ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.2450.2010.1
sp. zn. 26 Cdo 2450/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně Komunity Římské unie řádu sv. Voršily v Praze , se sídlem v Praze 1, Novém Městě, Ostrovní 139/11, IČ: 41695356, zastoupené JUDr. Zdeňkou Maršíkovou Nocarovou, Ph.D., advokátkou se sídlem v Praze 1, V Jirchářích 148/4, proti žalované THEMOS Immo Partner, s.r.o. , se sídlem v Praze 1, Národní 6, IČ: 25711857, zastoupené JUDr. Liborem Šlaufem, advokátem se sídlem v Praze 1, Národní 6, o vyklizení pozemku, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 13 C 166/2007, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 25. listopadu 2009, č. j. 39 Co 220/2009-58, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 25. listopadu 2009, č. j. 39 Co 220/2009-58, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 15. ledna 2009, č. j. 13 C 166/2007-29, zamítl žalobu, aby žalované byla uložena povinnost vyklidit a vyklizený odevzdat žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku „pozemek parc. č. 944/1, k.ú. Nové Město, obec Praha, zapsaný na LV č. 591 u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu“ (dále jen „předmětný pozemek“, resp. „pozemek“); současně rozhodl o nákladech řízení účastnic.
Z provedených důkazů vzal soud prvního stupně především za zjištěno, že žalobkyně (vlastnice pozemku) jako pronajímatelka a žalovaná jako nájemkyně uzavřely dne 3. ledna 2005 smlouvu o nájmu předmětného pozemku (dále jen „nájemní smlouva ze dne 3. ledna 2005“, resp. „nájemní smlouva“) na dobu určitou v trvání devíti let, že nájemné bylo sjednáno v částce 60.000,- Kč ročně a bylo splatné „ve čtvrtletních platbách vždy do konce předcházejícího měsíce“ , že dohodnutým účelem nájmu bylo užívání předmětného pozemku jako zahrady a zároveň pro pořádání kulturních a společenských akcí, zejména výstav a recepcí, a pro provozování restaurace a kavárny. Dále zjistil, že žalovaná se v nájemní smlouvě mimo jiné zavázala, že bude pozemek na vlastní náklady „udržovat, upravovat a opravovat“ , že ho nebude užívat způsobem, jenž by byl „v hrubém rozporu s dobrými mravy“ a mohl by způsobit „vážnou společenskou újmu pronajímateli“ , a že konkrétně bylo na pozemku zakázáno (podle nájemní smlouvy) hrát míčové hry, jezdit na kole a provozovat obdobné aktivity, vodit psy nebo provádět činnost, kterou by mohla být na pozemku způsobena škoda. Vzal rovněž za zjištěno, že podle ujednání obsaženého v nájemní smlouvě mohla žalobkyně vypovědět nájem předmětného pozemku v případě, že nájemkyně bude v prodlení se zaplacením nájemného po dobu více než třiceti dnů a ani po předchozím písemném upozornění ho neuhradí, nebo tehdy, bude-li pozemek užívat způsobem, který je „v rozporu se smluvními ujednáními“ (dále též jen „výpovědní důvody sjednané v nájemní smlouvě“), že žalobkyně dala žalované výpověď z nájmu předmětného pozemku datovanou dnem „26. června ( správně dubna ) 2006“ (dále jen „výpověď ze dne 26. dubna 2006“, resp. „výpověď“), která jí byla doručena dne 2. května 2006, a že ji odůvodnila tím, že k datu výpovědi se pozemek nachází v neutěšeném stavu, tráva není posekaná a je přerostlá, trávník nebyl v průběhu roku 2005 udržován, například provzdušněním, odplevelením, přihnojením apod., z pozemku nebylo odstraněno spadané listí a nebyly udržovány porosty, které se na něm nacházejí, zejména živý plot, jenž nebyl za celou dobu trvání nájmu upraven a ostříhán (dále též jen „žalobkyní použitý výpovědní důvod“).
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že nájemní poměr účastnic k předmětnému pozemku, založený nájemní smlouvou ze dne 3. ledna 2005, byl před uplynutím sjednané doby nájmu vypověditelný pouze z důvodů sjednaných v nájemní smlouvě. Poté uzavřel, že jelikož žalobkyní použitý výpovědní důvod neodpovídá žádnému z výpovědních důvodů dohodnutých v nájemní smlouvě, je výpověď ze dne 26. dubna 2006 „v rozporu s nájemní smlouvou, a tudíž … neplatná“ . Za této situace žalobu zamítl.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 25. listopadu 2009, č. j. 39 Co 220/2009-58, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhověl a žalované uložil povinnost předmětný pozemek vyklidit a vyklizený odevzdat žalobkyni do patnácti dnů od právní moci rozsudku; zároveň rozhodl o nákladech řízení účastnic před soudy obou stupňů.
Odvolací soud se ztotožnil se skutkovým stavem zjištěným soudem prvního stupně a za správný pokládal rovněž jeho právní názor, že i nájemní poměr na dobu určitou může za dohodnutých podmínek skončit výpovědí před uplynutím sjednané doby nájmu (§676 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „obč. zák.“). V této souvislosti odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ve věci sp. zn. 30 Cdo 174/2000 (správně sp. zn. 30 Cdo 714/2000). Na rozdíl od soudu prvního stupně však dovodil, že vypověděla-li žalobkyně nájem předmětného pozemku výpovědí ze dne 26. dubna 2006 a nesouhlasila-li žalovaná s naplněností „žalobkyní použitého (účastníky sjednaného) výpovědního důvodu“ , mohla „zabránit účinkům takové výpovědi např. žalobou na neplatnost výpovědi“ , což však neučinila. Uzavřel, že za této situace skončil nájemní poměr k předmětnému pozemku k 31. srpnu 2006 uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty, která počala běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi žalované (výpověď byla žalované doručena dne 2. května 2006). Dodal, že nájemní poměr se nemohl obnovit ve smyslu §676 odst. 2 obč. zák., neboť citované ustanovení dopadá pouze na situace, kdy nájemní poměr skončil uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Přitom poukázal na usnesení Nejvyššího soudu České republiky ve věci sp. zn. 28 Cdo 2253/2003. Podle názoru odvolacího soudu tudíž žalovaná užívá předmětný pozemek od 1. září 2006 bez právního důvodu. Proto rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě – s odkazem na ustanovení §126 odst. 1 obč. zák. – vyhověl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 7/2009 Sb. (dále „o.s.ř.“). Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. V dovolání především nesouhlasila s názorem, že nebránil-li se nájemce proti výpovědi pronajímatele „např. žalobou na neplatnost výpovědi“, nemůže mu již být poskytnuta soudní ochrana a v důsledku toho zanikne jeho nájemní vztah uplynutím výpovědní lhůty. Měla za to, že tento právní názor je v rozporu s principem zakotveným v §4 obč. zák., podle něhož „ten, kdo tvrdí, že jeho právo bylo ohroženo či porušeno, může se o ochranu obrátit na soud či jiný povolaný orgán“ . Podle jejího mínění totiž tento názor přenáší břemeno tvrzení a břemeno důkazní ve smyslu ustanovení §101 a 120 o.s.ř. na toho účastníka, který primárně netvrdí, že jeho práva byla dotčena druhým účastníkem, čímž po něm požaduje, aby se ve zvláštním řízení bránil výpovědi, která mu ani nemusela být řádně doručena. V této souvislosti – s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky z 29. října 1997, sp. zn. 2 Cdon 257/97, a z 20. ledna 2009, sp. zn. 23 Odo 1722/2006 – zdůraznila, že rozsah důkazního břemene, tedy okruh skutečností, které konkrétně musí účastník prokázat, zásadně určuje hmotněprávní předpis, který je na sporný vztah aplikován, a že důkazní břemeno ohledně určitých skutečností leží na tom účastníku řízení, který z existence těchto skutečností vyvozuje pro sebe příznivé právní důsledky; jde o toho účastníka, který existenci těchto skutečností také tvrdí. Rovněž namítla, že není zřejmé, na jakém právním základu napadený rozsudek spočívá, neboť v něm chybí odkaz na příslušné „zákonné ustanovení“ ; rozhodnutí Nejvyššího soudu, která jsou v něm citována, se podstaty věci vůbec netýkají (bez ohledu na to, zda vůbec existuje rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 30 Cdo 174/2000). Vyjádřila přesvědčení, že napadený rozsudek je proto „nejen nepřesvědčivý, ale i nepřezkoumatelný“ . Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o.s.ř. (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.). Posléze uvedené vady dovolatelka – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§41 odst. 2 o.s.ř.) – uplatnila námitkou, že napadený rozsudek je nepřesvědčivý a nepřezkoumatelný. Dovolací soud proto napadené rozhodnutí přezkoumal nejprve z hlediska takto namítaných vad řízení (jiné vady řízení podřaditelné pod dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř. nebyly z obsahu spisu zjištěny).
Podle §157 odst. 2 o.s.ř. v odůvodnění rozsudku soud uvede, čeho se žalobce (navrhovatel) domáhal a z jakých důvodů a jak se ve věci vyjádřil žalovaný (jiný účastník řízení), stručně a jasně vyloží, které skutečnosti má prokázány a které nikoliv, o které důkazy opřel svá skutková zjištění a jakými úvahami se při hodnocení důkazů řídil, proč neprovedl i další důkazy, jaký učinil závěr o skutkovém stavu a jak věc posoudil po právní stránce; není přípustné ze spisu opisovat skutkové přednesy účastníků a provedené důkazy. Soud dbá o to, aby odůvodnění rozsudku bylo přesvědčivé. Citované ustanovení se s ohledem na §211 o.s.ř. přiměřeně vztahuje i na řízení před odvolacím soudem.
Dovolací soud především konstatuje, že byť je povinností soudu dbát o to, aby odůvodnění jeho rozhodnutí bylo přesvědčivé, nelze v „nesplnění“ takové povinnosti spatřovat vadu řízení, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.). Je tomu tak proto, že způsob, jakým jsou jinak přezkoumatelné skutkové a právní závěry soudu vyjádřeny v odůvodnění jeho rozhodnutí, nemůže mít žádný vliv na správnost těchto závěrů. Navíc každý subjekt bude míru přesvědčivosti rozhodnutí vnímat jinak, a to zejména v závislosti na svém vlastním – subjektivním – hodnocení správnosti, resp. spravedlivosti rozhodnutí. „Nepřesvědčivost“ odůvodnění rozsudku odvolacího soudu tudíž nemůže být tzv. jinou vadou ve smyslu §241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.
Naproti tomu jestliže nedostatek řádného a přezkoumatelného odůvodnění právního posouzení věci odvolacím soudem brání dovolacímu soudu zhodnotit jeho správnost, jde o vadu řízení, jež mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (srov. rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 28. června 1994, sp. zn. 7 Cdo 41/93, uveřejněný pod č. 10 v částce 3/1994 Bulletinu Vrchního soudu v Praze, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 31. října 2001, sp. zn. 20 Cdo 2369/99, uveřejněný pod C 1055 v sešitě č. 15 Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu).
Na nepřezkoumatelnost napadeného rozsudku dovolatelka usuzovala z toho, že z jeho odůvodnění není zřejmé, na jakém právním základu napadený rozsudek spočívá, neboť v něm chybí odkaz na příslušné „zákonné ustanovení“ ; rozhodnutí Nejvyššího soudu, která jsou v něm citována, se podstaty věci vůbec netýkají.
V posuzovaném případě odvolací soud v odůvodnění napadeného rozhodnutí odkázal na hmotněprávní ustanovení (zejména §126 odst. 1 obč. zák.), jež na zjištěný skutkový stav použil, a vyložil právně aplikační úvahy, které ho vedly k podřazení skutkového základu věci pod hypotézu příslušné právní normy. Některé právní názory, které v napadeném rozsudku zaujal, navíc podpůrně opřel o tam uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky. V případě právního názoru, že i nájemní poměr na dobu určitou může za dohodnutých podmínek skončit výpovědí před uplynutím sjednané doby nájmu, sice odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu, jež označil nesprávnou spisovou značkou (30 Cdo 174/2000 namísto 30 Cdo 714/2000), avšak to samo o sobě není na překážku přezkoumatelnosti zmíněného právního názoru. Správnost tohoto právního názoru ostatně ani nebyla dovoláním zpochybněna. Napadené rozhodnutí tedy vyhovuje požadavkům kladeným na odůvodnění rozsudku odvolacího soudu, jež vyplývají z přiměřené aplikace §157 odst. 2 o.s.ř. (viz §211 o.s.ř.), a je tudíž přezkoumatelné. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř. nebyl užit opodstatněně.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §126 odst. 1 obč. zák. vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje.
V posuzovaném případě jde o řízení, v němž se žalobkyně (vlastnice pozemku) domáhala vyklizení žalované z předmětného pozemku s odůvodněním, že ho užívá i po skončení nájemního poměru založeného nájemní smlouvou ze dne 3. ledna 2005, tedy bez právního důvodu; šlo tudíž o nárok na ochranu vlastnického práva podle §126 odst. 1 obč. zák. Ustálená soudní praxe přitom dovodila, že základním předpokladem pro poskytnutí ochrany podle uvedeného ustanovení je – vedle prokázání vlastnického práva žalobce – též prokázání skutečnosti, že žalovaný neoprávněně do výkonu jeho vlastnického práva zasahuje (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky z 19. června 2003, sp. zn. 25 Cdo 1992/2001, uveřejněné pod C 2006 ve svazku 26 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, z 10. srpna 2005, sp. zn. 26 Cdo 2511/2004, a z 20. února 2008, sp. zn. 26 Cdo 2362/2006).
V daném případě bylo v žalobě tvrzeno (a v řízení prokázáno), že nájemní poměr účastnic k předmětnému pozemku byl sjednán na dobu určitou v trvání devíti let, že účastnice se v nájemní smlouvě dohodly, že z tam uvedených důvodů může žalobkyně nájem pozemku vypovědět před uplynutím sjednané doby nájmu, a že nájem pozemku také vypověděla z důvodu specifikovaného ve výpovědi ze dne 26. dubna 2006 (kterou doručila žalované dne 2. května 2006).
Se zřetelem k uvedenému nelze v poměrech projednávané věci především přehlédnout, že soudní praxe (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 9. srpna 2000, sp. zn. 30 Cdo 714/2000, uveřejněný pod č. 141 v sešitě č. 10 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura) je dlouhodobě ustálena v názoru, že nájem nemovitostí (§663 a násl. obč. zák.), který má skončit uplynutím sjednané doby, může skončit dříve výpovědí, bylo-li tak účastníky dohodnuto. Jinak řečeno i nájem na dobu určitou může skončit výpovědí, je-li podle §676 odst. 1 obč. zák. dohodnuta. Není-li přitom sjednána výpovědní lhůta, řídí se její délka ustanovením §677 odst. 2 obč. zák.; počátek a konec výpovědní lhůty určují obecná ustanovení občanského zákoníku o běhu lhůt (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. září 2001, sp. zn. 20 Cdo 2685/99, uveřejněný pod č. 26 v sešitě č. 4 z roku 2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek /citovaný rozsudek byl uveřejněn rovněž pod č. 143 v sešitě č. 12 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura/).
Z řečeného pak vyplývá, že pro účely posouzení, zda žalovaná neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně k předmětnému pozemku (§126 odst. 1 obč. zák.), bylo rozhodující řešení otázky, zda skončil nájemní poměr k předmětnému pozemku založený nájemní smlouvou ze dne 3. ledna 2005; pokud by totiž nájemní právo k předmětnému pozemku trvalo, neužívala by ho žalovaná bez právního důvodu a žalobě na jeho vyklizení by nebylo možné vyhovět.
V souzené věci není pochyb o tom, že nájemní vztah účastnic k předmětnému pozemku neskončil uplynutím doby, na kterou byl sjednán (nájemní smlouva byla uzavřena dne 3. ledna 2005 na dobu určitou v trvání devíti let). Nájem pozemku tedy mohl zaniknout pouze v důsledku právní skutečnosti tvrzené žalobkyní, totiž výpovědí ze dne 26. dubna 2006, resp. uplynutím předepsané výpovědní lhůty.
Na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že je nepřípadná úvaha odvolacího soudu o tom, že dovolatelka mohla „zabránit účinkům takové výpovědi např. žalobou na neplatnost výpovědi“ . Určení neplatnosti výpovědi z nájmu totiž připadá podle hmotněprávní úpravy v úvahu pouze tehdy, jde-li o výpověď z nájmu bytu (§711 odst. 5 obč. zák.). V ostatních případech určení neplatnosti výpovědi z nájmu by musel žalobce tvrdit a prokazovat existenci naléhavého právního zájmu na takovém určení ve smyslu §80 písm. c/ o.s.ř. Přitom však platí, že může-li být otázka platnosti výpovědi z nájmu řešena jako otázka předběžná v řízení o vyklizení, nemůže být dán naléhavý právní zájem (ve smyslu §80 písm. c/ o.s.ř.) na žalobě o určení neplatnosti výpovědi z nájmu (srov. např. již citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 21. října 2008, sp. zn. 28 Cdo 2656/2006).
V uvedených souvislostech pak nelze ani přehlédnout, že ustálená soudní praxe dovodila, že v řízení o vyklizení nebytových prostor může být řešena jak předběžná otázka platnosti výpovědi ze smlouvy o nájmu nebytových prostor, tak také otázka existence práva nájmu k nebytovým prostorám (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky z 23. září 2004, sp. zn. 28 Cdo 1646/2004, uveřejněné pod č. 187 v sešitě č. 10 z roku 2004 časopisu Soudní judikatura, a z 21. října 2008, sp. zn. 28 Cdo 2656/2006). Dovolací soud dodává, že není žádného rozumného důvodu, pro který by uvedený názor nemohl platit i v řízení o vyklizení pozemku.
Za této situace bylo zapotřebí v daném řízení (v řízení o splnění povinnosti) řešit předběžnou otázku platnosti výpovědi, tj. vyřešit, zda výpověď vyhovuje obecným náležitostem předepsaným pro právní úkony ustanoveními §34 a násl. obč. zák., zda je – podle ujednání účastnic – způsobilá přivodit v daném případě zánik nájemního poměru k předmětnému pozemku (tj. zda byla žalované dána z výpovědního důvodu sjednaného v nájemní smlouvě) a v kladném případě zda zánik nájemního poměru také přivodila (tj. zda byl naplněn výpovědní důvod sjednaný v nájemní smlouvě a použitý ve výpovědi). Těmito otázkami se však odvolací soud – v důsledku nesprávného právního názoru, který zaujal – nezabýval. Jeho právní posouzení věci je tak z tohoto pohledu neúplné a tudíž nesprávné; dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. byl proto použit opodstatněně.
Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu není správný. Nejvyšší soud ho proto podle §243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušil a podle §243b odst. 3 věty první o.s.ř. vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§243d odst. 1 věta první o.s.ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 14. dubna 2011
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu