ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.974.2010.1
sp. zn. 26 Cdo 974/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně Mgr. I. L. , zastoupené JUDr. Josefem Lanzendörferem, advokátem se sídlem v Ondřejově, Pod Hřištěm 149, za účasti vedlejšího účastníka na straně žalobkyně Ing. A. L. , proti žalované Vítkov Invest s.r.o. , se sídlem v Praze 2, Na Kozačce 6/1288, IČ: 26429586, zastoupené JUDr. Vladimírem Zoufalým, advokátem se sídlem v Praze 1, Národní 138/10, o zaplacení částky 230.379,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 12 C 217/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27. května 2009, č. j. 19 Co 199/2009-249, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 27. května 2009, č. j. 19 Co 199/2009-249, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku 230.379,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroků z prodlení). Žalobu odůvodnila tvrzením, že jako nájemkyně uzavřela s žalovanou jako pronajímatelkou dne 1. února 2005 smlouvu o nájmu „nebytových prostor nacházejících se v prvním nadzemním podlaží domu č. p. na pozemku p. č. 1922/2 v kat. úz. Ž., v P. 3, K. ulici 30“ (dále jen „smlouva o nájmu nebytových prostor“, resp. „nájemní smlouva“, „předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“ a „předmětný dům“), že v souvislosti s nájmem nebytových prostor složila ve prospěch žalované u HVB Bank Czech Republic a.s. (dále jen „peněžní ústav“) peněžní vklad odpovídající žalované částce, že v dohodě s peněžním ústavem ze dne 6. ledna 2006 vázala (vinkulovala) jeho výplatu na pokyn žalované a že žalovaná v rozporu s podmínkami použití vinkulovaného vkladu dohodnutými v nájemní smlouvě zmíněný vklad čerpala a následně „použila” k úhradě svých pohledávek na nájemném z předmětných nebytových prostor. Vedlejší účastník na straně žalobkyně pak v řízení před soudem prvního stupně rovněž uvedl, že přípisem ze dne 18. března 2005 žalovaná oznámila žalobkyni (jež uvedený přípis převzala dne 24. března 2005), že jako zástavce (zástavní dlužník) uzavřela s Českou spořitelnou, a.s., jako zástavním věřitelem „smlouvu o zastavení pohledávky“, na jejímž základě zastavila ve prospěch uvedené obchodní společnosti „veškeré peněžité pohledávky ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené … dne 1. 2. 2005“ . Vedlejší účastník byl přesvědčen, že v důsledku toho žalovaná neměla nárok na pohledávky po splatnosti plynoucí z uvedené nájemní smlouvy a že použitím vinkulovaného vkladu k jejich úhradě se tudíž na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila.
Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 8. prosince 2008, č. j. 12 C 217/2007-200, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic a vedlejšího účastníka na straně žalobkyně.
Z provedených důkazů zjistil soud prvního stupně následující skutkový stav. Žalovaná (vlastnice předmětného domu) jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 1. února 2005 smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor (dále opět jen „smlouva o nájmu nebytových prostor“, resp. „nájemní smlouva“) na dobu určitou do 28. února 2015. Nebytové prostory měly být užívány za účelem provozování lékárny základního typu pod názvem Lékárna u koně (čl. 3 bod 3.1. nájemní smlouvy). V čl. 4 bodu 4.3. nájemní smlouvy se účastnice dohodly, že žalovaná předá žalobkyni nebytové prostory ve stavu, v jakém se nacházely ke dni uzavření nájemní smlouvy, a že žalobkyně si sama na vlastní náklady zajistí stavební povolení, resp. povolení změny stavby před dokončením a posléze nechá nebytové prostory zkolaudovat (pro sjednaný účel nájmu). Nájemné za užívání nebytových prostor účastnice sjednaly částkou 1,- Kč (plus DPH) pro období od 1. února 2005 do 30. dubna 2005 a částkou 58.489,- Kč (plus DPH) měsíčně pro období od 1. května 2005 (čl. 8 bod 8.2. odstavec první nájemní smlouvy) a počínaje 1. lednem 2006 se nájemné mělo každoročně zvyšovat o míru inflace dosaženou v předchozím kalendářním roku uveřejněnou Českým statistickým úřadem. Nájemné mělo být placeno v měsíčních platbách předem vždy do 20. dne předcházejícího kalendářního měsíce, přičemž nájemné za období od 1. února 2005 do 30. dubna 2005 mělo být uhrazeno v hotovosti v den podpisu nájemní smlouvy (čl. 8 bod 8.2. odstavce druhý, třetí a čtvrtý nájemní smlouvy). Nájemní smlouva obsahovala také ujednání o způsobu výpočtu plateb za služby související s nájmem nebytových prostor (čl. 9 nájemní smlouvy). Účastnice si v nájemní smlouvě rovněž ujednaly, že pro účely zajištění řádné úhrady nájemného a služeb vloží žalobkyně na účet vedený u peněžního ústavu vklad ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za služby, „nejpozději ke dni kolaudace“ předá žalované potvrzení o vinkulaci uvedeného vkladu v její prospěch na dobu určitou do konce příslušného kalendářního roku, takové potvrzení jí bude předávat každý rok trvání nájemního poměru vždy nejpozději do 15. listopadu předchozího kalendářního roku (čl. 8 body 8.4. a 8.5. nájemní smlouvy) a žalovaná bude oprávněna nechat si vinkulovaný vklad peněžním ústavem vyplatit a použít ho na úhradu dluhů na nájemném či službách, pokud bude žalobkyně s jejich zaplacením 10 dnů v prodlení (čl. 8 bod 8.6. nájemní smlouvy). Smlouva o nájmu nebytových prostor měla nabýt platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami (čl. 16 bod 16.9. nájemní smlouvy). Kolaudačním rozhodnutím Úřadu městské části Praha 3 – odboru výstavby ze dne 6. ledna 2006, č. j. OV/4894/05/Sav, které nabylo právní moci 11. ledna 2006, bylo povoleno užívání předmětných nebytových prostor jako lékárny. Dne 6. ledna 2006 žalobkyně uzavřela s HVB Bank Czech Republic a.s. (dále opět jen „peněžní ústav“) dohodu o vinkulaci vkladu (dále jen „dohoda o vinkulaci vkladu“), dohoda o vinkulaci vkladu byla uzavřena ve prospěch žalované na dobu určitou do 31. prosince 2006 s účinností od právní moci rozhodnutí, jímž budou předmětné nebytové prostory zkolaudovány jako lékárna, předmětem uvedené dohody byl peněžní vklad ve výši 230.361,- Kč a výplata uvedeného peněžního vkladu byla vázána (vinkulována) na pokyn žalované učiněný po předložení originálu potvrzení o vinkulaci vkladu a tzv. dispozic k převodu částky vinkulovaného vkladu. Žalobkyně nezaplatila žalované nájemné z nebytových prostor za období od května 2005 do prosince 2005, žalovaná si následně nechala peněžním ústavem vyplatit „z vinkulovaného vkladu“ částku 230.379,- Kč a tuto částku poté „použila” k úhradě (části) dluhu žalobkyně na nájemném za uvedené období. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že smlouva o nájmu nebytových prostor je absolutně neplatná podle §39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), neboť v rozporu se zákonným příkazem (vyjádřeným v ustanovení §76 odst. 1 tehdy účinného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „stavební zákon“) užívat stavby jen na základě kolaudačního rozhodnutí byly jejím předmětem nezkolaudované nebytové prostory. Rovněž dovodil, že za tohoto stavu je třeba nároky účastnic z neplatné nájemní smlouvy vypořádat jako nároky z titulu bezdůvodného obohacení podle §457 obč. zák. Poté pokračoval, že záleželo-li obohacení žalobkyně v užívání nebytových prostor, za které neplatila nájemné, byla povinna poskytnout za ně žalované peněžitou náhradu (§458 odst. 1 obč. zák.), a to ve výši odpovídající nájemnému obvykle požadovanému v daném místě a čase za užívání srovnatelných nebytových prostor. Následně uzavřel, že jelikož vinkulovaný vklad, který žalovaná přijala od peněžního ústavu, nepochybně – zejména s přihlédnutím k výši nájemného, jaká byla dohodnuta v nájemní smlouvě – měl nižší majetkovou hodnotu než obohacení, jež žalobkyně získala užíváním nebytových prostor v období od května 2005 do prosince 2005, není na místě žalované uložit povinnost tento peněžitý vklad žalobkyni vrátit. Proto žalobu na zaplacení žalované částky zamítl.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 27. května 2009, č. j. 19 Co 199/2009-249, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic a vedlejšího účastníka na straně žalobkyně.
Odvolací soud – po zopakování důkazu nájemní smlouvou a doplnění dokazování v odvolacím řízení přečtením kolaudačního rozhodnutí Úřadu městské části Praha 3 – odboru výstavby ze dne 18. srpna 2004, č. j. OV 3011/04/Sav, které nabylo právní moci 19. srpna 2004 – vzal z provedených důkazů rovněž za zjištěno, že citovaným kolaudačním rozhodnutím bylo povoleno užívání předmětných nebytových prostor jako technické místnosti; jinak se ztotožnil se skutkovým stavem zjištěným soudem prvního stupně. Na takto doplněném skutkovém základě – na rozdíl od soudu prvního stupně – dovodil, že smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 1. února 2005 není neplatná podle §39 obč. zák. pro rozpor s ustanovením §76 odst. 1 stavebního zákona, jelikož jejím předmětem byly zkolaudované nebytové prostory, byť tehdy ještě určené k užívání jako technická místnost. Podle jeho názoru přitom nečiní nájemní smlouvu neplatnou ani okolnost, že podle dohody účastnic měly být nebytové prostory stavebně upraveny a rekolaudovány ke sjednanému účelu užívání (k provozování lékárny) až po uzavření nájemní smlouvy, neboť takto se dohodnout jim umožňovalo ustanovení §5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). Vycházeje z uvedených právních názorů odvolací soud dovodil, že smlouva o nájmu nebytových prostor – obsahující veškeré náležitosti předepsané ustanovením §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. – je platná. Uzavřel, že nezaplatila-li žalobkyně nájemné za užívání nebytových prostor v období od května 2005 do prosince 2005, byla žalovaná oprávněna čerpat vinkulovaný vklad a „použít“ ho k úhradě svých pohledávek na nájemném, neboť za uvedené období byla žalobkyně v prodlení s placením nájemného déle než 10 dnů (čl. 8 bod 8.6. nájemní smlouvy). Dodal, že na uvedených závěrech nemůže nic změnit okolnost, že žalovaná „veškeré peněžité pohledávky ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené … dne 1. 2. 2005“ zastavila České spořitelně, a.s. Za této situace rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen „o.s.ř.“). Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvody podle §241a odst. 2 písm. a/ a b/ o.s.ř. V dovolání – s odkazem na tam uvedená ujednání nájemní smlouvy – především namítla, že smlouva o nájmu nebytových prostor nabyla účinnosti až „právní mocí kolaudace, tedy dnem 11. 1. 2006“ ; teprve od tohoto okamžiku tedy měla žalovaná možnost účtovat si nájemné z nebytových prostor a úhrady za služby. Vyjádřila přesvědčení, že odvolací soud tak nesprávně posunul vznik právního vztahu nájmu nebytových prostor k okamžiku podpisu nájemní smlouvy. Dále uvedla, že podle §3 zákona č. 116/1990 Sb. musel být ve smlouvě o nájmu nebytových prostor sjednán účel, ke kterému mají přenechané nebytové prostory sloužit, a že tento účel vyplývá především z kolaudačního rozhodnutí. Měla přitom za to, že ustanovení §3 zákona č. 116/1990 Sb. není ustanovení dispozitivního charakteru, a že proto není možné „respektovat“ dohodu, podle níž měly být nebytové prostory stavebně upraveny a rekolaudovány ke sjednanému účelu užívání (k provozování lékárny) teprve po uzavření nájemní smlouvy, jak naznačoval odvolací soud. Podle jejího mínění i z tohoto důvodu nemohl nájemní poměr k nebytovým prostorám vzniknout před jejich kolaudací ke smluvenému účelu užívání. V této souvislosti odvolacímu soudu vytkla, že odůvodnění jeho rozsudku je „rozporné a nesrozumitelné“ , protože se nevyjadřuje k „zásadní otázce účelu užívání nebytových prostor, který mohl nastat až po kolaudaci pronajatých nebytových prostor“ . Rovněž namítla, že je neplatné ujednání nájemní smlouvy, podle něhož měla v době od 1. února 2005 do 30. dubna 2005 platit za užívání nebytových prostor nájemné v symbolické částce 1,- Kč, neboť obchází „požadavek zákona na úplatnost nájemního vztahu“ . Následně soudům obou stupňů vytkla, že nepřihlédly ke skutečnosti, že jí žalovaná oznámila zastavení veškerých peněžitých pohledávek z nájemní smlouvy zástavnímu věřiteli – České spořitelně, a.s. V důsledku toho totiž žalovaná – podle jejího názoru – pozbyla oprávnění „k inkasu vinkulované (žalované) částky na … neuhrazený dluh na nájemném za rok 2005“ , neboť je-li zástavou pohledávka, je poddlužník povinen splnit svůj dluh po splatnosti (o nějž jde i v daném sporu) přímo zástavnímu věřiteli (§167 odst. 1 obč. zák.). Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Žalovaná ve vyjádření k dovolání zastávala stanovisko, že dovolání není přípustné, vyvracela správnost uplatněných dovolacích námitek a navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, popřípadě zamítnuto.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 27. května 2009, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.).
