ECLI:CZ:NS:2012:22.CDO.2186.2010.1
sp. zn. 22 Cdo 2186/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců JUDr. Zdeňka Pulkrábka, Ph.D., a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve věci žalobce M. D. , bytem v O., zastoupeného JUDr. Vlastimilem Vezdenkem, advokátem se sídlem v Opavě, Hauerova 3, proti žalovanému Ing. M. V. , bytem v O., zastoupenému JUDr. Petrem Svatošem, advokátem se sídlem v Ostravě, Sadová 1585/7, o určení neexistence věcného břemene, vedené u Okresního soudu v Opavě pod sp. zn. 13 C 32/2005, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 11. srpna 2009, č. j. 42 Co 122/2009-99, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Opavě jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 30. září 2008, č. j. 13 C 32/2005-71, vyhověl žalobě o určení, že k jednotkám (jiný nebytový prostor) a (byt) v domě v k. ú. O. - P. neexistuje věcné břemeno užívání dle smlouvy o zřízení věcného břemene z 13. 7. 2001. Soud prvního stupně mimo jiné zjistil, že předmět užívání byl ve smlouvě označen slovy „bytu a nebytových prostor v 1. PP domu.“ V době uzavření smlouvy se v podzemním podlaží (suterénu) „fakticky“ nacházel byt a dále sklepní kóje nájemců bytů v jiných podlažích a místnost, která byla na situačním plánu z roku 1964 označena jako sklep a kterou dle svého tvrzení užíval žalovaný „k uskladnění, příp. jako kancelář“. Jako jednotky byly byt a posledně uvedená místnost vymezeny prohlášením vlastníka budovy v roce 2006. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že smlouva o zřízení věcného břemene je v části týkající se nebytových prostor neurčitá, a proto neplatná, neboť nezohlednila dříve vzniklá užívací práva nájemců užívat část nebytových prostor jako sklepy (sklepní kóje), ani jejich právo společně užívat přístupové chodby k těmto sklepním místnostem. V části týkající se bytu je smlouva neplatná, jelikož byt nebyl předmětem stavebního povolení ani kolaudačního rozhodnutí, a tudíž právně neexistoval a nemohlo k němu být zřízeno právo užívání.
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací k odvolání žalovaného shora označeným rozsudkem rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl. Skutková zjištění soudu prvního stupně hodnotil jako správná, právní posouzení však nikoli. Smlouvu o zřízení věcného břemene považoval za platnou. Pokud jde o nebytový prostor, považoval za důležité, že podle §121 odst. 2 občanského zákoníku je sklep příslušenstvím bytu, a proto jej nelze zaměňovat s nebytovým prostorem (odkázal přitom na §1 písm. a) větu za středníkem zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor). Smlouva proto na sklepní kóje nedopadá a věcné břemeno bylo zřízeno k prostorám, vyjma těch, které jsou ve smyslu §121 odst. 2 občanského zákoníku určeny k tomu, aby byly užívány spolu s byty ostatních nájemců. Otázku kolaudace bytu pak odvolací soud považoval za významnou nanejvýš pro možnost užívat prostor k bydlení; je věcí stavebněprávních předpisů a na platnost zřízení věcného břemene nemá vliv.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opírá o §237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“) a jež odůvodnil nesprávností právního posouzení věci. Nesouhlasí s právním názorem odvolacího soudu o významu kolaudace a poukazuje na judikaturu, podle které jde o byt pouze tehdy, je-li souborem místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Pokud se týče nebytových prostor, považuje stejně jako soud prvního stupně jejich konkretizaci za neurčitou, protože součástí těchto prostor jsou i sklepní kóje nájemců jiných bytů; ze smlouvy tedy není zřejmé, ke kterým konkrétním nebytovým prostorům by mělo věcné břemeno užívání vzniknout. Výklad odvolacího soudu nelze akceptovat pro jeho účelovost, nehledě k tomu, že k odstranění neurčitosti nevede.
Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno oprávněnou a řádně zastoupenou osobou a že je podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. přípustné, napadený rozsudek přezkoumal. Při tom byl podle §242 odst. 3 první věta o. s. ř. vázán důvodem uplatněným v dovolání, a to včetně toho, jak byl tento důvod vylíčen, tj. v jakých okolnostech žalobce spatřuje jeho naplnění.
Dovolání není důvodné.
Pokud se týče věcného břemene užívání nebytových prostor, zpochybňuje žalobce platnost smlouvy o zřízení věcného břemene proto, že mezi nebytové prostory v suterénu patří i sklepní kóje nájemců jiných bytů. Smlouvu lze ovšem vyložit i způsobem, kterým ji vyložil odvolací soud, totiž tak, že výraz „nebytové prostory“ použitý ve smlouvě se na sklepní kóje jiných nájemců nevztahuje, protože jde o příslušenství bytů těmito nájemci užívaných, a ve smyslu §1 písm. a) věty za středníkem zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor („nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy“) nejde o nebytové prostory. Jestliže strany ve smlouvě použily zákonné označení, aniž by jeho význam nějak modifikovaly, pak je na místě rozumět jím totéž, co zákon. Tento výklad je potvrzován i dodatkem smlouvy z 16. 10. 2001 obsahujícím formulaci „bytu 2+1 v 1. PP, jakož i ostatních prostor v 1. PP mimo sklepních kójí nájemníků.“
Judikatura již delší dobu zastává názor, že základní zásadou výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady (srov. např. nález Ústavního soudu z 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, uveřejněný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu pod č. 84/2005).
Přiklonil-li se tedy odvolací soud k výkladu, který nezakládá neplatnost sporné smlouvy, je jeho právní posouzení správné.
Správný je i závěr odvolacího soudu, že na platnost smlouvy o zřízení věcného břemene nemá vliv nedostatek kolaudace bytu.
Nejvyšší soud v usnesení ze dne 24. ledna 2012, sp. zn. 22 Cdo 1664/2010 (uveřejněném na internetových stránkách www.nsoud.cz), konstatoval, že „podmínka kolaudace předmětu smlouvy není sama o sobě nezbytnou podmínkou platnosti smlouvy o zřízení věcného břemene. Věcné břemeno spočívající v právu užívání rodinného domku (či bytu v něm) lze zřídit i v době, kdy stavba dosud nebyla kolaudována. Je však třeba odlišit vznik práva od jeho výkonu, jelikož vznikem smluveného práva užívání vzniká oprávněným osobám právní nárok, který budou moci realizovat až po veřejnoprávním schválení dokončené a faktického užívání k povolenému účelu způsobilé stavby (k tomu srovnej rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31. července 1998, sp. zn. 31 Ca 109/98, uveřejněný v databázovém systému Lex Data).“ V rozsudku ze dne 29. května 2012, sp. zn. 22 Cdo 142/2012 (uveřejněným tamtéž), k tomu doplnil, že „tento názor vychází z podobné úvahy, ze které vyšel Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 11. prosince 2002, sp. zn. 22 Cdo 981/2001, Soubor č. C 1594, ve kterém uvedl: Sama skutečnost, že prodávající v době uzavření kupní smlouvy nebyl ani vlastníkem prodávané věci ani neměl právo s ní nakládat, nečiní smlouvu neplatnou. Prodávající totiž mnohdy může opatřit věc dodatečně po uzavření smlouvy; to platí i pro případnou dodatečnou kolaudaci stavby zatěžované věcným břemenem.“
Dovolací soud tedy po přezkoumání napadeného rozsudku z hlediska důvodů uplatněných v dovolání dospěl k závěru, že rozsudek je správný. Dovolací soud přitom nezjistil a ani žalobce nenamítal, že by řízení, jež vydání rozsudku předcházelo, trpělo vadami uvedenými v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř. nebo jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž je povinen přihlédnout podle §242 odst. 3 o. s. ř. Proto dovolání podle §243b odst. 2 o. s. ř. zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení vychází z toho, že v dovolacím řízení byl úspěšný žalovaný, kterému žádné náklady nevznikly (§243b odst. 5, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 22. srpna 2012
Mgr. Michal Králík, Ph.D.
předseda senátu