v režimu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 522/2002 Sb. (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). Zdůraznil, že za tohoto stavu byla žalovaná povinna po dobu trvání nájmu hradit žalobkyni dohodnuté nájemné. Protože za žalované období žalobkyni nic nezaplatila, dluží jí na nájemném z předmětu nájmu (omezeného Dodatkem) celkově částku 388.141,- Kč; nerozhodná je okolnost, že ho v daném období již neužívala. Vzhledem k tomu vyhovující rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 293/2013 Sb. (dále jen „o.s.ř.“), a odůvodnila tvrzením, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Konkrétně nesouhlasila s názorem, že Nájemní smlouva byla z hlediska vymezení předmětu nájmu platným právním úkonem. V této souvislosti předeslala, že jde-li – jako v tomto případě – o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí určitost obsahu projevu vůle vyplývat z textu listiny, na níž je projev vůle zaznamenán. Nestačí tedy, je-li účastníkům právního vztahu jasné, co je obsahem vůle, není-li to objektivně seznatelné osobám, které účastníky daného vztahu nejsou (zde odkázala mimo jiné na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3955/2008). Měla za to, že nebyla-li žádná z budov, v nichž se nacházely pronajaté nebytové prostory, v Nájemní smlouvě identifikována údaji, byť jen některými, evidovanými v katastru nemovitostí podle katastrálních předpisů, nešlo – vzhledem k charakteru těchto údajů – už proto objektivně určit, co má být předmětem nájmu; poukaz odvolacího soudu na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 23. ledna 2007, sp. zn. 30 Cdo 2105/2006, byl v souzené věci nepřípadný. Vyjádřila přesvědčení, že uvedený nedostatek vymezení předmětu nájmu přitom nebylo možné překlenout ani „pomocným“ označením dotčených budov jako objektů M4, M5 a M7, či jako administrativní budovy. Navíc v případě nebytových prostor nacházejících se v přízemí „objektu M4“ nebylo jasné, co je předmětem nájmu, i s ohledem na to, že tam situované nebytové prostory vedle ní užívala ještě další (třetí) osoba, aniž bylo možno rozlišit, jakou část těchto prostor má která z nich v nájmu. Podotkla, že shledal-li pak odvolací soud Nájemní smlouvu platným právním úkonem rovněž proto, že dříve „…nikterak nezpochybnila rozsah užívaných nemovitostí“ , je jeho úvaha o určitosti předmětu nájmu v tomto směru ve zjevném rozporu se shora citovanou judikaturou. Navrhla, aby dovolací soud změnil rozsudek odvolacího soudu tak, že žalobu v celém rozsahu zamítne, eventuálně aby napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalované (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále opět jen „o.s.ř.“ (srov. čl. II bod 2. ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb.). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle §237 o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky určitosti vymezení předmětu nájmu), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 1 o.s.ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti (tj. od 1. ledna 2014), i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k vymezení uplatněného dovolacího důvodu (§241a odst. 3 o.s.ř.) půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního názoru, že z hlediska vymezení předmětu nájmu uzavřely účastnice platnou Nájemní smlouvu, tedy – řečeno jinak – že předmětná smlouva není pro neurčité vymezení předmětu nájmu neplatná podle §37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření Nájemní smlouvy (dále jen „obč. zák.“).
Na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že týká-li se – jako v tomto případě – smlouva uzavřená mezi podnikateli, která není upravena v hlavě druhé části třetí obchodního zákoníku (zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění účinném od 1. ledna 2001 – dále jen „obch. zák.“), podnikatelské činnosti smluvních stran (§261 odst. 1 obch. zák.), podléhá co do zvláštních ustanovení týkajících se příslušného smluvního typu občanskému zákoníku a zvláštním zákonům (zde zákonu č. 116/1990 Sb.); ve všem, co pro daný smluvní typ není dáno zvláštní úpravou, však platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem (srov. odůvodnění rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího souduz 11. ledna 2012, sp. zn. 31 Cdo 660/2010, uveřejněného pod č. 40/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
V poměrech souzené věci nelze přehlédnout, že předmětem nájmu – s přihlédnutím k jeho vymezení v Nájemní smlouvě – byly nejen nebytové prostory, nýbrž i nemovitosti, které charakter nebytových prostor evidentně neměly (zejména „parkoviště…“). Nájemní smlouva tudíž zahrnovala více relativně samostatných smluv, byť zaznamenaných na jedné (téže) listině, přičemž povahu smlouvy o nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb. měla jen v případě, kdy se týkala nájmu nebytových prostor (a nikoli tedy v celém rozsahu, jak se snad mylně domnívaly soudy obou stupňů); v ostatním šlo o obecnou nájemní smlouvu ve smyslu §663 a násl. obč. zák. K tomu je však zapotřebí dodat, že vznik posléze uvedené smlouvy byl podmíněn vznikem smlouvy o nájmu nebytových prostor, jelikož z účelu dané smlouvy vyplývalo, že zřejmě mohla mít hospodářský smysl jen v závislosti na existenci smlouvy o nájmu nebytových prostor (srov. §275 odst. 1 až 3 obch. zák.). Za této situace se dovolací soud zabýval především určitostí vymezení předmětu nájmu v Nájemní smlouvě.
