ECLI:CZ:NS:2008:26.CDO.2156.2008.1
sp. zn. 26 Cdo 2156/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Marie Vokřinkové ve věci žalobců a) Ing. J. S., b) L. K., c) H. S., a d) V. V., všech zastoupených advokátem, proti žalovaným 1) J. S., a 2) L. S., o přivolení k výpovědi z nájmu bytu a vyklizení nebytových prostor, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 18 C 155/2000, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 20. května 2005, č. j. 18 Co 95/2005, 18 Co 96/2005-199, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 20. května 2005, č. j. 18 Co 95/2005, 18 Co 96/2005-199, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 5 rozsudkem ze dne 7. 11. 2002, č.j. 18 C 155/2000-155, ve spojení s usnesením ze dne 30. 6. 2004, č.j. 18 C 155/2000-181, a usnesením ze dne 7. 1. 2005, č.j. 18 C 155/2000-192, zamítl žalobu „na přivolení k výpovědi společného nájmu bytu č. 15 o velikosti 2+1 s příslušenstvím, II. kategorie, sestávajícího ze dvou obytných místností, kuchyně, koupelny, WC a předsíně, který se nachází ve třetím patře domu čp. 611, postaveného na parcele č. 1274, kat. úz. K., obec P., H. (dále též „předmětný byt“ resp. „byt“ a „předmětný dům“ resp. „dům“), dané žalovaným dne 10. 7. 2000 a 21. 5. 2002“; dále zamítl žalobu na „vyklizení nebytových prostor (prádelny a sušárny) s přilehlou terasou (dále též „předmětné nebytové prostory“ resp. „nebytové prostory“), které se nacházejí ve třetím patře domu čp. 611 postaveného na parcele č. 1274, kat. úz. K., obec P., Holečkova 103 a které souvisí s bytem č. 15 v témže domě“. Současně rozhodl o nákladech řízení. Soud prvního stupně vzal za prokázáno, že dne 1. 7. 1992 uzavřel 1. žalovaný jako nájemce s právními předchůdci žalobců (tehdejšími podílovými spoluvlastníky předmětného domu, a to P. a O. J. /spoluvlastníky k 1/3/, J. V. st. /spoluvlastníkem k 1/3/, a L. V. /spoluvlastnicí k 1/3/) jako s pronajímateli smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále též „Smlouva č. 1“), že dne 19. 8. 1993 uzavřel 1. žalovaný jako nájemce s týmiž osobami jako s pronajímateli smlouvu nazvanou jako „Smlouva o nájmu a další ujednání“ (dále též „Smlouva č. 2“), na základě níž pronajímatelé přenechali nájemci do nájmu na dobu neurčitou předmětné nebytové prostory, v té době kolaudované a využívané jako prádelna, sušárna a terasa, o celkové výměře 38,5 m2 (článek II.), a to pouze za účelem, ke kterému jsou kolaudovány (článek III.). Smlouva č. 2 obsahovala dále (článek IV.) souhlas pronajímatelů s tím, aby nájemce provedl dle svého uvážení, avšak vždy v souladu s příslušnými právními předpisy stavební úpravy nebytových prostor, kterými by se změnily na bytové a staly se součástí předmětného bytu tak, že vytvoří společně s ním jednu bytovou jednotku, jakož i závazek pronajímatelů poskytnout nájemci součinnost při provádění stavebních úprav a to i ve stavebním a kolaudačním řízení s tím, že mu nebudou klást z vlastní vůle žádné překážky, a závazek nájemce provést tyto úpravy na vlastní náklad. Smlouva č. 2 obsahovala rovněž ujednání týkající se výše nájemného z nebytových prostor, jeho splatnosti a způsobu platby, závazek pronajímatelů udělit nájemci plnou moc k jednání ve věcech stavebních úprav, a úpravu skončení nájmu a zrušení smlouvy (články VI. až XI., články XIII. a XIV.). Část XII., nazvaná vedlejší ujednání, obsahovala smlouvu o budoucí smlouvě nájemní, která měla být uzavřena na dobu 50 let, a jejímž předmětem měla být bytová jednotka nově vytvořená po provedených stavebních úpravách. Soud prvního stupně vzal dále za zjištěno, že Smlouvy č. 1 a č. 2 uzavřel 1. žalovaný za trvání manželství s 2. žalovanou, že toto manželství dosud trvá, že dne 15. 6. 1994 zemřela spoluvlastnice domu L. V. a dědičkami jejího spoluvlastnického podílu se staly rovným dílem její dcery – žalobkyně a), b) a c), že dne 18. 11. 1995 zemřel další spoluvlastník J. V. st. a dědicem jeho spoluvlastnického podílu se stal jeho syn J. V. ml. (žalobce d/), a že posléze spoluvlastníci P. J. a O. J. převedli svůj společný 1/3 podíl rovným dílem na žalobkyně a), b) a c), když ještě před tímto převodem uzavřeli (blíže neurčeného data) jako pronajímatelé s oběma žalovanými jako s nájemci smlouvu o nájmu bytu (dále „Smlouva č. 3“), jejímž předmětem byla nově rekonstruovaná a kolaudovaná bytová jednotka, blíže specifikovaná v příloze této smlouvy. Rozhodnutím odboru výstavby Magistrátu hl. m. Prahy ze dne 10. 2. 1997 bylo zrušeno dodatečné stavební povolení k provedení stavebních úprav v předmětném bytě spočívajících v jeho rozšíření o prostor prádelny, sušárny a části terasy, vydané dne 10. 1. 1996 odborem výstavby Obvodního úřadu městské části P. (dále též „stavební úřad“), a to z toho důvodu, že stavební povolení nebylo doručeno všem stávajícím spoluvlastníkům domu, a věc byla vrácena stavebnímu úřadu k dalšímu řízení. Žalobci poté neučinili žádné kroky k vydání stavebního povolení, ani k tomu, aby stavebnímu úřadu prokázali, že provedené stavební úpravy jsou v rozporu s veřejným zájmem, aby bylo nařízeno odstranění stavby. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že nebyl naplněn výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku v tehdy platném znění, tj. ve znění před novelou povedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „obč.zák.“), uplatněný ve výpovědi dané žalobci žalovaným, společným nájemcům bytu (1. žalovanému dne 10. 7. 2000 a 2. žalované 21. 5. 2002), opírající se o tvrzení, že žalovaní hrubě porušili svoje povinnosti vyplývající z nájmu bytu tím, že provedli nepovolené stavební úpravy, v důsledku nichž vznikla pronajímatelům (žalobcům) škoda. K odůvodnění svého závěru uvedl, že žalovaní měli k provádění stavebních úprav souhlas všech nebo 2/3 spoluvlastníků, že dle stavebního úřadu byly tyto úpravy provedeny řádně a v souladu s projektovou dokumentací, a okolnosti, pro něž nedošlo k vydání dodatečného stavebního povolení jsou na straně žalobců; tvrzená škoda (zatékání z terasy) nebyla prokázána. Pokud pak žalobci spatřovali naplnění výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. d) obč.zák. rovněž v tom, že žalovaní nezaplatili nájemné za dobu delší než tři měsíce, soud prvního stupně dovodil, že sice byli v některých letech v prodlení s placením nájemného, nicméně ke dni rozhodování neměli na nájemném dluh a platí pravidelně běžné platby. Na základě toho (i s přihlédnutím k velkým investicím, které vynaložili a k tomu, že jim dosud nebylo po rekonstrukci bytu řádně vyměřeno nájemné) žalobu ohledně tohoto výpovědního důvodu podle §3 odst. 1 obč.zák. zamítl. Rovněž tak zamítl žalobu na vyklizení nebytových prostor, které byly předmětem Smlouvy č. 2, přičemž zaujal stejné stanovisko jako u první skutkové podstaty výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. d) obč.zák. Poukázal dále na to, že tyto prostory jsou v současné době přeměněny na dva pokoje, obývané žalovanými a že stále probíhá stavební řízení, jehož výsledkem může být jak dodatečné stavební povolení, tak i odstranění stavby. Okolnost, že žalobci nechtějí spolupracovat se stavebním úřadem, nemůže jít k tíží žalovaných. Závěrem pak dodal, že Smlouva č. 3 je neplatná, neboť nebyla uzavřena většinou spoluvlastníků (§139 odst. 2 obč.zák.).
K odvolání žalobců Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 20. 5. 2005, č.j. 18 Co 95/2005, 18 Co 96/2005-199, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně „ve znění, že se zamítá návrh na přivolení k výpovědi, která byla žalovaným dána podáním žalobců ze dne 14. 1. 2000 a doplněním žaloby ze dne 19. 4. 2002“; dále rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud, vycházeje ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, zaujal právní názor, že předmětný byt pronajatý Smlouvou č. 1 a předmětné nebytové prostory pronajaté Smlouvou č. 2 sdílejí stejný právní režim, a to právní režim nájmu bytu. Dovodil, že z obsahu Smlouvy č. 2 vyplývá, že tyto prostory se staly rozhodnutím tehdejších většinových spoluvlastníků domu příslušenstvím bytu, a to ve smyslu ustanovení §121 odst. 2 obč.zák. Uvedené ustanovení nestanoví stejnou podmínku jako je tomu v případě specifikace příslušenství věci dle §121 odst. 1 obč.zák., tedy rozhodnutí vlastníka o trvalém užívání příslušenství s věcí hlavní. Prostory pronajaté Smlouvou č. 2 se staly příslušenstvím bytu užívaného žalovanými na základě Smlouvy č. 1, byť je ze Smlouvy č. 2 patrno, že se tak mělo stát pouze dočasně, do doby, než budou v souladu s ní přebudovány na součást bytu užívaného žalovanými, popř. než jim zanikne právo nájmu jiným způsobem. Vzhledem k tomu bylo proto třeba dát žalovaným výpověď z nájmu bytu včetně dalších pronajatých prostor, k níž bylo nutné přivolení soudu. V dané věci nebyla žalovaným dána výpověď z nájmu bytu a z dalších pronajatých prostor původní žalobou, ale dvěma samostatnými hmotněprávními úkony; ve vztahu k 1. žalovanému byla dána podáním ze dne 14. 1. 2000, v níž je výpovědní důvod specifikován tím, že žalovaný provedl v rozporu se stavebními předpisy nepovolené stavební úpravy a neplatí nájemné za září až prosinec 1999. Ve vztahu ke 2. žalované byla výpověď dána doplněním žaloby ze dne 19. 4. 2002, které soud usnesením připustil a doručil jejímu právnímu zástupci. V tomto doplňku žaloby však žalobci dali žalované výpověď jen z nájmu bytu (nikoliv dalších pronajatých prostor), přičemž výpovědní důvod v ní byl specifikován tak, že žalovaná neplatí nájemné za dobu delší než tři měsíce s tím, že „v podrobnostech žalobci odkazují na žalobu“. Uvedený odkaz na žalobu však neodstranil nedostatky tohoto hmotněprávního úkonu, neboť v ní není výpovědní důvod nikterak specifikován, tj. není v ní uvedeno, za které měsíce roku 1999 nebylo nájemné hrazeno. Odvolací soud uzavřel, že žalobci nesplnili základní hmotněprávní podmínku řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu a dalších prostor tvořících příslušenství tohoto bytu, tedy že by dali a doručili oběma žalovaným (kteří mají v řízení postavení nerozlučných společníků – viz rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp.zn. 2 Cdo 97/97) výpověď s řádně vymezeným výpovědním důvodem, pro který by soud mohl k výpovědi z nájmu bytu včetně jeho příslušenství, přivolit. Na základě toho, byť z jiných důvodů, shledal zamítavý rozsudek soudu prvního stupně správným a potvrdil ho.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. a uplatnili v něm dovolací důvody podle §241a odst. 2 písm. a) a b) o.s.ř. Zásadní právní význam napadeného rozhodnutí spatřují v tom, že odvolací soud „řešil věc v rozporu s hmotným právem“, když prostory pronajaté Smlouvou č. 2 charakterizoval jako příslušenství bytu. V této souvislosti namítají, že tyto prostory byly kolaudovány jako nebytové, že jako takové byly pronajaty, a mohly být – za splnění podmínek v této smlouvě uvedených – stavebně upraveny a připojeny k předmětnému bytu. Stanovené podmínky však žalovaní nedodrželi a začali provádět stavební úpravy bez stavebního povolení; tyto stavební úpravy však nebyly dosud kolaudovány, a proto jde stále o nebytové prostory (prádelnu a sušárnu), jejichž nájem byl vypovězen v podání ze dne 14. 1. 2000. Dovolatelé mají za to, že žalobě na vyklizení nebytových prostor mělo být proto vyhověno. Nesprávnost právního posouzení věci spatřují dále v tom, že odvolací soud dospěl k závěru, že žalovaným nebyla dána (doručena) výpověď z nájmu bytu, neboť v ní není řádně vymezen výpovědní důvod; rovněž tak namítají, že žaloba obsahovala dostatečné uvedení doby, po kterou nebylo nájemné placeno. Odvolacímu soudu vytýkají, že porušil zásadu dvojinstančnosti soudního řízení, když změnil právní náhled na věc a nezaložil důvod pro změnu rozhodnutí soudu prvního stupně, aniž by postupoval podle §118a odst. 2 o.s.ř. Odňal tak žalobcům možnost jednat před soudem a právně a skutkově argumentovat. Řízení je proto postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.). Navrhli, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení, případně aby byl též zrušen rozsudek soudu prvního stupně.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Podle čl. II bodu 3. zákona č. 59/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. dubnem 2005) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 20. května 2005, avšak po řízení provedeném podle dosavadních právní předpisů (jak to vyplývá i z odůvodnění rozsudku odvolacího soudu), Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 59/2005 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.”).
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.), se nejprve zabýval přípustností tohoto mimořádného opravného prostředku.
Podle §236 odst. 1 o.s.ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu upravuje ustanovení §237 odst. 1 písm. b) a c) o.s.ř.
Ustanovení §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř. přípustnost dovolání nezakládá, jelikož rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený napadeným rozsudkem odvolacího soudu byl jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Zbývá posoudit přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., z něhož ji dovozují dovolatelé.
Podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. je dovolání přípustné proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Podle ustanovení §237 odst. 3 o.s.ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem. Jelikož ve smyslu §242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud – s výjimkou určitých vad řízení – vázán uplatněným dovolacím důvodem, jsou pro úsudek, zda rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam či nikoli, relevantní pouze otázky (z těch, na kterých rozhodnutí odvolacího soudu spočívá), jejichž posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl.
V projednávané věci spojují dovolatelé zásadní právní význam především s otázkou, zda předmětné nebytové prostory jsou příslušenstvím předmětného bytu; rovněž tak odvolacímu soudu vytýkají nesprávnost jeho právního názoru na určitost vymezení výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. d) obč.zák., opírajícího se o neplacení nájemného. Dovolací soud shledává pro řešení těchto otázek dovolání přípustným podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř.
Podle §121 odst. 2 obč. zák. příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.
Ustálená soudní praxe dovodila, že bytem se rozumí soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé obytné místnosti) jako bytu je právní stav založený pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp.zn. 26 Cdo 400/2000, uveřejněný pod č. 90 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2003). Soudní praxe rovněž dovodila, že definice příslušenství bytu ve smyslu §121 odst. 2 obč. zák. je zčásti definicí právní a v jejích dimenzích definicí, která závisí na vlastníkově vůli, zprostředkované – z hlediska stavebně technického stavu bytu – kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu (srov. Občanský zákoník – komentář, autorů: Fiala, J., Hurdík, J., Korecká, V., a dále např. odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25. 11. 2004, sp.zn. 26 Cdo 2266/2003, popřípadě ze dne 20. 3. 2002, sp.zn. 20 Cdo 1782/2001, uveřejněné pod č. 250 v publikaci „Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu“ vydané nakladatelstvím ASPI Publishing, s. r. o., Praha). Z uvedeného současně vyplývá, že ve vztahu k příslušenství bytu podle §121 odst. 2 obč.zák. je vlastník bytu „omezen“ zásadně jen kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu; nemůže proto jako příslušenství bytu ve smyslu citovaného ustanovení určit (a tudíž ani pronajmout) např. společné prostory domu (§688 a §689 obč. zák.), tj. prostory, jež lze negativně vymezit tím, že nejde o byty a jejich příslušenství ani o nebytové prostory, a pozitivně tak, že jde o prostory sloužící všem nájemcům domu – např. tedy společná chodba, prádelna, sušárna, kočárkárna nebo půda (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 6. 2005, sp.zn. 26 Cdo 1538/2004). V citovaném rozsudku Nejvyšší soud rovněž dovodil, že při posouzení, zda konkrétní prostory mají povahu společných prostor ve smyslu občanskoprávním, je nutno vycházet ze stavebněprávního určení, tedy především z pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že určité prostory jsou způsobilé k tomuto účelu užívání, a že jsou-li společné prostory objektivně určeny kolaudačním rozhodnutím, toto jejich určení nemůže být změněno (a tudíž nemohou být tomuto způsobu užívání podle §688 obč.zák. odňaty) rozhodnutím vlastníka, a to ani se souhlasem všech nájemců bytů v domě. Uvedený závěr lze vztáhnout i na příslušenství bytu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 10. 2005, sp.zn. 26 Cdo 733/2005).
Dovodil-li tedy v projednávané věci odvolací soud, že předmětné prostory se staly příslušenstvím předmětného bytu ve smyslu §121 odst. 2 obč. zák., a to z rozhodnutí většiny spoluvlastníků, je jeho právní posouzení v rozporu s hmotným právem, i s ustálenou judikaturou.
Rovněž druhou z otázek, pro něž shledal dovolací soud dovolání v dané věci přípustným podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., vyřešil odvolací soud v rozporu s konstantní judikaturou, dovodil-li, že výpovědi dané žalovaným neobsahují specifikaci výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. d) obč.zák., neboť v nich není uvedeno, za které měsíce nebylo nájemné placeno.
Nejvyšší soud již ve svých rozhodnutích ze dne 8. 6. 1999, sp.zn. 26 Cdo 2259/98, a ze dne 15. 11. 1999, sp.zn. 26 Cdo 2472/98 (dále např. ze dne 16. 1. 2001, sp.zn. 26 Cdo 2899, a ze dne 29. 6. 2006, sp.zn. 26 Cdo 2014/2005), zaujal právní názor, který sdílí i v této věci, že požadavku určitosti výpovědi (§37 odst. 1 obč.zák.) z důvodu podle §711 odst. 1 písm. d) obč.zák. neodporuje, je-li v ní tento výpovědní důvod vymezen uvedením skutkových okolností, které jej zakládají, např. i tak, že \"nájemce nezaplatil nájemné za dobu delší než tři měsíce\", aniž by přitom pronajímatel uvedl konkrétní měsíce, za něž nájemné nebylo zaplaceno. K výpovědi může ovšem soud přivolit pouze za předpokladu, jestliže ke dni doručení výpovědi nájemci byl takto skutkově vymezený důvod skutečně naplněn a pronajímatel v řízení o přivolení k výpovědi prokáže svá tvrzení o skutečnostech, jimiž je výpověď odůvodněna.
Protože rozhodnutí odvolacího soudu není správné, Nejvyšší soud je podle §243b odst. 2 věty druhé za středníkem o.s.ř. zrušil; za tohoto stavu se již nezabýval dalšími dovolacími námitkami.
Věc se podle §243b odst. 3 věty první o.s.ř. věc vrací odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243d odst. 1 věta první, §226 o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně nákladů dovolacího řízení (§243d odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 18. září 2008
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc., v. r.
předsedkyně senátu