Poté se Nejvyšší soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.
Přípustnost dovolání proti rozsudku odvolacího soudu je upravena v ustanovení §237 o.s.ř.
Dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé (§237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř.). Přípustnost dovolání proti měnícímu rozsudku je založena na zásadě diformity (nesouhlasnosti) rozhodnutí odvolacího soudu a soudu prvního stupně. O nesouhlasná rozhodnutí jde tehdy, jestliže okolnosti významné pro rozhodnutí ve věci byly posouzeny soudy obou stupňů rozdílně, takže práva a povinnosti stanovené účastníkům těmito rozhodnutími jsou podle jejich závěrů odlišné. Pro závěr, že rozsudek odvolacího soudu je rozsudkem měnícím, není rozhodující to, jak odvolací soud formuloval rozsudečný výrok či uvedl-li v odůvodnění rozsudku, že postupoval podle §219 o.s.ř. nebo podle §220 o.s.ř. Rozhodujícím hlediskem není ani to, zda odvolací soud považoval rozhodnutí soudu prvního stupně za věcně správné nebo nesprávné, nýbrž to, zda posoudil práva a povinnosti v právních vztazích účastníků po obsahové stránce jinak (odlišně) než soud prvního stupně. Odlišností se přitom nemyslí rozdílné právní posouzení, pokud nemělo vliv na obsah práv a povinností účastníků, ale jen takový závěr, který rozdílně konstituuje nebo deklaruje práva účastníků (srov. též rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. dubna 1998, sp. zn. 2 Cdon 931/97, uveřejněné pod č. 52 v sešitě č. 9 z roku 1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, popř. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. listopadu 1999, sp. zn. 20 Cdo 1655/99).
V projednávaném případě odvolací soud neposoudil práva a povinnosti účastníků řízení jinak než soud prvního stupně; jeho odlišný názor na otázku platnosti nájemní smlouvy neměl v konečném důsledku vliv na obsah práv a povinností účastnic řízení, byl-li zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrzen. Z tohoto důvodu nemůže jít o nesouhlasná rozhodnutí ve smyslu §237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. Protože napadený rozsudek je rozsudkem potvrzujícím (jak nakonec vyplývá i z formálního označení jeho výrokové části), nemůže být dovolání přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., jak se dovolatelka mylně domnívá.
Přípustnost dovolání však nevyplývá ani z ustanovení §237 odst. 1 písm. b/ o.s.ř.; rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený napadeným rozsudkem, byl totiž jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Následně se dovolací soud zabýval přípustností dovolání podle §237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř. Je-li přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř. spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, pak také dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení otázek právních a způsobilým dovolacím důvodem je proto v tomto případě zásadně jen důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci; není jím naopak důvod, kterým lze vytýkat nesprávnost skutkových zjištění (§241a odst. 3 o.s.ř.).
Právním posouzením je činnost soudu, při níž aplikuje konkrétní právní normu na zjištěný skutkový stav, tedy z učiněných skutkových zjištění dovozuje, jaká mají účastníci podle příslušného právního předpisu práva a povinnosti. Zjišťuje-li soud obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu projevů vůle, jde o skutkové zjištění (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněného pod č. 73 v sešitě č. 10 z roku 2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dále např. rozsudků ze dne 31. ledna 2001, sp. zn. 20 Cdo 1145/99, ze dne 19. července 2001, sp. zn. 20 Cdo 2187/99, a ze dne 31. října 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99, uveřejněného pod č. 46 v sešitě č. 3 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura, a usnesení ze dne 31. října 2002, sp. zn. 20 Cdo 2196/2001, ze dne 5. prosince 2002, sp. zn. 26 Cdo 1792/2002, ze dne 25. září 2003, sp. zn. 26 Cdo 1682/2003, ze dne 25. března 2004, sp. zn. 20 Cdo 261/2003, ze dne 27. května 2004, sp. zn. 20 Cdo 473/2003, a ze dne 7. října 2004, sp. zn. 26 Cdo 1881/2003). Otázka, k čemu směřovala vůle účastnic projevená v nájemní smlouvě, je proto otázkou skutkovou.
Zpochybnila-li tedy dovolatelka správnost právního názoru, že byla povinna platit sjednané nájemné i v době od května 2005 do prosince 2005, tj. i před tím, než bylo pravomocným kolaudačním rozhodnutím povoleno užívání předmětných nebytových prostor jako lékárny, poukazem na to, co bylo obsahem nájemní smlouvy a vůle v ní projevené a jak měla být tato vůle interpretována, napadla – za použití dovolacího důvodu podle §241a odst. 3 o.s.ř. – správnost skutkového (nikoliv právního) závěru odvolacího soudu.
Již na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že zásadně právně významná nemůže být právní otázka, zda zástavní dlužník je oprávněn přijmout od poddlužníka plnění poskytnuté za účelem uspokojení účinně zastavené pohledávky po splatnosti (kteroužto otázku dovolatelka – za použití dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. – nastolila k dovolacímu přezkumu). Je tomu tak proto, že na řešení uvedené otázky napadené rozhodnutí nespočívá.
Napadené rozhodnutí odvolacího soudu je však založeno rovněž na (předběžném) právním názoru, že smlouva o nájmu nebytových prostor je platná. Správnost uvedeného právního názoru dovolatelka zpochybnila – prostřednictvím způsobilého dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. – jednak dovolací námitkou, že je neplatné ujednání nájemní smlouvy, podle něhož měla v době od 1. února 2005 do 30. dubna 2005 platit za užívání nebytových prostor nájemné v symbolické částce 1,- Kč, neboť obchází „požadavek zákona na úplatnost nájemního vztahu“ (dále jen „první dovolací námitka“), a jednak dovolací námitkou, že není-li ustanovení §3 zákona č. 116/1990 Sb. ustanovením dispozitivního charakteru, není možné „respektovat“ dohodu, podle které měly být nebytové prostory stavebně upraveny a rekolaudovány ke sjednanému účelu užívání (k provozování lékárny) teprve po uzavření nájemní smlouvy (dále jen „druhá dovolací námitka“).
Dovolací soud zastává názor, že zásadně právně významná nemůže být otázka nastolená první dovolací námitkou, tj. otázka neplatnosti nájemní smlouvy (ujednání o nájemném) pro obcházení požadavku úplatnosti nájemního vztahu; tuto otázku totiž odvolací soud vyřešil (byť nikoli výslovně) v souladu s názory zaujímanými v ustálené soudní praxi na vymezení definičních znaků nájemní smlouvy.
Již v rozhodnutí ze dne 18. října 2001, sp. zn. 28 Cdo 1603/2001, uveřejněném pod C 793 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, Nejvyšší soud České republiky vyložil (srov. odůvodnění citovaného rozhodnutí), že obecné vymezení nájemní smlouvy (§663 obč. zák.) definuje nájemní smlouvu jako závazkový úplatný vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, v němž pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. K uvedené definici nájemní smlouvy se Nejvyšší soud přihlásil také v rozsudku ze dne 14. dubna 2011, sp. zn. 26 Cdo 2715/2010, v němž rovněž dovodil, že úplatnost právního vztahu nájmu vyplývá z minimálního (nezbytného) obsahu nájemní smlouvy, na němž se smluvní strany musí shodnout, aby nájemní smlouva vůbec vznikla (aby šlo o smlouvu nájemní), a že tedy jde o definiční znak nájemní smlouvy, který tuto smlouvu charakterizuje jako smlouvu úplatnou a odlišuje ji tak od smluv bezúplatných, především od smlouvy o výpůjčce. V návaznosti na to se pak Nejvyšší soud v odůvodnění citovaného rozsudku vyjádřil v tom smyslu, že je zapotřebí rozlišovat mezi otázkou, jakému smluvnímu typu odpovídá projev vůle obsažený v konkrétní smlouvě, a otázkou, zda tento projev vůle vyhovuje (speciálním) náležitostem kladeným na daný smluvní typ. Posléze uvedená otázka totiž může být zodpovězena až poté, co smlouva již byla podřazena příslušnému smluvnímu typu.
Od zmíněných právních názorů, které dovolací soud sdílí i v souzené věci, se odvolací soud při řešení otázky (ne)platnosti nájemní smlouvy neodchýlil, pokud ji pokládal za platnou. Je tomu tak proto, že uvažovat o neplatnosti nájemní smlouvy pro obcházení úplatnosti tohoto smluvního typu je – vzhledem k tomu, co je uvedeno v předchozím odstavci odůvodnění tohoto rozhodnutí – pojmově vyloučeno.
Dovolací soud však dospěl k závěru, že napadenému potvrzujícímu rozhodnutí lze přisoudit zásadní právní význam pro řešení otázky neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor z pohledu druhé dovolací námitky, byť okolnost, že nebytové prostory měly být ke smluvenému účelu užívání teprve stavebně upraveny a následně zkolaudovány, dovolatelka považovala za příčinu poněkud jiného – nicméně v konečném důsledku stejného – právního následku (tj. že nemohl platně vzniknout nájemní poměr k nebytovým prostorám, jež nebyly stavebně určeny ke smluvenému účelu užívání). Uvedenou otázku totiž odvolací soud vyřešil v rozporu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu. Je-li podle závěru dovolacího soudu napadené rozhodnutí zásadně právně významné, stává se tím dovolání – pro řešení zmíněné otázky – přípustným podle §237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o.s.ř. (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.). Posléze uvedenou vadu dovolatelka v dovolání – s přihlédnutím k jeho obsahu (§41 odst. 2 o.s.ř.) – uplatnila námitkou, že odůvodnění napadeného rozsudku je „rozporné a nesrozumitelné“ .
Ve vztahu k této dovolací námitce dovolací soud uvádí, že napadené rozhodnutí vyhovuje požadavkům kladeným na odůvodnění rozsudku odvolacího soudu, jež vyplývají z přiměřené aplikace §157 odst. 2 o.s.ř. (viz §211 o.s.ř.). Dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř. tudíž nebyl užit opodstatněně.
Protože jiné vady řízení ve smyslu §241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř. dovolatelka – opět s přihlédnutím k obsahu dovolání – nenamítla (její dovolací námitky uplatněné s odkazem na citované ustanovení jsou podřaditelné pod dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.) a ani z obsahu spisu nevyplynuly, zabýval se dovolací soud správností napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř., jehož prostřednictvím lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Dovolací soud – s přihlédnutím k charakteru uplatněných dovolacích námitek – už na tomto místě konstatuje, že absolutní neplatnost právního úkonu působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou. Absolutní neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený má na tom právní zájem. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. října 2006, sp. zn. 26 Cdo 2064/2006). Absolutní neplatnost právního úkonu jako důsledek skutečnosti, že právní úkon je v rozporu se zákonem, nemůže být odvrácena ani za použití §3 odst. 1 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. února 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný pod č. 23 v sešitě č. 2 ročníku 2002 časopisu Soudní judikatura).
Podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění před změnou provedenou s účinností od 19. října 2005 zákonem č. 360/2005 Sb. (dále opět jen „zákon č. 116/1990 Sb.“), nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny (v poznámce pod čarou k tomuto ustanovení je uveden odkaz na ustanovení §85 odst. 1 v té době účinného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/ – dále opět jen „stavební zákon“).
V soudní praxi (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky z 17. října 2001, sp. zn. 26 Cdo 938/2000, z 19. srpna 2002, sp. zn. 26 Cdo 1148/2000, ze 4. února 2004, sp. zn. 26 Cdo 809/2002, z 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, z 31. ledna 2006, sp. zn. 28 Cdo 1528/2005) je dlouhodobě zastáván názor, že požadavek souladu mezi stavebním určením pronajatých prostor a účelem nájmu, jak byl sjednán v nájemní smlouvě (§3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.), vyžadoval zákon (zákon č. 116/1990 Sb., ve znění před změnou provedenou s účinností od 19. října 2005) ve všech případech pronájmu nebytových prostor. Již v rozsudku ze dne 30. ledna 2002, sp. zn. 30 Cdo 1306/2001, uveřejněném pod C 998 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vyslovil Nejvyšší soud názor, že ustanovení §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. nedovolovalo uzavírat nájemní smlouvy u nebytových prostor k jinému účelu, než ke kterému byly stavebně určeny (k tomu srov. rovněž usnesení Nejvyššího soudu z 22. února 2007, sp. zn. 28 Cdo 161/2007 /ústavní stížnost proti tomuto usnesení byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky z 3. dubna 2008, sp. zn. I. ÚS 1155/2007/, a z 3. června 2009, sp. zn. 26 Cdo 2849/2008, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. února 2011, sp. zn. 26 Cdo 193/2010). Smlouvu o nájmu nebytových prostor tak bylo možné platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu §85 odst. 1 stavebního zákona určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, případně stavebním povolením, a to jen k účelu, který byl v takovém rozhodnutí nebo povolení stanoven (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003).
V projednávaném případě byla součástí zjištěného skutkového stavu (v daném případě nezpochybnitelného prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 3 o.s.ř.) rovněž zjištění, že kolaudačním rozhodnutím Úřadu městské části Praha 3 – odboru výstavby ze dne 18. srpna 2004, č. j. OV 3011/04/Sav, které nabylo právní moci 19. srpna 2004, bylo povoleno užívání předmětných nebytových prostor jako technické místnosti, že podle smlouvy o nájmu nebytových prostor (uzavřené dne 1. února 2005) měly být nebytové prostory užívány za účelem provozování lékárny základního typu pod názvem Lékárna u koně (čl. 3 bod 3.1. nájemní smlouvy), že účastnice se v čl. 4 bodu 4.3. nájemní smlouvy dohodly, že žalovaná předá žalobkyni nebytové prostory ve stavu, v jakém se nacházely ke dni uzavření nájemní smlouvy a žalobkyně si sama na vlastní náklady zajistí stavební povolení, resp. povolení změny stavby před dokončením a posléze nechá nebytové prostory zkolaudovat (pro sjednaný účel nájmu), a že užívání předmětných nebytových prostor jako lékárny bylo povoleno kolaudačním rozhodnutím Úřadu městské části Praha 3 – odboru výstavby ze dne 6. ledna 2006, č. j. OV/4894/05/Sav, které nabylo právní moci 11. ledna 2006.
Z uvedeného vyplývá, že předmětné nebytové prostory měly (a musely) být ke sjednanému účelu užívání teprve stavebně upraveny a následně zkolaudovány. Smlouva o nájmu nebytových prostor je proto absolutně neplatná podle §39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, konkrétně s ustanovením §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., neboť nebytové prostory byly na základě uvedené smlouvy pronajaty k účelům (k provozování lékárny), ke kterým nebyly v době jejího uzavření stavebně určeny (v té době měly sloužit jako technická místnost). Za této situace nemohla nájemní smlouva – a to ani po kolaudaci nebytových prostor ke smluvenému účelu užívání – platně založit nájemní poměr mezi účastnicemi k předmětným nebytovým prostorám; z nájemní smlouvy proto nemohly vůbec vzniknout subjektivní práva a povinnosti. Pro úplnost zbývá dodat, že dohodu účastnic obsaženou v čl. 4 bodu 4.3. nájemní smlouvy nebylo možné – v poměrech právní úpravy obsažené v zákoně č. 116/1990 Sb. ve znění účinném do 18. října 2005 – hodnotit jako dohodu dovolenou ustanovením §5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb. Již ze systematiky zákona č. 116/1990 Sb. totiž vyplývá, že ustanovení §5 odst. 1 (marginální rubrika “Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce“) upravuje práva a povinnosti subjektů nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou. V daném případě však nájemní poměr mezi účastnicemi platně založen nebyl, a už proto je aplikace uvedeného ustanovení vyloučena. Pro úplnost zbývá dodat, že byť uvedené ustanovení připouštělo, že předmět nájmu nemusí být nájemci odevzdán ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, nelze z něj dovozovat, že nebytové prostory by bylo možné pronajímat k účelům jiným, než ke kterým byly stavebně určeny; je tomu tak proto, že účel nájmu musel být vždy v souladu se stavebním určením nebytových prostor, jak to vyplývalo z ustanovení §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. V opačném případě by se kogentní ustanovení §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. stalo zcela nadbytečným (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. února 2011, sp. zn. 26 Cdo 193/2010). Lze uzavřít, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. byl užit opodstatněně.
Napadený rozsudek není tedy z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. a jeho obsahové konkretizace správný. Nejvyšší soud ho proto podle §243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušil a podle §243b odst. 3 věty první o.s.ř. vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 7. prosince 2011
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu