ECLI:CZ:NS:2005:22.CDO.2516.2004.1
sp. zn. 22 Cdo 2516/2004
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Františka Baláka a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve věci žalobce Mgr. O. S., zastoupeného advokátem, proti žalované T. G. G. Inc., zastoupené advokátem, o určení neexistence věcného břemene a věcného předkupního práva, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 11 C 7/2003, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 22. října 2003, č. j. 19 Co 438/2003-74, takto:
I. Dovolání proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 22. října 2003, č. j. 19 Co 438/2003-74, pokud jím byl změněn rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 8. dubna 2003, č. j. 11 C 7/2003-38, ve výroku o určení neexistence věcného břemene tak, že se určuje, že neexistuje věcné břemeno užívání váznoucí na nemovitostech žalobce, tj. domu č. p. 785 na pozemku číslo parcelní 625 a pozemku číslo parcelní 625 (zastavěná plocha a nádvoří), zapsaných na LV č. 648 pro katastrální území N., obec P., u Katastrálního úřadu P., ve prospěch žalované, se zamítá.
II. Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 22. října 2003, č. j. 19 Co 438/2003-74, pokud jím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 8. dubna 2003, č. j. 11 C 7/2003-38, ve výroku, jímž byla zamítnuta žaloba, že neexistuje věcné předkupní právo váznoucí na nemovitostech žalobce, tj. na domě č. p. 785 na pozemku číslo parcelní 625 a pozemku číslo parcelní 625, zapsaných na LV č. 648 pro katastrální území N., obec P., u Katastrálního úřadu P., ve prospěch žalované společnosti T. G. G. Inc., a ve výroku o nákladech řízení, se zrušuje a věc se vrací v tomto rozsahu Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce se domáhal určení, že na dále specifikovaných nemovitostech v jeho vlastnictví nevázne věcné břemeno užívání ani věcné předkupní právo ve prospěch žalované. Se žalovanou uzavřel nejprve nájemní smlouvu ohledně nebytových prostor v domě spolu s pozemkem, na němž se dům nachází. Tato smlouva je však neplatná, neboť jí nepředcházel souhlas příslušného obvodního úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. tehdy platného znění. Neplatná je i smlouva, kterou účastníci uzavřeli následně o zřízení věcného břemene. Je totiž svým obsahem totožná se smlouvou nájemní a nedostatek souhlasu obvodního úřadu tak dopadá svými účinky i na smlouvu o věcném právu. Smlouva o zřízení věcného břemene a smlouva o zřízení věcného předkupního práva je neplatná i proto, že ji za žalovanou podepsal JUDr. P. H., který nebyl k jejímu podpisu zmocněn. Smlouva o zřízení předkupního práva je dále neplatná pro omezení vyplývající z §25 zákona č. 528/1990 Sb., devizový zákon. Ten v době uzavření smlouvy neumožňoval cizozemcům nabývat nemovitosti na území ČR a proto žalovaná jako devizový cizozemec nemohla takovou smlouvu uzavřít.
Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem z 8. dubna 2003, č. j. 11 C 7/2003-38, rozhodl výrokem pod bodem I., že „se žaloba, podle které by soud určil, že věcné břemeno užívání váznoucí na nemovitostech žalobce, tj. na domu č. p. 785 na pozemku číslo parcelní 625 a pozemku číslo parcelní 625 (zastavěná plocha a nádvoří), zapsaných na LV č. 648 pro katastrální území N., Obec P., u Katastrálního úřadu P., ve prospěch žalované společnosti T. G. G. Inc., neexistuje, zamítá“, výrokem pod bodem II. určil, že „věcné předkupní právo váznoucí na nemovitostech žalobce, tj. na domu č. p. 785 na pozemku číslo parcelní 625 a pozemku číslo parcelní 625, zapsaných na LV č. 648 pro katastrální území N., obec P., u Katastrálního úřadu P., ve prospěch žalované společnosti T. G. G. Inc., neexistuje,“ a výrokem pod bodem III. rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobce nabyl id. polovinu shora specifikovaných nemovitostí (dále „nemovitosti“) podle dohody o vydání ze dne 17. 4. 1991 a druhou jejich id. polovinu kupní smlouvou z 30. 9. 1992, registrovanou 2. 10. 1992. Žalobce jako pronajimatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli 18. 6. 1992 nájemní smlouvu na dobu 99 let, přičemž předmětem nájmu byly také rozsáhlé nebytové prostory tvořící většinu budovy P. A. (dům čp. 785). K uzavření této smlouvy nebyl dán předchozí souhlas příslušného obvodního úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 302/1999 Sb. (dále „ZNP“). Dne 17. prosince 1992 byla podepsána dohoda o zřízení věcného břemene užívání nemovitostí, o zřízení věcného předkupního práva a zřízení zástavního práva (dále „dohoda“). Dohodu podepsal žalobce, zástavní věřitel a za žalovanou JUDr. P. H. v plné moci z 11. 12. 1992. Věcné břemeno zřízené touto dohodou je časově omezeno na dobu 99 let a obsahem tohoto práva je povinnost žalobce strpět výlučné užívání nemovitostí žalovanou. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že z textu plné moci sice nevyplývalo zmocnění JUDr. P. H. k uzavření dohody, žalovaná však bez zbytečného odkladu neoznámila žalobci svůj nesouhlas s překročením plné moci (§33 odst. 1 občanského zákoníku – dále „ObčZ“), a proto JUDr. P. H. podepsal předmětnou dohodu platně a jejím podpisem zavázal přímo žalovanou. Nájemní smlouvu ze dne 18. 6. 1992 považoval soud prvního stupně za neplatnou pro nedostatek předchozího souhlasu příslušného obvodního národního výboru podle §3 odst. 2 ZNP, když dovodil, že z charakteru pronajímaných nebytových prostor lze mít za to, že se jedná o nebytové prostory určené k provozování obchodu a služeb, a za tímto účelem byly žalobcem žalované také pronajaty. Navíc v době uzavření nájemní smlouvy byl žalobce vlastníkem pouze jedné poloviny předmětných nemovitostí. Neplatnost této nájemní smlouvy však nepovažoval za významnou pro platnost dohody o věcném břemeni, neboť jde o dvě samostatné dohody. Dohodou o zřízení věcného břemene užívání se žalobce zavázal strpět užívání svých nemovitostí žalovanou a účastníci si zcela svobodně a v rámci zásady volnosti smluvních stran dohodli zřízení tohoto věcného břemene. Nešlo o obcházení ZNP, ale o upevnění postavení žalované, která by na základě tohoto svobodného ujednání stran mohla užívat nemovitosti nejen na základě nájemní smlouvy, ale z titulu věcného práva. Vlastník domu je jako osoba povinná z věcného břemene více omezen než jen jako pronajimatel nebytových prostor např. už tím, že právo věcného břemene nelze vypovědět. Jestliže se vlastník nemovitosti rozhodne zatížit nemovitost věcným právem pro jiného, nepotřebuje k tomu souhlas obvodního úřadu, neboť zřízení věcného břemene užívání nepodléhá režimu ZNP. Předmětné věcné břemeno platně vzniklo a proto soud prvního stupně žalobu na určení jeho neexistence zamítl. Za důvodnou však považoval žalobu na určení neexistence předkupního práva. V době, kdy byla uzavřena dohoda o jeho zřízení, nemohla žalovaná podle §25 zákona č. 528/1990 Sb., devizový zákon, vlastnit nemovitosti v ČR. Proto je třeba pohlížet na ujednání o předkupním právu jako na právní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné. Nemožnost plnění má za následek absolutní neplatnost právního úkonu ve smyslu ustanovení §37 odst. 2 ObčZ.
K odvolání účastníků Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem z 22. 10. 2003, č. j. 19 Co 438/2003-74, rozsudek soudu prvního stupně změnil jen ve výroku I. tak, že určil, že neexistuje věcné břemeno užívání váznoucí na nemovitostech žalobce, tj. domu č. p. 785 na pozemku číslo parcelní 625 a pozemku číslo parcelní 625 (zastavěná plocha a nádvoří), zapsaných na LV č. 648 pro katastrální území N., obec P., u Katastrálního úřadu P., ve prospěch žalované, v dalším rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech řízení odvolacího. Odvolací soud převzal zjištění soudu prvního stupně a ztotožnil se s jeho závěry o neplatnosti nájemní smlouvy z 18. 6. 1992 a o neplatnosti ujednání o předkupním právu v dohodě ze 17. 12. 1992. Dodal, že předkupní právo zajišťuje oprávněnému možnost koupě věci, přičemž tato možnost musí být reálná a splnitelná. Žalovaná jako devizový cizozemec právo plynoucí z tohoto ujednání realizovat nemohla, neboť ji to zákon neumožňoval. Odvolací soud však dospěl k jinému právnímu hodnocení, pokud jde o žalobou požadované určení neexistence věcného břemene. Účastníci, ať již smlouvou o nájmu, či dohodou o zřízení věcného břemene užívání, měli v úmyslu dohodnout užívání nemovitostí ve vlastnictví žalobce žalovanou. Předmětem nájemní smlouvy byl nájem nemovitostí jako celku, nikoli pouze nebytových prostorů, tedy domu i pozemku, a proto je třeba vztah podřadit režimu §663 a násl. ObčZ, nikoli ZNP. To však neznamená, že jsou-li v budově místnosti určené k provozování obchodu a služeb, že předchozí souhlas k nájemní smlouvě nemusí být dán. Účelem souhlasu městského či obecního úřadu podle §3 odst. 2 ZNP jako veřejnoprávního institutu bylo zajistit městu či obci možnost kontroly nad hospodařením s místnostmi určenými k provozování obchodu a služeb. V rozporu s tímto účelem by bylo vázat nutnost předchozího souhlasu na podmínku, aby předmětem nájemní smlouvy byla výlučně místnost k provozování obchodu a služeb, zatímco v případě nájmu celé budovy by takový souhlas dán být nemusel. V tomto směru odkázal odvolací soud na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97. Dohoda o zřízení věcného břemene užívání, která je obsahově naprosto totožná se smlouvou nájemní, proto nemůže být posuzována zcela samostatně, ale právě jen v souvislosti se smlouvou nájemní s ohledem na účel, ke kterému měla sloužit. Odvolací soud dospěl k závěru, že účastníci se dohodou o zřízení věcného břemene pokusili obejít nutnou podmínku souhlasu obvodního úřadu podle §3 odst. 2 ZNP, a tím i účel tohoto zákonného ustanovení. Dohoda o věcném břemeni je proto neplatným právním úkonem podle §39 ObčZ, neboť obchází zákon, přičemž se jedná o neplatnost absolutní.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, které považuje za přípustné ohledně výroku o určení neexistence věcného břemene podle §237 odst. l písm. a) OSŘ a ohledně výroku o předkupním právu podle §237 odst. písm. c) OSŘ. Žalovaná namítá, že předmětem řízení byla existence věcného břemene a předkupního práva, nikoli platnost nájemní smlouvy. Ta je předmětem samostatného řízení vedeného u téhož soudu pod sp. zn. 15 C 91/96. Žalovaná se proto k otázce platnosti či neplatnosti nájemní smlouvy nevyjadřovala a soudem nebyla k tomu ani vyzvána. Pokud odvolací soud řešil tuto otázku jako předběžnou, aniž žalovanou vyzval k předložení relevantních dokumentů, týkajících se nájemní smlouvy, rozhodl tak na základě neúplně zjištěného skutkového stavu věci. K nájemní smlouvě žalovaný uvádí, že účastníci si byli od počátku vědomi, že k pronájmu nemovitostí je nutný souhlas Obvodního úřadu pro P., čemuž nasvědčuje čl. 1 odst. l.3 této smlouvy. Nesprávné je také zjištění odvolacího soudu, že nebyl dán souhlas s pronájmem nemovitosti ve smyslu §3 odst. 2 ZNP, neboť byl vydán Obvodním úřadem pro P. dne 12. května 1993 na základě žádosti žalobce z 27. 4. 1993. Kromě toho byl §3 odst. 2 ZNP s účinností od 3. 12. 1999 zrušen zákonem č. 302/1999 Sb. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 15. 8. 2001, sp. zn. 28 Cdo 1364/2001, a z 25. 6. 2003, sp. zn. 28 Cdo 718/2003, pak vyplývá, že za neplatné nelze pro nedostatek předchozího písemného souhlasu podle §3 odst. 2 ZNP považovat ani nájemní smlouvy, které byly uzavřeny před zrušením tohoto ustanovení. Závěr odvolacího soudu o neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu neexistence souhlasu příslušného obecního úřadu není proto správný. Neobstojí také závěr, že smyslem uzavření dohody o zřízení věcného břemene bylo obejít ustanovení §3 odst. 2 ZNP v tehdy platném znění a že tato dohoda je podle §39 ObčZ neplatná. Uzavření této dohody bylo mezi účastníky sjednáno již v čl. 26 nájemní smlouvy. Vůle smluvních stran při uzavření dohody o věcném břemeni tak nesměřovala k obcházení zákona, ale naopak strany plnily svůj závazek vyplývající z nájemní smlouvy. Záměrem žalované bylo pronajatou nemovitost zrekonstruovat a později podnikatelsky využít. Je proto logické, že v případě rozsáhlých investic do cizí nemovitosti požadovala kvalitní záruku toho, že bude mít „neomezené“ dispoziční právo s nemovitostí, a byla si vědoma toho, že takovou záruku může poskytnout jen věcné břemeno užívání. Žalovaná dále poukazuje na to, že účastníci považovali nájemní smlouvu za platnou i po uzavření dohody o věcném břemeni, o čemž svědčí i to, že žalobce několikrát neúspěšně žalovanou vyzýval k ukončení nájemní smlouvy dohodou, a účastníci také uzavřeli dodatky k nájemní smlouvě. Zdůrazňuje, že dohoda o zřízení věcného břemene je vyjádřením svobodné vůle obou smluvních stran. Nájemní smlouva a dohoda o zřízení věcného břemene jsou samostatné smlouvy a existence jedné z nich nepodmiňuje v žádném případě existenci či platnost druhé. Nesprávný je také závěr odvolacího soudu o neplatnosti dohody o zřízení věcného předkupního práva žalované k nemovitostem žalobce. Podle §25 zákona č. 528/1990 Sb. nesměl sice devizový cizozemec nabývat nemovitosti na území ČR, žalovaná však dohodou nemovitosti nenabývala, pouze jí zajišťovala právo do budoucna uplatnit předkupní právo vůči žalobci. Jeho smyslem nebylo nabytí nemovitostí v krátkém časovém úseku po uzavření předmětné dohody, ale naopak zajistit si do budoucna možnost koupě nemovitosti. Podle žalované se nejedná o plnění od počátku nemožné. Předkupní právo neukládá žalované povinnost toto předkupní právo bezpodmínečně do určité doby realizovat, nýbrž jí jen poskytuje možnost toto právo v budoucnu využít. Žalovaná tedy nemusela předkupní právo uplatnit, resp. mohla je uplatnit až za splnění podmínek, které stanoví §17 zákona č. 219/1995 Sb., devizový zákon, pro nabývání nemovitostí cizozemci. Žalovaná ještě namítá, že řízení týkající se věcného břemene je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Odkazuje na nález Ústavního soudu ze dne 24. 9. 1998, sp. zn. III. ÚS 139/98, podle kterého je změna právního náhledu odvolacího soudu důvodem kasačního rozhodnutí odvolacího soudu, neboť z hlediska ústavněprávního se tím účastníkům otevírá možnost uplatnění práva vyjádřit se k němu, případně i předložit nové důkazy, které z dosavadního pohledu nebyly relevantní. Odvolací soud v části týkající se určení existence věcného břemene změnil právní náhled na věc a rozhodl jinak než soud prvního stupně. Správně však měl rozsudek soudu prvního stupně zrušit a věc mu vrátit k dalšímu řízení. Odvolací soud tak neumožnil žalované, aby se mohla vyjádřit a navrhnout nové relevantní skutečnosti nebo důkazy. Žalovaná navrhla, aby rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobce se k dovolání vyjádřil tak, že dovolání žalované proti výroku II. rozsudku odvolacího soudu považuje za nepřípustné, neboť se nejedná o rozhodnutí po právní stránce zásadního významu a navrhl, aby dovolání bylo v této části odmítnuto. Výrok I. rozsudku odvolacího soudu považuje žalobce za správný, když účelem smlouvy nájemní a dohody o věcném břemenu byl stejný - užívání nemovitostí žalobce, a proto je také dána souvislost mezi nimi. Poukaz žalované na jí označená rozhodnutí Nejvyššího soudu neobstojí, neboť rozsudkem velkého senátu téhož soudu z 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, bylo rozhodnuto, že nájemní smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená před 3. 12. 1999 bez předchozího souhlasu podle §3 odst. 2 ZNP je absolutně neplatná. V tomto rozhodnutí se poukazuje i na to, že už dřívější judikatura také dovodila, že předchozí souhlas byl nutný i v případě pronájmu budovy jako celku. Rozhodnutí odvolacího soudu nebylo také pro žalovanou překvapivým. Na souvislost nájemní smlouvy a dohody o zřízení věcného břemene žalobce poukazoval už v žalobě. Také soud prvního stupně se otázkou platnosti nájemní smlouvy a souvislostí obou smluv zabýval. Žalovaná, ačkoliv takovou možnost měla, žádné argumenty k nájemní smlouvě neuvedla. Nově uvedené skutečnosti nejsou v odvolacím, resp. v dovolacím řízení významné. Rozhodnutí odvolacího soudu představuje pouze odlišný právní výklad a odvolací soud nemusel upozorňovat žalovanou, že si učinil odlišný náhled na platnost smlouvy nájemní, neboť tomu tak nebylo. Žalobce ještě poukazuje na to, že žalovanou citovaný nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 139/98 byl vydán ještě před 1. 1. 2001, kdy pro odvolací řízení neplatil princip neúplné apelace. Žalobce navrhl, aby dovolání proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu bylo jako nedůvodné „odmítnuto“.
Nejvyšší soud jako soud dovolací po zjištění, že dovolání bylo podáno včas řádně zastoupenou účastnicí řízení, dále zkoumal, zda jde o dovolání přípustné.
Podle §236 odst. l občanského soudního řádu (dále „OSŘ“), lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Podle §237 odst. l písm. a) OSŘ dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně.
Dovolání proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně, je tak přípustné.
Ve výroku II. je rozsudek odvolacího soudu rozsudkem potvrzujícím, dovolání pak může být přípustné jen za splnění předpokladů, stanovených v §237 odst. l písm. c) OSŘ, když přípustnost podle §237 odst. l písm. b) OSŘ nepřipadá v úvahu, neboť rozsudek soudu prvního stupně je prvním rozsudkem soudu prvního stupně, který odvolací soud na základě odvolání přezkoumával.
Podle §237 odst. l písm. c) OSŘ je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Podle §237 odst. 3 OSŘ rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Dovolací soud považuje rozsudek odvolacího soudu za rozhodnutí po právní stránce zásadního významu pro řešení otázky platnosti dohody o zřízení předkupního práva jako právního úkonu možného podle §37 odst. 2 ObčZ, neboť jde o otázku v judikatuře dovolacího soudu dosud neřešenou.
K dovolání proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu:
Podle §39 ObčZ je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. Jde o neplatnost absolutní, která nastává bez dalšího přímo ze zákona.
Podle §663 ObčZ nájemní smlouvou pronajimatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral užitky.
Podle §720 ObčZ nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem, kterým je zákon č. 116/1990 Sb. (ZNP).
Podle §1 ZNP se zákon vztahuje
a) na nebytové prostory, jimž jsou místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení; nebytové prostory nejsou příslušenství bytu, ani společné prostory domu;
b) na byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.
Podle §3 odst. l ZNP pronajimatel může nebytový prostor přenechat k užívání jinému (dále jen „nájemce“) smlouvou o nájmu (dále jen „smlouva“).
Podle §3 odst. 2 ZNP se nebytové prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru. Pokud národní výbor nerozhodne do 15 dnů od podání žádosti, má se za to, že byl souhlas udělen. Věta druhá tohoto ustanovení byla zrušena zákonem č. 302/1999 Sb. s účinností od 3. 12. 1999.
Podle §3 odst. 3 ZNP smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. U nebytových prostor, se kterými hospodaří bytová organizace založená národním výborem, je možné uzavřít smlouvu na na dobu určitou nejdéle na dva roky.
Podle §3 odst. 4 téhož zákona pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru podle odstavce 2 nebo neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je neplatná.
Nejvyšší soud uvedl v rozsudku z 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/1997, publikovaném pod R 73/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, že „i když jde o nájem (celé) budovy, tedy nájem nikoli podle speciálního předpisu, nýbrž podle občanského zákoníku, neznamená to, že – jsou-li v této budově místnosti určené k provozování obchodu a služeb – tento předchozí souhlas nemusí být dán. Účelem souhlasu městského či obecního úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. jakožto veřejnoprávního institutu je zajistit městu nebo obci možnost kontroly nad hospodařením s místnostmi určenými k provozování obchodu a služeb. V rozporu s tímto účelem by bylo vázat nutnost tohoto předchozího souhlasu na podmínku, aby předmětem nájemní smlouvy byla výlučně místnost určená k provozování obchodu a služeb, zatímco v případě nájmu celé budovy takovou místnost (místnosti) obsahující, by souhlas být dán nemusel. Lze tedy uzavřít, že jsou - li v budově místnosti určené k provozování obchodu či služeb, musí být dán předchozí souhlas městského úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. i v případě, že budova byla pronajata jako celek, aniž to ovšem cokoli mění na právním režimu nájemního vztahu, jenž se - v případě takového nájmu - neřídí ustanovením zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž občanského zákoníku včetně ustanovení §671 a násl.“ Dále uvedl Nejvyšší soud v rozsudku z 22. 4. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, publikovaném pod R 1/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, že „smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená před 3. 12. 1999 bez předchozího souhlasu obecního úřadu je absolutně neplatná; na tom nic nemění skutečnost, že ustanovení §3 odst. l věta druhá zákona č. 116/1990 Sb. bylo zrušeno s účinností od 3. 12. 1999.“
Účel nájmu věci (nebytových prostor) lze obecně charakterizovat jako přenechání práva užívání věci (nebytových prostor) nebo braní užitků z věci.
Podle §151n ObčZ věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti nebo patří určité osobě.
Věcně břemeno užívání věci ve prospěch osoby, znamená, že vlastník věci je povinen strpět užívání věci osobou z věcného břemene oprávněnou.
Účelem věcného břemene užívání věci je tedy přenechání práva užívání věci.
Účel nájmu věci a věcného břemene užívání věci osobou omezenou je shodný – přenechání práva užívání věci. Pokud jde o věc – budovu, v níž se nachází nebytové prostory - místnosti sloužící k provozování obchodu a služeb, pak účelem jejich nájmu bylo přenechání práva užívání těchto nebytových prostor k podnikatelským účelům. Rozdíl je jen v tom, že v případě práva nájmu jde o právo obligační, zatímco v případě práva věcného břemene užívání věci o právo věcné. Jestliže §3 odst. 2 ZNP stanovil jako předpoklad platnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor, určených k provozování obchodu a služeb, předchozí souhlas města či obce, nelze smlouvu o zřízení věcného břemene práva užívání budovy, v níž se nachází takové prostory, posuzovat jinak, než jako smlouvu obcházející ustanovení §3 ZNP. To znamená, že jde o smlouvu absolutně neplatnou, která ve svých důsledcích sledovala stejný účel, jaký mohl být dosažen smlouvou o nájmu těchto nebytových prostor.
K pojmu právního úkonu, který obchází zákon, se Nejvyšší soud vyjádřil v rozsudku z 29. 4. 1999 sp. zn. 2 Cdon 1659/97, uveřejněném v Soudní judikatuře 12/1999 pod č. 121 tak, že „právními úkony, jimž se zákon obchází, jsou – na rozdíl od úkonů zákonů odporujících - právní úkony, které sice neodporují výslovnému zákazu zákona, které však svými důsledky směřují k výsledku zákonu odporujícímu.“ Ke shodnému právnímu názoru dospěl již dříve Nejvyšší soud SSR v rozsudku z 31. 1. 1974, sp. zn. 2 Cz 113/73, publikovaném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 33, ročník 1975, když uvedl, že „smlouva, která svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí zájmům společnosti (nyní rozpor s dobrými mravy) je absolutně neplatná; není rozhodné, zda účastníci smlouvy o důvodu její neplatnosti věděli.“
Pro daný případ z toho vyplývá, že dohoda o zřízení věcného břemene užívání nemovitostí z 17. 12. 1992 je v části, kterou bylo zřízeno užívání nebytových prostor v domě čp. 785, právním úkonem, který obchází §3 odst. 2 ZNP, tedy úkonem podle §39 ObčZ neplatným. A protože tuto část nelze oddělit od ostatního obsahu (§41 ObčZ), je neplatná celá dohoda o zřízení práva věcného břemene užívání nemovitostí. Jak už shora uvedeno, není rozhodné, zda účastníci smlouvy neplatné pro obcházení zákona o důvodu její neplatnosti věděli. Vzhledem k tomu je bez významu námitka žalované, že dohodou o zřízení věcného břemene užívání uzavírali účastníci z důvodu posílení právních vztahů založených dříve uzavřenou nájemní smlouvou o užívání nemovitostí. Kromě toho žalovaná sama v dovolání poukazuje na to, že účastníci si už v době uzavření nájemní smlouvy, která předcházela uzavření dohody o zřízení věcného břemene užívání nemovitostí, byli vědomi toho, že k nájmu nebytových prostor v domě čp. 825 je třeba souhlasu příslušného obvodního úřadu podle §3 odst. 2 ZNP, dále že souhlas byl dán až 12. 5. 2003. To znamená, že 17. 12. 1992, tj. ke dni uzavření dohody o zřízení věcného břemene užívání, museli účastníci vědět, že touto dohodou jde jim o dosažení účelu totožného se smlouvou o nájmu, ale bez souhlasu, který by byl ke smlouvě o nájmu potřebný - i z toho je obcházení zákona účastníky této dohody zřejmé.
Z uvedeného vyplývá, že závěr odvolacího soudu o neplatnosti dohody z 19. 12. 1992 o zřízení věcného břemene užívání žalobcových nemovitostí podle §39 ObčZ pro obcházení zákona je správný i bez posouzení otázky platnosti nájemní smlouvy z 19. 6. 1992. Proto se dovolací soud nezabýval namítanou vadou řízení, která se týkala toho, že žalované nebylo umožněno vyjádřit se k neplatnosti nájemní smlouvy.
Rozsudek odvolacího soudu nelze také považovat za rozhodnutí překvapivé ve smyslu nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 139/98 z 24. 9. 1998, publikovaného pod č. 109/svazek 12 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu. Podle tohoto nálezu je překvapivým takové rozhodnutí, kterým odvolací soud rozhodne po změně právního náhledu, aniž umožní účastníku se k němu vyjádřit a navrhnout důkazy, které z pohledu dosavadního nebyly relevantní. Tak tomu v daném případě nebylo. Žalobce vylíčil v žalobě rozhodující skutečnosti. Uvedl, že účastníci uzavřeli 19. 12. 1992 dohodu o věcném břemeni užívání nemovitostí a co bylo jejím obsahem, když poukázal také na účastníky již dříve uzavřenou nájemní smlouvu z 19. 6. 1992. Předložil také k důkazu nájemní smlouvu a dohodu o věcném břemeni. Soud prvního stupně tedy na základě skutkového stavu, který dovodil za souhlasu účastníků ze žaloby a předložených listin s poukazem na §120 odst. 4 OSŘ, posuzoval otázku platnosti dohody o zřízení věcného břemene, a to i podle §39 ObčZ, tj. zda obchází
§3 odst. 2 ZNP, a dospěl k závěru, že tomu tak není. Jestliže odvolací soud dospěl ohledně platnosti dohody o věcném břemeni k závěru opačnému, tedy že uvedený zákon obchází, pak nejde o změnu právního náhledu, resp. o překvapivé rozhodnutí. Odvolací soud nedospěl totiž k závěru odlišnému od soudu prvního stupně v tom směru, že by o žalobě mělo být rozhodnuto podle jiného právního důvodu a jiných skutečností [k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu z 31. 8. 2004, sp. zn. 29 Co 344/2002, publikovaný na internetových stránkách Nejvyššího soudu, v němž je uvedeno, že „byla-li platnost mandátní smlouvy (ze které je vymáháno plnění) zkoumána soudem prvního stupně, pak práva účastníků nemohou být dotčena tím, byla-li podrobena témuž zkoumání (byť s opačným závěrem) v odvolacím řízení.“] Občanský soudní řád stanoví v §220 odst. l OSŘ, že odvolací soud změní rozsudek soudu prvního stupně, jestliže soud prvního stupně rozhodl nesprávně, ačkoliv správně zjistil skutkový stav, a v souladu s tímto ustanovením odvolací soud také rozhodl. Rovněž Ústavní soud uvedl v nálezu z 21. 1. 1999, sp. zn. III. ÚS 257/98, publikovaném pod č. 10/svazek 13 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, že jen „změna právního náhledu, jež ale změnu rozhodnutí soudu prvního stupně neopodstatňuje (§220 OSŘ), je důvodem kasačního rozhodnutí odvolacího soudu, přičemž z hlediska ústavněprávního se tím účastníkům otvírá možnost uplatnění práva vyjádřit se k němu, případně i předložit nové důkazy, které z pohledu dosavadního nebyly relevantní.“
K dovolání proti výroku II. rozsudku odvolacího soudu:
Podle §602 odst. l ObčZ kdo prodá věc s výhradou, že mu jí kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo.
Podle §602 odst. 2 ObčZ takové právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení věci než prodejem.
Podle §603 odst. l předkupní právo ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi.
Podle §603 odst. 2 ObčZ předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Smlouva se musí uzavřít písemně a předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí.
Podle §37 odst. 2 ObčZ právní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné, je neplatný.
Tato tzv. počáteční nemožnost plnění byla upravena v §828 obecného zákoníku občanského z roku 1811 (dále „OZO“), který stanovil, že co jest přímo nemožné, nemůže se státi předmětem platné smlouvy.
Komentář OZO autorů Dr. F. Roučka a Dr. Jar. Sedláčka, vydaný v roce 1936 Právnickým a knihkupeckým nakladatelstvím Linhart v Praze, v dílu čtvrtém na str. 110, 111 k §878 uvádí: „Pro posouzení, zda jde o nemožnost podle §878, nutno rozhodnouti, zda již při vzniku smlouvy jako právní normy, tedy při vzniku její závaznosti, při vzniku smluvní povinnosti byla zde nemožnost. Tímto rozhodným okamžikem bude zpravidla, nikoli však vždy doba uzavření smlouvy… Otázka nemožnosti je především otázkou bedlivého vykladu smluvního projevu. Tak se může dospěti např. k tomu, že ačkoli v době uzavření smlouvy (přesněji v době vzniku závaznosti) je tu nemožnost plnění, která však později pomine, lze udržeti smlouvu platnou tak totiž, když smlouva dopouští interpretaci, že strany chtějí být zavázány jen pro případ, že plnění se stane možným (srov. též Krčmář l. c., str.22). Zpravidla ovšem taková „přechodná nemožnost“ plnění nebude nemožností po rozumu §878.“
Tyto závěry jsou použitelné i pro posouzení platnosti smlouvy o předkupním právu uzavřené podle §602 odst. l a 2 a §603 odst. 2 ObčZ, tj. smlouvy o předkupním právu věcném pro případ převodu nemovitosti, jako úkonu platného podle §37 odst. 2 ObčZ. Podle této smlouvy vzniká vlastníku nemovitosti povinnost nabídnout druhému účastníkovi smlouvy nemovitost ke koupi, jestliže se jí rozhodne zcizit (např. prodat, darovat). Z takto vymezeného obsahu smlouvy o předkupním právu vyplývá, že povinnost plnění nevzniká vlastníku nemovitosti okamžikem uzavření smlouvy, ale až v době, kdy se rozhodne věc zcizit. O nemožnosti plnění, je - li spojena s tím, komu má vlastník z titulu věcného předkupního práva nemovitost ke koupi nabídnout, lze tedy uvažovat jen v době, kdy vlastníkovi tato povinnost vznikla. Pro daný případ to znamená, že smlouva o věcném předkupním právu, uzavřená účastníky 17. 12. 1992, kterou se žalobce zavázal nabídnout žalované ke koupi své nemovitosti pro případ jejich zcizení, nemůže být pro nemožnost plnění podle §37 odst. 2 ObčZ neplatná jen proto, že v době uzavření smlouvy žalovaná nemohla nabývat vlastnictví k nemovitostem podle §25 zákona č. 528/1990 Sb. Pokud odvolací soud dospěl k závěru opačnému, jde o nesprávné právní posouzení, které mělo za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Otázku, zda je v důsledku neplatnosti smlouvy o plnění věcného břemene ve smyslu §41 obč.Z. neplatná i smlouva o předkupním právu nemohl dovolací soud řešit.
Dovolací soud proto po zjištění (§242 odst. 3 OSŘ), že v řízení nedošlo k jiným vadám, které by měly za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, a ani k vadám uvedeným v
§229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 OSŘ, dovolání proti měnícímu výroku I. rozsudku odvolacího soudu zamítl (§243b odst. 1 OSŘ) a v potvrzujícím výroku II. a souvisím výroku o nákladech řízení rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu v tomto rozsahu k dalšímu řízení (§243b odst. 2 a 3 OSŘ).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 24. února 2005
JUDr. Marie Rezková, v.r.
předsedkyně senátu