ECLI:CZ:NS:2013:26.CDO.2978.2012.1
sp. zn. 26 Cdo 2978/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně A FRONT spol. s r. o. , se sídlem ve Volyni, Náměstí Svobody 12, IČ: 62503405, zastoupené Mgr. Janem Hoškem, advokátem se sídlem ve Strakonicích, Sokolovská 980, proti žalované městské části Praha 8 , se sídlem v Praze 8 – Libni, Zenklova 1/35, zastoupené JUDr. Alanem Vitoušem, advokátem se sídlem v Praze 7, Dukelských hrdinů 23, o zaplacení částky 244.800,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 9 C 112/2009, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 11. dubna 2012, č. j. 28 Co 78/2012-184, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku 244.800,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroků z prodlení), představující uhrazené nájemné (včetně záloh na služby) za období od 16. července 2008 do 15. ledna 2009 (dále jen „rozhodné období“) a poskytnutou kauci (ve výši 82.860,- Kč) odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného z pronajatých „nebytových prostor, o celkové výměře 544 m2, sestávajících z 11 místností a WC, nacházejících se v 1. podzemním a 1. a 2. nadzemním podlaží domu, v k. ú. K., na adrese P.“ (dále jen „předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“). Žalobu odůvodnila tvrzením, že v rozhodném období nemohla nebytové prostory užívat k účelu, k němuž jí je žalovaná pronajala, a to pro vady, které zjistila až po jejich převzetí; proto ji dopisem ze dne 22. prosince 2008 požádala o vrácení (předem) uhrazeného nájemného a poskytnuté kauce, avšak žalovaná jejímu požadavku nevyhověla.
Obvodní soud pro Prahu 8 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 22. června 2011, č. j. 9 C 112/2009-30, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu.
Z provedených důkazů zjistil následující skutkový stav. Žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 16. července 2008 písemnou smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor (dále jen „nájemní smlouva ze dne 16. července 2008“, resp. „nájemní smlouva“) na dobu neurčitou, přičemž podle ujednání obsaženého v čl. I. nájemní smlouvy měla mít žalobkyně (nájemkyně) v nebytových prostorách provozovnu s předmětem podnikání „koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje, zprostředkovatelská činnost“ , resp. měla je užívat jako „kancelář, sklad“ (dále jen „sjednaný účel nájmu“). Dohodnuté nájemné ve výši 326.400,- Kč ročně a zálohy na služby ve výši 5.040,- Kč ročně měly být hrazeny v pravidelných měsíčních splátkách ve výši 27.620,- Kč se splatností vždy do pátého dne příslušného kalendářního měsíce (čl. III. odst. 1 a 5 nájemní smlouvy). Žalobkyně se rovněž zavázala složit na účet žalované částku 82.860,- Kč odpovídající nájemnému (včetně záloh na služby) za tři kalendářní měsíce (dále jen „kauce“). Kauce měla být deponována na účtu žalované po celou dobu trvání nájemního vztahu jako jistina na plnění povinností žalobkyně coby nájemkyně nebytových prostor, přičemž žalovaná byla oprávněna ji použít k zaplacení jakékoliv své pohledávky, která by jí vůči žalobkyni z nájemní smlouvy vznikla (čl. III. odst. 9 nájemní smlouvy). Žalovaná se zavázala, že v případě ukončení nájemního poměru vrátí žalobkyni kauci (bez do ní zahrnutých záloh na služby), popř. její nepoužitou část, za předpokladu, že žalobkyně jí nebytové prostory předá ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení a že bude mít uhrazeny veškeré závazky vyplývající z nájemní smlouvy. Zbývající část kauce (tj. do ní zahrnuté zálohy na služby) jí měla vrátit po ročním vyúčtování záloh na služby, a to po odečtení případných nedoplatků vyplývajících z příslušného vyúčtování (čl. III. odst. 10 a 11 nájemní smlouvy). V čl. V. odst. 1 nájemní smlouvy vzala žalobkyně na vědomí, že nebytové prostory jsou stavebně určeny jako „kancelář, dílna, sklad“ (podle příslušného rozhodnutí stavebního úřadu se ve skutečnosti jednalo o tři kanceláře, dvě /ruční/ truhlářské dílny, dvě dílny speciální laboratorní techniky a sklad deskového materiálu – dále jen „stavební určení nebytových prostor“). V čl. V. odst. 3 nájemní smlouvy se zavázala, že za tam sjednaných podmínek zajistí na své náklady instalaci samostatného elektroměru, plynoměru a vodoměru. Současně též prohlásila, že je jí znám stav předmětných nebytových prostor a že v tomto stavu popsaném v zápisu o prohlídce nebytových prostor je od žalované přejímá (čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy). Podle čl. IV. odst. 2 nájemní smlouvy stavební úpravy většího rozsahu, na něž je třeba stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu, byla žalobkyně oprávněna provádět pouze po předchozím písemném souhlasu žalované. Nebytové prostory převzala dne 23. července 2008 bez zapojeného přívodu plynu a elektřiny a bez radiátorů a kotle, tj. bez funkčního topení, s poškozenou dřevěnou podlahou a s ušpiněnými WC a umyvadly; rozvody vody však byly funkční. V návaznosti na to dopisy z 13. srpna 2008 a 1. října 2008 požádala žalovanou o souhlas s tam specifikovanými stavebními úpravami (zejména s rekonstrukcí elektrických rozvodů, opravou rozvodů vody a kanalizace, nahrazením nefunkčního topení a opravou podlah), které považovala za nezbytné k tomu, aby nebytové prostory mohla užívat ke sjednanému účelu nájmu (smyslem dotčených stavebních úprav tedy bylo především odstranit závady vyskytující se v nebytových prostorách již v době, kdy je převzala do užívání). Žalovaná však dopisem ze dne 29. října 2008 odmítla udělit souhlas s těmito stavebními úpravami. Za tohoto stavu žalobkyně dopisem ze dne 22. prosince 2008 (doručeným dne 29. prosince 2008) žalované sdělila, že v důsledku tam zmíněných závad, popsaných již v dopise z 13. srpna 2008 a dále podrobně specifikovaných v přiloženém znaleckém posudku, nelze nebytové prostory užívat k účelu, k němuž jí byly pronajaty; proto pokládá nájemní smlouvu ze dne 16. července 2008 za absolutně neplatnou pro počáteční nemožnost plnění ve smyslu §37 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), resp. domnívá se, že vzájemný závazek z ní vzešlý zanikl následkem dodatečné nemožnosti plnění podle §575 obč. zák., jelikož jí odmítla udělit souhlas s provedením stavebních úprav nutných k uzpůsobení nebytových prostor ke sjednanému účelu nájmu. Z opatrnosti jí zároveň nájemní poměr vypověděla. Předmětné nebytové prostory nakonec žalované předala dne 10. listopadu 2009. Na základě nájemní smlouvy jí uhradila celkem částku 244.800,- Kč představující kauci v částce 82.860,- Kč a dále nájemné (včetně záloh na služby) za měsíce srpen 2008 až leden 2009; za užívání nebytových prostor v období od února 2009 do jejich předání dne 10. listopadu 2009 žalované nic nezaplatila. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že nájemní smlouva ze dne 16. července 2008 není neplatná pro rozpor sjednaného účelu nájmu se stavebním určením nebytových prostor a že tudíž je platnou smlouvou o nájmu nebytových prostor ve smyslu §3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění po novele provedené zákonem č. 360/2005 Sb. (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). V této souvislosti zdůraznil, že konstantní judikatura (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 28 Cdo 2040/2003) sice dovozuje, že smlouvu o nájmu nebytových prostor lze platně uzavřít jen k takovým prostorám, jež jsou ve smyslu stavebního zákona určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, event. stavebním povolením, a to navíc k účelu v takovém rozhodnutí povoleném; v projednávaném případě však měl za to, že sjednaný účel nájmu ve skutečnosti stavebnímu určení nebytových prostor odpovídá. Podle jeho názoru není nájemní smlouva neplatná ani pro počáteční nemožnost plnění podle §37 odst. 2 obč. zák. V této souvislosti – s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. července 2003, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001 – zdůraznil, že neplatnost právního úkonu ve smyslu citovaného ustanovení předpokládá objektivní a trvalou (počáteční) nemožnost plnění, a to buď právní, nebo faktickou. Je-li však, jako v tomto případě, určité plnění, zde odevzdání (přenechání) nebytových prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, fakticky i právně možné, jiná než smluvená vlastnost či stav předmětu plnění nemá sama o sobě za následek absolutní neplatnost právního úkonu. V návaznosti na to dospěl k závěru, že uvedené plnění se ani později nestalo trvale neuskutečnitelným (nemožným) jen proto, že žalovaná odmítla udělit žalobkyni souhlas se stavebními úpravami předmětných nebytových prostor; je tudíž vyloučeno uvažovat o zániku povinnosti žalované k poskytnutí zmíněného plnění podle §575 obč. zák. Dále rovněž dovodil, že v situaci, kdy pronajímatel poruší povinnost odevzdat nájemci nebytový prostor ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, dává právní řád nájemci možnost požadovat slevu z nájemného (§8 zákona č. 116/1990 Sb.), popř. od nájemní smlouvy odstoupit (§679 obč. zák.) či nájemní smlouvu vypovědět (§9 zákona č. 116/1990 Sb.). Pokračoval, že podmínkou pro vznik práva na slevu z nájemného je u nájmu nebytových prostor skutečnost, že nájemce může nebytové prostory užívat omezeně jen z důvodu, že pronajímatel neplní své povinnosti. Dodal, že slevu z nájemného navíc musí nájemce u pronajímatele uplatnit, přičemž uplatnění této slevy je právním úkonem, který musí splňovat obecné náležitosti, musí být určitý, srozumitelný, musí z něj jednoznačně vyplývat, za jaké období nájemce nárok na slevu z nájemného uplatňuje, v jakém rozsahu a z jakého důvodu. Uzavřel, že žalobkyně však v tomto případě neprokázala, že by „v souladu s výše citovanými závěry“ žádala u žalované o slevu z nájemného, resp. o „prominutí platit nájemné“ . Současně – s přihlédnutím ke zjištěnému skutkovému stavu – usoudil, že nebyly naplněny podmínky ani pro vrácení kauce sjednané v nájemní smlouvě. Proto žalobu v celém rozsahu zamítl.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 11. dubna 2012, č. j. 28 Co 78/2012-184, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic.
Ze zopakovaného důkazu dopisem ze dne 22. prosince 2008 měl za prokázány následující okolnosti. Po převzetí nebytových prostor žalobkyně zjistila, že je nelze užívat k účelu, ke kterému jí byly pronajaty, přičemž soupis závad byl podrobně popsán jednak v dopisu ze dne 13. srpna 2008 a jednak v přiloženém znaleckém posudku Ing. Jana Hoška ze dne 10. prosince 2008. Protože žalovaná odmítla umožnit žalobkyni provedení stavebních úprav nezbytných k tomu, aby předmětné nebytové prostory mohly být užívány ke sjednanému účelu nájmu, a ve stavu, v jakém se nacházely ke dni podpisu nájemní smlouvy, je k tomuto účelu nebylo možné užívat, je vzájemné plnění podle nájemní smlouvy nejméně od okamžiku odmítnutí provedení stavebních úprav, tedy od 29. října 2008, nemožné, ale spíše je nemožné od samého počátku uzavření citované smlouvy, která je tak neplatná podle §37 odst. 2 obč. zák. S ohledem na to žalobkyně nebytové prostory vyklidí nejpozději do 15. ledna 2009. Z důvodu absolutní neplatnosti nájemní smlouvy vzniklo žalované bezdůvodné obohacení (plněním ze strany žalobkyně bez právního důvodu), jež odpovídá zaplacenému nájemnému za období od 16. července 2008 do 31. prosince 2008 včetně poskytnuté kauce, tj. celkové částce 234.770,- Kč. Žádá proto o jeho vrácení na tam uvedené platební místo, a to ve lhůtě do 15. ledna 2009. Jinak se odvolací soud ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal rovněž právní názory, které na jeho základě přijal soud prvního stupně, a pro stručnost na ně odkázal. K námitce žalobkyně, že dopis ze dne 22. prosince 2008 je podle svého obsahu žádostí o prominutí nájemného, konstatoval, že zmíněný dopis lze pokládat za žádost o vrácení bezdůvodného obohacení získaného plněním z neplatné nájemní smlouvy; za projev vůle směřující k uplatnění práva na slevu z nájemného či na prominutí (neplacení) nájemného ho však považovat nelze. Za této situace rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela především o ustanovení §237 odst. 1 písm. c/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Přípustnost dovolání však dovozovala rovněž z ustanovení §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.; podle jejího přesvědčení totiž odvolací soud rozsudek soud prvního stupně „fakticky částečně … mění“ , neboť do jisté míry „každý ze soudů své rozhodnutí založil na odlišných zjištěních a důvodech“ . Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. Přitom však poukazovala též na vady daného řízení, jež podle jejího mínění mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). V dovolání zejména zpochybnila správnost právního názoru, že nájemní smlouva ze dne 16. července 2008 je platná. Měla za to, že sjednaný účel nájmu byl „nejméně v podstatné části“ v naprostém nesouladu se stavebním určením nebytových prostor, což činí nájemní smlouvu absolutně neplatnou podle §39 obč. zák. pro rozpor s „§2 odst. 2 věta první zák. č. 116/1990 Sb.“ (správně zřejmě s §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění před novelou provedenou zákonem č. 360/2005 Sb.). Podle jejího názoru ovšem nájemní smlouva je absolutně neplatná i pro počáteční nemožnost plnění ve smyslu §37 odst. 2 obč. zák. Je tomu tak proto, že v okamžiku jejího uzavření se nebytové prostory nacházely ve stavu, který vylučoval jejich užívání ke sjednanému účelu nájmu, a tedy „plnění – předání předmětu nájmu … pro účel nájmu sjednaný ve smlouvě bylo v době podpisu nájemní smlouvy objektivně a trvale od počátku fakticky nemožné“ . K tomu dodala, že i kdyby uvedené plnění nebylo nemožné již od samého počátku, bylo nemožné nejpozději od okamžiku, kdy jí žalovaná „odepřela provedení stavebních úprav pronajatých nebytových prostor dopisem ze dne 29. 10. 2008“ . Za nesprávný proto pokládala také právní názor, který oba soudy učinily s odkazem na ustanovení §575 obč. zák. Vyjádřila rovněž přesvědčení, že soudy obou stupňů nesprávně právně posoudily obsah jejího dopisu ze dne 22. prosince 2008, jestliže ho nepovažovaly za uplatnění nároku na prominutí nájemného ve smyslu §673 obč. zák., kteréžto ustanovení měly soudy podpůrně aplikovat vedle ustanovení §8 zákona č. 116/1990 Sb. V této souvislosti zdůraznila, že podle §35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil. Z toho dovozovala, že požadovala-li citovaným dopisem vrácení zaplaceného nájemného s odůvodněním, že nebytové prostory trpí vadami (které nezpůsobila), pro něž je nelze užívat, a žalovaná jí odmítla udělit souhlas k jejich odstranění, měl být tento její právní úkon posouzen jako uplatnění nároku na prominutí nájemného podle §673 obč. zák., a to bez ohledu na to, že v něm hovoří o „bezdůvodném obohacení v důsledku neplatnosti smlouvy o nájmu“ ; to platí tím spíše, že ještě v průběhu řízení před soudem prvního stupně z obsahu citovaného dopisu „dodatečně nárok na prominutí nájemného dovodila“ . Dodala, že ostatně i z rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ve věci sp. zn. 20 Cdo 2295/99 vyplývá, že za uplatnění práva na prominutí nájemného (či na slevu z nájemného) lze pokládat i jiný úkon nájemce, než je výslovná žádost o prominutí nájemného (slevu z nájemného). Konečně soudům obou stupňů vytkla, že jejich rozhodnutí jsou nepřezkoumatelná, a to v úvaze o souladu sjednaného účelu nájmu a stavebního určení nebytových prostor, a rozsudek odvolacího soudu dále rovněž v tom, že se nevypořádává s jejími odvolacími námitkami, jimiž brojila proti řešení otázek počáteční a dodatečné nemožnosti plnění podle nájemní smlouvy. K tomu ještě doplnila, že zabýval-li se uvedenými otázkami toliko soud prvního stupně a naopak otázkou právního hodnocení dopisu ze dne 22. prosince 2008 pouze odvolací soud, byla tím „porušena zásada dvojinstančnosti občanského soudního řízení“ . Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí obou soudů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Žalovaná ve vyjádření k dovolání zastávala stanovisko, že „soudy obou stupňů postupovaly zcela správně, naprosto vyčerpávajícím způsobem provedly důkazní řízení a ve věci zaujaly správný názor a … spravedlivě rozhodly“ . Současně vyjádřila přesvědčení, že se vypořádaly se všemi námitkami žalobkyně týkajícími se platnosti nájemní smlouvy, dodatečné nemožnosti plnění i prominutí nájemného. Poté nabídla vlastní verzi skutkového stavu rozhodného pro posouzení věci (značně odlišnou od zjištěného skutkového základu sporu), z níž usuzovala, že „tvrzení žalobkyně uvedená v jejím dovolání jsou z části smyšlená, z části ryze účelová“ . Podle jejího názoru to odpovídá i postupu žalobkyně v daném řízení, jejž hodnotila jako „chaotický“ , vykazující značnou „účelovost“ . Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto.
Podle čl. II bodu 7. věty před první větnou čárkou zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. lednem 2013) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 11. dubna 2012, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Poté se dovolací soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.
Při řešení otázky přípustnosti dovolání dovolací soud sice nepřehlédl sdělení dovolatelky, že dovoláním napadá rozsudek odvolacího soudu „v plném rozsahu (ve všech jeho výrocích)“ , tedy jakoby vedle potvrzujícího výroku ve věci samé napadla i nákladové výroky. Zastává však – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř.) – názor, že ve vztahu k nákladovým výrokům nejsou uplatněné dovolací důvody nijak obsahově konkretizovány. V této souvislosti nelze opomenout, že pouhá citace ustanovení §241a odst. 2 písm. a/ a b/, odst. 3 o. s. ř. – bez údaje o tom, z jakých konkrétních důvodů se rozhodnutí odvolacího soudu napadá – není řádným uplatněním dovolacích důvodů podle těchto ustanovení (srov. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. ledna 2005, sp. zn. 29 Odo 1060/2003, uveřejněné pod č. 31 v sešitě č. 3 z roku 2005 časopisu Soudní judikatura). Navíc podle ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu není podle právní úpravy přípustnosti dovolání v občanském soudním řádu účinné od 1. ledna 2001 přípustné dovolání proti nákladovým výrokům, byť jsou součástí rozsudku odvolacího soudu (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. ledna 2002, sp. zn. 29 Odo 874/2001, uveřejněné pod č. 88 v sešitě č. 5 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura).
Přípustnost dovolání proti rozsudku odvolacího soudu je upravena v ustanovení §237 o. s. ř.
Dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé (§237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.). Přípustnost dovolání proti měnícímu rozsudku je založena na zásadě diformity (nesouhlasnosti) rozhodnutí odvolacího soudu a soudu prvního stupně. O nesouhlasná rozhodnutí jde tehdy, jestliže okolnosti významné pro rozhodnutí ve věci byly posouzeny soudy obou stupňů rozdílně, takže práva a povinnosti stanovené účastníkům těmito rozhodnutími jsou podle jejich závěrů odlišné. Pro závěr, že rozsudek odvolacího soudu je rozsudkem měnícím, není rozhodující to, jak odvolací soud formuloval rozsudečný výrok či uvedl-li v odůvodnění rozsudku, že postupoval podle §219 o. s. ř. nebo podle §220 o. s. ř. Rozhodujícím hlediskem není ani to, zda odvolací soud považoval rozhodnutí soudu prvního stupně za věcně správné nebo nesprávné, nýbrž to, zda posoudil práva a povinnosti v právních vztazích účastníků po obsahové stránce jinak (odlišně) než soud prvního stupně. Odlišností se přitom nemyslí rozdílné právní posouzení, pokud nemělo vliv na obsah práv a povinností účastníků, ale jen takový závěr, který rozdílně konstituuje nebo deklaruje práva účastníků (srov. též rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. dubna 1998, sp. zn. 2 Cdon 931/97, uveřejněné pod č. 52 v sešitě č. 9 z roku 1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, popř. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. listopadu 1999, sp. zn. 20 Cdo 1655/99).
V projednávaném případě odvolací soud neposoudil práva a povinnosti účastnic řízení jinak než soud prvního stupně; jeho právní posouzení skutečností zjištěných (po zopakování dokazování) teprve v odvolacím řízení nemělo v konečném důsledku vliv na obsah práv a povinností účastnic řízení, jestliže napadeným rozsudkem zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Z tohoto důvodu nemůže jít o nesouhlasná rozhodnutí ve smyslu §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. Protože napadený rozsudek je rozsudkem potvrzujícím (jak nakonec vyplývá i z formálního označení jeho výrokové části), nemůže být dovolání přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., jak se dovolatelka mylně domnívala.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu se řídí ustanoveními §237 odst. 1 písm. b/ a c/ o. s. ř. (ustanovení §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. bylo zrušeno uplynutím dne 31. prosince 2012 nálezem Ústavního soudu České republiky ze dne 21. února 2012, sp. zn. Pl. ÚS 29/11; pro posouzení přípustnosti dovolání podaných do 31. prosince 2012 je však i nadále použitelné /srov. nález Ústavního soudu České republiky ze dne 6. března 2012, sp. zn. IV. ÚS 1572/11/).
Podle §237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř. není dovolání v dané věci přípustné proto, že rozhodnutí soudu prvního stupně, potvrzenému rozsudkem odvolacího soudu, nepředcházelo zrušující rozhodnutí odvolacího soudu.
Přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. je spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, a proto také dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení otázek právních; způsobilým dovolacím důvodem je tudíž v tomto případě zásadně jen důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.
Za zásadně právně významnou však dovolací soud nepokládá otázku, že dopis žalobkyně ze dne 22. prosince 2008 nelze považovat za uplatnění nároku na prominutí nájemného ve smyslu §673 obč. zák. Dovolatelce lze přisvědčit v názoru, že právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil. Bezvýhradně však platí, že obsah písemného právního úkonu lze vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě (srov. §35 odst. 2 obč. zák.). Přitom výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. prosince 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod č. C 1627 ve svazku 23 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Je-li obsah právního úkonu zaznamenán písemně, je projev vůle dán obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z textu listiny. Jestliže tedy odvolací soud posoudil dopis žalobkyně ze dne 22. prosince 2008 – s přihlédnutím k jeho obsahu – jako její žádost o vrácení bezdůvodného obohacení získaného plněním z neplatné nájemní smlouvy, neodchýlil se od uvedené ustálené judikatury. Otázku, zda ve věcech nájmu nebytových prostor lze aplikovat ustanovení §673 obč. zák. o neplacení nájemného při naplnění tam upravených předpokladů, nelze pokládat za zásadně právně významnou už proto, že na jejím řešení napadené rozhodnutí nespočívá. Ostatně jestliže odvolací soud v této souvislosti dovodil, že dopis ze dne 22. prosince 2008 nelze považovat za projev vůle směřující k uplatnění práva nejen na slevu z nájemného, nýbrž i na prominutí (neplacení) nájemného (a konstatoval, že ho lze – vzhledem k jeho obsahu – pokládat za žádost o vrácení bezdůvodného obohacení získaného plněním z neplatné nájemní smlouvy), nepřímo tím aplikaci ustanovení §673 obč. zák. (o možnosti neplatit nájemné za naplnění tam upravených předpokladů) připustil i ve věcech nájmu nebytových prostor (což je v souladu s ustálenou soudní praxí
– viz rozhodnutí Nejvyššího soudu z 30. července 2010, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001, a z 20. července 2010, sp. zn. 26 Cdo 3955/2008).
V projednávaném případě bylo součástí zjištěného skutkového stavu (v daném případě nezpochybnitelného prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 3 o. s. ř.) rovněž zjištění, že dopisem ze dne 22. prosince 2008 dovolatelka (prostřednictvím svého právního zástupce) žádala žalovanou o vrácení zaplaceného nájemného z nebytových prostor za období od 16. července 2008 do 31. prosince 2008 včetně poskytnuté kauce, tj. celkové částky 234.770,- Kč (nikoli tedy žalované částky), s odůvodněním, že nesouhlasila se stavebními úpravami nezbytnými k tomu, aby předmětné nebytové prostory mohla užívat ke sjednanému účelu nájmu, jelikož ve stavu, v jakém se nacházely ke dni podpisu nájemní smlouvy, je k tomuto účelu nebylo možné užívat. Se zřetelem k řečenému zastává dovolací soud názor, že zmíněným dopisem nevytkla žalované porušení (neplnění) určité smluvní či zákonné povinnosti pronajímatele nebytových prostor jako důvodu, pro nějž nemohla nebytové prostory užívat ke sjednanému účelu nájmu (§8 ve spojení s §5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.). Ostatně v naznačených souvislostech se žalovaná žádného porušení (neplnění) povinností pronajímatele nebytových prostor ani nedopustila. Nelze totiž opomenout, že v čl. IV. odst. 2 nájemní smlouvy se účastnice dohodly, že stavební úpravy většího rozsahu, na něž je třeba stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu, je dovolatelka oprávněna provádět pouze po předchozím písemném souhlasu žalované. O povinnosti žalované k udělení takového souhlasu se však na žádném místě nájemní smlouvy nehovoří, přičemž „ze zákona“ jí taková povinnost neplynula. Zároveň nelze přehlédnout, že v čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy dovolatelka prohlásila, že je jí znám stav předmětných nebytových prostor a že v tomto stavu je od žalované přejímá. Z uvedeného současně vyplývá, že souhlasila s tím, že žalovaná jí nebytové prostory odevzdá právě v tom stavu, v jakém se nacházely v době uzavření nájemní smlouvy, ať už byl jakýkoliv. Tomu koneckonců odpovídá i následné chování dovolatelky po převzetí nebytových prostor od žalované. Třebaže je totiž převzala s vadami, které neumožňovaly je užívat ke smluvenému účelu nájmu, dopisy z 13. srpna 2008 a 1. října 2008 nežádala žalovanou, aby tyto vady odstranila, nýbrž o svolení, aby závady vyskytující se v nebytových prostorách již v době, kdy je převzala do užívání, mohla prostřednictvím příslušných stavebních úprav odstranit sama. Přitom provedení potřebných oprav nebytových prostor po žalované nežádala ani poté, co jí odmítla udělit souhlas s realizací zmíněných stavebních úprav. Je tudíž zřejmé, že ohledně povinnosti pronajímatele odevzdat nájemci nebytové prostory ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu užívání se účastnice v čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy dohodly jinak ve smyslu §5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb. Jestliže tedy dovolatelka v dopisu ze dne 22. prosince 2008 odvozovala požadavek na vrácení částky 234.770,- Kč (nájemného a kauce) z toho, že jí žalovaná neumožnila provedení stavebních prací, jimiž by sama uvedla nebytové prostory do stavu způsobilého ke sjednanému účelu nájmu, nelze takový požadavek kvalifikovat jako uplatnění práva na prominutí nájemného z nájmu nebytových prostor, jež navíc dovolatelce – z důvodů vyložených shora – ani nevzniklo. Vzhledem k tomu, co bylo uvedeno v předchozím odstavci odůvodnění tohoto rozhodnutí, je přitom nerozhodné, že z obsahu zmíněného dopisu „dodatečně nárok na prominutí nájemného dovodila“ .
Z uvedeného současně bez dalšího vyplývá, že v důsledku „jiné“ dohody účastnic (§5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.) nebyla žalovaná povinna odevzdat dovolatelce nebytové prostory ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu (ale ve stavu, v jakém se nacházely v době uzavření nájemní smlouvy, ať byl jakýkoliv). V tomto případě je tudíž bezpředmětné zabývat se otázkou (počáteční i dodatečné) nemožnosti „plnění – předání předmětu nájmu … pro účel nájmu sjednaný ve smlouvě“ , neboť žalovanou povinnost k poskytnutí uvedeného plnění – s ohledem na obsah nájemní smlouvy – vůbec netížila. Proto ani tato otázka nemůže být zásadně právně významná.
Napadený rozsudek je založen rovněž na právním názoru, že nájemní smlouva ze dne 16. července 2008 není neplatná pro rozpor sjednaného účelu nájmu se stavebním určením nebytových prostor a že naopak sjednaný účel nájmu ve skutečnosti stavebnímu určení nebytových prostor odpovídá . Správnost uvedeného právního názoru dovolatelka v dovolání
– prostřednictvím (způsobilého) dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.
– zpochybnila. Jelikož úvaha odvolacího soudu (soudu prvního stupně) o souladu sjednaného účelu nájmu se stavebním určením nebytových prostor se jeví – s přihlédnutím ke zjištěnému skutkovému stavu – jako zjevně nepřiměřená (je evidentní, že nebytové prostory byly přinejmenším zčásti stavebně určeny k jinému účelu, než ke kterému byly pronajaty), dospěl dovolací soud k závěru, že napadenému potvrzujícímu rozhodnutí lze přisoudit zásadní právní význam pro řešení právní otázky, zda smlouvu o nájmu nebytových prostor uzavřenou v režimu zákona č. 116/1990 Sb., ve znění po novele provedené zákonem č. 360/2005 Sb. (dále opět jen „zákon č. 116/1990 Sb.“), činí absolutně neplatnou nesoulad (rozpor) mezi stavebním určením pronajatých prostor a účelem nájmu, jak byl sjednán v nájemní smlouvě. Uvedená otázka totiž dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. Tím se stalo dovolání – pro řešení uvedené právní otázky – přípustným podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř. (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Posléze uvedené vady dovolatelka v dovolání uplatnila. Dovolací soud proto napadené rozhodnutí přezkoumal nejprve z hlediska takto namítaných vad řízení (jiné vady řízení podřaditelné pod dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. nebyly z obsahu spisu zjištěny).
Na jiném místě odůvodnění tohoto rozhodnutí bylo již řečeno, že dovolací soud považuje za zjevně nepřiměřenou úvahu odvolacího soudu (soudu prvního stupně) o souladu sjednaného účelu nájmu se stavebním určením nebytových prostor. Z toho současně bez dalšího vyplývá, že zmíněná úvaha je – na základě zjištěného skutkového stavu
– přezkoumatelná (skutkový základ sporu dovoluje prověřit soulad kolaudovaného stavu nebytových prostor a účelu nájmu, jak byl sjednán v nájemní smlouvě), byť nelze popřít, že není zcela vyčerpávající. Napadený rozsudek nečiní nepřezkoumatelným ani okolnost, že se nevypořádává s odvolacími námitkami, jimiž dovolatelka brojila proti řešení otázek počáteční a dodatečné nemožnosti plnění podle nájemní smlouvy. Uvedené námitky (jak se podávají z odůvodnění odvolání na č. l. 160 až 167 spisu, z něhož byly doslovně převzaty též do dovolání) totiž svou povahou představují prosté vyjádření nesouhlasu s právními názory soudu prvního stupně (na něž nereagují uvedením konkrétních důvodů, v nichž je spatřována jejich nesprávnost, nýbrž z okolností uvedených v odvolání takřka mechanicky /tj. bez podrobnější právní argumentace/ vyvozují závěry právě opačné). Jestliže se tedy odvolací soud s těmito názory ztotožnil, nebylo zapotřebí, aby je znovu opakoval v odůvodnění napadeného rozsudku; postup, jímž na ně – pro stručnost – pouze odkázal, lze v tomto případě pokládat za plně dostačující.
K námitce týkající se porušení zásady dvojinstančnosti občanského soudního řízení zbývá dodat následující. Dvojinstančnost není „obecnou“ zásadou občanského soudního řízení, jak se snad dovolatelka mylně domnívá (viz např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. ledna 2011, sp. zn. 21 Cdo 3820/2009). O vadě řízení (ve smyslu §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.) založené porušením uvedené zásady lze tudíž uvažovat jen za situace, kdy odvolací soud postupoval v odvolacím řízení v rozporu s „konkrétním“ procesním předpisem, který z uvedené zásady vychází (typicky např. s ustanovením §216 odst. 2 o. s. ř.). Z okolností, z nichž dovolatelka usuzovala na porušení zásady dvojinstančnosti občanského soudního řízení, však porušení konkrétního procesního předpisu dovodit nelze.
Z uvedeného vyplývá, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. nebyl užit opodstatněně.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění před změnou provedenou s účinností od 19. října 2005 zákonem č. 360/2005 Sb. (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 18. října 2005“), nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny (v poznámce pod čarou k tomuto ustanovení je uveden odkaz na ustanovení §85 odst. 1 v té době účinného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/ – dále jen „stavební zákon“).
Jde-li o citované ustanovení, byl v soudní praxi (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky z 17. října 2001, sp. zn. 26 Cdo 938/2000, z 19. srpna 2002, sp. zn. 26 Cdo 1148/2000, ze 4. února 2004, sp. zn. 26 Cdo 809/2002, z 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, z 31. ledna 2006, sp. zn. 28 Cdo 1528/2005) dlouhodobě zastáván názor, že požadavek souladu mezi stavebním určením pronajatých prostor a účelem nájmu, jak byl sjednán v nájemní smlouvě (§3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.), vyžadoval zákon (zákon č. 116/1990 Sb., ve znění před změnou provedenou s účinností od 19. října 2005) ve všech případech pronájmu nebytových prostor. Již v rozsudku ze dne 30. ledna 2002, sp. zn. 30 Cdo 1306/2001, uveřejněném pod C 998 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vyslovil Nejvyšší soud názor, že ustanovení §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 18. října 2005, nedovolovalo uzavírat nájemní smlouvy u nebytových prostor k jinému účelu, než ke kterému byly stavebně určeny (k tomu srov. rovněž usnesení Nejvyššího soudu z 22. února 2007, sp. zn. 28 Cdo 161/2007 /ústavní stížnost proti tomuto usnesení byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky z 3. dubna 2008, sp. zn. I. ÚS 1155/2007/, a z 3. června 2009, sp. zn. 26 Cdo 2849/2008, a dále např. rozsudky Nejvyššího soudu ze 17. února 2011, sp. zn. 26 Cdo 193/2010, a ze 7. prosince 2011, sp. zn. 26 Cdo 974/2010). Smlouvu o nájmu nebytových prostor tak bylo možné platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu §85 odst. 1 stavebního zákona určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, případně stavebním povolením, a to jen k účelu, který byl v takovém rozhodnutí nebo povolení stanoven (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, tj. rozhodnutí, na které ve svém rozsudku odkázal soud prvního stupně).
Ačkoli ustanovení §85 odst. 1 stavebního zákona jednoznačně patřilo mezi normy veřejnoprávní povahy, není pochyb o tom, že prostřednictvím právní úpravy obsažené v ustanovení §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 18. října 2005, mělo přímý dopad rovněž na úpravu soukromoprávních vztahů, konkrétně nájmu nebytových prostor. Posléze uvedené ustanovení totiž spadalo již do oblasti norem práva soukromého a bylo proto namístě postihovat jeho porušení soukromoprávní sankcí (zde absolutní neplatností nájemní smlouvy uzavřené v rozporu s tímto ustanovením), třebaže je zřejmé (z odkazu uvedeného v poznámce pod čarou k tomuto ustanovení), že jeho účelem bylo zabezpečit dodržování normy veřejného práva (§85 odst. 1 stavebního zákona), leč regulací určitého typu soukromoprávních vztahů. Změnou provedenou s účinností od 19. října 2005 zákonem č. 360/2005 Sb. však bylo ustanovení §3 odst. 2 ze zákona č. 116/1990 Sb. vypuštěno. Byť tedy do současné doby platí, že stavby (tj. i nebytové prostory) lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí (případně v jiných právních aktech určených stavebním zákonem), nemá tato norma veřejného práva (obsažená nyní v ustanovení §126 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, ve znění pozdějších předpisů) s účinností od 19. října 2005 bezprostřední dopad do oblasti soukromoprávních (nájemních) vztahů upravených zákonem č. 116/1990 Sb., takže s jejím porušením již nelze spojovat soukromoprávní sankce (v podobě absolutní neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor), nýbrž jen sankce veřejnoprávní (o něž však v daném případě nejde). Uvedený závěr potvrzuje i důvodová zpráva k zákonu č. 360/2005 Sb. (dostupná např. v ASPI pod identifikačním číslem /ASPI ID/ LIT25659CZ); v poměru k předchozí úpravě obsažené v §3 zákona č. 116/1990 Sb. totiž mimo jiné uvádí, že „pro nadbytečnost byl vypuštěn stávající odstavec 2, neboť způsob užívání je z hlediska stavebního upraven stavebním zákonem a porušení stanovených podmínek je správním deliktem“ .
S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená v režimu zákona č. 116/1990 Sb. po změně provedené zákonem č. 360/2005 Sb. není neplatná jen proto, že nebytové prostory (§1 zákona č. 116/1990 Sb.) jí byly pronajaty k jinému účelu, než ke kterému byly stavebně určeny. Z toho pro danou věc vyplývá, že odvolací soud v konečném důsledku nepochybil, jestliže shodně se soudem prvního stupně dovodil, že nájemní smlouva ze dne 16. července 2008 není neplatná pro rozpor sjednaného účelu nájmu se stavebním určením nebytových prostor.
Lze uzavřít, že ani dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. nebyl užit opodstatněně.
Z vyložených důvodů vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněných dovolacích důvodů a jejich obsahové konkretizace správný ve smyslu §243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř. Dovolací soud proto dovolání podle téhož ustanovení zamítl.
Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. Dovolací soud dospěl k závěru, že vyjádření žalované k dovolání nemělo – vzhledem ke svému obsahu – pro rozhodnutí o dovolání žádný význam, a proto náklady vzniklé v souvislosti s jeho sepisem nelze pokládat za náklady potřebné k účelnému uplatňování nebo bránění práva.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 19. února 2013
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu