ECLI:CZ:NS:2014:26.CDO.1740.2012.1
sp. zn. 26 Cdo 1740/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Jitky Dýškové v právní věci žalobců a) Ing. M. J. , b) L. J. , zastoupených JUDr. Františkem Schulmannem, advokátem se sídlem v Praze 1, Valentinská 92/3, proti žalovanému Nové bydlení Nymburk, družstvo , se sídlem v Liberci 1, Zeyerova 891/35, IČO 25451588, zastoupenému Mgr. Janem Hraškem, advokátem se sídlem v Liberci, Revoluční 123/17, o zaplacení částky 713.520,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 20 C 18/2007, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 12. října 2011, č. j. 35 Co 224/2011-271, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 12. října 2011, č. j. 35 Co 224/2011-271, v odstavci I. výroku, a rozsudek Okresního soudu v Liberci ze dne 28. prosince 2010, č. j. 20 C 18/2007-184, v odstavci I. výroku, se zrušují a věc se v tomto rozsahu vrací okresnímu soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobci se žalobou došlou soudu dne 27. 11. 2006 domáhali (po částečném zpětvzetí žaloby) zaplacení částky 713.520,- Kč s 3% úrokem z prodlení od 22. 12. 2004 do zaplacení, s tvrzením, že dne 27. 11. 2002 uzavřeli s žalobcem smlouvu o budoucí smlouvě kupní (dále jen „Smlouva“), v níž se zavázali do pěti dnů od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí, jímž bude povoleno užívání „níže specifikovaného bytu“ umístěného v bytových domech, nejpozději však do 20. 11. 2003, uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude bytová jednotka č. 17 spolu s podílem na společných částech domu a pozemku podle zákona o vlastnictví bytů za kupní cenu 1.800.000,- Kč (dále jen „Bytová jednotka“). Ačkoliv dohodnutou kupní cenu (vyjma poslední splátky) zaplatili a byli připraveni dne 20. 11. 2003 kupní smlouvu uzavřít, předmět smlouvy – Bytová jednotka – neexistoval, kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci až 20. 12. 2004 a kupní smlouva byla uzavřena dne 2. 3. 2005. Žalovaný se tak dostal do prodlení s plněním svého závazku, a je proto povinen zaplatit sjednanou smluvní pokutu, která za dobu od 21. 11. 2003 do 21. 12. 2004 (doba prodlení žalovaného) činí celkem 714.600,- Kč.
Okresní soud v Liberci (soud prvního stupně) - po té, co jeho předchozí rozsudek ze dne 6. 9. 2007, č. j. 20 C 18/2007-97, jímž žalobu zamítl, zrušil Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci (odvolací soud) usnesením ze dne 23. 4. 2008, č. j. 35 Co 1012/2007-119 (se závazným právním názorem, že žalovaný by splnil svou povinnost ze Smlouvy, jen pokud by nejpozději do 20. 11. 2003 učinil žalobcům návrh na uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem by byla Bytová jednotka, určená k bydlení kolaudačním rozhodnutím, tuto svou povinnost však žalovaný nesplnil, porušil tak závazek, který na sebe vzal jako budoucí prodávající ve Smlouvě) - rozsudkem ze dne 28. 12. 2010, č. j. 20 C 18/2007-184, uložil žalovanému zaplatit částku 345.240,- Kč s úrokem z prodlení ve výši 3% ročně od 18. 6. 2005 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (odstavec I. výroku), zamítl žalobu na zaplacení částky 368.280,- Kč s úrokem z prodlení ve výši 3% ročně z částky 713.520,- Kč od 22. 12. 2004 do 17. 6. 2005 a z částky 368.240,- Kč od 18. 6. 2005 do zaplacení (odstavec II. výroku) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (odstavec III. výroku).
Odvolací soud rozsudkem ze dne 12. 10. 2011, č. j. 35 Co 224/2011-271, rozsudek soudu prvního stupně v odstavci I. výroku, jímž soud žalobě ohledně částky 345.240,- Kč s úrokem z prodlení vyhověl, potvrdil (dále jen „potvrzující výrok“), v odstavci II. (v odvoláním napadené části), jímž byla zamítnuta žaloba o zaplacení částky 368.280,- Kč s úrokem z prodlení od 18. 6. 2005 do zaplacení, a v odstavci III. výroku zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení.
Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že účastníci uzavřeli Smlouvu, v níž se zavázali nejpozději pátý den po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí, jímž bude povoleno užívání bytu, nejpozději však do 20. 11. 2003, uzavřít kupní smlouvu o převodu Bytové jednotky s podílem na společných částech domu a pozemku do vlastnictví žalobců za dohodnutou kupní cenu 1.800.000,- Kč a pro případ porušení této povinnosti se prodávající (žalovaný) zavázal zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,1% kupní ceny za každý den prodlení. Dospěl k závěru, že Smlouva je platná, má všechny náležitosti vyžadované zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o vlastnictví bytů), a to i náležitosti stanovené v §6 odst. 1 písm. c), f), neboť ve Smlouvě jsou určeny společné části domu, a nejsou-li žádné části domu společné vlastníkům jen některých jednotek, není třeba to výslovně uvádět, stejně jako neexistenci práv a závazků, která by přecházela na vlastníka bytové jednotky. Měl za to, že Smlouva obsahuje i náležitosti stanovené v §6 odst. 1 písm. d), e) zákona o vlastnictví bytů, neboť obsahuje název katastrálního území a parcelní číslo pozemku (279/94, ostatní plocha, manipulační plocha o výměře 14.522 m2 v katastrálním území N., list vlastnictví 5965), a ujednání, že „spoluvlastnické podíly vlastníků bytových jednotek na společných částech domu a pozemku se řídí vzájemným poměrem podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě“, které považoval za dostatečný způsob jejich určení, neboť výměra Bytové jednotky byla ve Smlouvě uvedena, celková plocha všech bytů v domě sice ve Smlouvě uvedena nebyla, byty však již byly vyměřeny a existovala projektová dokumentace. Uzavřel, že i když povinnost uzavřít kupní smlouvu měli obě smluvní strany, byla povinnost vázána na kolaudační rozhodnutí, jehož zajištění bylo pouze v možnostech zhotovitele stavby, tj. žalovaného. Protože do 20. 11. 2003 žalovaný žalobcům nepředložil návrh na uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem by byla zkolaudována Bytová jednotka, porušil povinnost ze Smlouvy a vznikla mu povinnost zaplatit sjednanou smluvní pokutu.
Proti potvrzujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 odst. 1 písm. b), c) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2012 (dále též jen „o. s. ř.“). Namítal, že smluvní pokutou byla sankcionována jen nevůle uzavřít kupní smlouvu, nikoliv i nedostavěnost bytu či jeho nezkolaudování. Poukazoval na svou vůli uzavřít kupní smlouvu ve sjednaném termínu, i když dům v té době nebyl dostavěn a Bytová jednotka nebyla k bydlení zkouladována. Závěr odvolacího soudu, že Smlouva je platná, považoval za nesprávný a v rozporu s judikaturou, zejména s rozhodnutími Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 859/2002, 28 Cdo 22/2006. Je-li předmětem smlouvy o smlouvě budoucí byt, jsou podstatnou náležitostí takové smlouvy i ustanovení zákona o vlastnictví bytů, zejména ustanovení §6, a neobsahuje-li Smlouva náležitosti uvedené v §6 odst. 1 písm. c), d) a f), je neplatná podle §39, §50a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), a neplatné je proto i ujednání o smluvní pokutě. Navrhl, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobci se v dovolacím vyjádření ztotožnili s napadeným rozhodnutím i s jeho právními závěry, vyvraceli argumenty žalovaného ohledně neplatnosti Smlouvy, poukázali na rozhodnutí soudů obou stupňů v obdobných věcech a navrhli, aby dovolání bylo odmítnuto, popř. zamítnuto.
Protože rozhodnutí odvolacího soudu bylo vyhlášeno přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, Nejvyšší soud v souladu s čl. II bodem 7 tohoto zákona projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), řádně zastoupeným advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř., neboť směřuje proti výroku rozsudku odvolacího soudu, jímž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, kterým rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším rozsudku proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který jeho dřívější rozhodnutí zrušil.
Je-li předmětem přezkumné činnosti dovolací soudu pravomocné rozhodnutí odvolacího soudu, je pro závěr, zda napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení, relevantní jen právní úprava účinná v době vydání napadeného rozhodnutí, a je nevýznamné, že s účinností od 1. 1. 2014 byly právní předpisy, z nichž odvolací soud při právním posouzení věci vycházel, zrušeny či změněny zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Podle §50a odst. 1 obč. zák. smlouva o smlouvě budoucí musí mít písemnou formu, jinak je neplatná (§40 odst. 1 obč. zák) a musí obsahovat ujednání o všech podstatných náležitostech budoucí smlouvy. Určitost obsahu projevu vůle u právního úkonu, pro který je stanovena pod sankcí neplatnosti písemná forma, musí vyplývat z textu listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2007, sp. zn. 32 Odo 1433/2006, uveřejněný pod číslem 27/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1720/2008, uveřejněný pod číslem 75/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Smlouva o převodu bytové jednotky pak musí kromě obecných náležitostí (§43 a násl. obč. zák.) obsahovat i náležitosti uvedené v §6 zákona o vlastnictví bytů (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2002, sp. zn. 28 Cdo 859/2002, ze dne 31. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1407/2010). Mezi tyto obligatorní náležitosti patří i stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek (písm. d/). Takovou náležitost však Smlouva neobsahuje. Pouhou citaci zákona (§8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů), čím se velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu řídí, nelze považovat za dostatečně určité ujednání o stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka bytové jednotky ve smyslu §6 odst. 1 písm. d) zákona o vlastnictví bytů (srovnej již citovaný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1407/2010). Jen z citace §8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, bez údajů o velikosti podlahové plochy všech bytových jednotek v domě a údaje o tom, co smluvní strany započítávají do „podlahové plochy“, nelze zjistit faktickou velikost spoluvlastnického podílu vlastníka bytové jednotky na společných částech domu.
Závěr odvolacího soudu, že Smlouva obsahuje všechny zákonem stanovené náležitosti, a je proto platná, tak není správný. Dovolací soud proto rozsudek v napadené části podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil. Jelikož důvody, pro něž bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na výrok rozhodnutí soudu prvního stupně, jímž žalobě částečně vyhověl, dovolací soud zrušil i rozhodnutí v této části a věc v tomto rozsahu vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně (§243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. května 2014
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu