ECLI:CZ:NS:2010:33.CDO.957.2007.1
sp. zn. 33 Cdo 957/2007
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobkyně O. s. s.. s r. o. , zastoupené advokátem, proti žalované P. H. s. r. o. zastoupené advokátem, o nahrazení prohlášení vůle, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 14 C 176/2004, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 15. listopadu 2006, č. j. 20 Co 283/2006-298, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na nákladech dovolacího řízení 8.300,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám advokáta se sídlem v L., M.4.
Odůvodnění:
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 15. listopadu 2006, č. j. 20 Co 283/2006-298, potvrdil rozsudek Okresního soudu v Kladně ze dne 1. března 2006, č. j. 14 C 176/2004-246, jímž byla zamítnuta žaloba, kterou se žalobkyně domáhala, aby žalované byla uložena povinnost uzavřít s ní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem zde specifikovaného obsahu.
Soudy obou stupňů vycházely ze zjištění, že účastnice (žalovaná tehdy pod obchodním jménem S. S. – O., s. r. o.) uzavřely dne 12. 10. 2001 smlouvu, jíž se žalovaná zavázala uzavřít do 30. 10. 2001 s žalobkyní kupní smlouvu, podle které jí prodá zde specifikované pozemky (zatížené ekologickou zátěží) za kupní cenu 22,000.000,- Kč; kupní cena měla být zaplacena do dvou let od účinnosti smlouvy. Smlouva obsahuje ujednání o „právu zpětné koupě pozemků podle §607 a násl. obč. zák.“, které musí prodávající uplatnit písemnou formou ve lhůtě nejpozději do dvou let ode dne, kdy nastanou účinky smlouvy o budoucí kupní smlouvě; bylo sjednáno, že v případě jeho uplatnění vrátí prodávající kupující kupní cenu a zaplatí jí zhodnocení nemovitostí. Podstatou smlouvy o budoucí kupní smlouvě bylo, že žalobkyně bude vlastnit pozemky pouze po omezenou dobu a poté je vrátí zpět do vlastnictví žalované, která je vloží jako vklad do základního jmění společnosti žalobkyně a stane se jejím majoritním společníkem. Dodatkem ke smlouvě o smlouvě budoucí, který byl uzavřen 1. 8. 2002, si smluvní strany sjednaly, že kupní smlouva bude uzavřena do 31. 5. 2003. Ke dni 1. 8. 2002, kdy měly být podepsány základní dokumenty vkladu pozemků do základního jmění žalobkyně, bylo totiž zjištěno, že této transakci brání formální, avšak „v ten den nepřekonatelné vady“; bylo dohodnuto, že pokud žalovaná do stanoveného data tyto nedostatky odstraní, žalobkyně akceptuje vklad jejích pozemků do svého základního jmění a smlouva o smlouvě budoucí ztratí účinnost. Pokud ke vkladu pozemků žalované do základního jmění žalobkyně nedojde, je žalovaná povinna se žalobkyní uzavřít kupní smlouvu (tzn. úplatně na ni pozemky převést). Žalovaná (patrně v důsledku změny statutárních orgánů) přerušila veškerá jednání a odmítla kupní smlouvu s žalobkyní uzavřít. Na podkladě těchto zjištění soudy obou stupňů shodně uzavřely, že smlouva o budoucí kupní smlouvě je neplatná především proto, že předmět převodu v ní není řádně označen a dále proto, že nepřípustně obsahuje ujednání o zpětné koupi předmětných pozemků podle §607 obč. zák. Předmětem převodu pozemků o celkové rozloze 491.626 m2 měl být mimo jiné i pozemek parc. č. 1631/390; údaj o tom, jak tento pozemek vznikl, však smlouva neobsahuje, neboť na geometrický plán specifikovaný pouze číslem 937-104/2001 (který navíc nebyl ke smlouvě připojen) je odkazováno výhradně v souvislosti se vznikem pozemků parc. č. 1631/383 a 1631/385, jež měly vzniknout oddělením z pozemku č. 1631/1, dále pozemků parc. č. 1631/98 a 1631/386, jež měly vzniknout rozdělením pozemku parc. č. 1631/98 a pozemků parc. č. 1631/66 a 1631/387, jež měly vzniknout rozdělením pozemku parc. č. 1631/66. V souvislosti s uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě pak byla uzavřena zástavní smlouva, v níž však jsou zástavou zatížené pozemky identifikovány celkovou rozlohou 488.407 m2. Tvrzení žalobkyně, že pozemek parc. č. 1631/390 měl vzniknout oddělením z pozemku parc. č. 1631/1 podle geometrického plánu č. 953-108/2001 bylo vyvráceno znaleckými posudky znalců Ing. J. R. a Ing. F. B., CSc., z nichž vyplývá, že pozemek parc. č. 1631/1, ani pozemky, které z něj byly odděleny geometrickými plány č. 953-108/2001 a 953-108/2001, nebyly předmětem ocenění. Z obsahu smlouvy o budoucí kupní smlouvě tudíž nelze zjistit, zda předmětem převodu měl být skutečně pozemek parc. č. 1631/390 oddělený z pozemku parc. č. 1631/1 geometrickým plánem č. 953-108/2001 nebo pozemek parc. č. 1631/383 oddělený geometrickým plánem č. 937-104/2001. Smlouva o budoucí smlouvě je proto neplatná pro neurčitost předmětu převodu. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn 30 Cdo 334/2005 shledal odvolací soud neplatným ujednání o právu zpětně koupě obsažené ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě; konformně s Nejvyšším soudem dovodil, že toto právo lze sjednat výhradně u movitých věcí. Ujednání o právu zpětně koupě neposoudil jako vedlejší ujednání smlouvy podle §610 odst. 1 obč. zák., neboť smluvní strany projevily výslovně (odkazem na §607 obč. zák.) vůli uzavřít smlouvu o právu zpětně koupě, nikoli sjednat výhradu nebo rozvazovací podmínku. Protože ze zjištěných skutečností vyplývá, že účastnice neměly v úmyslu předmětné pozemky trvale převést do vlastnictví žalobkyně a nemožností uplatnit právo zpětné koupě by byl zcela změněn účel, pro který měla být kupní smlouva uzavřena, nelze navíc neplatné smluvní ujednání o právu zpětné koupě oddělit od ostatního obsahu smlouvy a jeho neplatnost způsobuje neplatnost celé smlouvy o smlouvě budoucí. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně rovněž dovodil, že povinnost žalované uzavřít kupní smlouvu ohledně některých pozemků zanikla, neboť již nejsou v jejím vlastnictví. Ve smlouvě o budoucí smlouvě byla sjednána celková kupní cena ve výši 22,000.000,- Kč (tedy cena za všechny převáděné pozemky souhrnně), aniž by bylo možné dovodit ceny jednotlivých převáděných pozemků. Sjednaná cena nekoresponduje s oceněním pozemků podle znaleckých posudků; znaleckými posudky Ing. J. R. a Ing. F. B. byly částečně oceňovány jiné pozemky, některé z převáděných pozemků naopak oceněny nebyly. Navíc pozemek parc. č. 1631/1, který byl předmětem geometrických plánů 937-108/2001 a 953-108/2001, již neexistuje; jeho rozdělení podle těchto plánů nelze zapsat do katastru nemovitostí, neboť byl v souvislosti s prodejem některých pozemků obchodní společnosti T. s. r. o. rozdělen geometrickým plánem č. 1096-46/2004 na pozemky parc. č. 1631/1, 1631/412 a 1631/426, které byly zapsány do katastru nemovitostí. Žalované tudíž nelze uložit povinnost uzavřít kupní smlouvu, jíž by převedla pozemky, které v mezidobí nezcizila; pozemek parc. č. 1631/234, který byl předmětem smlouvy o budoucí smlouvě, byl prodán, stejně jako části původního pozemku parc. č. 1631/1, od něhož tak nelze oddělit (podle geometrického plánu č. 937-108/2001) pozemek parc. č. 1631/390. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě navíc nelze dovodit cenu zmíněných pozemků a neexistuje dohoda účastnic, za jakou cenu by měly být dosud nezcizené pozemky žalobkyni prodány. Cenu nelze stanovit ani odečtením ceny zcizených pozemků, neboť smluvními stranami nebyla dohodnuta cena za m2 (tvrzení žalobkyně, že tomu tak bylo, soudy neuvěřily, neboť při součtu výměr převáděných pozemků by cena za m2 musela činit 44,749464 Kč); určit cenu dosud nezcizených pozemků soud není oprávněn. Ve shodě se soudem prvního stupně dospěl odvolací soud rovněž k závěru, že závazek žalované uzavřít kupní smlouvu zanikl podle §50a odst. 3 obč. zák., neboť okolnosti, ze kterých účastnice při vzniku závazku vycházely, se do té míry změnily, že na žalované nelze spravedlivě požadovat, aby kupní smlouvu uzavřela. Nachází-li se totiž žalobkyně v likvidaci ( údaj o likvidaci společnosti byl z obchodního rejstříku vymazán ke dni 18. dubna 2007 a rozsudek odvolacího soudu nabyl právní moci dne 6. prosince 2006 ), žalovaná již nemůže vložit pozemky do její společnosti jako nepeněžitý vklad a nemůže se stát jejím společníkem. Nemůže tudíž mít ani zájem na tom, aby pozemky byly převedeny do dočasného vlastnictví žalobkyně, která již není schopna v důsledku své likvidace plnit závazek spočívající v odstraňování ekologických zátěží pozemků. V případě platnosti smlouvy o smlouvě budoucí by nemohl likvidátor po dobu dvou let zahrnout pozemky do majetku žalobkyně, neboť po dobu, kdy by bylo možno uplatnit právo zpětné koupě, nesmí být pod sankcí neplatnosti pozemky zcizovány, a nesmí na nich být prováděny žádné změny, vyjma těch, na kterých se účastníci ve smlouvě o smlouvě budoucí dohodli.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost dovozuje z ustanovení §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř., neboť má za to, že odvolací soud rozhodl v rozporu s hmotným právem. Nesouhlasí se závěrem, že neplatnost ujednání o zpětné koupi způsobuje neplatnost celé smlouvy. Vytýká odvolacímu soudu, že uvedený závěr ve svém rozsudku dostatečně neozřejmil. Dovodil-li tuto neplatnost ze znění §607 obč. zák., podle něhož lze zpětnou koupi sjednat u věcí movitých, považuje jeho závěr – s odkazem na §32 odst. 3 obč. zák. - za diskutabilní. Připomíná, že Nejvyšší soud ve své judikatuře (viz. rozsudky sp. zn. 25 Cdo 534/99 a 29 Cdo 822/2000) řešil situaci, kdy bylo vedlejší ujednání obsažené ve smlouvě mylně považováno za právo zpětné koupě; ze zmiňované judikatury však nelze dovodit, že by snad právo zpětné koupě nemohlo být u nemovitostí platně sjednáno. Má zato, že „ pokud soud dospěl k závěru o neplatnosti dílčího ujednání ve smlouvě o smlouvě budoucí, měl nahradit tuto část smlouvy platným právem, tedy posoudit toto právo jako platné vedlejší ujednání smlouvy, zejména pokud se jednalo pouze o smlouvu, která měla být teprve uzavřena“. Je-li i u převodu nemovitostí takovéto vedlejší ujednání možné a platné, „nelze jej posuzovat jako neoddělitelné od ostatních částí smlouvy, byť bylo sjednáno ve smlouvě sepsané prodávajícím způsobem, o kterém mohou být z hlediska platnosti pochybnosti.“ V rámci dovolacího důvodu uvedeného v §241a odst. 3 o. s. ř. žalobkyně vytýká odvolacímu soudu, že s provedenými důkazy a tvrzením účastníků nekoresponduje jeho závěr, že cílem smlouvy o budoucí kupní smlouvě měl být pouze dočasný převod vlastnického práva k pozemkům, z něhož pak soud bez dalších důkazů dovozuje, že žalovaná by smlouvu bez ujednání o zpětné koupi vůbec neuzavřela. Z provedených důkazů podle ní nevyplývá ani závěr, že účastnice si sjednaly jinou cenu, než je uvedena ve znaleckých posudcích. Nesprávný je i závěr, že cena pozemků nebyla stanovena za metr čtvereční. Žalobkyně uvádí, že při stanovení celkové ceny se vycházelo z předpokladu, že metr čtvereční každého z předmětných pozemků má stejnou hodnotu, takže po vyhotovení geometrického plánu a stanovení plochy zbývajících pozemků by bylo možné cenu zjistit; pozemky, které zůstaly ve vlastnictví žalované, lze zjistit geometrickým plánem. Žalobkyně nesouhlasí ani se závěrem, že povinnost žalované uzavřít kupní smlouvu zanikla podle §50a odst. 3 obč. zák. pro změnu okolností, za nichž nelze uzavření smlouvy spravedlivě požadovat. Takovou změnou totiž nemůže být vstup obchodní společnosti do likvidace, neboť ta nekončí vždy jejím zánikem. V této souvislosti připomíná, že se do likvidace dostala v důsledku nesplacených pohledávek za žalovanou. Úvaha, že v případě platné smlouvy by likvidátor nemohl v důsledku platné rozvazovací podmínky pozemky zcizit, je mylná. „Otázka platnosti smlouvy o zpětné koupi či ujednání o rozvazovací podmínce nebyla vyjasněna a likvidátor, jenž současně vymáhá pohledávku, kterou má vůči žalované, má dostatek prostoru k jednání s žalovanou o plnění jejích povinností po uzavření sledované smlouvy.“ Závěrem vyjadřuje dovolatelka názor, že důvodem nedodržení smlouvy o smlouvě budoucí nebyla změna poměrů, ale zájem majoritního vlastníka (žalované) na výhodnějším odprodeji pozemků. Závěrem žalobkyně odvolacímu soudu vytýká, že v odůvodnění jeho rozsudku jsou významné rozpory. Navrhuje, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná vyjadřuje přesvědčení, že dovolání v dané věci není přípustné, neboť napadeným rozsudkem nebyla řešena otázka zásadního právního významu a rozhodnutí ani není v rozporu s hmotným právem. Navrhuje, aby dovolací soud dovolání jako nepřípustné odmítl, případně jako nedůvodné zamítl. Odmítá názor žalobkyně, že smlouva může být neplatná pouze v případě absence základních náležitostí. Zdůrazňuje, že bez ujednání o právu zpětné koupě by smlouvu o budoucí kupní smlouvě s žalobkyní neuzavřela, neboť mělo z hlediska sledovaného cíle zásadní význam. Je přesvědčena, že již proto nelze toto ujednání od ostatního obsahu smlouvy oddělit. Soudy se oddělitelností tohoto ujednání řádně zabývaly a výsledkem jejich úvah je prezentovaný a řádně zdůvodněný závěr, s nímž se žalovaná zcela ztotožňuje. Výlučně skutkových okolností, které nelze v dovolacím řízení revidovat, se týká argumentace žalobkyně o úmyslu smluvních stran převést pozemky pouze dočasně. Připomíná, že soud prvního stupně zamítl žalobu ze čtyř samostatných důvodů; z důvodu neplatnosti smlouvy, z důvodu dodatečné nemožnosti uzavřít kupní smlouvu a z důvodů změny poměrů žalobkyně a změny poměrů žalované. Odvolací soud přisvědčil soudu prvního stupně ve všech uvedených důvodech. Žalovaná s těmito důvody, k nimž se podrobně vyjadřuje, bez výhrad souhlasí.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas k tomu oprávněnou osobou (žalobkyní) za splnění podmínky jejího advokátního zastoupení (§240 odst. 1 a §241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) se zabýval nejdříve otázkou, zda je dovolání přípustné.
Směřuje-li dovolání proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl potvrzen v pořadí první rozsudek soudu prvního stupně (jak je tomu v posuzované věci), lze přípustnost dovolání zvažovat výlučně v intencích ustanovení §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Předpokladem přípustnosti dovolání podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. je závěr dovolacího soudu, že rozhodnutí odvolacího soudu nebo některá v něm řešená právní otázka mají po právní stránce zásadní význam. Podle §237 odst. 3 o. s. ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Z toho, že přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. je spjata se závěrem o zásadním významu rozhodnutí po stránce právní, vyplývá, že dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení otázek právních. Způsobilým dovolacím důvodem je tudíž jen důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 1. 2001, sp. zn. 29 Odo 821/2000, a ze dne 25. 1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2965/2000, uveřejněná v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaném nakladatelstvím C. H. Beck pod označením C 23/1 a C 71/1). Uplatnění dovolacího důvodu podle §241a odst. 3 o. s. ř. namířené proti skutkovým zjištěním, z nichž odvolací soud při svém rozhodování vycházel, je v případě dovolání přípustného podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. vyloučeno; při úvahách o přípustnosti dovolání musí dovolací soud vycházet ze skutkového stavu, na němž je založeno právní posouzení věci odvolacím soudem (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2004, sp. zn. 21 Cdo 541/2004, uveřejněné v časopise Soudní judikatura pod označením SJ 132/2002, usnesení Ústavního soudu ze dne 7. 3. 2006, sp. zn. III ÚS 10/06, uveřejněné v časopise Soudní judikatura pod označením SJ 130/2006, a ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. III ÚS 1970/07).
Bez významu je tudíž výhrada dovolatelky vůči závěru dovozujícímu, že vůle smluvních stran při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí směřovala pouze k dočasnému převodu vlastnického práva k pozemkům. Zjišťuje-li totiž soud obsah smlouvy (tj. činí-li z obsahu smlouvy zjištění o tom, co bylo jejími účastníky ujednáno), a to i pomocí výkladu projevů vůle ve smyslu §35 odst. 2 obč. zák., jde o skutkové zjištění. O aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (tedy o právní posouzení) jde teprve tehdy, dovozuje-li z právního úkonu konkrétní práva a povinnosti účastníků právního vztahu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 73/2000, nebo rozsudek ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99, uveřejněný v časopise Soudní judikatura pod označením SJ 46/2002). Činil-li tudíž odvolací soud závěr, že smluvní strany zamýšlely (jejich vůle směřovala k tomu) převést vlastnické právo k pozemkům žalované na žalobkyni pouze do doby, nežli budou jejich poměry uspořádány tak, aby je žalovaná získala (zpětným převodem) zpět a mohla je použít jako vklad do obchodní společnosti, dospíval ke skutkovému zjištění. Ze stejného důvodu jsou irelevantní dovolací námitky mířící proti (skutkovému) zjištění o ceně převáděných pozemků, kdy dovolatelka oproti odvolacímu soudu prosazuje názor, že vůlí smluvních stran bylo sjednat stejnou cenu za metr čtvereční u každého z převáděných pozemků a že je tudíž reálné zjistit cenu pozemků, které žalovaná dosud nezcizila. Pokud je v dovolání argumentováno nesprávným právním posouzením věci, pak pouze v tom směru, že kdyby odvolací soud nepochybil ve zmíněných skutkových závěrech, musel by návazně dospět k odlišnému právnímu posouzení věci, tedy posoudit smlouvu jako platný právní úkon a vyhovět žalobě o nahrazení prohlášení vůle žalované uzavřít podle ní smlouvu realizační.
Přípustnosti dovolání nemohou založit ani výhrady dovolatelky k odůvodnění závěrů, k nimž odvolací soud dospěl při právním posouzení věci (konkrétně výtky, že odvolací soud některé své závěry nezdůvodnil, resp. zdůvodnil nedostatečně a nepřesvědčivě, že odůvodnění rozhodnutí je rozporuplné a nepřezkoumatelné). Tyto výhrady lze podřadit výhradně dovolacímu důvodu podle §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř., jímž lze vytýkat, že řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Tento dovolací důvod může být úspěšně použit pouze v případě, že je dovolání přípustné, tedy že dovolací soud dospěje k závěru o zásadním právním významu napadeného rozhodnutí. Vady řízení samy o sobě, i kdyby byly dány, přípustnost dovolání nemohou založit, nejsou-li bezprostředním důsledkem řešení právních otázek procesní povahy, na nichž by napadené rozhodnutí spočívalo (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2004, sp. zn. 21 Cdo 541/2004, uveřejněné v časopise Soudní judikatura pod označením SJ 132/2004, ze dne 23. 8. 2006, sp. zn. 29 Cdo 962/2006, nález Ústavního soudu ze dne 9. 1. 2008, sp. zn. II. ÚS 650/06, usnesení Ústavního soudu ze dne 7. 3. 2006, sp. zn. III. ÚS 10/06 či ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. III. ÚS 1970/07). Tak tomu v posuzované věci není.
Přípustný dovolací důvod uvedený v §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. vystihují pouze námitky žalobkyně proti závěru odvolacího soudu, že smlouva o smlouvě budoucí je neplatná a výhrady proti závěrům o nemožnosti uzavření kupní smlouvy a o zániku povinnosti žalované uzavřít s ní kupní smlouvu.
Neplatnost smlouvy o budoucí kupní smlouvě dovodil odvolací soud jednak z toho, že předmět koupě není v této smlouvě řádně identifikován (smlouva je neurčitá) a dále z toho, že smlouva obsahuje ujednání, které je obsahem smlouvou o zpětné koupi, kterou nelze v případě nemovitostí platně uzavřít a jíž není možné – s přihlédnutím ke zjištěným okolnostem případu – oddělit od ostatního obsahu smlouvy.
Podle §50a obč. zák. účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.
V posuzovaném případě se účastnice ve smlouvě ze dne 12. 10. 2001 písemně mimo jiné zavázaly, že do 30. 10. 2001, resp. do 31. 5. 2003 uzavřou smlouvu, jíž žalovaná prodá žalobkyni ve smlouvě vyjmenované pozemky za sjednanou cenu 22,000.000,- Kč.
Podstatnou náležitostí kupní smlouvy (a tudíž i posuzované smlouvy o budoucí kupní smlouvě), bez níž kupní smlouva nevznikne, je určení předmětu koupě a sjednání ceny. Kromě podstatných náležitostí smlouvy (essentialia negotti), mohou být obsahem smlouvy i další, tzv. vedlejší ujednání (accidentalia negotti). V době uzavření kupní smlouvy nemusí předmět koupě ještě existovat; lze sjednat kupní smlouvu, jejímž předmětem jsou věci, které teprve vzniknou (jde o tzv. koupi věci budoucí).
Jak vyplynulo z provedeného dokazování, realizační (kupní) smlouvou měly být převedeny do vlastnictví žalobkyně nejen pozemky, které v době uzavření smlouvy o budoucí smlouvě již existovaly a byly zapsány v příslušném katastru nemovitostí, ale i pozemky, které vznikly, resp. měly vzniknout rozdělením existujících pozemků podle vypracovaných geometrických plánů.
Soudní praxe došla k závěru, že účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, nýbrž pouze uzavření budoucí – hlavní kupní smlouvy, a proto postačuje, je-li předmět smlouvy o smlouvě budoucí označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem. Musí se však uplatnit požadavky, které jsou stanoveny v zájmu zachování jednoty právního řádu zvláštními předpisy o evidenci právních vztahů v katastru nemovitostí. Pozemek vždy zůstává věcí individuálně určenou a vzhledem ke své neměnné geografické poloze zároveň věcí jedinečnou. S ohledem na zmíněnou povahu je třeba pozemek vždy označit uvedením jak parcelního čísla, tak katastrálního území, kde se nachází. Má-li pozemek teprve vzniknout (a to ať již oddělením z jiného již existujícího pozemku nebo sloučením existujících pozemků), musí byt najisto postavena jeho geografická poloha.
Zatímco identifikace převáděných pozemků parc. č. 1631/386 a 1631/387, které vznikly, resp. měly vzniknout oddělením z pozemků parc. č. 1631/98 a 1631/66, je ve smlouvě o budoucí smlouvě provedena odkazem na geometrický plán č. 937-104/2001 (který však není ke smlouvě připojen), pozemek parc. č. 1631/390, který podle tvrzení žalobkyně vznikl, resp. měl vzniknout oddělením z pozemku parc. č. 1631/1, není ve smlouvě o budoucí smlouvě zmíněným způsobem identifikován; na geometrický plán označený číslem 937-104/2001, který je ve smlouvě jako jediný vůbec zmíněn, je odkazováno již pouze v souvislosti s identifikací pozemku parc. č. 1631/383, který vznikl (resp. měl vzniknout) rovněž oddělením z (existujícího) pozemku č. 1631/1, avšak k jehož prodeji se žalovaná ve smlouvě nezavazuje. Ze smlouvy o budoucí smlouvě sice vyplývá rozměr pozemku č. 1631/390, jeho geografickou polohu však nelze podle této smlouvy spolehlivě (tj. dodatečně nezaměnitelně) určit, tj. postavit najisto tak, aby soud mohl v případě potřeby svým rozhodnutím podle §161 odst. 3 o. s. ř. nahradit chybějící smluvní projev, aniž by při rozhodování svým výkladem smlouvy projevy smluvních stran doplňoval či nahrazoval. Tomuto závěru nasvědčuje sama skutečnost, že v žalobě, jíž se žalobkyně domáhá nahrazení prohlášení vůle žalované uzavřít s ní kupní smlouvu, je pozemek parc. č. 1631/390 již identifikován odkazem na geometrický plán č. 953-108/2001 ze dne 4. 10. 2001 zhotovený E. s. r. o., jímž mělo dojít k rozdělení pozemku č. 1631/1 o výměře 418.575 m2 na pozemek parc. č. 1631/1 o výměře 88.014 m2, pozemek parc. č. 1631/390 o výměře 330.542 m2 a pozemek parc. č. 1631/388 o výměře 19 m2. Lze tudíž přisvědčit odvolacímu soudu, že smlouva o budoucí smlouvě nevyhovuje náležitosti určitosti (§37 obč. zák.) a je proto neplatným právním úkonem. Při skutkovém zjištění (které nelze v posuzovaném případě v dovolacím řízení s úspěchem zpochybnit), že smluvní strany si ve smlouvě o budoucí smlouvě sjednaly toliko celkovou cenu pozemků, tj. cenu za všechny pozemky, které měly být na žalobkyni realizační (kupní) smlouvou převedeny, aniž byla stanovena cena za m2, a že cenu jednotlivých pozemků nelze zjistit ani ze znaleckých posudků, na něž bylo v souvislosti s kupní cenou odkazováno, neboť znalci Ing. R. a Ing. B. v posudcích oceňovali i jiné pozemky a některé z pozemků, které měly být kupní smlouvou převáděny, předmětem ocenění naopak nebyly, je správná rovněž úvaha odvolacího soudu, že žalované nelze stanovit povinnost uzavřít se žalobkyní realizační (kupní) smlouvu jen ohledně některých pozemků (tudíž ani pozemků, které byly ve smlouvě o budoucí smlouvě řádně identifikovány). Nebylo by totiž možné určit cenu převáděných pozemků.
Obstojí-li právní závěr odvolacího soudu, že smlouva o budoucí smlouvě ze dne 12. 10. 2001 je pro neurčitost neplatná (§37 odst. 1 obč. zák.), resp. lze-li uzavřít, že zmíněný právní závěr, na němž je rozhodnutí odvolacího soudu spoluzaloženo, není v rozporu s hmotným právem a nemůže tudíž činit rozhodnutí odvolacího soudu zásadně právně významným, není již třeba posuzovat správnost ostatních právních závěrů, které vedly k zamítnutí žaloby a které žalobkyně v dovolání rovněž zpochybnila. Jejich věcný přezkum za tohoto stavu totiž nemůže výsledek sporu ovlivnit (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2002, sp. zn. 20 Cdo 910/2000, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 27/2001, nebo ze dne 27. 10. 2005, sp. zn. 29 Cdo 663/2003 uveřejněný v časopise Soudní judikatura pod označením SJ 12/2005, v nichž bylo dovozeno, že spočívá-li rozsudek, jímž odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, na posouzení více právních otázek, z nichž každé samo o sobě vede k zamítnutí žaloby, není dovolání ve smyslu ustanovení §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. přípustné, jestliže řešení některé z těchto otázek nebylo dovoláním zpochybněno, nebo jestliže ohledně některé z těchto otázek není splněna podmínka zásadního právního významu napadeného rozhodnutí ve věci samé).
Pro úplnost se sluší dodat, že brojí-li žalobkyně proti závěru, že neplatnost ujednání o zpětné koupi způsobuje v daném případě neplatnost celé smlouvy, činí tak výhradně prostřednictvím zpochybnění skutkových zjištění týkajících se okolností uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a vůle smluvních stran, které se staly skutkovým podkladem pro posouzení oddělitelnosti příslušného ujednání od ostatního obsahu smlouvy.
Lze uzavřít, že dovolání žalované směřuje proti rozhodnutí, proti němuž není tento mimořádný opravný prostředek přípustný, a dovolací soud je proto podle §243b odst. 5 věty první a §218 písm. c/ o. s. ř. odmítl.
O nákladech dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §146 odst. 3 o. s. ř. Žalobkyni, jejíž dovolání bylo odmítnuto, uložil povinnost zaplatit žalované náklady dovolacího řízení, jež jí vznikly v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto účelně vynaložené náklady sestávají z odměny advokáta ve výši 8.000,- Kč (§7 písm. e/, §10 odst. 3, §15 v návaznosti na §14 odst. 1 a §18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., v platném znění) a z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300,- Kč (§2 odst. 1, §13 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění). Platební místo a lhůta ke splnění uložené povinnosti vyplývají z §149 odst. 1 a §160 o. s. ř.
Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 27. ledna 2010
JUDr. Ivana Z l a t o h l á v k o v á, v. r.
předsedkyně senátu