ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.3106.2019.1
sp. zn. 26 Cdo 3106/2019-317
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobkyně PAVLÍK group, s.r.o. , se sídlem v Olomouci – Nové Ulici, Hněvotínská 852/10, IČO: 25821687, zastoupené JUDr. Luborem Ludmou, advokátem se sídlem v Olomouci, Hanáckého pluku 1153/6, proti žalované REAL ESTATE MORAVIA s.r.o. , se sídlem v Olomouci, Ostružnická 325/6, IČO: 28350260, zastoupené JUDr. Tomášem Klimkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Olomouci, Novosadský dvůr 765/6, o zaplacení částky 5.012.833,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 25 C 141/2018, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 6. června 2019, č. j. 75 Co 344/2018-207, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 6. června 2019, č. j. 75 Co 344/2018-207, a rozsudek Okresního soudu v Olomouci ze dne 25. července 2018, č. j. 25 C 141/2018-157, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Olomouci k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně (bývalá nájemkyně) se domáhala, aby jí žalovaná (dřívější pronajímatelka) zaplatila částku 5.012.833,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) z titulu závazku pronajímatele vypořádat – při skončení nájmu – investice, které vložila do pronajaté věci a které byly specifikovány v ujednání čl. VIII nájemní smlouvy, jíž uzavřeli právní předchůdci účastnic dne 29. září 1997.
Okresní soud v Olomouci (dále též jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 25. července 2018, č. j. 25 C 141/2018-157, žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení účastnic (výroky II.).
Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Statutární město Olomouc (vlastník „budovy na adrese Olomouc, Michalská 2“ – dále jen „předmětný dům“, resp. „dům“) jako pronajímatel a společnost Gastroprofit, s. r. o., (dále též jen „jmenovaná společnost“) jako nájemkyně uzavřeli v roce 1994 dvě nájemní smlouvy a dodatek k jedné z nich (dále jen „nájemní smlouvy z roku 1994“). Předmětem nájmu učinili nebytové prostory nacházející se v předmětném domě o celkové ploše 381 m 2 . Šlo o nájemní poměr na dobu určitou v trvání od 1. května 1994 do 30. dubna 1999. Jmenovaná společnost se souhlasem statutárního města Olomouc v roce 1996 dům rekonstruovala (dále též jen „Investice“), čímž kompletně změnila dispozice původně pronajatého nebytového prostoru tak, že jeho podlahová plocha „narostla“ z původní výměry 381 m 2 na výměru 619 m 2 . Dne 29. září 1997 uzavřely stejné smluvní strany ve shodném právním postavení další nájemní smlouvu, jejímž předmětem učinily opět nebytové prostory v domě, tentokrát však o velikosti 619 m 2 (dále jen „nájemní smlouva z 29. září 1997“). Nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 1. října 1997 do 1. října 2011 s tím, že bude-li k tomuto datu trvat, mění se od 2. října 2011 na nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní smlouva z 29. září 1997 obsahovala rovněž ujednání, že nájemní poměr byl sjednán na dobu patnácti let proto, že nájemkyně (v roce 1996) se souhlasem pronajímatele předmět nájmu rekonstruovala, a to v rozsahu částky 6.789.493,- Kč při celkové investici v částce 10.428.940,- Kč. Smluvní strany se také dohodly, že v případě skončení nájemního vztahu uhradí pronajímatel nájemkyni náklady, které vynaložila s jeho souhlasem na zhodnocení předmětného domu, že výše zhodnocení bude stanovena podle znaleckého posudku a že při vypořádání bude zohledněna investice města Olomouce ve výši 3.639.447,- Kč (dále jen „čl. VIII nájemní smlouvy z 29. září 1997“). V nájemní smlouvě z 29. září 1997 bylo rovněž uvedeno, že nahrazuje veškeré předchozí nájemní smlouvy (včetně jejich dodatků) uzavřené smluvními stranami a týkající se nebytových prostor v domě. Uzavření citované nájemní smlouvy předcházelo schválení Radou města Olomouce (dále jen „Rada“). Smlouvou ze dne 1. ledna 1999 jmenovaná společnost prodala žalobkyni část svého podniku, konkrétně provozovny umístěné v nebytových prostorách předmětného domu. Rada vzala tuto smlouvu na vědomí usnesením z 20. dubna 1999 s tím, že subjektem na straně nájemkyně bude napříště žalobkyně a že ostatní ujednání nájemní smlouvy z 29. září 1997 zůstávají nezměněna; v návaznosti na to uzavřely dne 30. dubna 1999 Správa domovního fondu města Olomouce a žalobkyně uvedenému usnesení Rady odpovídající (tj. změnu v subjektu nájemkyně deklarující) Dodatek č. 1 k nájemní smlouvě z 29. září 1997. Dne 1. července 2002 pak uzavřelo statutární město Olomouc jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemkyně smlouvu o nájmu nebytových prostor umístěných (opět) v předmětném domě, nyní o velikosti 613 m 2 (dále jen „nájemní smlouva z 1. července 2002“). Nájemní poměr byl tentokrát sjednán na dobu určitou do 31. prosince 2014 s tím, že bude-li k tomuto datu trvat, mění se od 1. ledna 2015 na nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní smlouva z 1. července 2002 obsahovala také prohlášení smluvních stran, že nájemkyně, resp. její právní předchůdkyně (tj. jmenovaná společnost) se souhlasem pronajímatele vlastním nákladem předmět nájmu rekonstruovala, že pohledávka nájemkyně vůči pronajímateli z uvedené investice činí aktuálně (tj. po odpisech technického zhodnocení domu v účetnictví nájemkyně) 5.336.962,- Kč a že počínaje dnem 1. července 2002 bude pronajímatel odečítat tuto pohledávku nájemkyni z nájemného, a to až do úplného umoření. Nájemní smlouva z 1. července 2002 měla nahrazovat předchozí nájemní smlouvu z 29. září 1997 ( „ve znění planých změn a dodatků“ ). Uzavření této (pozdější) nájemní smlouvy schválila Rada dne 19. listopadu 2002. Kupní smlouvou ze dne 12. května 2010 prodalo Statutární město Olomouc předmětný dům (a další nemovitosti) žalované (tehdy podnikající pod obchodní firmou TODA IBEX, s.r.o.), která poté byla zapsána do katastru nemovitostí (s účinky vkladu vlastnického práva ke dni 24. května 2010) jako jeho vlastnice. Dopisem ze dne 16. ledna 2014, který byl žalované doručen dne 24. ledna 2014, vypověděla žalobkyně nájem předmětných nebytových prostor z důvodu zrušení svého živnostenského oprávnění, přičemž dne 5. května 2014 předala nebytové prostory žalované. Součástí zjištěného skutkového stavu bylo rovněž zjištění, že informace o vyvěšení písemností na úřední desce Magistrátu města Olomouce v roce 1997 již byly skartovány v souladu se skartačním plánem. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především – s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 1. září 2005, sp. zn. 26 Cdo 2669/2004
– dovodil, že byla-li rekonstrukcí, kterou provedla jmenovaná společnost v předmětném domě v roce 1996, kompletně změněna dispozice původně pronajatého nebytového prostoru, pak nájemní poměr založený (platnými) nájemními smlouvami z roku 1994 zanikl zničením pronajaté věci ve smyslu §680 odst. 1 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“). Dále také dovodil, že vznikl-li touto rekonstrukcí nový předmět, nejde v případě pohledávky z takto vložené investice o právo na její vypořádání ve smyslu §667 obč. zák., jak se mylně domnívala žalobkyně (zde odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 21. září 2016, sp. zn. 26 Cdo 879/2016, a z 1. listopadu 2016, sp. zn. 26 Cdo 3881/2016). Podle jeho názoru jde ve skutečnosti o samostatnou pohledávku, kterou je třeba posuzovat podle ustanovení o bezdůvodném obohacení a která vznikla (a to již v roce 1996) mezi jmenovanou společností a statutárním městem Olomouc. Uzavřel, že za této situace nemůže být žalovaná v dané věci pasivně věcně legitimována, neboť předmětný dům nabyla do vlastnictví až téměř po čtrnácti letech od zániku nájemního poměru založeného nájemními smlouvami z roku 1994, tj. nájemního poměru, v jehož průběhu byla provedena Investice, o jejíž vypořádání v souzené věci jde. Současně shledal, že z důvodů vyslovených v rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 13. února 2018, č. j. 25 C 332/2016-457, je neplatná jak nájemní smlouva z 29. září 1997, tak nájemní smlouva z 1. července 2002, byť otázku (ne)platnosti zejména prvně uvedené nájemní smlouvy zde nepokládal – opět vzhledem k tomu, že Investice byla provedena již za předchozího nájemního vztahu (tj. nájemního vztahu založeného nájemními smlouvami z roku 1994) – za právně významnou. Dodal, že navíc postupem podle §680 odst. 2 obč. zák. lze vstoupit do právního postavení pronajímatele podle nájemní smlouvy, a nikoli do vztahu z bezdůvodného obohacení. Z vyložených důvodů žalobu zamítl.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci jako soud odvolací rozsudkem ze dne 6. června 2019, č. j. 75 Co 344/2018-207, potvrdil citovaný rozsudek soudu prvního stupně (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok II.).
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal rovněž právní názory o zániku nájemního poměru založeného (platnými) nájemními smlouvami z roku 1994 zničením pronajaté věci ve smyslu §680 odst. 1 obč. zák. a o (absolutní) neplatnosti nájemních smluv z 29. září 1997 a z 1. července 2002. Za tohoto stavu se ztotožnil rovněž s názorem, že pohledávka z Investice je samostatnou pohledávku, kterou je třeba posuzovat podle ustanovení o bezdůvodném obohacení a která vznikla mezi jmenovanou společností a statutárním městem Olomouc. Zde současně přičinil, že k tomu, aby povinnost splnit uvedenou pohledávku přešla na žalobkyni, by bylo zapotřebí „příslušného titulu“ , jehož existence se však z provedeného dokazování (zjištěného skutkového stavu) nepodává. Podle něj by pak uvedený závěr platil i v případě, že by nájemní smlouvy z 29. září 1997 a z 1. července 2002 byly platnými právními úkony; provedla-li totiž jmenovaná společnost Investici dříve, než měl vzniknout nájemní poměr z citovaných smluv, nepřešla by na žalovanou povinnost tuto investici vypořádat ani „automaticky“, vstupem do právního postavení pronajímatelky v důsledku změny vlastnictví předmětného domu (§680 odst. 2 obč. zák.). Vzhledem k tomu rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 o. s. ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. – dále opět jen „o. s. ř.“). Zejména namítla, že napadený rozsudek odvolacího soudu je v rozporu „s širším významem nálezu Ústavního soudu České republiky ke komplexnímu přechodu povinností z nájemního vztahu při změně vlastnictví pronajaté věci a povinnosti respektovat zásadu pacta sunt servanda“ , tj. nálezu z 8. července 2010, sp. zn. II. ÚS 3292/09. Z důvodů tam podrobně rozvedených nesouhlasila ani s názorem o neplatnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997. Soudu prvního stupně rovněž vytkla, že provedl důkaz spisem Okresního soudu v Olomouci sp. zn. 25 C 342/2017 v rozporu s „§120 odst. 3 o. s. ř.“ (nyní s §120 odst. 2 o. s. ř.), neboť tento důkaz nikdo nenavrhl a potřeba jeho provedení ani nevyšla v řízení najevo; soud tak po něm ve skutečnosti pátral, čímž se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu – viz např. rozsudky Nejvyššího soudu z 27. března 2008, sp. zn. 29 Odo 1538/2006, z 29. října 2008, sp. zn. 21 Cdo 4841/2007, z 31. srpna 2010, sp. zn. 33 Cdo 1530/2008, či z 14. dubna 2011, sp. zn. 26 Cdo 4635/2010. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalobkyně (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. a ve znění účinném od 30. září 2017 (dále opět jen „o. s. ř.“). Shledal, že bylo podáno včas (k doplňku dovolání, podanému po uplynutí dovolací lhůty /§242 odst. 4 o. s. ř./, nepřihlížel), subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda v případě platnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997 by vstupem do postavení pronajímatelky /§680 odst. 2 obč. zák./ za trvání nájemního poměru přešel na žalovanou i závazek z investice, kterou v roce 1996 provedla v předmětném domě jmenovaná společnost), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady dovolatelka v dovolání rovněž uplatnila (námitkou týkající se provedení důkazu spisem Okresního soudu v Olomouci sp. zn. 25 C 342/2017). Dovolací soud se však nejprve zabýval otázkou naplněnosti uplatněného dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci.
Při posouzení otázky otevřené dovolacímu přezkumu vycházel dovolací soud z dosavadních právních předpisů, zejména pak ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997 a ve znění do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“ (§3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů).
Otázkou přechodu závazku z Investice uskutečněné za trvání nájemního poměru založeného nájemní smlouvou z 29. září 1997 na žalovanou se Nejvyšší soud již zabýval, přičemž v rozsudku ve věci sp. zn. 26 Cdo 3089/2019, vydaném v obdobné věci týchž účastnic řízení (byť vystupujících v opačném procesním postavení), přijal a odůvodnil (s odkazem na tam specifikovanou ustálenou judikaturu) právní názor, že vstupem do postavení pronajímatelky (§680 odst. 2 obč. zák.) by na žalovanou přešel i závazek vypořádat nájemci – při skončení nájmu – investice vložené (byť v minulosti) do pronajaté věci, tj. závazek zakotvený v ujednání čl. VIII nájemní smlouvy z 29. září 1997. To však za předpokladu, že nájemní smlouva z 29. září 1997 je platným právním úkonem, kteroužto otázku dovolací soud řešil jako předběžnou.
Při řešení uvedené otázky odkázal soud prvního stupně na rozsudek ze dne 13. února 2018, č. j. 25 C 332/2016-457, v němž Okresní soud v Olomouci zaujal právní názor, že citovaná smlouva je pro obcházení zákona absolutně neplatná podle §39 obč. zák. Uvedený právní názor založil na úvaze, že „v řízení nebylo prokázáno zveřejnění záměru uzavřít tuto nájemní smlouvu“ , jak to vyžadovalo ustanovení §36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., v tehdy účinném znění. Odvolací soud se s tímto názorem ztotožnil.
Na tomto místě dovolací soud zdůrazňuje, že podle jeho ustálené rozhodovací praxe (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 27. července 2005, sp. zn. 29 Odo 1069/2003, uveřejněný pod č. 158/2005 časopisu Soudní judikatura, a z 3. listopadu 2016, sp. zn. 28 Cdo 945/2016, uveřejněný pod č. 39/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a pod č. 15/2018 časopisu Soudní judikatura) může soud prvního stupně založit své rozhodnutí na závěru, že účastník přítomný při soudním jednání neunesl důkazní břemeno jen tehdy, jestliže mu předtím bezvýsledně poskytl poučení podle §118a odst. 3 o. s. ř. (podle uvedeného ustanovení se přitom postupuje i v odvolacím řízení – viz §213b o. s. ř.); neposkytl-li mu toto poučení, zatížil řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§242 odst. 3 o. s. ř.).
V posuzované věci nelze – na rozdíl od věci vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 25 C 332/2016 – přehlédnout, že soudy nižších stupňů neposkytly dovolatelce poučení o důkazním břemenu podle §118a odst. 3 o. s. ř. přesto, že se zúčastnila (prostřednictvím svého advokáta) jak jednání před soudem prvního stupně dne 25. července 2018 (viz protokol na č. l. 154 až 156 spisu), tak jednání před odvolacím soudem dne 30. května 2019 (viz protokol na č. l. 200 a 201 spisu). Závěr obou soudů o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997 tak už z tohoto důvodu nemůže obstát. Navíc uvedený právní závěr neobstojí také proto, že Okresní soud v Olomouci jej v rozsudku ze dne 13. února 2018, č. j. 25 C 332/2016-457 (potvrzeném rozsudkem Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 14. května 2019, č. j. 75 Co 144/2018-508), opřel o nesprávnou úvahu ohledně rozložení důkazního břemene mezi účastnice dotčeného sporného řízení (viz v podrobnostech odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 3279/2019, jenž byl rovněž vydán v obdobné věci stejných účastnic řízení a jehož závěry platí v tomto případě o to více, že zde bylo součástí zjištěného skutkového stavu rovněž zjištění, že informace o vyvěšení písemností na úřední desce Magistrátu města Olomouce v roce 1997 již byly skartovány v souladu se skartačním plánem).
Mimo rámec uvedeného dovolací soud pro úplnost podotýká, že tzv. jinou vadu řízení ve smyslu §242 odst. 3 o. s. ř. naopak nelze spatřovat v tom, že soud prvního stupně provedl důkaz spisem Okresního soudu v Olomouci sp. zn. 25 C 342/2017. Je tomu tak již proto, že tento soud (a ani odvolací soud) neučinil z obsahu tohoto spisu žádné právně významné skutkové zjištění. Uvedený postup tudíž nemohl správnost rozsudku soudu prvního stupně, resp. napadeného rozsudku odvolacího soudu, nijak ovlivnit.
Z řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 1 věta první o. s. ř.); navíc řízení, jež mu předcházelo, je zatíženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§242 odst. 3 o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) ho zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 věty před středníkem o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a podle §243e odst. 2 věty druhé o. s. ř. věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 17. 12. 2019
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu