ECLI:CZ:NS:2013:26.CDO.900.2013.1
sp. zn. 26 Cdo 900/2013
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobkyně J. K. , bytem O. – M. O., adresa pro doručování Praha – Řepy, Nevanova 1075/31, zastoupené Mgr. Zuzanou Zientkovou, advokátkou se sídlem Ostrava – Moravská Ostrava, Čs. legií 5, proti žalované J. T. , bytem O. – M. O., zastoupené JUDr. Helenou Strachotovou, advokátkou se sídlem Ostrava, Matiční 730/3, o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 32 C 15/2009, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 3. května 2011, č. j. 42 Co 131/2011-115, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 3. května 2011, č.j. 42 Co 131/2011-115, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. 4. 2010, č. j. 32 C 15/2009-74, určil, že je neplatná výpověď z nájmu bytu v domě O. – M. O. (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“), daná žalobkyni žalovanou dne 12. 12. 2008 (dále též jen „Výpověď“), dále rozhodl o nákladech řízení účastníků a uložil žalované povinnost zaplatit soudní poplatek.
Po provedeném dokazování vzal za prokázáno, že žalovaná (pronajímatelka a vlastnice předmětného bytu) dala žalobkyni výpověď z nájmu bytu (dále jen „Výpověď“), jež jí byla doručena dne 12. 12. 2008, že v ní byl uplatněn výpovědní důvod podle §711 odst. 2 písm. b)občanského zákoníku ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „obč. zák.“), spočívající v tom, že žalobkyně byt užívá v rozporu s nájemní smlouvou, neužívá ho řádně a nevytápí jej instalovanou topnou soustavou ani jiným vhodným způsobem, v důsledku čehož hrozí nejen nevratné poškození bytu a topné soustavy, ale i ostatní obyvatelé domu jsou vystaveni nebezpečí vyplavení vodou z topného systému. Rovněž vzal za zjištěno, že k datu dání Výpovědi žalobkyně neodebírala plyn a elektřinu, že plynoměr i elektroměr byly odmontovány a byt byl vytápěn propan-butanovými láhvemi a svíčkami, že předmětný byt nejeví známky poškození a dlouhodobým nevytápěním bytu by – dle vypracovaného znaleckého posudku – nemělo docházet k jeho znehodnocení, a že dle sdělení znalkyně a revizního technika může v důsledku dlouhodobé odstávky plynu dojít k poškození některých mechanických částí kotle a samotného rozvodu plynu. Na tomto skutkovém podkladě dospěl k závěru, že Výpověď je neplatná. V této souvislosti především konstatoval, že v řízení bylo zjištěno, že neužívá-li žalobkyně instalovanou topnou soustavu, nedochází v důsledku toho ke znehodnocování bytu a jde-li o možné poškození kotle a rozvodu plynu, nebylo v řízení ani tvrzeno, natož prokázáno, že k takové škodě k datu dání Výpovědi již došlo; otázku platnosti výpovědi z nájmu bytu je přitom nutno posuzovat k datu, kdy byla výpověď nájemci dána. Vzhledem k přístupu žalobkyně, která splácí svůj dluh za dodávky plynu z minulých období a nemůže z tohoto důvodu v současnosti plyn odebírat (nová smlouva o dodávce plynu s ní bude uzavřena až po úhradě jejího dluhu), dospěl rovněž k názoru, že Výpověď je v „dílčím rozporu“ s dobrými mravy podle §3 odst. 1 obč. zák. Dále uvedl, že pokud žalovaná až během řízení tvrdila, že hrubým porušením povinností nájemce je nejen nevytápění bytu instalovanou topnou soustavou, ale i stávající způsob vytápění (propan-butanovými láhvemi), nelze tímto způsobem uplatněný výpovědní důvod dodatečně rozšířit.
K odvolání žalované Krajský soud v Ostravě (soud odvolací) rozsudkem ze dne 3. 5. 2011, č. j. 42 Co 131/2011-115, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl; současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud především konstatoval, že nesdílí názor soudu prvního stupně, že hrubé porušení povinností nájemce spočívající ve vytápění bytu „propan-butanem“, není ve Výpovědi tvrzeno, neboť se – dle jeho názoru – jedná o případ podřaditelný pod nevytápění bytu „jiným vhodným způsobem“. Vycházeje ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, poté, co zopakoval důkaz znaleckým posudkem a výpovědí svědka B. B., vzal z jeho svědecké výpovědi především za prokázáno, že žalobkyně v bytě bydlí od roku 2004, přičemž byt vytápěla plynem pouze první 4 měsíce jeho užívání a poté elektrickými přímotopy až do roku 2007, že od té doby není byt vytápěn s výjimkou toho, že v jednom pokoji byl používán propan-butanový přímotop, že se v bytě kouří a svítí svíčkami, kahanem nebo baterkou. Ze znaleckého posudku dále zjistil, že používání propan-butanové láhve k topení za současného kouření cigaret v její blízkosti představuje riziko výbuchu nebo zapálení bytu a je v přímém rozporu s pravidly požární bezpečnosti stavby pro dané okolí. Vyslovil názor, že je-li ve Výpovědi uvedeno, že žalovaná „nevytápí byt jiným vhodným způsobem a hrozí jeho nevratné poškození“, byl výpovědní důvod dostatečně specifikován. Uzavřel, že žalovaná prokázala, že žalobkyně shora uvedeným jednáním hrubě porušila povinnost byt řádně užívat a uplatněný výpovědní důvod tak byl naplněn; vzhledem ke zjištěnému závažnému porušení povinností nájemce, které navíc představuje porušení povinnosti počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám (§415 obč. zák.), považoval odvolací soud za nadbytečné zabývat se dalším výpovědním důvodem, a to zda nevytápění bytu mohlo způsobit jeho poškození. Rozsudek soudu prvního stupně proto změnil tak, že žalobu zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání (doplněné prostřednictvím ustanovené advokátky), jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a uplatnila v něm dovolací důvody podle §241a odst. 2 písm. b) a odst. 3 o. s. ř. Dovolatelka má za to, že z textu Výpovědi jednoznačně vyplývá, že výpovědním důvodem mělo být to, že byt nevytápí a žalovaná se obávala, že by v důsledku této skutečnosti mohlo dojít ke vzniku škod v důsledku podchlazení bytu a topné soustavy. Ztotožňuje se s názorem soudu prvního stupně, že ve Výpovědi není uveden výpovědní důvod spočívající v tom, že by žalobkyně byt vytápěla způsobem, který by ohrožoval okolí, jakož i s jeho názorem, že výpovědní důvod nelze následně (tímto způsobem) rozšiřovat, tak jak to žalovaná učinila v rámci řízení před soudem prvního stupně. Uvádí, že z provedeného dokazování vyplývá, že k topení byl po omezenou dobu (asi 3 hodiny denně) užíván zakoupený propan-butanový přímotop, který je určen k vytápění místností a je v obchodech běžně nabízen. Odvolacímu soudu přitom vytýká, že se nezabýval otázkou, zda popsaným užíváním přímotopu vzniká nebezpečí nevratného poškození bytu a uvádí, že ač dosud nebyla prokázána jeho nebezpečnost, přestala přímotop z opatrnosti používat. Je navíc toho názoru, že popsaným alternativním způsobem vytápění bytu své povinnosti nájemce nemohla porušit. Závěrem namítá, že odvolací soud měl i přes výše uvedené přihlédnout k tíživé finanční situaci, kvůli níž byla nucena alternativní způsob vytápění po určitou dobu využívat. Navrhla, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení; v podání ze dne 25. 1. 2012 pak učinila návrh na odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí.
Žalovaná se ve vyjádření ztotožnila s napadeným rozhodnutím, obsáhle vyvracela dovolací námitky žalobkyně a navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, případně zamítnuto.
Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 3. května 2011, Nejvyšší soud České republiky dovolání v souladu s čl. II. bodem 7. zákona č. 404/2012 Sb., projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou tímto zákonem (dále „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť napadeným rozhodnutím odvolacího soudu byl změněn rozsudek soudu prvního stupně.
Podle ustanovení §242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.), i když nebyly dovoláním uplatněny; existence uvedených vad nebyla tvrzena a z obsahu spisu se nepodává.
Přestože dovolatelka v dovolání odkázala rovněž na ustanovení §241a odst. 3 o. s. ř., zastává dovolací soud – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř.) – názor, že takto formálně uplatněný dovolací důvod nijak obsahově nekonkretizovala a že její relevantní dovolací námitky jsou obsahově podřaditelné pod dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
O nesprávné právní posouzení věci ve smyslu uvedeného ustanovení jde tehdy, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §710 odst. 1 obč. zák. nájem bytu zanikne (též) písemnou výpovědí.
Pronajímatel může vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu z důvodů stanovených v zákoně (§711 odst. 1 a 2 obč. zák.).
V soudní praxi (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 23. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1592/2008, z 12. 5. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4111/2008, a z 15. 7. 2010, sp. zn. 26 Cdo 2950/2009) nejsou žádné pochybnosti o tom, že výpověď pronajímatele z nájmu bytu (v tomto případě bez přivolení soudu) je jednostranným hmotněprávním úkonem pronajímatele a musí tudíž splňovat obecné náležitosti právního úkonu (§34 a násl. obč. zák.), tj. i požadavek určitosti.
Vedle toho musí obsahovat též náležitosti specifikované v ustanovení §711 odst. 3 věty druhé obč.zák., tedy i (dostatečně určité) vymezení výpovědního důvodu.
Tomuto zákonnému požadavku pronajímatel dostojí nejen tím, že v písemné výpovědi odkáže na ustanovení §711 odst. 2 písm. a) až e) obč. zák., nýbrž i tím, že použitý výpovědní důvod (nejlépe odkazem na příslušné ustanovení) skutkově vymezí (uvede skutečnosti, které v poměrech dané věci individualizují podmínky v zákoně uvedeného a ve výpovědi použitého výpovědního důvodu, tj. skutečnosti, které ho v daném případě zakládají) tak, aby tento skutek – byl nezaměnitelný s jiným skutkem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 24. 9. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4548/2008).
Při posouzení platnosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu dané bez přivolení soudu (§711 obč. zák) z hlediska její určitosti (§37 odst. 1 obč. zák.), se uplatní ustanovení §35 odst. 2 obč. zák. o výkladu právního úkonu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 12. 5. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4111/2008). Z posléze uvedeného ustanovení vyplývá, že právní úkony vyjádřené slovy je nutno vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Výkladem totiž nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 18. 12. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod č. C 1627 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Je-li obsah právního úkonu zaznamenán písemně, je projevená vůle dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán.
Jak se podává z odůvodnění napadeného rozhodnutí, bylo v projednávané věci součástí skutkových zjištění, z nichž vycházel odvolací soud (i soud prvního stupně), též zjištění o obsahu Výpovědi včetně vymezení uplatněného výpovědního důvodu. Zatímco soud prvního stupně dospěl k závěru, že uplatněný výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. b) obč.zák. je ve Výpovědi vymezen toliko tvrzeným nevytápěním bytu (instalovanou topnou soustavou), odvolací soud – z obsahu téže listiny – dovodil, že hrubé porušení povinností nájemce spočívající ve vytápění bytu „propan-butanem“ (k němuž – jak vyšlo v řízení najevo – v předmětném bytě docházelo), je podřaditelné pod nevytápění bytu „jiným vhodným způsobem“, resp. že ve Výpovědi učiněné skutkové vymezení uplatněného výpovědního důvodu dopadá i na tuto situaci.
Dovolací soud uvedený názor odvolacího soudu nesdílí, a to především z toho důvodu, že nerespektuje pravidla vyplývající z ustanovení §35 odst. 2 obč. zák., a jeho výklad právního úkonu (Výpovědi) nahrazuje – bez ohledu na jazykový projev – v konečném důsledku vůli toho, kdo jej učinil. Ze zjištěného obsahu Výpovědi totiž nelze ani učinit závěr, že by hrubé porušení povinností nájemce bytu mělo být představováno vytápěním bytu nevhodným způsobem, tím spíše pak vytápěním „propan-butanem“, resp. propan-butanovým přímotopem (Výpověď se o takovém jednání žalobkyně navíc ani nezmiňuje). Výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. b) obč. zák. je totiž ve Výpovědi především konkretizován tím, že žalobkyně byt nevytápí instalovanou topnou soustavou a ani „jiným vhodným způsobem“, z čehož lze dovodit, že podstatou tvrzeného hrubého porušení povinností nájemce je toliko nevytápění předmětného bytu (s tímto závěrem ostatně plně korespondují ve Výpovědi tvrzené negativní následky takového jednání v podobě poškození bytu a topné soustavy /např. zamrznutím vody v topné soustavě a kotli, zamrznutím vody ve vodovodním řádu…/ nebo riziko vyplavení ostatních obyvatel domu vodou z topného systému). Pokud snad žalovaná zamýšlela dát žalobkyni výpověď z nájmu bytu podle §711 odst. 1 písm. b) obč. zák. proto, že hrubě porušuje své povinnosti nájemkyně bytu tím, že předmětný byt vytápí nevhodným způsobem spočívajícím např. v používání propan-butanového přímotopu, nic jí nebránilo v tom, aby uplatněný výpovědní důvod tímto způsobem konkretizovala a uvedla relevantní skutečnosti, z nichž lze na jeho naplnění usoudit.
V této souvislosti nelze také přehlédnout specifika současné právní úpravy výpovědi pronajímatele z nájmu bytu, kdy po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., pronajímatel může (v případech zákonem stanovených) vypovědět nájem bytu, aniž by k tomu potřeboval rozhodnutí (přivolení) soudu. Ukončení nájemního vztahu k bytu je tak v uvedených případech v dispozici jeho subjektů a ingerence soudu je omezena na rozhodování o případném návrhu nájemce na určení neplatnosti výpovědi (§711 odst. 5 obč. zák.). To klade pochopitelně vyšší nároky na náležitosti výpovědi z nájmu bytu, včetně vymezení výpovědního důvodu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 25. 11. 2009, sp.zn. 26 Cdo 1109/2009), jímž jsou vázáni jak subjekty nájemního vztahu, tak i soud v řízení o určení neplatnosti výpovědi. Nájemci musí být známo, z jakého důvodu je mu dávána výpověď z nájmu, a to i proto, aby mohl zvážit podání žaloby podle §711 odst. 5 obč.zák., a aby v případném soudním řízení dostál své povinnosti tvrzení a povinnosti důkazní, a měl taktéž možnost odpovídajícím způsobem právně argumentovat. Soud projednávající žalobu na neplatnost výpovědi z nájmu bytu přezkoumává náležitosti tohoto právního úkonu, a to i z hlediska vymezení výpovědního důvodu s přihlédnutím ke stavu, jaký zde byl v době, kdy byl učiněn; není tedy oprávněn, a to ani za pomoci výkladu (§35 odst. 2 obč. zák.) „překvalifikovat“ uplatněný výpovědní důvod. Nepřichází ani v úvahu, aby pronajímatel v soudním řízení o takovéto žalobě změnil (formou nové výpovědi) uplatněný výpovědní důvod, neboť není vzhledem ke svému procesnímu postavení oprávněn disponovat s předmětem řízení (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 21. 4. 2011, sp. zn. 26 Cdo 3260/2009 a z 27. 11. 2012, sp. zn. 26 Cdo 1778/2012).
Nezbývá tedy než uzavřít, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl uplatněn opodstatněně. Nejvyšší soud proto podle ustanovení §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu (§243b odst. 3 věty první o. s. ř.) k dalšímu řízení, aniž se aniž se pro nadbytečnost zabýval dalšími dovolacími námitkami.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 12. června 2013
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á, CSc.
předsedkyně senátu