ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.4922.2009.1
sp. zn. 26 Cdo 4922/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobců a) S. B. a b) J. B. , zastoupených JUDr. Pavlem Virágem, advokátem se sídlem v Praze 3, Sudoměřská 6/1550, proti žalovanému Společenství vlastníků jednotek v Bulharské ulici čp. 1401 a 1402 , se sídlem v Praze 10, Bulharská 1401/38, IČ: 27067581, o určení neplatnosti zvýšení nájemného z bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 13 C 42/2008, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. června 2009, č. j. 19 Co 240/2009-99, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobci se domáhali, aby soud určil, že je neplatné „zvýšení nájmu, které jim bylo stanoveno v listině nazvané stanovení nájemného od 1. 2. 2008 ze dne 25. 10. 2007“ (dále jen „zvýšení nájemného z bytu“). Jako žalované označili vedle žalovaného i tam specifikované fyzické osoby 1) až 84) – dále jen „původní žalovaní“.
Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 9. února 2009, č. j. 13 C 42/2008-84, žalobu o určení neplatnosti zvýšení nájemného z bytu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků.
Z provedených důkazů vzal soud prvního stupně především za zjištěno, že dne 1. července 1995 uzavřeli Bytové družstvo občanů Vršovic, v té době se sídlem v Praze 10 – Vršovicích, nám. Svatopluka Čecha 12/1367 jako pronajímatel (dále jen „bytové družstvo“) a žalobce J. B. jako nájemce smlouvu o nájmu bytu 2+kk s příslušenstvím v přízemí domu čp. 1402 v B. ulici v P. 10 o celkové výměře 66,20 m2 (dále jen „Nájemní smlouva“), že J. B. a ani jeho manželka S. B. nebyli členy bytového družstva, že k 1. červenci 1995 činilo nájemné z bytu 519,93 Kč a včetně úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen „úhrada za služby“) šlo o částku 2.091,- Kč měsíčně, že následně bylo nájemné podle vyhl. č. 176/1993 Sb. (vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen „vyhl. č. 176/1993 Sb.“) postupně zvyšováno a že naposledy bylo podle vyhl. č. 176/1993 Sb. zvýšeno předpisem nájemného ze dne 14. prosince 2001 na období od 1. ledna 2002 do 31. prosince 2002 na částku 2.163,- Kč a včetně úhrad za služby činilo 4.829,- Kč měsíčně. Dále zjistil, že v případě bytu specifikovaného v Nájemní smlouvě jde nyní o bytovou jednotku č. 1402/40 v domě čp. 1402 zapsaném na listu vlastnictví č. 4374 u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha (dále jen „bytová jednotka“), že bytová jednotka je v podílovém spoluvlastnictví původních žalovaných, že žalovaný je k datu 5. července 2003 zapsán v rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeném Městským soudem v Praze, a to v oddílu S, vložce 4015, s datem vzniku 31. března 2003, že dne 30. října 2007 byl žalobcům zaslán dopis ze dne 25. října 2007 označený jako „stanovení nájemného od 1. 2. 2008“, jímž předseda výboru společenství Ing. T. D. a B. H. oznámili zvýšení nájemného včetně úhrady za služby od 1. února 2008 na částku 4.483,- Kč měsíčně (z toho základní nájemné činilo 3.093,- Kč měsíčně a ve zbytku šlo o úhradu za služby) a že dopis ze dne 25. října 2007 si žalobci (podle svého tvrzení) vyzvedli dne 14. listopadu 2007. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že na základě Nájemní smlouvy vzniklo žalobcům jako nečlenům bytového družstva právo společného nájmu bytu (nikoli však právo společného nájmu družstevního bytu). Poté – s odkazem na ustanovení §9a zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“) – rovněž dovodil, že v daném případě je pasivně věcně legitimován pouze žalovaný (nikoli také původní žalovaní, proti nimž žalobu z tohoto důvodu zamítl), který byl podle jeho názoru oprávněn zvýšit nájemné z bytu postupem podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“). Protože z důvodů specifikovaných v rozsudku soudu prvního stupně bylo nájemné z bytu žalobcům od 1. února 2008 zvýšeno o nižší částku než je stanovené maximum, žalobu zamítl.
K odvolání žalobců Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 24. června 2009, č. j. 19 Co 240/2009-99, potvrdil citovaný rozsudek soudu prvního stupně v napadené části, tj. ve vztahu k žalovanému; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem i s právními názory, které na jeho základě – ve vztahu k žalovanému – přijal soud prvního stupně. S odkazem na právní závěry, které učinil Nejvyšší soud České republiky v usnesení ze dne 29. července 1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99, uveřejněném pod č. 12 v sešitě č. 2 z roku 2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dodal, že není důvod, aby žalobci jako nečlenové bytového družstva požívali výhod neziskového nájemného podle vyhlášky č. 85/1997 Sb.; proto ve vztahu k nájemnému je zapotřebí do 31. prosince 2001 postupovat podle vyhl. č. 176/1993 Sb. (a v roce 2002 podle cenových výměrů ministerstva financí č. 1 a 6/2002). Z toho podle názoru odvolacího soudu vyplývá, že pro rok 2001 bylo nájemné správně zvýšeno podle vyhl. č. 176/1993 Sb. a „žalovaný z něho správně vycházel při dalším zvýšení nájemného s účinností od 1.2.2008 v návaznosti na §3 a násl. zákona č. 107/2006 Sb.“ ; ostatně v Nájemní smlouvě bylo nájemné sjednáno podle vyhlášky č. 30/1995 Sb., tj. vyhlášky, která měnila a doplňovala vyhl. č. 176/1993 Sb.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání. Uplatněné dovolací námitky podřadili pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 2 písm. b/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Podle jejich názoru „obecné soudy zcela pominuly a nikterak se nevypořádaly se skutečností“ , že Nájemní smlouva a ani „dopis pronajímatele ze dne 28.7.1995“ neodkazují ohledně stanovení nájemného na vyhlášku č. 30/1995 Sb., resp. vyhl. č. 176/1993 Sb. Nájemní smlouva byla uzavřena podle stanov bytového družstva (viz úvodní část Nájemní smlouvy), podmínky pro sjednávaní nájemní smlouvy s nečlenem bytového družstva byly upraveny v čl. 28 stanov bytového družstva a nájemné sjednané v Nájemní smlouvě je zapotřebí pokládat za smluvní nájemné (a nikoli nájemné regulované). V této souvislosti pokládali za zásadně právně významnou otázku, zda „nájemné sjednané v nájemní smlouvě po účinnosti vyhlášky č. 176/1993 Sb. je možné regulovat (jednostranně zvyšovat) dle příslušných ustanovení této vyhlášky i v případě, že předmětná nájemní smlouva na tuto vyhlášku v části týkající se určení výše nájemného nikterak neodkazuje“ (dále jen „první právní otázka“) . I kdyby odpověď na uvedenou otázku byla kladná, pak dovolatelé zdůraznili, že v případě dané nájemní smlouvy uzavřené dne 1. července 1995 nebyla ohledně nájemného aplikovatelná vyhl. č. 176/1993 Sb., neboť šlo o byt pořízený v družstevní bytové výstavbě s finanční, úvěrovou a jinou pomocí státu a výše nájemného tak byla regulována vyhláškou č. 85/1997 Sb.; přitom je podle názoru dovolatelů nerozhodné, zda nájemce byl či nebyl členem bytového družstva. Z toho podle dovolatelů vyplývá druhá zásadně právně významná otázka, zda „při stanovení nájemného na byt pořízený v družstevní bytové výstavbě s finanční, úvěrovou a jinou pomocí státu je nutné aplikovat příslušná ustanovení vyhlášky č. 85/1997 Sb. či příslušná ustanovení vyhlášky č. 176/1993 Sb.“ a zda „je pro posouzení této otázky rozhodující“ členství nájemce v bytovém družstvu (dále jen „druhá právní otázka“). Nakonec poukázali na spory, které vedou či vedli s žalovanými ohledně určení nájemného z bytu. Navrhli, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 24. června 2009, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud především shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Poté se Nejvyšší soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.
Podle §236 odst. 1 o. s. ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu se řídí ustanoveními §237 odst. 1 písm. b/ a c/ o. s. ř.
Podle §237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř. není dovolání v dané věci přípustné proto, že napadeným rozsudkem odvolací soud potvrdil v pořadí první rozsudek soudu prvního stupně.
Podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b/ a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Přitom podle §237 odst. 3 o. s. ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam (odstavec 1 písm. c/) zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Z toho, že přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. je spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, vyplývá, že také dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení otázek právních. Způsobilým dovolacím důvodem, jímž lze dovolání odůvodnit, je v tomto případě zásadně jen důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci; není jím naopak dovolací důvod podle §241a odst. 3 o. s. ř., jímž lze vytýkat nesprávnosti ve zjištěném skutkovém stavu.
Právním posouzením je činnost soudu, při níž aplikuje konkrétní právní normu na zjištěný skutkový stav, tedy z učiněných skutkových zjištění dovozuje, jaká mají účastníci podle příslušného právního předpisu práva a povinnosti. Zjišťuje-li soud obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu projevů vůle, jde o skutkové zjištění (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněného pod č. 73 v sešitě č. 10 z roku 2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dále např. rozsudku ze dne 31. ledna 2001, sp. zn. 20 Cdo 1145/99, rozsudku ze dne 31. října 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99, uveřejněného pod č. 46 v sešitě č. 3 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura, a usnesení ze dne 25. září 2003, sp. zn. 26 Cdo 1682/2003, ze dne 25. března 2004, sp. zn. 20 Cdo 261/2003, ze dne 27. května 2004, sp. zn. 20 Cdo 473/2003, a ze dne 7. října 2004, sp. zn. 26 Cdo 1881/2003). Otázka, co bylo v daném případě obsahem Nájemní smlouvy, je proto otázkou skutkovou.
Zpochybnili-li tedy dovolatelé – poukazem na to, co bylo obsahem Nájemní smlouvy – názor, že při zvyšování nájemného z bytu od 1. února 2008 žalovaný správně vycházel z nájemného stanoveného pro rok 2001 podle vyhl. č. 176/1993 Sb., napadli správnost skutkového (nikoliv právního) závěru odvolacího soudu. Z toho rovněž vyplývá, že první právní otázka (jak ji dovolatelé v dovolání formulovali) je ve své podstatě otázkou skutkovou. I kdyby tomu tak nebylo, nemůže jít o otázku zásadně právně významnou už proto, že na takovéto otázce napadené rozhodnutí nespočívá.
Napadený rozsudek je založen (rovněž) na právním názoru, že byla-li Nájemní smlouva uzavřena s žalobcem jako nečlenem bytového družstva, nemohou žalobci požívat výhod neziskového nájemného podle vyhlášky č. 85/1997 Sb.; proto bylo zapotřebí aplikovat ve vztahu k nájemnému do 31. prosince 2001 vyhl. č. 176/1993 Sb. (a v roce 2002 cenové výměry ministerstva financí č. 1 a 6/2002) a je na místě (v daném případě od 1. února 2008) i jednostranné zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. Správnost tohoto právního názoru dovolatelé prostřednictvím způsobilého dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. zpochybnili. Dovolací soud dospěl k závěru, že napadenému potvrzujícímu rozhodnutí odvolacího soudu lze přisoudit zásadní právní význam pro řešení právní otázky, zda v daném případě přicházelo v úvahu nájemné podle vyhlášky č. 85/1997 Sb., jak míní dovolatelé, či zda se nájemné v době do 31. prosince 2001 řídilo vyhl. č. 176/1993 Sb. a zda (v daném případě od 1. února 2008) přichází v úvahu jednostranné zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., jak uzavřel odvolací soud. Je-li podle závěru dovolacího soudu napadené rozhodnutí zásadně právně významné, stává se tím dovolání – pro řešení zmíněné otázky – přípustným podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3, věty druhé, o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Existence uvedených vad namítána nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Ve vztahu ke služebním bytům se soudní praxe ustálila v názoru, že není vyloučeno, aby pronajímatel pronajal byt jinak splňující znaky služebního bytu ve smyslu ustanovení §7 odst. 2 písm. b/ zákona č. 102/1992 Sb. i jiné osobě než svému zaměstnanci; v takovém případě však nejde ve vztahu k této osobě o nájem služebního bytu, nýbrž o obecný nájem bytu ve smyslu §685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. – dále jen „obč. zák.“ (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 1. října 2004, sp. zn. 26 Cdo 1822/2003, uveřejněný pod C 2950 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a ze dne 18. září 2008, sp. zn. 26 Cdo 578/2007).
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (srov. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. července 1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99, uveřejněné pod č. 12 v sešitě č. 2 z roku 2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, tj. rozhodnutí, na něž správně odkázal odvolací soud) se družstevním bytem rozumí byt, který družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům. Bytovými družstvy jsou i družstva, která založili nájemci bytů nacházejících se v domech ve vlastnictví obce za účelem zakoupení těchto domů. Pro takto vymezené (družstevní) byty pak platí zvláštní úprava obsažená v občanském zákoníku (srov. např. §685, §687 odst. 3, §700 odst. 3, §714 obč. zák.), avšak za předpokladu, že nájemce takovéhoto bytu je členem bytového družstva (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. října 2009, sp. zn. 26 Cdo 4563/2007). Z uvedeného rovněž vyplývá, že nájemcem bytu ve vlastnictví bytového družstva může být i nečlen bytového družstva (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. února 2006, sp. zn. 26 Cdo 1092/2005). To však neznamená, že takovémuto nájemci vznikne právo nájmu družstevního bytu. Uzavřelo-li v konkrétním případě bytové družstvo smlouvu o nájmu bytu s nečlenem, pak takovémuto nájemci vznikl – podobně jako nájemci, jemuž pronajímatel pronajal byt jinak splňující znaky služebního bytu ve smyslu ustanovení §7 odst. 2 písm. b/ zákona č. 102/1992 Sb., byť nájemce nebyl jeho zaměstnancem – obecný nájem bytu podle §685 a násl. obč. zák. V tomto případě se proto nájemné z bytu v době do 31. prosince 2001 muselo řídit vyhl. č. 176/1993 Sb. (ve spojení s ustanovením §696 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb.), jak správně uzavřel odvolací soud.
Nájemné z bytu při uzavírání nové nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se od 31. března 2006 – na rozdíl od dřívější právní úpravy – sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li občanský zákoník či zvláštní právní předpis jinak (§696 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. – dále opět jen „obč. zák.“). Tímto zvláštním právním předpisem, který ohledně nájemného stanovil jinak, je právě zákon č. 107/2006 Sb., který upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu (§1 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb.). V daném případě nejde o žádný z bytů, na něž se citovaný zákon nevztahuje (§1 odst. 2 písm. a/ až e/ zákona č. 107/2006 Sb.); protože žalobci jako nájemci bytu nebyli členy bytového družstva, je vyloučeno uvažovat o bytu podle §1 odst. 2 písm. b/ zákona č. 107/2006 Sb. Proto se ve vztahu k nájemnému z předmětného bytu uplatní (a to i kdyby v době sjednání Nájemní smlouvy regulace nájemného podle vyhl. č. 176/1993 Sb. pro tento byt neplatila /viz §2 odst. 2 písm. b/ věta před středníkem vyhl. č. 176/1993 Sb./ a nájemné bylo v roce 1995 sjednáno dohodou) postup umožňující jednostranné zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., jak správně uzavřel odvolací soud.
Dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. tedy nebyl uplatněn opodstatněně.
Z vyložených důvodů vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je z pohledu uplatněných dovolacích důvodů a jejich obsahové konkretizace správný ve smyslu §243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř. Dovolací soud proto dovolání podle téhož ustanovení zamítl.
Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. a o skutečnost, že žalovanému nevznikly v dovolacím řízení žádné prokazatelné náklady, na jejichž náhradu by jinak měl proti dovolatelům právo.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 9. prosince 2010
JUDr. Miroslav F e r á k, v. r.
předseda senátu