ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.2527.2009.1
sp. zn. 26 Cdo 2527/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně D. B ., zastoupené JUDr. Josefem Grigorescu Byrtusem, advokátem se sídlem ve Frýdku – Místku, J. V. Sládka 44, proti žalovanému Ing. D. M ., zastoupenému JUDr. Hanou Švábenskou, advokátkou se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Matiční 730/3, o zaplacení částky 190.000,- Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 27 C 375/2005, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 24. září 2008, č. j. 51 Co 295/2008-106, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně (jako pronajímatelka „nebytových prostor nacházejících se v přízemí domu č. p. 1588, na ul. K., ve F.-M.“ – dále jen „předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“) se domáhala, aby jí žalovaný (jako nájemce nebytových prostor) zaplatil částku 190.000,- Kč s úrokem z prodlení ve výši 2,5 % ročně od 21. září 2004 do zaplacení a smluvní pokutu ve výši 0,1 % denně jdoucí vždy z částek 20.000,- Kč od prvního dne měsíců února až června 2004 do zaplacení a z částky 6.667,- Kč od 1. července 2004 do zaplacení. V rámci vylíčení rozhodujících skutečností (§79 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. – dále jen „o. s. ř.“) v žalobě uvedla, že podle smlouvy o nájmu předmětných nebytových prostor ze dne 5. ledna 2001 (dále jen „nájemní smlouva ze dne 5. ledna 2001“, resp. „nájemní smlouva“) jí byl žalovaný povinen hradit měsíční nájemné (v užším smyslu) ve výši 20.000,- Kč, že za dobu od 1. ledna 2004 do 10. června 2004 jí nájemné nezaplatil, že z tohoto titulu jí dluží částku 106.667,- Kč a že pro případ prodlení s placením nájemného jí měl podle ujednání obsaženého v nájemní smlouvě zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,1 % denně z dlužné částky. Současně tvrdila, že jí v důsledku předčasného ukončení nájemní smlouvy ze strany žalovaného vznikla škoda ve výši 73.333,- Kč v podobě ušlého zisku za nerealizovaný pronájem nebytových prostor v období od 10. června 2004 do 30. září 2004 a že jí žalovaný způsobil škodu rovněž nadměrným opotřebením vstupních dveří do nebytových prostor, kterou vyčíslila částkou 10.000,- Kč.
Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 10. září 2007, č. j. 27 C 375/2005-55, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni do patnácti dnů od právní moci rozhodnutí částku 106.667,- Kč s tam uvedeným úrokem z prodlení (výrok I.), zamítl žalobu ohledně zaplacení částky 83.333,- Kč s příslušenstvím (výrok II.), uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni do patnácti dnů od právní moci rozhodnutí na smluvní pokutě částku 133.560,- Kč (výrok III.), zamítl žalobu ohledně zaplacení smluvní pokuty nad částku, která jí byla přiznána výrokem III. (výrok IV.), a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (výroky V., VI. a VII.).
Z provedených důkazů vzal soud prvního stupně především za zjištěno, že žalovaný původně užíval předmětné nebytové prostory na základě nájemní smlouvy ze dne 1. listopadu 1996 uzavřené s pronajímatelem označeným jako „Firma Blažek a spol.“, že citovanou nájemní smlouvou byl sjednán nájemní poměr k nebytovým prostorám na dobu určitou v trvání pěti let od účinnosti smlouvy (od 1. listopadu 1996) a že v ní bylo sjednáno měsíční nájemné včetně DPH ve výši 20.000,- Kč. Dále zjistil, že následně uzavřeli žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaný jako nájemce ohledně nebytových prostor dne 5. ledna 2001 nájemní smlouvu (dále jen „nájemní smlouva ze dne 5. ledna 2001“, resp. „nájemní smlouva“) na dobu určitou od 1. ledna 2001 do 31. prosince 2010 (čl. V. bod 1. nájemní smlouvy) za měsíční nájemné ve výši 23.000,- Kč s tím, že tato částka zahrnovala tzv. holý nájem a spotřebu dodaných energií – teplo, vodu, el. energii (čl. IV. bod 1. nájemní smlouvy), že podle ujednání obsaženého v čl. IV. bodu 2. nájemní smlouvy bylo nájemné splatné do posledního dne běžného měsíce a že pro případ prodlení s placením nájemného si účastníci nájemní smlouvy sjednali smluvní pokutu ve výši 0,1 % denně z dlužné částky (čl. IV. bod 3. nájemní smlouvy). Vzal rovněž za zjištěno, že v čl. V. nájemní smlouvy bylo mimo jiné dohodnuto, že ji lze zrušit písemnou výpovědí s jednoměsíční výpovědní lhůtou při porušení tam specifikovaných povinností smluvní strany, že žalovaný dopisem ze dne 31. ledna 2004 vypověděl nájem předmětných nebytových prostor k 28. únoru 2004 bez bližšího zdůvodnění a sdělil, že k témuž datu nebytové prostory vyklidí a klíče od nich předá „majiteli“ (dále jen „výpověď“), že žalobkyně s výpovědí nesouhlasila a nebytové prostory od něj v uvedeném termínu odmítla převzít a že nebytové prostory jí byly předány až dne 10. června 2004 prostřednictvím realitní kanceláře Kovář.
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že nájemní smlouva ze dne 5. ledna 2001 je platná, neboť vyhovuje – včetně ujednání o nájemném – požadavkům kladeným na obsahové náležitosti tohoto právního úkonu v ustanovení §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). Dále dovodil, že naopak neplatná je výpověď, neboť „nebyla ze strany nájemce vůči pronajímateli dána ze zákonných důvodů ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb. za situace, kdy nájemní vztah mezi účastníky byl uzavřen na dobu určitou“ . Vycházeje z uvedených (předběžných) názorů uzavřel, že předal-li žalovaný nebytové prostory žalobkyni až dne 10. června 2004, má žalobkyně právo na úhradu dlužného nájemného „za dobu od února 2004 do 10. 6. 2004“ . Za této situace uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 106.667,- Kč včetně požadovaného úroku z prodlení. Dále rovněž dovodil, že sjednaná smluvní pokuta (§544 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy – dále jen „obč. zák.“) činila ke dni vyhlášení (vydání) rozsudku 133.560,- Kč, a proto v uvedeném rozsahu vyhověl rovněž požadavku žalobkyně na její zaplacení. Nárok na úhradu smluvní pokuty v rozsahu přesahujícím posledně uvedenou částku neshledal důvodným a v této části pak žalobu zamítl. Ve vztahu k požadavkům na náhradu škody uvedl, že žalobkyně „řádně netvrdila, jakým konkrétním protiprávním jednáním jí měl žalovaný … škodu způsobit, navíc neprokázala konkrétní výši této škody a rovněž tak i případnou příčinnou souvislost mezi jednáním žalovaného a vznikem tvrzené škody“ . Proto žalobu zamítl i co do částky 83.333,- Kč s příslušenstvím.
K odvolání obou účastníků řízení Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 24. září 2008, č. j. 51 Co 295/2008-106, citovaný rozsudek soudu prvního stupně – v důsledku částečného zpětvzetí žaloby – zrušil ve výroku I. ohledně 2,5 % úroku z prodlení z částky 20.000,- Kč od 21. září 2004 do zaplacení a v tomto rozsahu řízení zastavil (výrok I.), změnil ho ve vyhovujících výrocích I. a III. tak, že zamítl žalobu ohledně zaplacení částky 66.667,- Kč s tam uvedenými úroky z prodlení a částky 133.560,- Kč (výrok II.), potvrdil ho ve vyhovujícím výroku I. ohledně částky 40.000,- Kč (výrok III.) a v zamítavém výroku II. (výrok IV.), změnil ho také v nákladových výrocích (výrok V.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok VI.).
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal rovněž závěry, které soud prvního stupně přijal ve vztahu k nárokům na náhradu škody. K odvolací námitce žalobkyně, že zisk ve výši 73.333,- Kč jí ušel v důsledku toho, že „žalovaný vytvořil konkurenční prostředí“ a tímto jednáním ji „značně …omezil v zajištění nového nájemce“ , dodal, že žalovanému nebylo žádným způsobem (ani nájemní smlouvou) zakázáno otevření restaurace v sousední nemovitosti a že tímto jednáním tak žádnou právní (smluvní) povinnost neporušil. Za této situace rozsudek soudu prvního stupně potvrdil v zamítavém výroku II. Poté konstatoval, že v odvolacím řízení žalovaný v souladu s ustanovením §153 odst. 1 o. s. ř. uznal uplatněný nárok na zaplacení nájemného za leden a únor roku 2004 v celkové výši 40.000,- Kč, a proto ohledně této částky vyhovující výrok I. rozsudku soudu prvního stupně potvrdil. Následně dovodil, že je neplatné pro rozpor s ustanovením §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. ujednání o „ceně nájmu“ ve výši 23.000,- Kč měsíčně, neboť účastníci v tomto ujednání nerozlišili výši nájemného a výši úhrad za služby, jejichž poskytování je s užíváním nebytových prostor spojeno. Z tohoto důvodu je pak nájemní smlouva absolutně neplatná podle §3 odst. 4 téhož zákona. V této souvislosti uvedl, že shodný závěr vyplývá mimo jiné i z rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 31. července 2000, sp. zn. 20 Cdo 1713/98, na které poukazovala žalobkyně. Dodal, že v důsledku absolutní neplatnosti nájemní smlouvy je neplatným také ujednání o smluvní pokutě. Uzavřel, že žalobkyni nevzniklo za období od 1. března 2004 do 10. června 2004 ani právo na vydání bezdůvodného obohacení ve smyslu §451 a násl. obč. zák., neboť odmítla nebytové prostory převzít dne 28. února 2004, jak ji k tomu žalovaný vyzval dopisem ze dne 31. ledna 2004, a žalovaný od uvedeného dne nebytové prostory neužíval. Za této situace rozsudek soudu prvního stupně změnil ve vyhovujících výrocích I. a III. tak, že žalobu na zaplacení částky 66.667,- Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty ve výši 133.560,- Kč zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, v němž uvedla, že směřuje proti jeho výrokům II., IV., V. a VI. Namítla, že v těchto výrocích spočívá napadené rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci. V dovolání především napadla správnost právního názoru, že je neplatná (podle §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.) nájemní smlouva ze dne 5. ledna 2001. Měla za to, že jde o závěr jednak nepřezkoumatelný (pro nedostatek důvodů) a jednak také nesprávný. V této souvislosti odvolacímu soudu vytkla, že v rámci posouzení otázky určitosti ujednání nájemní smlouvy o výši nájemného se nezabýval dalšími okolnostmi případu, ze kterých by určitost sjednané výše nájemného byla zřejmá. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ve věci sp. zn. 20 Cdo 1713/98 zdůraznila, že neurčitost či nesrozumitelnost právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem (§35 odst. 2 obč. zák.) nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit, a že k pochopení obsahu vůle může sloužit i širší kontext jednání účastníků, případně i jejich jednání následného, jestliže je z něho možné na obsah vůle usuzovat. Uvedla, že „nájemní smlouva ze dne 5. 1. 2001, v kontextu s nájemní smlouvou ze dne 1. 11. 1996 (bez ohledu na to, zda byla či nebyla platně uzavřená), byla pro oba účastníky … zcela určitá i v oblasti výše nájmu a jeho rozdělení na tzv. holý nájem a služby“ . Zdůraznila, že od roku 1996, kdy žalovaný nebytové prostory užíval, nevznikly mezi účastníky v otázce výše nájemného a úhrad za služby žádné spory a žalovaný ohledně této otázky ani nikdy nežádal o vysvětlení, upřesnění, apod. Dodala, že žalovaný „po dobu celkem 8-mi let svým chováním dával najevo, že je mu známo, co obsahuje ve smlouvě uvedená výše nájmu 23.000,- Kč (20.000,- Kč holé nájemné, 3.000,- Kč záloha za služby …)“ , a že tudíž ustanovení článku IV. nájemní smlouvy ze dne 5. ledna 2001 nazvané „Cena nájmu“ pro něj bylo zcela určitým a srozumitelným. Podle jejího mínění tak nájemní smlouva ze dne 5. ledna 2001 byla uzavřena platně, o čemž mimo jiné svědčí také to, že jí žalovaný zaslal nájemné za leden 2004 v plné výši a že dopisem ze dne 31. ledna 2004 hodlal nájem nebytových prostor vypovědět (tj. netvrdil, že jde o neplatnou smlouvu). Podotkla, že na daný spor proto nelze vztáhnout právní názor Nejvyššího soudu České republiky vyjádřený v rozhodnutí ve věci sp. zn. 1 Odon 98/97. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 24. září 2008, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Poté se dovolací soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.
Při řešení otázky přípustnosti dovolání dovolací soud sice nepřehlédl sdělení dovolatelky, že dovolání podává – z důvodu nesprávného právního posouzení věci – proti výrokům II., IV., V. a VI. napadeného rozsudku, tedy nejen proti jeho měnícímu výroku II., nýbrž i proti jeho potvrzujícímu výroku IV. a nákladovým výrokům V. a VI. Zastává však – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř.) – názor, že ve vztahu k potvrzujícímu výroku IV. a nákladovým výrokům V. a VI. nejsou uplatněné dovolací důvody nijak obsahově konkretizovány. V této souvislosti nelze opomenout, že pouhá citace ustanovení §241a odst. 2 písm. a/ a b/, odst. 3 o. s. ř. – bez údaje o tom, z jakých konkrétních důvodů se rozhodnutí odvolacího soudu napadá – není řádným uplatněním dovolacích důvodů podle těchto ustanovení (srov. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. ledna 2005, sp. zn. 29 Odo 1060/2003, uveřejněné pod č. 31 v sešitě č. 3 z roku 2005 časopisu Soudní judikatura/). Navíc ve vztahu k nákladovým výrokům V. a VI. je zapotřebí zdůraznit, že podle ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu není podle právní úpravy přípustnosti dovolání v občanském soudním řádu účinné od 1. ledna 2001 přípustné dovolání proti nákladovým výrokům, byť jsou součástí rozsudku odvolacího soudu (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. ledna 2002, sp. zn. 29 Odo 874/2001, uveřejněné pod č. 88 v sešitě č. 5 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura). S přihlédnutím k uvedenému lze tedy uzavřít, že dovolání – s ohledem na obsahovou konkretizaci ve skutečnosti uplatněných dovolacích důvodů podle §241a odst. 2 písm. a/ a b/ o. s. ř. – směřuje pouze proti měnícímu výroku II. napadeného rozsudku, proti němuž je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř. (existence zmíněných vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.). Posléze uvedenou vadu řízení dovolatelka – opět s přihlédnutím k obsahu dovolání – uplatnila námitkou, že napadený rozsudek je v závěru o neplatnosti nájemní smlouvy ze dne 5. ledna 2001 nepřezkoumatelný pro nedostatek důvodů. Nejvyšší soud tedy napadené rozhodnutí přezkoumal nejprve z hlediska takto namítané vady řízení.
Podle §157 odst. 2 o. s. ř. v odůvodnění rozsudku soud uvede, čeho se žalobce (navrhovatel) domáhal a z jakých důvodů a jak se ve věci vyjádřil žalovaný (jiný účastník řízení), stručně a jasně vyloží, které skutečnosti má prokázány a které nikoliv, o které důkazy opřel svá skutková zjištění a jakými úvahami se při hodnocení důkazů řídil, proč neprovedl i další důkazy, jaký učinil závěr o skutkovém stavu a jak věc posoudil po právní stránce; není přípustné ze spisu opisovat skutkové přednesy účastníků a provedené důkazy. Citované ustanovení se s ohledem na §211 o. s. ř. přiměřeně vztahuje i na řízení před odvolacím soudem. Rozhodnutí, které nerespektuje zásady uvedené v §157 odst. 2 o. s. ř., je nepřezkoumatelné.
V posuzovaném případě odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí ve vztahu k napadenému měnícímu výroku II. mimo jiné uvedl, že účastníci se v nájemní smlouvě ze dne 5. ledna 2001 dohodli na „ceně nájmu ve výši 23.000,- Kč s tím, že tato částka představuje tzv. holé nájemné a spotřebu dodaných energií – teplo, vodu, elektrickou energii, aniž by byla rozlišena výše nájemného a výše úhrad za služby, jejichž poskytování je s užíváním nebytových prostor spojeno“ . Citované ujednání posoudil jako rozporné s ustanovením §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. a nájemní smlouvu v důsledku toho pokládal za absolutně neplatnou podle §3 odst. 4 téhož zákona. Podle názoru dovolacího soudu z kontextu citovaných ustanovení a dalšího textu odůvodnění napadeného rozsudku (zejména s přihlédnutím k jeho reprodukční části a k odkazu na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 31. července 2000, sp. zn. 20 Cdo 1713/98) nelze než dovodit, že odvolací soud hodnotil nájemní smlouvu jako absolutně neplatnou proto, že neobsahovala zvlášť ujednání o výši nájemného a zvlášť ujednání o výši úhrad za služby. Napadené rozhodnutí tedy je přezkoumatelné, byť nelze popřít, že v závěru o neplatnosti nájemní smlouvy není zcela vyčerpávající. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. nebyl užit opodstatněně.
Protože jiné vady ve smyslu §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. dovolatelka nenamítla a ani z obsahu spisu nevyplynuly, zabýval se dovolací soud správností napadeného rozhodnutí z hlediska dalšího uplatněného dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. Prostřednictvím tohoto dovolacího důvodu lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k obsahové konkretizaci uplatněného dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti (předběžného) právního názoru, že nájemní smlouva je z důvodu absence řádného ujednání o výši nájemného neplatná podle §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. (neboť v ní sjednaná měsíční „cena nájmu“ nebytových prostor ve výši 23.000,- Kč v sobě zahrnovala bez bližšího rozlišení nájemné i cenu energií dodávaných do nebytových prostor – teplo, vodu, elektrickou energii).
Podle §3 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb. pronajimatel může nebytový prostor přenechat k užívání jinému (nájemci) smlouvou o nájmu. Ve smyslu §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. musí mít nájemní smlouva písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Pokud nájemní smlouva neobsahuje uvedené náležitosti je ve smyslu §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. neplatná.
Podle §35 odst. 2 obč. zák. je třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Obsah písemného právního úkonu lze vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě. Výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. prosince 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod č. C 1627 ve svazku 23 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). U právního úkonu učiněného v písemné formě je právně významná jen vůle účastníků vyjádřená v písemném textu; záměry účastníků nevyjádřené v písemném textu nebo odlišné od záměrů v něm zachycených, jsou právně bezvýznamné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2002, sp. zn. 33 Odo 311/2001, uveřejněný pod č. C 1075 ve svazku 15 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
Uvedené teze se v poměrech smlouvy o nájmu nebytových prostor, pro níž je pod sankcí absolutní neplatnosti obligatorně stanovena písemná forma (§3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. ve spojení s §40 odst. 1 obč. zák.), prosadí tak, že shodný projev vůle účastníků vtělený do nájemní smlouvy bude možno vykládat jen s přihlédnutím k jejímu písemnému textu. Z toho vyplývá, že odvolacímu soudu nelze úspěšně vytýkat, že při zkoumání obsahu nájemní smlouvy ze dne 5. ledna 2001 nepřihlédl k širšímu kontextu jednání účastníků, jakož i k dalším okolnostem, na něž dovolatelka poukázala v dovolání.
Nejvyšší soud České republiky již v rozsudku ze dne 21. dubna 1998, sp. zn. 1 Odon 98/97, dovodil, že smlouva o nájmu nebytových prostor musela obsahovat podle tehdy účinného znění §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. ve své obligatorně písemné formě všechny požadované náležitosti, tj. mimo jiné i výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby. Bylo-li „nájemné“ sjednáno pevnou částkou (za jednotku plochy), avšak v této částce byla zahrnuta úhrada za elektrickou energii, vodné, stočné, teplo atd. bez rozlišení částky nájemného a úhrad dalších, pak je taková smlouva absolutně neplatná podle §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., neboť v ní absentuje stanovená náležitost – výše nájemného. K uvedeným závěrům se Nejvyšší soud České republiky přihlásil rovněž v usnesení ze dne 24. září 2007, sp. zn. 28 Cdo 3487/2006, a nejnověji v usnesení ze dne 11. června 2009, sp. zn. 26 Cdo 2359/2008, a nemá důvodu se od něj odklánět ani v projednávané věci. Ostatně s názorem, že byla-li úplata za oprávnění vyplývající z nájmu nebytových prostor sjednána bez rozlišení nájemného a úhrady za služby, je ujednání o výši nájemného v rozporu s ustanovením §3 odst. 3 zákona a v důsledku toho je neplatná smlouva o nájmu nebytových prostor, Nejvyšší soud České republiky vyslovil souhlas rovněž v rozsudku ze dne 31. července 2000, sp. zn. 20 Cdo 1713/98, uveřejněném pod č. 4 v sešitě č. 1 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura, tj. v rozhodnutí, na něž odkázala dovolatelka.
V posuzovaném případě bylo v čl. IV. budu 1. nájemní smlouvy sjednáno, že částka 23.000,- Kč představuje (bez dalšího rozlišení) jak tzv. holé nájemné (nájemné v užším smyslu), tak také spotřebu dodaných energií. Dospěl-li tedy odvolací soud na základě takto zjištěného skutkového stavu k závěru, že nájemní smlouva je pro absenci náležitosti v podobě výše nájemného neplatná podle §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., je jeho rozhodnutí v napadeném měnícím výroku správné. Dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. proto nebyl uplatněn opodstatněně.
Z vyložených důvodů vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněných dovolacích důvodů podle §241a odst. 2 písm. a/ a b/ o.s.ř. a jejich obsahové konkretizace správný ve smyslu §243b odst. 2 věty před středníkem o.s.ř. Dovolací soud proto dovolání podle téhož ustanovení zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243b odst. 5 větu první, §224 odst. 1, §151 odst. 1, §142 odst. 1 o. s. ř. a o skutečnost, že žalovanému nevznikly (podle obsahu spisu) v této fázi řízení náklady, na jejichž náhradu by jinak měl vůči dovolatelce právo.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 21. dubna 2010
JUDr. Miroslav Ferák, v. r.
předseda senátu