ECLI:CZ:NS:2021:26.CDO.2965.2021.1
sp. zn. 26 Cdo 2965/2021-444
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně I. J. , bytem XY, zastoupené Mgr. et Mgr. Viktorem Fojtem, advokátem se sídlem v Praze 1, Gogolova 228/8, proti žalovanému J. F., advokátu se sídlem XY, o zaplacení částky 304.720,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 28 C 6/2017, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 2. prosince 2020, č. j. 62 Co 295/2020-374, ve znění usnesení ze dne 2. prosince 2020, č . j. 62 Co 295/2020-378, a ze dne 12. ledna 2021, č. j. 62 Co 295/2020-384, takto:
I. Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 2. prosince 2020, č. j. 62 Co 295/2020-374, ve znění usnesení ze dne 2. prosince 2020, č. j. 62 Co 295/2020-378, a ze dne 12. ledna 2021, č. j. 62 Co 295/2020-384, pokud jím byl výrokem I. rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 27. května 2020, č. j. 28 C 6/2017-334, změněn ve výroku II. tak, že žalovaný je povinen uhradit žalobkyni částku 218.854,33 Kč s 8,05 % úrokem z prodlení od 1. 7. 2016 do zaplacení, a v nákladových výrocích II., III., IV. a V., se zrušuje a věc se vrací v tomto rozsahu tomuto soudu k dalšímu řízení.
II. Dovolání proti výroku I. rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 2. prosince 2020, č. j. 62 Co 295/2020-374, ve znění usnesení ze dne 2. prosince 2020, č. j. 62 Co 295/2020-378, a ze dne 12. ledna 2021, č. j. 62 Co 295/2020-384, pokud jím byl rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 27. května 2020, č. j. 28 C 6/2017-334, změněn ve výroku II. tak, že žalovaný je povinen uhradit žalobkyni 8,05 % úrok z prodlení z částky 35.370,- Kč od 5. 8. 2016 do 17. 3. 2018, a potvrzen ve zbývající zamítavé části tohoto výroku, se odmítá .
Odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala, aby jí žalovaný zaplatil částku 56.100,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) z titulu dlužného nájemného za období od 1. ledna 2016 do 31. června 2016 z předmětu nájmu (tam specifikovaného nebytového prostoru), který si od ní pronajal Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 1. července 1996 (dále jen „Smlouva“) ve spojení s nedatovaným dodatkem a Dodatkem ze dne 14. ledna 2014 na dobu určitou od 1. července 1996 do 31. prosince 2015. Dále se domáhala zaplacení částky 248.620,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) sestávající ze smluvních pokut ve výši 0,3 % denně z dlužné částky za pozdní uhrazení nájemného za druhé pololetí roku 2014 (podle faktury č. 6/2014 splatné 24. června 2014), první i druhé pololetí roku 2015 (podle faktur č. 2/2015 a č. 5/2015 splatných 27. ledna 2015 a 15. června 2015) a první pololetí roku 2016 (podle faktury č. 2/2016 splatné 15. května 2016), počítaných ode dne následujícího po splatnosti zmíněných faktur do jejich zaplacení dne 8. dubna 2016, resp. v případě poslední faktury do 30. června 2016.
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 27. května 2020, č. j. 28 C 6/2017-334, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni z titulu bezdůvodného obohacení (vzniklého užíváním nebytových prostor i po skončení nájmu, tj. v době od 1. ledna 2016 do 30. června 2016) částku 35.370,- Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 18. března 2018 do zaplacení (výrok I.), zamítl žalobu co do částky 269.350,- Kč, tedy 20.730,- Kč z titulu dlužného nájemného (resp. bezdůvodného obohacení) a 248.620,- Kč z titulu smluvní pokuty, s tam uvedenými úroky z prodlení (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (výroky III. – V.).
Vyšel zejména z následujících skutkových zjištění. Dne 1. července 1996 uzavřeli účastníci Smlouvu na dobu určitou do 31. prosince 2000 s nájemným ve výši 136 CHF za jeden metr čtvereční a rok se splatností vždy k 10. lednu a 10. červnu na následující půlroční období. Dále si sjednali, že při nedodržení včasných plateb bude k tíži žalovaného účtována smluvní pokuta ve výši 0,3 % z dlužného nájemného za každý den prodlení (čl. IV. Smlouvy). Podle čl. V. Smlouvy se nájemným rozumělo tzv. „teplé nájemné“, do něhož byla zahrnuta i úhrada za plnění spojená s užíváním nebytového prostoru (dále též jen „úhrada za služby“). Způsoby skončení nájemního vztahu upravoval čl. XI. Smlouvy a odkazoval v této souvislosti na zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. prosince 1999 (dále jen „zákon č. 116/1990“). Nedatovaným dodatkem pak nájem prodloužili do 31. prosince 2015. Dodatkem ze dne 14. ledna 2014 ujednali nové znění čl. IV., XI. a XII Smlouvy tak, že v čl. IV. se nově dohodli mimo jiné na nájemném ve výši 156 CHF za jeden metr čtvereční a rok, v čl. XI. v souvislosti s výpovědí z nájmu již odkázali na zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“, resp. „o. z.“) a obdobně na občanský zákoník odkázali též v čl. XII. ohledně věcí Smlouvou neupravených. Mezi účastníky bylo nesporné, že nebytové prostory žalovaný užíval i od července 2014, a to až do 30. června 2016. Z dodatku č. 1 ze dne 22. září 2019 ke znaleckému posudku Ing. Jana Beneše ze dne 10. září 2018, č. 5419-249/18, soud prvního stupně zjistil obvyklou cenu za pronájem dotčeného nebytového prostoru ve výši 5.895,- Kč za měsíc, což za období od 1. ledna 2016 do 30. června 2016 činilo 35.370,- Kč.
Na tomto skutkovém základě s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. dubna 1998, sp. zn. 1 Odon 98/97, nejprve dovodil, že Smlouva je absolutně neplatná podle §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., neboť neobsahuje náležitost vyžadovanou ustanovením §3 odst. 3 citovaného zákona, tj. výši nájemného; ve Smlouvě bylo totiž do ujednání o nájemném zahrnuto nejen (čisté) nájemné, nýbrž také úhrada za služby. Tuto neplatnost nemohou zhojit ani pozdější dodatky (v této souvislosti odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. února 2006, sp. zn. 29 Odo 1241/2004). Poukaz žalobkyně na novelu zákona č. 116/1990 Sb. provedenou zákonem č. 360/2005 Sb. shledal bezpředmětným tím spíše, že zmíněná novela v ustanovení §3 citovaného zákona výslovně rozlišila výši nájemného na straně jedné a výši úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení. Dodatek ze dne 14. ledna 2014 považoval vzhledem k úmyslu účastníků za tzv. kumulativní novaci stávajícího závazku a nešlo tudíž o novou smlouvu. V něm se dohodli na jiné výši nájemného a reagovali na přijetí nové právní úpravy – občanského zákoníku. Částku požadovanou za užívání nebytového prostoru v době od 1. ledna do 30. června 2016 pokládal za bezdůvodné obohacení podle §2991 o. z. Jeho výši stanovil podle znaleckého posudku částkou 35. 370,- Kč; v tomto rozsahu tudíž žalobě vyhověl a co do zbývající částky 269.350,- Kč žalobu zamítl. Úrok z prodlení z přisouzené částky přiznal od 18. března 2018 do zaplacení, přičemž za výzvu k plnění považoval podání žalobkyně doručené soudu dne 5. března 2018 a žalovanému dne 7. března 2018; poskytnutou lhůtu k vyjádření v délce 10 dnů pokládal za lhůtu k plnění. S ohledem na to se žalovaný dostal do prodlení 18. března 2018.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 2. prosince 2020, č. j. 62 Co 295/2020-374, ve znění usnesení ze dne 2. prosince 2020, č. j. 62 Co 295/2020-378, a ze dne 12. ledna 2021, č. j. 62 Co 295/2020-384, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil v zamítavém výroku II. tak, že uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku 8,05% úrok z prodlení z částky 35.370,- Kč od 5. srpna 2016 do 17. března 2018 a dále také částku 218.854,33 Kč s tam uvedeným úrokem z prodlení, jinak ho ve zbývající části potvrdil (výrok I.); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů a státu (výroky II. – V.). Výrokem III. usnesení ze dne 12. ledna 2021, č. j. 62 Co 295/2020-384, odložil vykonatelnost citovaného rozsudku do nabytí právní moci tohoto usnesení.
Interpretaci Smlouvy jako neplatného právního úkonu pokládal za formalistickou a na rozdíl od soudu prvního stupně ji považoval za platnou. Zde zejména zdůraznil, že nájem trval již od roku 1996 a že oba účastníci se podíleli na uzavření Smlouvy a tudíž i na tom, že ujednání o nájemném neodpovídá od účinnosti zákona č. 360/2005 Sb. dikci zákona v novelizovaném znění. Přihlédl rovněž k tomu, že žalovaný po celou uvedenou dobu nenamítal jakoukoliv nesprávnost či nefunkčnost ujednání o výši nájemného a potažmo ani neplatnost Smlouvy a vyúčtování poskytovaných služeb se nedomáhal; přitom od roku 1990 je navíc advokátem, a proto mohl případný rozpor se zákonem odhalit. Poté uvedl, že jde o nároky ze Smlouvy za roky 2014, 2015 a 2016, dodatkem ze dne 14. ledna 2014 účastníci svůj závazkový právní vztah podřídili občanskému zákoníku a současně jím překonali nedostatek v ujednání o výši nájemného, které si opětovně sjednali v paušální výši s tím, že aktuálně jim v tom právní úprava již nebrání (viz §9 zákona č. 67/2013 Sb.). Byla-li tedy Smlouva včetně Dodatku ze dne 14. ledna 2014 uzavřena platně, je oprávněný rovněž žalobní požadavek na zaplacení smluvních pokut za pozdní úhradu nájemného za druhé pololetí 2014 a první i druhé pololetí 2015. V souhrnu jde o částku 218.854,33 Kč, neboť nárok na úhradu nájemného ve výši 56.100,- Kč za první pololetí 2016 nebyl důvodný, a proto nemohla být žalobkyně úspěšná ani ohledně smluvní pokuty za prodlení s úhradou této částky.
Proti výrokům I., II., IV. a V. rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Nejprve namítl, že odvolací soud vydal překvapivé rozhodnutí. Dospěl-li totiž k odlišnému právnímu názoru, měl rozhodnutí soudu prvního stupně zrušit. Namísto toho rozhodl sám, aniž dal účastníkům možnost se ke změně právního náhledu vyjádřit. Poukázal také na zmatečné poučení o dovolání uvedené v opravném usnesení ze dne 2. prosince 2020, č. j. 62 Co 295/2020-378, a zmatečnost a nepřehlednost výroku I. napadeného rozsudku. Konečně zdůraznil, že odvolací soud přiznal žalobkyni úrok z prodlení z částky 35.370,- Kč také od 5. srpna 2016 do 17. března 2018, aniž by tento závěr jakkoliv odůvodnil; v tomto rozsahu je tudíž napadené rozhodnutí nepřezkoumatelné. Dále odvolacímu soudu vytkl, že při řešení otázky (ne)platnosti Smlouvy se odchýlil od tam citované ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího i Ústavního soudu. Poukaz na to, že je advokát, a proto měl případnou neplatnost Smlouvy odhalit, nepovažoval za přiléhavý. Naopak zdůraznil, že text Smlouvy připravil „advokát manžela žalobkyně“; neměl tudíž pochybnosti o jejím obsahu. To, že on sám je advokátem, navíc automaticky neznamená, že způsobil neplatnost tohoto právního úkonu. Poukázal rovněž na manipulaci žalobkyně s přepočítacím kurzem, která neodpovídala ujednání ve Smlouvě. Výsledkem pak bylo neurčitě stanovené nájemné, z něhož není možné účtovat smluvní pokutu, a to jak pro rozpor se Smlouvou, tak s dobrými mravy ve smyslu §588 o. z. Konečně brojil též proti interpretaci odvolacího soudu stran Dodatku ze dne 14. ledna 2014. Nešlo totiž o nově sjednanou nájemní smlouvu, ale o změnu smlouvy stávající, která byla uzavřena již v roce 1996. Je proto zavádějící jeho závěr, že neplatnost Smlouvy účastníci překlenuli sjednáním nájemného ve zmíněném dodatku také v paušální částce (což však současná právní úprava dovoluje). Navrhl, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu ve znění opravných usnesení a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Současně požádal o odklad vykonatelnosti napadeného rozsudku.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek. K žádosti žalovaného o odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí uvedla, že svého nároku se již domohla v exekučním řízení. Navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) především nepřehlédl, že výrok I. napadeného rozsudku, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve výroku II. ohledně příslušenství z částky 35.370,- Kč za dobu od 5. srpna 2016 do 17. března 2018, se týká peněžitého plnění nepřevyšujícího 50.000,- Kč; proto dovolání proti této části jako nepřípustné odmítl (§238 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.). Současně odmítl také dovolání proti výroku I. napadeného rozsudku, pokud jím odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve zbývající zamítavé části výroku II.; proti této části totiž dovolání evidentně nesměřuje a i kdyby směřovalo, bylo by subjektivně nepřípustné (§218 písm. b/ ve spojení s ustanovením §243b o. s. ř.).
Poté shledal, že jinak bylo dovolání žalovaného (dovolatele) podáno včas subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), který má právnické vzdělání (§241 odst. 1 věta první ve spojení s §241 odst. 2 písm. a/ o. s. ř.) a je přípustné podle §237 o. s. ř., neboť směřuje proti vyhovujícímu rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky absolutní neplatnosti Smlouvy pro absenci ujednání o nájemném ve smyslu §3 odst. 3 a 4 zákona č. 116/1990 Sb.), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. I když dovolatel posléze uvedené vady řízení namítl (dovolacími výtkami, že napadené rozhodnutí je ve vztahu k přiznání 8,05% úroku z prodlení z částky 35.370,- Kč od 5. srpna 2016 do 17. března 2018 nepřezkoumatelné a že odvolací soud vydal tzv. překvapivé rozhodnutí), zabýval se dovolací soud nejprve otázkou naplněnosti dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci, neboť v tomto konkrétním případě tomu povaha vytýkaných vad nebrání.
Při posuzování otázky otevřené dovolacímu přezkumu vycházel dovolací soud z dosavadních právních předpisů (§3074 odst. 1 věta první za středníkem o. z.).
Podle §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. U nebytových prostor v objektech, se kterými hospodaří bytová organizace založená národním výborem, je možné smlouvu na dobu určitou uzavřít nejdéle na dva roky, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.
Podle §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru podle odstavce 2 nebo neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je neplatná.
Nejvyšší soud si je plně vědom toho, že v oblasti soukromého práva má být každému co nejvíce umožněno konat v souladu s vlastními zájmy, čemuž ze strany státu odpovídá nutnost respektovat ústavní zásady chránící zejména smluvní svobodu. Neztrácí ze zřetele ani to, že účastníci soukromoprávních vztahů se musí s důvěrou spolehnout na princip pacta sunt servanda, zásadu "co není zakázáno, je dovoleno" a ochranu autonomie vůle. Přitom neopomněl, že fakta každého případu jsou jedinečná a že je nezbytné vycházet z individuálních okolností jednotlivého případu, byť mohou být složité a netypické; jinak řečeno vše, co vyšlo v řízení najevo, musí být velmi pečlivě zváženo, a musí být návaznost mezi skutkovými zjištěními a přijatými právními závěry.
Stěžejní je vždy interpretace vůle smluvních stran a přednostní role takového výkladu, jenž nevede k neplatnosti zkoumané smlouvy, není-li zcela zřejmé, že odporuje zákonu (zde je však na místě restriktivní interpretace) nebo se jednoznačně příčí dobrým mravům (srov. nález Ústavního soudu ze 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/2003). Výklad vedoucí k závěru o platnosti konkrétní smlouvy je možný tehdy, připadají-li v úvahu výklady oba; je-li smlouva neplatná pro rozpor se zákonem, nepřipadá – logicky vzato – v úvahu závěr o její platnosti.
V tomto konkrétním případě však nelze především bez dalšího přehlédnout, že v dlouhodobě ustálené soudní praxi nebyl zaznamenán odklon od názoru, že smlouva o nájmu nebytových prostor musela obsahovat ve své obligatorně písemné formě všechny požadované náležitosti, tedy předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby. Bylo-li „nájemné“ sjednáno pevnou částkou (za jednotku plochy), avšak v této částce byla zahrnuta úhrada za elektrickou energii, vodné, stočné, teplo atd. bez rozlišení částky nájemného a úhrad dalších, pak je taková smlouva absolutně neplatná podle §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., neboť v ní absentuje stanovená náležitost – výše nájemného (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 21. dubna 1998, sp. zn. 1 Odon 98/97). K obsahově shodným závěrům dospěl Nejvyšší soud rovněž v rozsudku z 31. července 2000, sp. zn. 20 Cdo 1713/98, uveřejněném pod č. 4/2001 časopisu Soudní judikatura, v němž dovodil, že v případě, že úplata za oprávnění vyplývající z nájmu nebytových prostor byla sjednána bez rozlišení nájemného a úhrady za služby, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, je ujednání o výši nájemného v rozporu s ustanovením §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., a smlouva o nájmu nebytových prostor je v důsledku toho neplatná. K uvedeným závěrům se Nejvyšší soud přihlásil také v rozsudcích z 15. dubna 2010, sp. zn. 32 Cdo 4051/2008, uveřejněném pod č. C 8532 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením z 16. září 2010, sp. zn. III. ÚS 1799/10/, a z 21. dubna 2010, sp. zn. 26 Cdo 2527/2009; z poslední doby jde např. o usnesení z 10. dubna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4866/2016.
Citované judikatuře nelze bez dalšího upírat váhu ani v současné době, neboť je výrazem nejen tehdejší právní úpravy (obsažené v zákoně č. 116/1990 Sb., ale i v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném v době uzavření Smlouvy), nýbrž i v té době existujících společenských poměrů odrážejících i tehdejší názory v oblasti nájmu nebytových prostor. Navíc je-li nájemní vztah bez jakýchkoliv pochybností vztahem úplatným, není samoúčelný, naopak je zcela legitimní, zákonný požadavek, aby písemná nájemní smlouva obsahovala vedle dalších obligatorních náležitostí rovněž ujednání o výši (čistého) nájemného. Uvedený požadavek odpovídá i potřebám praktického života z pohledu zájmů účastníků takto sjednaného nájemního poměru. Je totiž v zájmu pronajímatele, aby již při uzavření nájemní smlouvy věděl, za „kolik“, za jakou částku, pronajímá a zda a v jaké výši může – po odečtení nákladů, které na nebytové prostory nutně vynakládá – očekávat z pronájmu zisk; rovněž pro nájemce je výše (čistého) nájemného – s přihlédnutím k jeho socioekonomickým možnostem – nepochybně významná, jinak řečeno i nájemce je z hlediska svých zájmů přímo zainteresován na tom, jaké (čisté) nájemné bude platit.
Pro úplnost zbývá dodat, že jde-li obecně o neplatnost absolutní, nemohlo dojít ke konvalidaci nájemní smlouvy ani pozdějším dodatkem (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. února 2006, sp. zn. 29 Odo 1241/2004, uveřejněné pod č. C 4136 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). V této souvislosti podle názoru dovolacího soudu neobstojí odkaz odvolacího soudu na nález Ústavního soudu z 28. února 2013, sp. zn. III. ÚS 3900/12, a to především z důvodů uvedených v rozhodnutí Ústavního soudu ze 4. července 2013, sp. zn. III. ÚS 1594/13.
Uvedené teze se v poměrech projednávané věci prosadí následovně. V době uzavírání Smlouvy byla pro smlouvu o nájmu nebytového prostoru pod sankcí absolutní neplatnosti stanovena písemná forma. Tehdy účinná právní úprava (tím spíše pozdější právní úprava obsažená v zákoně č. 116/1990 Sb., ve znění po novele provedené zákonem č. 360/2005 Sb., která však není pro danou věc rozhodná, byla-li Smlouva uzavřena již v roce 1996) neumožňovala sjednat nájemné pevnou částkou bez rozlišení částek nájemného a úhrad za služby. Podle ničím nezpochybněného skutkového zjištění si však účastníci v čl. IV. Smlouvy dohodli nájemné ve výši 136 CHF za jeden metr čtvereční a rok a v čl. V. výslovně uvedli, že jde o tzv. „teplé nájemné“, tedy nájemné, do něhož je zahrnuta i dodávka služeb. Za této situace jednoznačně nevyhověli zákonnému požadavku na obsahové náležitosti nájemní smlouvy, neboť v ní absentuje údaj o výši (čistého) nájemného. V ujednání o nájemném tedy Smlouva i při restriktivní interpretaci odporuje zákonu (ustanovení §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb.), neboť z ní není zřejmá výše (čistého) nájemného (z toho důvodu, že v dojednané částce je bez bližšího rozlišení zahrnuta i úhrada za služby). Závěr o platnosti Smlouvy není v tomto případě možný, jelikož by byl v rozporu s jednoznačným významem jejího textu a zároveň by odporoval i ustanovení §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. Poukaz odvolacího soudu na základní princip výkladu smluv, jímž je priorita výkladu, který neplatnost nezakládá, tudíž nebyl na místě. A jelikož jde o neplatnost absolutní, nemohla být zhojena ani Dodatkem ze dne 14. ledna 2014. Nebyla-li totiž Smlouva uzavřena platně, nemohli se účastníci platně dohodnout ani na změně jejího obsahu, neboť z neplatně uzavřené smlouvy jim nevznikly žádné závazky. Při posouzení (ne)platnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor je obecně právně významná především doba trvání nájmu, dále také to, že všichni účastníci se svým způsobem podíleli na uzavření nájemní smlouvy a tudíž i na ujednání o nájemném; svou roli může hrát i profese účastníků a také to, že účastník po celou dobu trvání relativně dlouhého nájemního poměru nenamítal jakoukoliv nesprávnost či nefunkčnost ujednání o výši nájemného a potažmo ani neplatnost nájemní smlouvy a nedomáhal se vyúčtování poskytovaných služeb. Nepřipadají-li však v úvahu oba závěry (závěr o platnosti i závěr o neplatnosti Smlouvy) proto, že smlouva je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem, ztrácí uvedené okolnosti pro posouzení dané věci bez dalšího na svém významu.
S přihlédnutím k řečenému lze tudíž uzavřít, že neobstojí právní závěr, že Smlouva je platným právním úkonem. Dovolací důvod podle §241a odst. 1 o. s. ř. byl proto užit opodstatněně.
Z uvedeného vyplývá, že ve vyhovujícím výroku ohledně částky 218.854,33 Kč s příslušenstvím spočívá rozsudek odvolacího soudu na nesprávném právním posouzení věci. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) v tomto rozsahu zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 o. s. ř.), aniž se – pro nadbytečnost – zabýval dalšími dovolacími námitkami a vytýkanými vadami řízení, a podle §243e odst. 2 věty první o. s. ř. věc vrátil v uvedeném rozsahu odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Bylo-li napadené rozhodnutí zrušeno, stal se návrh na odklad jeho vykonatelnosti bezpředmětným, a proto o něm dovolací soud již nerozhodoval.
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 14. 12. 2021
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu