ECLI:CZ:NS:2020:26.CDO.2480.2020.1
sp. zn. 26 Cdo 2480/2020-105
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobců a) A. S. , narozené XY, bytem XY, b) J. S. , narozeného XY, bytem XY, zastoupených JUDr. Alešem Tolnayem, advokátem se sídlem v Mladé Boleslavi, náměstí Republiky 946, proti žalovanému městu Nymburk , se sídlem v Nymburce, Náměstí Přemyslovců 163/20, IČO 00239500, zastoupenému Mgr. Ondřejem Malovcem, advokátem se sídlem v Nymburce, Boleslavská třída 137/8, o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, určení existence nájemního vztahu a vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Nymburce pod sp. zn. 8 C 125/2019, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 11. března 2020, č. j. 26 Co 16/2020-82, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobci požadovali určení, že je neoprávněná výpověď ze dne 9. 2. 2019, kterou jim dal žalovaný z nájmu bytu č. XY v 5. nadzemním podlaží domu č. p. XY v ulici XY na pozemku parc. č. st. XY v k. ú. XY (dále jen „předmětný byt“), a současně určení, že jejich nájemní vztah k bytu trvá. Žalovaný se vzájemným návrhem domáhal jejich vyklizení z předmětného bytu.
Okresní soud v Nymburce (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 17. 10. 2019, č. j. 8 C 125/2019-64, určil, že výpověď daná žalobcům je neoprávněná (výrok I.) a že nájemní vztah mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobci jako nájemci trvá (výrok II.), zamítl návrh žalovaného, jímž se domáhal po žalobcích vyklizení předmětného bytu (výrok III.), a dále rozhodl o povinnosti žalobců zaplatit soudní poplatek za žalobu ve výši 2 000 Kč (výrok IV.) a o nákladech účastníků řízení (výrok V.).
K odvolání žalovaného Krajský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 11. 3. 2020, č. j. 26 Co 16/2020-82, odmítl odvolání žalovaného proti výroku IV. napadeného rozsudku soudu prvního stupně (výrok I.) a potvrdil jej ve výrocích I., II., III. a V. (výrok II.); současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok III.).
Odvolací soud (shodně se soudem prvního stupně) vyšel z toho, že účastníci spolu uzavřeli dne 29. 3. 2002 nájemní smlouvu, která v bodě II. specifikovala dobu nájmu tak, že se uzavírá na dobu určitou - tři měsíce, a zároveň bude automaticky prodloužena o stejnou dobu za předpokladu, že si nájemce řádně plní své povinnosti z nájemní smlouvy a ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Z listiny označené jako „Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy“ ze dne 29. 3. 2002, která se týkala povinnosti obou stran uzavřít kupní smlouvu k předmětnému bytu, zjistil, že lhůta k uzavření kupní smlouvy byla stanovena na 90 dnů od uplynutí 20 let od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí k předmětnému bytu, že kupní cena byla stanovena částkou 821.500 Kč, že při podpisu smlouvy uhradili žalobci celkem 102.150 Kč a že zbytek kupní ceny se zavázali splácet v měsíčních splátkách po 2.997 Kč.
Odvolací soud se zabýval platností ujednání o době nájmu a dovodil (shodně se soudem prvního stupně), že prolongační doložka je pro neurčitost neplatná (§37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník – dále jen obč. zák.). S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4938/2008, uvedl, že část právního jednání (dříve právní úkon), které představuje prolongační ujednání, postižené důvodem neplatnosti, v dané věci nelze oddělit od ujednání o době trvání nájmu. Poukázal v této souvislosti na to, že vzhledem k provázanosti nájemní smlouvy a smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy, bylo účelem zajistit žalobcům bydlení v bytové jednotce, na jejímž odkoupení od žalovaného se (po uplynutí sjednané doby) dohodli a jejíž kupní cenu zčásti zaplatili a dál spláceli v pravidelných měsíčních splátkách, a že vůle účastníků směřovala k uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Nájemní vztah žalobců k bytu trvá, neboť výpověď, kterou žalovaný vypověděl nájem bytu bez výpovědní doby ve smyslu §2291 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), shledal neoprávněnou, protože ke dni podání výpovědi z nájmu dluh žalobců nedosahoval zákonem požadovaného trojnásobku měsíčního nájemného včetně úhrad za služby, a nebyla tak naplněna podmínka pro výpověď z nájmu.
Proti výroku II. rozsudku odvolacího soudu v části, kterou byly potvrzeny výroky II. a III. rozsudku prvního stupně, podal žalovaný dovolání, ve kterém zpochybnil závěr odvolacího soudu o neplatnosti prolongační doložky i jeho výklad vůle účastníků, jenž vyústil v závěr o uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Dovolaní není přípustné podle §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), neboť rozhodnutí odvolacího soudu je v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu.
Nejvyšší soud se opakovaně v řadě svých rozhodnutí (srov. např. jeho rozsudky ze dne 9. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, ze dne 21. 4. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4938/2008, či ze dne 9. 2. 2012, sp. zn. 26 Cdo 585/2011) zabýval posouzením platnosti prolongační doložky formulované obdobným způsobem jako v dané věci a dospěl přitom k závěru, že uvedené ujednání je neplatné pro neurčitost podle §37 odst. 1 obč. zák. Rozhodnutí odvolacího soudu je v tomto případě v souladu s výše uvedenou judikaturou a na věci nic nemění ani námitka dovolatele, že nová právní úprava umožňuje větší smluvní volnost, neboť platnost právního úkonu se posuzuje podle obecně závazných předpisů, které platily v době, kdy byl právní úkon učiněn (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99).
S dovolatelem lze sice souhlasit v tom, že shora uvedená judikatura týkající se neplatnosti prolongační doložky dospívá k závěru, že část nájemní smlouvy, podle níž byla smlouva uzavřena na dobu určitou, může, jde-li o sjednanou dobu nájmu, obstát samostatně a je tudíž ve smyslu §41 obč. zák. obsahově oddělitelná od další části týkající se doby nájmu, resp. možnosti jejího eventuálního prodlužování. Vychází ovšem ze stavu, kdy nájemní smlouva je uzavřena samostatně a doba nájmu je sjednána na delší dobu, obvykle jednoho roku. Obecně však platí, že při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního obsahu tohoto úkonu (§41 obč. zák.), je třeba dbát, aby byla respektována vůle účastníků právního úkonu i účel, jehož dosažení osoba konající právní úkon, resp. všichni účastníci dvou(více)stranného právního úkonu, sledovali s přihlédnutím k povaze právního úkonu i k okolnostem, za nichž k němu došlo. Uplatní se proto interpretační zásady, jež vyplývají z ustanovení §35 odst. 2 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1248/96, publikovaný pod č. 6/1998 časopisu Právní rozhledy, a ze dne 25. 9. 1997, sp. zn. 2 Cdon 254/96, publikovaném pod č. 44/98 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
V projednávané věci odvolací soud aplikoval §41 odst. l obč. zák. v návaznosti na §35 odst. 2 obč. zák. v souladu s uvedenými závěry judikatury, jestliže přihlédl k tomu, že nájemní smlouva byla provázána se smlouvou o uzavření budoucí kupní smlouvy (což se projevilo i tím, že kromě nájemného hradili žalobci i splátky na kupní cenu) a že jejím účelem bylo zajistit žalobcům trvalé bydlení do doby odkoupení bytové jednotky, nikoli dočasné bydlení po dobu tří měsíců, a následně uzavřel, že nelze oddělit neplatnou prolongační doložku od ujednání o době nájmu a že nájemní smlouva tak byla uzavřena na dobu neurčitou ve smyslu §686 odst. 2 obč. zák. S ohledem na tyto okolnosti není jeho rozhodnutí v rozporu s dovolatelem zmíněnými rozhodnutími Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2011, sp. zn. 23 Cdo 3404/2008, a ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 23 Cdo 664/2014.
Protože není důvod, aby rozhodné právní otázky byly posouzeny jinak, Nejvyšší soud dovolání žalované proti rozhodnutí odvolacího soudu podle ustanovení §243c odst. 1 věta první o. s. ř. jako nepřípustné odmítl.
Pro úplnost dovolací soud dodává, že závěr o uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou nepoškozuje ani postavení dovolatele, který v případě, že nejsou nájemné a úhrady za služby řádně hrazeny, má možnost využít zákonných prostředků (srov. §2288 a násl. o. z.), a v případě, že nejsou dodrženy podmínky smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy, postupovat dle jejích ustanovení.
Bylo-li dovolací řízení zastaveno nebo bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (§243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 9. 12. 2020
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu