ECLI:CZ:NS:2022:33.CDO.3739.2021.1
sp. zn. 33 Cdo 3739/2021-202
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobce J. P., bytem XY, zastoupeného JUDr. Filipem Opatřilem, advokátem se sídlem v Olomouci, Vídeňská 676/7, proti žalovanému Y. Y., bytem XY, zastoupenému JUDr. Pavlem Utěšeným, advokátem se sídlem v Praze 2, náměstí Míru 341/15, o vyklizení nemovitostí, vedené u Okresního soudu Praha - východ pod sp. zn. 3 C 450/2018, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 3. 12. 2020, č. j. 27 Co 319/2019-145, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení 4.356 Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám JUDr. Filipa Opatřila, advokáta.
Odůvodnění:
1. Okresní soud Praha-východ (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 13. 8. 2019, č. j. 3 C 450/2018-45, zamítl „žalobu, kterou se žalobce po žalovaném domáhal vyklizení nemovitostí v katastrálním území XY, obci XY, které jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm XY, na LV č. XY a XY“, a rozhodl o nákladech řízení.
2. Krajský soud v Praze (dále „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 3. 12. 2020, č. j. 27 Co 319/2019-145, rozsudek soudu prvního stupně „ změnil “ tak, že žalovaný je povinen vyklidit a žalobci předat vyklizené nemovitosti, a to pozemek parc. č. st. XY, jehož součástí je stavba č. p. XY, a pozemek parc. č. XY v k. ú. XY, obci XY, které jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm XY na LV č. XY, a pozemky parc. č. XY, XY, XY, XY a XY v k. ú. XY, které jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm XY na LV č. XY; současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
3. Pokud jde o právo žalovaného předmětné nemovitosti užívat, odvolací soud ho posoudil jako časově omezené dobou, po kterou se lze domoci (žalobou na nahrazení prohlášení vůle podle §50a odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ze znění účinném do 31. 12. 2013; dále jen „obč. zák.“), práv a povinností ze smlouvy o smlouvě budoucí, neboť je s ní pevně spjato. Protože žalovaný takovou žalobu nepodal a jeho právo ji podat je promlčeno (žalobce promlčení namítl), uplynutím doby současně zaniklo i užívací právo žalovaného podle §578 obč. zák.; žalovaný užívá předmětné nemovitosti neoprávněně a požadavek žalobce na jejich vyklizení je důvodný (§1040 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění; dále jen „o. z.“). Výkon práva žalobce na vyklizení nemovitostí neshledal v rozporu s dobrými mravy.
4. V dovolání, kterým napadl rozhodnutí odvolacího soudu, žalovaný předložil hmotně právní otázku „zda právo užívání nemovitostí sjednané ve smlouvě je časově omezeno dobou, po kterou se lze alespoň domoci (žalobou na nahrazení projevu vůle dle §50a odst. 2 obč. zák.) práv a povinností ze smlouvy o smlouvě budoucí, respektive, zda uplynutím výše uvedené doby současně zanikne i užívací právo k nemovitostem podle §578 obč. zák., a v důsledku toho jsou tak tyto nemovitosti užívány ve smyslu §1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, neoprávněně“ . Podle jeho názoru nebyla dosud v rozhodovací činnosti dovolacího soudu vyřešena. Nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že uplynutím doby pro podání žaloby na nahrazení prohlášení vůle uzavřít kupní smlouvu (ve smyslu §50a odst. 2 obč. zák.) došlo k zániku užívacího práva žalovaného k nemovitostem podle §578 obč. zák.
5. Žalobce se s rozhodnutím odvolacího soudu ztotožnil a dovolání považuje - z důvodů, které ve vyjádření podrobně rozvádí, a v nichž akcentuje správnost výkladu smlouvy odvolacím soudem - za zjevně bezdůvodné.
6. Dovolání je přípustné, protože rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, závisí na vyřešení dovolatelem formulované otázky hmotného práva, kterou dovolací soud dosud neřešil (§237, §239 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších přepisů (dále jen „o. s. ř.“).
7. Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř., jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tj. učinil-li soud právní závěr, aniž při jeho utváření zohlednil všechny relevantní skutečnosti.
8. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, že dne 11. 12. 2013 uzavřeli žalobce, M. H. a žalovaný smlouvu obsahující komplex ujednání, z níž stěžejní je smlouva o budoucí kupní smlouvě směřující k uzavření kupní smlouvy k předmětným nemovitostem, podle které M. H. a žalobce jako budoucí prodávající převedou zde označené nemovitosti (dále jen „předmětné nemovitosti“) žalovanému jako budoucímu kupujícímu za sjednanou kupní cenu 5.000.000 Kč. Článek I. smlouvy obsahuje prohlášení budoucích prodávajících, že jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, články II. a III. odkazují na úvěrovou smlouvu, kterou budoucí prodávající uzavřeli s Raiffeisenbank, a.s., a na dohodu budoucích prodávajících z 2. 7. 2013, podle níž zaplacená kupní cena bude náležet M. H. Článek IV. stanoví povinnost žalovaného platit splátky hypotečního úvěru, které mají být následně započteny na kupní cenu nemovitostí, a současně opravňuje žalovaného k bezplatnému užívání nemovitostí, s čímž budoucí prodávající souhlasili. V článku V. se doslovně uvádí, že „ smluvní strany … se po zralé úvaze dohodly, že kdykoliv do 3 let od skončení fixace hypotéky uvedené v čl. II této smlouvy uzavřou budoucí prodávající a budoucí kupující kupní smlouvu, a to na základě písemné výzvy budoucího kupujícího“; uvedený článek obsahuje text zamýšlené kupní smlouvy, v níž je jako kupující označen žalovaný a jako prodávající žalobce a M. H., předmětem je prodej předmětných nemovitostí za kupní cenu 5.000.000 Kč a výslovně se zde také uvádí, že kupní cena již byla placena ve formě splátek před podpisem kupní smlouvy. Konec platnosti úrokové sazby sjednané v úvěrové smlouvě (tzv. „fixace hypotéky“) nastal 9. 10. 2016. V písemnosti z 16. 2. 2017 vyzval žalovaný žalobce a M. H. k uzavření kupní smlouvy, resp. k podpisu jím předloženého návrhu kupní smlouvy, v níž je uvedena kupní cena ve výši 3.020.000 Kč; nižší kupní cenu než byla sjednána ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě žalovaný zdůvodnil tím, že původní kupní cena byla stanovena s ohledem na celkový souhrn splátek hypotéky, ke dni fixace hypotéky však činila výše dluhu z úvěrové smlouvy již jen 3.002.345 Kč, přičemž on již zaplatil dohromady 2.046.372 Kč, z toho 626.168 Kč na splátkách hypotéky, 150.000 Kč jako odstupné M. H. a platil i za opravy domu, zpracování smlouvy o smlouvě budoucí a návrhu kupní smlouvy, za elektřinu, vodné, pojištění, daň z nemovitosti, dluh M. H., sankci za neplnění podmínek smlouvy o smlouvě budoucí a sankci bance za splacení hypotečního úvěru mimo fixaci. Zatímco M. H. žalovaným předložený návrh kupní smlouvy akceptovala a podepsala, žalobce to odmítl s tím, že snížení kupní ceny považuje za nedůvodné, a v písemnosti z 31. 3. 2017 žalovaného vyzval k vyklizení nemovitostí nebo předložení kupní smlouvy podle podmínek smlouvy o smlouvě budoucí. Dne 18. 7. 2018 převedla M. H. svůj spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech žalobci, který je tak podle výpisu z katastru ze dne 7. 11. 2018 jejich výlučným vlastníkem. Dopisem z 2. 10. 2019 vyzval žalovaný žalobce opětovně k uzavření kupní smlouvy s odkazem na článek V. smlouvy o smlouvě budoucí; k dopisu nepřipojil návrh kupní smlouvy, pouze v něm uvedl, že z dohodnuté kupní ceny je třeba odečíst částku 150.000 Kč zaplacenou M. H. jako zálohu na kupní cenu, dále uhrazené splátky hypotéky a částku, představující daň z nabytí nemovitostí. K uzavření kupní smlouvy nedošlo.
9. Odvolací soud na zjištěný skutkový stav věci správně aplikoval právní řád České republiky, jímž se řídí jak ochrana vlastnického práva žalobce k předmětným nemovitostem, které se nacházejí na území České republiky (§69 odst. 1 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém), tak závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní (čl. 4 odst. 4 nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008, o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy). Právní poměry ze smlouvy o smlouvě budoucí i z dalších závazků se řídí zákonem č. 40/1964 Sb., občanským zákoníkem, ze znění účinném do 31. 12. 2013 (dále opět jen „obč. zák.“), stejně jako lhůty a doby, které plynou z této smlouvy. Vlastnické právo žalobce, včetně práva domáhat se vyklizení nemovitostí, je naproti tomu třeba posuzovat podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále opět jen „o. z.“).
10. Lze přisvědčit závěru odvolacího soudu, že právní úkon z 11. 12. 2013 je nepojmenovanou smlouvou obsahující soubor ujednání, z nichž stěžejní je smlouva o budoucí smlouvě směřující k uzavření kupní smlouvy k předmětným nemovitostem. Správná je rovněž úvaha odvolacího soudu, že hospodářským smyslem smlouvy z 11. 12. 2013 bylo docílit, aby žalobce a M. H. (budoucí prodávající) nebyli nadále finančně zatíženi splátkami hypotečního úvěru, které za ně bude hradit žalovaný (budoucí kupující), který oproti tomu bude moci předmětné nemovitosti bezplatně užívat; to, že bylo dohodnuto bezplatné užívání předmětných nemovitostí, podporuje i smluvní ujednání, že splátky hypotečního úvěru, které žalovaný jako budoucí kupující za budoucí prodávající zaplatí, se v případě uzavření realizační (kupní) smlouvy započtou na kupní cenu. Tyto závěry ostatně žalovaný v dovolání ani nezpochybnil. Nesouhlasí pouze se závěrem, že mu v době rozhodování soudu již nesvědčilo právo předmětné nemovitosti bezplatně užívat, který odvolací soud učinil na základě prejudiciální úvahy, že jeho právo užívání je limitováno dobou, po kterou se lze domoci (žalobou na nahrazení prohlášení vůle podle §50a odst. 2 obč. zák.) práv a povinností ze smlouvy o smlouvě budoucí; v ní dohodnutá tříletá doba k uzavření realizační (kupní) smlouvy začala běžet 9. 10. 2016 (ukončením „fixace hypotéky“) a skončila 9. 10. 2019. Protože v této době nebyla realizační (kupní) smlouva uzavřena, začala dne 10. 10. 2019 běžet roční lhůta k podání žaloby na nahrazení prohlášení vůle kupní smlouvu uzavřít, která uplynula 12. 10. 2020 (den 10. 10. 2020 připadl na sobotu). Protože žalovaný žalobu na nahrazení prohlášení vůle uzavřít kupní smlouvu nepodal a jeho právo ji podat je promlčeno (žalobce promlčení v řízení namítl), zaniklo uplynutím uvedené doby současně i užívací právo žalovaného podle §578 obč. zák. (a předmětné nemovitosti jsou jím tudíž užívány neoprávněně). Oproti tomu žalovaný v dovolání prosazuje, že jeho právo předmětné nemovitosti (bezplatně) užívat nebylo časově omezeno a trvá. Dovozuje to z toho, že smlouva z 11. 12. 2013 termín ukončení jeho užívacího práva nestanovila, a neuvádí se v ní ani, že právo nemovitosti užívat zanikne marným uplynutím doby pro podání návrhu podle §50a odst. 2 obč. zák.
11. Napadené rozhodnutí založil odvolací soud na výkladu právního úkonu účastníků z 11. 12. 2013.
12. Ustanovení §35 odst. 2 obč. zák. předpokládá, že o obsahu právního úkonu může vzniknout pochybnost, a pro ten případ formuluje pravidla, která ukládají soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem. Podle ustálené judikatury soudů výklad právního úkonu může směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno a vůle jednajícího se při výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy uplatní, jen není-li v rozporu s jazykovým projevem; tato pravidla se použijí i při výkladu písemného právního úkonu. Jazykové vyjádření právního úkonu musí být vykládáno nejprve prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy. Podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků však je - jak již bylo zmíněno - to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle §35 odst. 2 obč. zák. totiž nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání (srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 2978/2010, ze dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99).
13. Odvolací soud podle názoru dovolacího soudu nepochybil, jestliže právo žalovaného bezplatně užívat předmětné nemovitosti spojil se smlouvou o budoucí kupní smlouvě obsažené v souboru ujednání nepojmenované smlouvy z 11. 12. 2013, a trvání tohoto práva s okamžikem, kdy žalovanému marně uplynula lhůta pro podání žaloby na nahrazení prohlášení vůle uzavřít kupní smlouvu, resp. kdy došlo k promlčení práva žalovaného podat takovou žalobu. Z nepojmenované smlouvy se nad vší pochybnost podává, že o užívání předmětných nemovitostí jednali žalobce a M. H. s žalovaným z pozice budoucích prodávajících vůči budoucímu kupujícímu. Aby žalovaný jejich nemovitosti bezplatně užíval, souhlasili poté (viz článek V. smlouvy), kdy se zavázal převzít jejich závazky z úvěrové smlouvy, kterou uzavřeli s Raiffeisenbank a.s., konkrétně závazek splácet úvěr, a kdy se s ním dohodli, že splátky, které za ně zaplatí, budou v případě uzavření realizační (kupní) smlouvy započteny na kupní cenu za předmětné nemovitosti. Za stavu, kdy žalovaným hrazené splátky úvěru prokazatelně nebyly ekvivalentem plateb za užívání předmětných nemovitostí, není rozumného důvodu (viz logický výklad smlouvy) domnívat se, že by žalobce a M. H. umožnili žalovanému předmětné nemovitosti bezplatně užívat po dobu ničím neomezenou, tedy i poté, co bude najisto postaveno, že k uzavření kupní smlouvy mezi nimi nedojde (že žalovaný od nich předmětné nemovitosti nekoupí). Je proto zcela logická úvaha, že právo žalovaného předmětné nemovitosti bezplatně užívat zaniklo podle §578 obč. zák. spolu se zánikem jeho práva domoci se uzavření kupní smlouvy, neboť odpadl hospodářský smysl smlouvy z 11. 12. 2013. Akceptace názoru žalovaného, že jeho právo předmětné nemovitosti bezúplatně užívat není časově limitováno, vychází pouze z gramatického výkladu smlouvy z 11. 12. 2013, tedy z toho, že v ní není termín ukončení užívání stanoven (slovy vyjádřen), resp. že v ní není uvedeno, že užívací právo skončí uplynutím doby, ve které je možné podat žalobu na nahrazení prohlášení vůle uzavřít kupní smlouvu. Pomíjí přitom jak výklad logický a systematický, tak zejména výklad teleologický a nezohledňuje ani, jaká byla soudy zjištěná skutečná vůle smluvních stran v okamžiku uzavírání smlouvy. Gramatický výklad je však pouze výchozí metoda, kterou bylo v posuzovaném případě nutné doplnit metodou teleologickou využívající logické postupy (zjišťující, jaký byl účel a smysl ujednání smluvních stran) a systematickou (zohledňující umístění ujednání v textu smlouvy), což odvolací soud při výkladu smlouvy z 11. 12. 2013 správně učinil a přesvědčivě zdůvodnil.
14. Je-li správná (prejudiciální) úvaha odvolacího soudu, že právo bezplatného užívání předmětných nemovitostí žalovaným bylo časově omezeno dobou, po kterou se mohl domoci svých práv a povinností ze smlouvy o smlouvě budoucí, a že došlo k zániku užívacího práva žalovaného podle §578 obč. zák., neboť do 12. 10. 2020 nepodal žalobu na nahrazení prohlášení vůle podle §50a odst. 2 obč. zák., přičemž právo ji podat je promlčeno, obstojí i právní závěr odvolacího soudu, že žalovaný užívá předmětné nemovitosti neoprávněně a požadavek žalobce na jejich vyklizení je důvodný.
15. Protože se žalovanému nepodařilo užitými argumenty správnost rozhodnutí odvolacího soudu zpochybnit, Nejvyšší soud nedůvodné dovolání podle §243d odst. 1 písm. a/ o. s. ř. zamítl. O návrhu žalovaného na odložení vykonatelnosti napadeného rozhodnutí s přihlédnutím k výsledku řízení již samostatně nerozhodoval.
16. O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle §243c odst. 3 věty první, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. Žalobci, který byl v dovolacím řízení úspěšný, přiznal na náhradě nákladů částku 4.356 Kč, která sestává z odměny advokáta za 2 úkony právní služby (převzetí zastoupení a sepis vyjádření k dovolání) v celkové výši 3.000 Kč (§11 odst. 1, písm. a/ a k/, §9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb /advokátní tarif/) a ze 2 paušálních částek náhrad hotových výdajů po 300 Kč, s připočtením 21 % daně z přidané hodnoty ve výši 756 Kč.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).
V Brně dne 9. 3. 2022
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu