ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.516.2011.1
sp. zn. 26 Cdo 516/2011
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobkyně MOSTECKÁ BYTOVÁ, a. s. , se sídlem v Mostě, ul. J. Skupy 2522, identifikační číslo osoby 25438832, zastoupené JUDr. Janem Růžkem, advokátem se sídlem v Lounech, Poděbradova 751, proti žalovanému M. S. , bytem v M., o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Mostě pod sp. zn. 33 C 293/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 10. června 2010, č. j. 11 Co 430/2009-107, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 10. června 2010, č. j. 11 Co 430/2009-107, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Mostě (soud prvního stupně) rozsudkem z 23. 2. 2009, č. j. 33 C 293/2007-31, uložil žalovanému vyklidit byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím v domě v M. (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“) a vyklizený předat žalobkyni do patnácti dnů od právní moci rozsudku a rozhodl o nákladech řízení.
Zjistil, že žalobkyně je zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník domu, v němž se byt nachází, že žalovaný užívá byt na základě smlouvy o nájmu ze dne 23. 3. 1995 uzavřené s pronajímatelem „odbor bytových služeb městského úřadu v Mostě pověřený městem Most, zastoupený vedoucím odboru Ing. J. K.“ (dále též jen „Nájemní smlouva“), že listinu podepsal Ing. K., vedoucí odboru bytových služeb Městského úřadu v Mostě, že je opatřena kulatým razítkem Městského úřadu v Mostě, že v době jejího uzavření bylo vlastníkem domu město M., že jinou smlouvu o nájmu předmětného bytu žalovaný s žalobkyní, ani jejím právním předchůdcem, neuzavřel, že s odborem bytových služeb Městského úřadu v Mostě uzavřel dne 23. 3. 1995 žalovaný smlouvu o kauci na byt a že i tato listina je opatřena kulatým razítkem Městského úřadu v Mostě. Dospěl k závěru, že s ohledem na §4 odst. 1, 2, §58 a násl. zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění k 23. 3. 1995 (dále též jen „zákon o obcích“), §38 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění do 30. 3. 2006, (dále též jen „obč. zák.“), je Nájemní smlouva neplatná, neboť obecní úřad, ani jeho odbor bytových služeb, neměl způsobilost k právním úkonům, nemohl proto jako zmocněnec města Most uzavřít smlouvu o nájmu bytu. Protože Nájemní smlouva je neplatná a jiná smlouva o nájmu předmětného bytu uzavřena nebyla, užívá žalovaný byt bez právního důvodu a proto žalobě, jíž se žalobkyně domáhala jeho vyklizení, vyhověl.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Ústí nad Labem (soud odvolací) rozsudkem ze dne 10. 6. 2010, č. j. 11 Co 430/2009-107, změnil rozsudek soudu prvního stupně, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Protože měl za to, že z označení pronajímatele v Nájemní smlouvě není zřejmé, kdo při uzavírání smlouvy v postavení pronajímatele vystupoval, doplnil a částečně zopakoval dokazování. Zjistil, že za pronajímatele vystupoval zaměstnanec odboru městského úřadu, jenž měl v pracovní náplni uzavírání smluv o nájmu, že předmětem Nájemní smlouvy byl „městský byt“, že Nájemní smlouva obsahuje razítko s označením orgánu města Most, a že po jejím uzavření se město M. a posléze i žalobkyně chovali jako pronajímatelé (jednostranně zvyšovali nájemné, z dlužného nájemného požadovali poplatek z prodlení) a dospěl k závěru, že pronajímatelem bylo město M., které podle §2 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, mělo způsobilost k právním úkonům. Nájemní smlouvu proto považoval za platnou. Skutečnost, že v jiném řízení (o přivolení k výpovědi z nájmu bytu) vedeném mezi stejnými účastníky u soudu prvního stupně pod sp. zn. 16 C 535/2004, posoudil soud otázku platnosti Nájemní smlouvy odlišně, nepovažoval za významnou, neboť podle §159a odst. 1, 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, (dále též jen „o. s. ř.”), není vázán důvody, které vedly k vydání tohoto rozhodnutí, ale jen jeho výrokem; soud se navíc v tomto řízení nezabýval vůlí účastníků při uzavírání Nájemní smlouvy.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a odůvodnila jej ustanovením §241a odst. 2 písm. b), odst. 3 o. s. ř. Namítala, že Nájemní smlouva sice splňuje podmínku písemné formy podle §686 odst. 1 obč. zák., je však v rozporu s §685 odst. 1 obč. zák., neboť ji uzavřel na základě pověření města Most, tehdejšího vlastníka bytu, odbor bytových služeb Městského úřadu v Mostě, který neměl způsobilost k právním úkonům (§4 odst. 1, 2, §58 a násl. zákona o obcích) a nemohl proto jako zmocněnec města uzavřít platnou nájemní smlouvu. Má za to, že Nájemní smlouva je tak podle §38 odst. 1 obč. zák. neplatná a žalovanému proto nájem k předmětnému bytu nevznikl. Dále namítal, že pro závěr odvolacího soudu, že Nájemní smlouvu uzavřelo město M., nesvědčí žádný provedený důkaz. Nájemní smlouvu (stejně jako smlouvu o kauci na byt) uzavřel na základě pověření odbor bytových služeb Městského úřadu v M., ačkoliv sám způsobilost k právním úkonům neměl. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadené rozhodnutí odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), řádně zastoupenou advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Existenci uvedených vad dovolatelka nenamítla a tyto vady nebyly zjištěny ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím odvolacího důvodu podle §241a odst. 3 o. s. ř. zpochybnila dovolatelka správnost skutkového závěru, že účastníkem Nájemní smlouvy na straně pronajímatele bylo město M.
Podle ustálené judikatury (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 23. 10. 2002, sp. zn. 29 Odo 51/2002, ze dne 20. 5. 2003, sp. zn. 32 Odo 119/2003, ze dne 10. 4. 1997, sp. zn. 2 Cdon 386/96, uveřejněný v časopise Soudní judikatura číslo 6, ročníku 1998, pod číslem 46) je-li sporné, kdo byl účastníkem smlouvy, musí se soud pokusit odstranit tento nedostatek výkladem projevu vůle účastníků smlouvy podle §35 odst. 2 obč. zák.
Otázka výkladu smluv podle §35 zákona obč. zák., je v právní teorii (srovnej Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. §35. Komentář. 2. vydání. Praha: C.H. Beck, 2009, 321 – 329 s.) i soudní praxi (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1720/2008, uveřejněný pod č. 75/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) ustálená. Podle §35 obč. zák. může být neurčitost odstraněna výkladem, právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem (§35 odst. 2 obč. zák.). Výkladem však nelze doplňovat to, co právní úkon ve skutečnosti neobsahuje.
Odvolací soud svůj závěr, že účastníkem Nájemní smlouvy na straně pronajímatele bylo město M., odůvodnil tím, že z výpovědi Ing. J. K. (označeného v Nájemní smlouvě jako osoba zastupující pronajímatele) zjistil, že při uzavírání Nájemní smlouvy jednal za pronajímatele zaměstnanec vlastníka předmětného bytu, tj. města M., a to jeho odboru tvořícího součást orgánu města – městského úřadu, který měl v popisu práce uzavírat smlouvy o nájmu bytu, že v Nájemní smlouvě je předmět nájmu označen jako „městský byt“ a je v ní uvedeno, že „žadatel“ musí uzavřít smlouvu o kauci na byt, jejíž výši stanoví městská rada, že Nájemní smlouva obsahuje razítko s označením orgánu města – městského úřadu Most a že město M. (i žalobkyně) jednostranně určoval výši nájemného a záloh spojených s nájmem bytu a že v průběhu řízení žalobkyně tvrdila, že jí žalovaný dluží poplatek z prodlení.
Tato zjištění však k závěru, že účastníkem smlouvy na straně pronajímatele byla obec - město M., nevedou. Ze zjištění, že výši kauce (jež byla podmínkou uzavření nájemní smlouvy) stanovila městská rada (výkonný orgán obce), že smlouvu uzavíral zaměstnanec městského úřadu a že na smlouvě bylo razítko městského úřadu, nevyplývá, že by pronajímatelem byla obec. Ani z okolnosti, že město M. určovalo žalovanému výši nájemného , a že žalobkyně po něm požadovala poplatky z prodlení , nelze dovodit, že Nájemní smlouvu uzavřelo město. Odvolací soud ve svých skutkových závěrech neuvádí žádné zjištění, z něhož by vyplývala vůle obce být účastníkem Nájemní smlouvy na straně pronajímatele. Zjištění se týkají jen orgánů obce, a to zejména městského úřadu. Závěr odvolacího soudu, že Nájemní smlouvu uzavřelo město tak nemá oporu v provedeném dokazování.
Odvolací soud dále dospěl k závěru, že označení pronajímatele v Nájemní smlouvě – „odbor bytových služeb Městského úřadu v Mostě pověřený městem M.“ lze z jazykového hlediska chápat tak, že pronajímatelem bylo město M., které uzavřením smlouvy pověřilo odbor bytových služeb svého městského úřadu.
Závěr odvolacího soudu, že při takovémto označení pronajímatele bylo účastníkem smlouvy město a bytový odbor uzavíral smlouvu jako jeho zmocněnec, vychází z (mylného) předpokladu, že bytový odbor městského úřadu je schopen činit právní úkony. Nájemní smlouvu totiž sice nemusí uzavírat sám pronajímatel, může tak učinit i prostřednictvím zmocněnce (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2001, sp. zn. 26 Cdo 356/2000, ze dne 29. 7. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2335/2003, uveřejněné v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, 2. aktualizované a rozšířené vydání, Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011, s. 67, 68), pověřený zmocněnec však musí mít právní subjektivitu. Obecnímu úřadu jako orgánu (organizační jednotce) obce (tím méně jeho odborům) zákon o obcích nepřiznával způsobilost samostatně nabývat práva z právních vztahů a nést povinnosti z těchto vztahů vyplývající (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2009, sp. zn. 25 Cdo 5532/2007, usnesení téhož soudu ze dne 23. 6. 2004, sp. zn. 33 Odo 99/2004).
Odvolací soud rovněž pominul, že zmocnění by muselo být doloženo, a to v písemné formě, neboť Nájemní smlouva uzavřená dne 23. 3. 1995 musela mít podle §686 odst. 1 občanského zákoníku, v tehdy platném znění, písemnou formu, i případné zmocnění by proto muselo být písemné (§31 odst. 4 obč. zák.). Tím se však odvolací soud v napadeném rozhodnutí nezabýval.
Pro úplnost pak dovolací soud připomíná, že hospodaření s majetkem obce patří do samostatné působnosti obce (§14 odst. 1 písm. b/ zákona o obcích), uzavírání smluv o pronajímání nemovitého majetku obce, včetně změn a rušení těchto smluv, náleželo ve smyslu §45 písm. p) zákona o obcích do pravomoci obecní rady, která nebyla oprávněna delegovat vnitřním organizačním předpisem svou pravomoc na úseku rozhodování o nájmech na odbor majetkové správy obvodního úřadu (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 06. 2004, sp. zn. 33 Odo 99/2004).
Z uvedeného vyplývá, že žalobkyni se podařilo prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a 3 o. s. ř. zpochybnit správnost skutkových zjištění odvolacího soudu. Za této situace neobstojí ani právní závěry, které na jejich základě odvolací soud přijal. Dovolací soud proto rozsudek podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil, včetně závislých výroků o nákladech řízení (§242 odst. 2 písm. b) o. s. ř.), a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 23. srpna 2012
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc.
předsedkyně senátu