Ustálená soudní praxe zastává názor, že projev vůle je neurčitý, je-li nejistý jeho obsah, tj. nepodařilo-li se obsah vůle jednoznačným způsobem stanovit, a je nesrozumitelný, jestliže nebylo dosaženo – vadným slovním zprostředkováním – jasného vyjádření této vůle. Neurčitost či nesrozumitelnost právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem (§35 odst. 2 obč. zák.) nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit. Podle §35 odst. 2 obč. zák. je třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 18. prosince 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod č. C 1627 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). U právního úkonu učiněného v písemné formě je právně významná jen vůle účastníků vyjádřená v písemném textu; záměry účastníků nevyjádřené v písemnémtextu nebo odlišné od záměrů v něm zachycených, jsou právně bezvýznamné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 28. února 2002, sp. zn. 33 Odo 311/2001, uveřejněný podč. C 1075 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Vedle těchto obecných výkladových principů existují ještě některé zvláštní modifikující výkladové principy. Ty jsou zakotveny jak přímo v samotném občanském zákoníku (srov. např. §55 odst. 3 obč. zák.), tak také ve zvláštních soukromoprávních předpisech (§266 obch. zák.). Platí, že takto stanovený zvláštní výkladový princip má přednost před obecným výkladovým principem, tj. že obecný výkladový princip se u zvláštních soukromoprávních vztahů uplatní pouze podpůrně (subsidiárně).
Uvedené teze se v poměrech smlouvy o nájmu nebytových prostor prosadí tak, že pro výklad projevu vůle smluvních stran vtělený do smlouvy bude rozhodující její písemný text; je-li pro uvedenou smlouvu pod sankcí absolutní neplatnosti obligatorně stanovena písemná forma (§3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. ve spojení s §40 odst. 1 obč. zák.), je z povahy věci vyloučeno, aby se při zkoumání jejího obsahu uplatnilo zvláštní výkladové pravidlo obsažené v §266 odst. 3 obch. zák. (podle něhož má soud při výkladu projevu vůle přihlédnout mimo jiné k následnému chování smluvních stran). Z uvedeného pak pro projednávanou věc vyplývá, že určitost projevu vůle (zde Nájemní smlouvy) bude dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí tedy (jak chybně uvažoval odvolací soud), že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 31. července 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, uveřejněný v sešitě č. 6 z roku 1997 na straně 145 časopisu Soudní rozhledy). Určitost písemného projevu vůle je objektivníkategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat původně pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 27. března 2002, sp. zn. 33 Cdo 512/2000, uveřejněný pod č. C 1108 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
V posuzovaném případě byl předmět nájmu vymezen rovněž tak, že jím jsou „prostory umístěné v objektu S.…“. Na rozdíl od dovolatelky zastává dovolací soud názor, že v rámci specifikace nebytových prostor, jež měly být předmětem nájmu, nebylo nutné, aby budovy, v nichž se dotčené nebytové prostory nacházejí, byly označeny tak, jak je to vyžadováno ustanovením §5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí (srov. rozhodnutí, na které odkázal odvolací soud, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu z 26. března 2013, sp. zn. 26 Cdo 3723/2012). Ostatně v této souvislosti nelze přehlédnout, že tam stanovený požadavek na označování budov se vztahoval pouze na listiny, jež měly být podkladem pro zápis údajů do evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Smlouvou o nájmu nebytových prostor se však nezřizuje právo věcné, nýbrž právo obligační, které uvedené katastrální evidenci nepodléhalo (viz §1 odst. 2 ve spojení s §2 odst. 4 zákona č. 344/1992 Sb., ve znění účinném do 28. února 2009). Určitosti vymezení předmět nájmu tudíž neškodí, byl-li namísto údajů obsažených v katastru nemovitostí identifikován – jako v tomto případě – např. adresou (k pojmu adresa viz §29 odst. 1 písm. h/ zákona č. 111/2009 Sb., o základních registrech, ve znění pozdějších předpisů; z právní úpravy účinné v době uzavření Nájemní smlouvy lze odkázat např. na ustanovení §5 odst. 2 písm. c/ vyhlášky č. 28/2001 Sb., o základních službách držitele poštovní licence). Současně však nelze opomenout, že adresa uvedená v Nájemní smlouvě umožňovala lokalizovat toliko místo (areál), v němž se nacházejí budovy s pronajatými nebytovými prostory, avšak nepodávala žádnou informaci o tom, ve kterých z tam situovaných budov jsou ty které nebytové prostory umístěny. K identifikaci jednotlivých budov zde bylo použito výrazů „objekt haly M4“ , „ objekt M5“ či „objekt administrativní budovy“ . Co se za těmito výrazy „skrývalo“, ovšem z obsahu předmětné smlouvy nevyplývalo, přičemž soudy nižších stupňů jejich význam ani nezjišťovaly; zejména odvolací soud se v tomto ohledu spokojil s pouhým konstatováním, že mezi účastnicemi nebyly žádné neshody ohledně pronajatých nebytových prostor po celou dobu, kdy je žalovaná užívala. Za této situace je však přinejmenším předčasný právní názor, že Nájemní smlouva (resp. její část týkající se pronájmu nebytových prostor) není neplatná pro neurčité vymezení předmětu nájmu podle §37 odst. 1 obč. zák. Bez vyjasnění shora uvedených pojmů totiž zjištěný skutkový stav neskýtá dostatečný podklad pro úvahu, že i bez předchozího porozumění jejich významu (tedy při znalosti jen samotného textu Nájemní smlouvy) by i osoba, která nebyla účastníkem daného smluvního vztahu, byla – objektivně vzato – schopna podle nich identifikovat příslušné budovy na adrese S.…“ (na což by bylo možné usoudit např. tehdy, byly-li na budovách nacházejících se na uvedené adrese umístěna zvnějšku viditelná označení odpovídající zmíněným výrazům apod.). Kromě toho však lze odvolacímu soudu (soudu prvního stupně) rovněž vytknout, že naznačeným způsobem (rozuměj z objektivního hlediska) nezkoumal ani to, zda ostatní (zbývající) údaje sloužící k vymezení pronajímaných nebytových prostor (podlaží budovy, výměra prostor /někdy ovšem uvedená úhrnně pro více místností/, v jednom případě též popis prostoru / „sociální zařízení“ /) umožňovaly jednoznačně identifikovat každou (jednotlivou) místnost (či její část), jež měla být předmětem nájmu. Mimo rámec uvedeného dovolací soud pro úplnost dodává, že odvolacímu soudu (soudu prvního stupně) naopak nelze úspěšně vytýkat, že neměl důvodné pochybnosti o předmětu nájmu vzhledem k okolnosti, že vedle dovolatelky užívala nebytové prostory v přízemí „objektu M4“ ještě další (třetí) osoba. Je tomu tak proto, že zmíněná okolnost nemá ve vztahu k určitosti vymezení předmětu nájmu ve smlouvě o nájmu nebytových prostor žádnou vypovídací hodnotu.
S přihlédnutím k uvedenému nezbývá než konstatovat, že na základě zjištěného skutkového stavu nelze spolehlivě uzavřít, že smlouva o nájmu nebytových prostor, zahrnutá do textu Nájemní smlouvy, není neplatná pro neurčité vymezení předmětu nájmu podle §37 odst. 1 obč. zák.; přitom je nerozhodné, že účastnice se uzavřenou Nájemní smlouvou relativně dlouhou dobu bez jakýchkoliv neshod řídily. Za této situace je již bezpředmětné zkoumat, zda je dostatečně určité vymezení předmětu obecné nájemní smlouvy,rovněž zaznamenané v textu předmětné smlouvy, neboť vzhledem k její zřejmé závislostina smlouvě o nájmu nebytových prostor by důsledek neplatnosti posléze uvedené smlouvy (nezpůsobilost založit nájemní poměr) v plném rozsahu dopadl i na ni.
Z řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 1 o.s.ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§243a odst. 1 věta první o.s.ř.) zrušil (§243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 věty před středníkem o.s.ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a podle §243e odst. 2 věty druhé o.s.ř. věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§243g odst. 1 věta první o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 14. září 2016
JUDr. Miroslav F e r á k
předseda senátu