ECLI:CZ:NS:2002:26.CDO.882.2000.1
sp. zn. 26 Cdo 882/2000
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Hany Müllerové a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc. v právní věci žalobkyně Z., a.s., zastoupené advokátem, proti žalovaným 1) V. U., a 2) M. K., zastoupenému advokátem, o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 17 C 37/99, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. ledna 2000, č. j. 25 Co 733/99-60, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. ledna 2000, č. j. 25 Co 733/99-60, a rozsudek Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 10. června 1999, č. j. 17 C 37/99-27, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Hradci Králové k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Hradci Králové (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28. dubna 1999, č. j. 8 C 44/99-42, uložil druhému žalovanému povinnost vyklidit do patnácti dnů od zajištění náhradního ubytování „byt číslo 519, sestávající se z jednoho pokoje, kuchyně, sociálního zařízení, komory a předsíně, umístěný na pátém nadzemním podlaží v domě čp. 610 v H. K.“ – dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“ (výrok označený jako I.), proti první žalované žalobu na vyklizení bytu zamítl (výrok označený jako II.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok označený jako III.). Z provedených důkazů vzal mimo jiné za zjištěno, že žalobkyně je vlastnicí předmětného domu, že kolaudačním rozhodnutím dřívějšího Městského národního výboru v H. K., odboru územního plánování a architektury ze dne 1. června 1987 bylo povoleno užívání předmětného domu jako ubytovny žalobkyně, a že rozhodnutím Úřadu města H. K., odboru výstavby ze dne 4. listopadu 1998 byl zamítnut návrh žalobkyně na povolení změny ve způsobu užívání stavby „ubytovna na bytový dům“. Současně zjistil, že písemnou nájemní smlouvou ze dne 19. prosince 1996 (dále jen „nájemní smlouva“) přenechala žalobkyně (jako pronajímatel) první žalované (jako nájemci) předmětný byt do nájmu na dobu neurčitou, že přesný rozsah vybavení a zařízení tohoto bytu, popis jeho příslušenství a stav měl být uveden v dalších listinách (v „Evidenčním listě“, v „Protokolu o převzetí bytu“ a v „Pasportu bytu“), že žalobkyně uvedené listiny nikdy nevyhotovila, a že nájemné (ani způsob jeho výpočtu) ve smlouvě dohodnuto nebylo (bylo toliko stanoveno, že se bude řídit „platnými předpisy o regulaci nájemného“). Nakonec vzal rovněž za zjištěno, že první žalovaná (po rozvodu manželství žalovaných) předmětný byt neužívá; proto žalobu ohledně ní zamítl. Ve vztahu k druhému žalovanému na základě uvedených zjištění dovodil, že nájemní smlouva je podle §39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy platném znění (dále jen „obč. zák.“), neplatná v důsledku absence náležitostí předepsaných ustanovením §686 odst. 1 obč. zák., a uzavřel, že za této situace užívá druhý žalovaný předmětný byt bez právního důvodu; proto žalobě vůči němu vyhověl. Současně však rovněž dovodil, že okolnosti, za kterých byla předmětná nájemní smlouva uzavřena (dobrá víra žalovaných, vůle účastníků uzavřít smlouvu o nájmu bytu), jakož i okolnosti následné (nevyhotovení příloh žalobkyní a její snaha využít této skutečnosti ve svůj prospěch) odůvodňují, aby jeho vyklizovací povinnost byla - na základě ustanovení §3 odst. 1 obč. zák. - podmíněna zajištěním náhradního ubytování.
K odvolání žalobkyně a druhého žalovaného Krajský soud v Hradci Králové jako soud odvolací rozsudkem ze dne 15. října 1999, č. j. 25 Co 620/99-127, rozsudek soudu prvního stupně v napadeném výroku I. změnil tak, že žalobu zamítl i ve vztahu k druhému žalovanému (výrok označený jako I.), rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů (výroky označené jako II. a III.) a nevyhověl návrhu žalobkyně na přerušení řízení (výrok označený jako IV.). Odvolací soud zčásti dokazování opakoval a rovněž je i doplnil a z provedených důkazů mimo jiné zjistil, že rozhodnutím dřívějšího Městského národního výboru v H. K., odboru územního plánování a architektury ze dne 1. června 1987, č. j. ÚP/954/87, bylo povoleno užívání předmětného domu jako ubytovny, a že rozhodnutím Úřadu Města H. K., odboru výstavby ze dne 4. listopadu 1998, č. j. OV/3381/98/Šm, byla zamítnuta jako bezpředmětná žádost žalobkyně o změnu účelu užívání stavby (předmětného domu) z ubytovny na bytový dům s odůvodněním, že termín „ubytovna“ není podle současných předpisů právně definován. Odvolací soud zaujal názor, že pro právní posouzení věci „mělo zásadní význam posouzení charakteru prostor, jejichž vyklizení se žalobkyně domáhala“, přičemž v úvahu přicházela jejich „kvalifikace“ jako bytu nebo jako obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení. Dospěl k závěru, že ze skutkových zjištění učiněných v odvolacím řízení vyplývá, že prostory užívané žalovanými jsou bytem, neboť směrodatný je především faktický stav užívání těchto prostor, které jsou v daném případě užívány rodinami, jakož i okolnost, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Zásadní důležitost - pokračoval odvolací soud - má především vůle účastníků řízení, kteří sami jako smluvní strany nájemní smlouvy kvalifikovali předmětné prostory jako byt. Vůle žalobkyně přitom našla výraz i v té skutečnosti, že předmětné prostory jako byty prodávala a prodává. Na základě toho odvolací soud dovodil, že na právní vztah mezi účastníky je nutno aplikovat ustanovení o nájmu bytu (§685 a násl. obč. zák.), a nikoli ustanovení §717 a násl. obč. zák. o nájmu jiných obytných místností v zařízení určeném k trvalému bydlení, resp. §754 a násl. obč. zák. o ubytovací smlouvě. Za pomoci výkladu (§35 odst. 2 obč. zák.) pak dospěl k závěru, že nájemní smlouva je platná, neboť nelze přehlédnout, že samotní účastníci konstatují ve smlouvě existenci listin obsahujících specifikaci příslušenství a způsob výpočtu nájemného, a že žalobkyně neprokázala nesoulad textu smlouvy se skutečností. Okolnost, že nedošlo k předání těchto listin nájemcům, neshledal odvolací soud právně významnou. Poté uzavřel, že žalovaným svědčí k předmětnému bytu právo nájmu bytu, a že žaloba není proto důvodná.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §238 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou s účinností od 1. ledna 2001 zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o.s.ř.“). V dovolání uplatnila dovolací důvody podle §241 odst. 3 písm. c/ a d/ o.s.ř. Namítá, že z provedených důkazů vyplynulo, že předmětný dům byl kolaudován jako ubytovna, a dovozuje, že tento charakter měl až do okamžiku, než došlo k prohlášení vlastníka (žalobkyně) ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., tedy i v době, kdy byla mezi účastníky uzavírána nájemní smlouva (19. prosince 1996). Současně zpochybnila právní závěr, že v daném případě byla platně uzavřena smlouva o nájmu bytu ve smyslu §685 a násl. obč. zák., jinak řečeno, že jde ve smyslu citovaného ustanovení o nájem bytu. V této souvislosti odkázala rovněž na ustanovení §85 zákona č. 50/1976 Sb., podle něhož lze stavbu užívat jen k účelu, k němuž je určena. Dále dovolatelka namítla, že jak smlouva o nájmu bytu, tak i smlouva o nájmu obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení, musí obsahovat náležitosti stanovené v §686 obč. zák. Jestliže v daném případě nájemní smlouva tyto náležitosti neobsahovala, je neplatná. Dovolatelka zastává názor, že rozhodující je objektivní stav neplatnosti; je proto nerozhodné, kdo případně neplatnost smlouvy zapříčinil. Nelze tak shledat ani rozpor s dobrými mravy, dovolává-li se žalobkyně z těchto důvodů neplatnosti nájemní smlouvy. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Podle části dvanácté (Přechodná a závěrečná ustanovení), hlavy první (Přechodná ustanovení k části první), bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. lednem 2001) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 26. ledna 2000, dovolací soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 30/2000 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.“).
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení (§241 odst. 1 a 2 o.s.ř.) dovolatelky, a že je podle §238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. přípustné, neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl (ohledně druhého žalovaného) změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Napadený rozsudek byl proto podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. přezkoumán v celém rozsahu, přičemž dovolací soud byl vázán uplatněnými dovolacími důvody i jejich obsahovou konkretizací. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §237 odst. 1 o.s.ř. a k vadám, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241 odst. 3 písm. b/ o.s.ř.); zmíněné vady však namítány nebyly a jejich existence se nepodává ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Se zřetelem k uplatněnému dovolacímu důvodu podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. a jeho obsahové konkretizaci půjde v rámci citovaného dovolacího důvodu o posouzení správnosti právního závěru, že nájemní smlouva ze dne 19. prosince 1996 (dále opět jen „nájemní smlouva“) je smlouvou o nájmu bytu ve smyslu ustanovení §685 a násl. obč. zák.
Předmětem právního vztahu nájmu bytu upraveného v ustanoveních §685 a násl. obč. zák. je „byt“. Občanský zákoník – byť označuje byt za samostatný předmět občanskoprávních vztahů (srov. §118 odst. 2 obč. zák.) a upravuje některé právní vztahy k tomuto předmětu se vážící (např. vztah nájemní) – sám jeho definici nepodává; rovněž tak (po zrušení zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, ve znění pozdějších předpisů - srov. §878 bod 2. obč. zák.) žádný jiný platný právní předpis definici daného pojmu neobsahuje. V právní praxi je však konstantně zastáván názor, že při posouzení otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem, je nutno vycházet ze stavebněprávních předpisů; rozhodující je přitom kolaudační stav, nikoliv faktický způsob jejich užívání (srov. Občanský zákoník, komentář, 1. vydání, SEVT Praha 1991, str. 510, Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M., Vodička, A. a kolektiv, Občanský zákoník, komentář, C. H. Beck, Praha 1994, 2. vydání, str. 484, shodně též např. 3. vydání, 1996, str. 601 a 6. vydání, 2001, str. 1068). Tomuto názoru koresponduje i vymezení pojmu „byt“ v rozhodnutích Nejvyššího soudu, např. v rozhodnutí ze dne 22. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/97, podle něhož vymezení bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu §118 odst. 2 obč. zák. zásadně předpokládá pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že soubor místností (popřípadě jednotlivá místnost), jsou způsobilé k trvalému užívání a jsou určeny k trvalému bydlení. Obdobný názor zaujal Nejvyšší soud též v rozhodnutí ze dne 29. května 2001, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000 (ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne 7. ledna 2002, sp. zn. IV. ÚS 611/01), v němž dovodil, že pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu §118 odst. 2 obč. zák. je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu.
V době uzavření nájemní smlouvy (19. prosince 1996) obsahovala vymezení pojmu „byt“ vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění vyhlášky č. 45/1979 Sb. a vyhlášky č. 376/1992 Sb. Podle jejího ustanovení §42 odst. 3 věty první je bytem soubor místností a prostorů pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení (za splnění podmínek stanovených v §42 odst. 4 písm. a/ cit. vyhlášky může byt představovat i jedna obytná místnost). Přitom určením účelu užívání ve smyslu uvedené definice se míní určení užívání kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Toto lze dovodit z ustanovení §76 odst. 1 a §85 odst. 1 věty první stavebního zákona, z nichž vyplývá, že dokončenou stavbu, popřípadě její část schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí, resp. jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí.
Lze proto uzavřít, že bytem je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav, založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby podle §76 odst. 1 stavebního zákona (příp. o změně účelu jejího užívání podle §85 stavebního zákona - v tomto směru lze poukázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. června 1999, sp. zn. 2 Cdon 1848/97). Přitom platí, že bylo-li, jako v projednávané věci, o posouzení otázky, co je bytem, stavebním úřadem rozhodnuto, soud z tohoto rozhodnutí vychází (§135 odst. 2 věta druhá o.s.ř. ).
Zaujal-li proto v dané věci odvolací soud názor, že pro posouzení otázky, zda prostory, které byly předmětem nájemní smlouvy, jsou bytem, je rozhodný především faktický stav jejich užívání, resp. vůle účastníků smlouvy, je jeho právní posouzení (nerespektující výše uvedené závěry) nesprávné.
Veden tímto nesprávným právním názorem odvolací soud při právním posouzení charakteru prostor užívaných druhým žalovaným nezohlednil obsah kolaudačního rozhodnutí, jímž bylo povoleno užívání předmětného domu, a nezabýval se ani otázkou, jaký byl stavebněprávní charakter tohoto domu a prostor užívaných druhým žalovaným ke dni uzavření nájemní smlouvy (okolnosti nastalé po jejím uzavření nemohou být z tohoto pohledu právně relevantní). V důsledku toho je neúplné a tedy nesprávné i jeho právní posouzení nájemní smlouvy jako smlouvy o nájmu bytu ve smyslu §685 a násl. obč. zák. Lze uzavřít, že z těchto důvodů je dovolací důvod podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. naplněn.
Jde-li o další dovolatelkou použitý dovolací důvod (dovolací důvod podle §241 odst. 3 písm. c/ o.s.ř.), uplatněný zřejmě námitkou, že „z provedených důkazů vyplynulo, že předmětný dům byl kolaudován jako ubytovna“, lze tuto námitku podřadit dovolacímu důvodu podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř., neboť odvolací soud - vzhledem k právnímu názoru, který zaujal - nepovažoval skutkové zjištění, jež učinil z obsahu kolaudačního rozhodnutí, za významné pro právní posouzení věci.
Vycházeje z uvedených závěrů Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu podle §243b odst. 1 věty za středníkem o.s.ř. zrušil. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně (který se otázkou stavebněprávního charakteru předmětného domu a prostor užívaných žalovanými ke dni uzavření nájemní smlouvy taktéž nezabýval), bylo zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 2 věta druhá o.s.ř.).
Vzhledem k důvodům, pro něž byla zrušena rozhodnutí soudů obou stupňů, bylo předčasné zabývat se otázkou platnosti předmětné nájemní smlouvy z pohledu dodržení náležitostí stanovených v §686 odst. 1 obč. zák.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 věta třetí o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 14. února 2002
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu