ECLI:CZ:NS:2015:26.CDO.2248.2015.1
sp. zn. 26 Cdo 2248/2015
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně Ing. D. L. zastoupené JUDr. Antonínem Janákem, advokátem se sídlem v Příbrami I, náměstí T. G. Masaryka 142, proti žalované DOGROSE a.s. , se sídlem v Praze 3, nám. Jiřího z Lobkovic 2406, IČO: 27184056, zastoupené JUDr. Olenou Cvetlerovou, advokátkou se sídlem v Praze 5 – Radotíně, Strážovská 78/5, o určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 21 C 67/2011, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8. ledna 2015, č. j. 70 Co 454/2014-339, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala určení, že je neplatné jednostranné zvýšení nájemného ze dne 7. ledna 2011 z „bytu o velikosti 3+1 s příslušenstvím ve 3. poschodí domu č. p. na adrese P.,“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“).
Obvodní soud pro Prahu 3 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 27. května 2014, č. j. 21 C 67/2011-297, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 8. ledna 2015, č. j. 70 Co 454/2014-339, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok II.).
Z provedených důkazů zjistily oba soudy mimo jiných i následující skutečnosti. Žalovaná (vlastnice předmětného domu a pronajímatelka bytu) oznámila žalobkyni jako nájemkyni bytu (oznámením o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 7. ledna 2011, doručeným dne 10. ledna 2011 – dále jen „oznámení“), že od 1. května 2011 jí zvyšuje nájemné z předmětného bytu z podlahové plochy 104,14 m 2 z částky 4.015,64 Kč měsíčně na částku 7.304,38 Kč měsíčně. Dále zjistily, že ani v roce 2011 nebyla do bytu dodávána voda a už od roku 1995 se v něm netopí, neboť tam instalovaná dvě lokální topidla (kotel a karma) jsou mimo provoz. V bytě se nachází místnost s vanou a WC.
Na tomto skutkovém základě oba soudy mimo jiné dovodily, že oznámení splňuje všechny formální náležitosti vyžadované ustanovením §3 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného a o změně zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2012 (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“); obsahovalo podlahovou plochu bytu (104,14 m 2 ), procentuální zvýšení nájemného (81,9 %), výši nového nájemného za jeden metr čtvereční podlahové plochy (70,14 Kč/1 m 2 ), výslednou částku nově zvýšeného nájemného (7.304,38 Kč), jakož i dobu, od níž je nájemkyně povinna platit zvýšené nájemné (tj. od 1. května 2011). Uvedla-li žalovaná v oznámení v rámci údajů platných pro aktuální nájemné stanovené pro rok 2010, že zde jde o sníženou kvalitu bytu, pak označení bytu touto specifikací nečiní z předmětného bytu byt se sníženou kvalitou ve smyslu ustanovení §2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. Je-li totiž předmětný byt vybaven místností s vanou (koupelnou) a WC, nesplňuje zákonné znaky bytu se sníženou kvalitou podle citovaného ustanovení. Vzhledem k uvedenému pak uzavřely, že z hlediska formálních náležitostí a správnosti v něm uvedených údajů je oznámení platným právním úkonem. Neplnohodnotné užívání bytu (v důsledku toho, že do bytu nebyly zajištěny dodávky vody a tepla) z něj nečiní byt se sníženou kvalitou ve smyslu §2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb.; uvedené závady mohly pouze založit právo na slevu z nájemného, eventuálně na slevu z úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu za podmínek upravených v ustanovení §698 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 (dále jen obč. zák.“). Skutečnost, že žalovaná neplnila řádně povinnosti pronajímatele, neboť do předmětného bytu nezajistila dodávku vody a tepla, nemá podle názoru odvolacího soudu za následek neplatnost oznámení ani pro rozpor s dobrými mravy, neboť pronajímatelova povinnost zajistit nerušený výkon nájemního práva na straně jedné a nájemcova povinnost platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu na straně druhé nemají povahu vzájemných závazků.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 o. s. ř., a odůvodnila ji konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na řešení dosud nevyřešených právních otázek, zda „v případě oznámení o jednostranném zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb. musí mít výsledná částka zvýšeného nájemného oporu v odůvodnění oznámení do té míry, že mu musí odpovídat, tj. zda lze platně v oznámení byt označit za byt se sníženou kvalitou, ačkoliv výpočet zvýšeného nájemného odpovídá bytu s nesníženou kvalitou“ , a zda to, „že pronajímatel dlouhodobě neplní své základní povinnosti spočívající v dodávce tepla a vody nájemci, je důvodem pro poskytnutí slevy z nájmu nebo zda lze z těchto důvodů byt označit za byt se sníženou kvalitou ve smyslu ustanovení §2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb.“ Uvedla, že oznámení musí být absolutně neplatné, je-li v něm byt označen jako byt se sníženou kvalitou, avšak zvýšené nájemné odpovídá standardnímu bytu a nikoli bytu se sníženou kvalitou. Poukázala na ustanovení §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., podle něhož oznámení musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Označila-li tedy žalovaná předmětný byt jako byt snížené kvality, a to také v oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z roku 2010, pak dovolatelka pokládá za „přepjatě formalistický“ závěr, že nejde o byt se sníženou kvalitou jen proto, že je v něm koupelna a WC (přesto, že do něj není zajištěna dodávka vody a tepla). Odvolací soud podle jejího názoru „mechanicky“ (a v rozporu s rozhodnutím Ústavního soudu České republiky ve věci sp. zn. II. ÚS 1693/08) aplikoval ustanovení §2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. Navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti citovanému rozsudku odvolacího soudu projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – viz čl. II bod 2 ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.“). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Při řešení otázky přípustnosti dovolání dovolací soud nepřehlédl dovolatelčino sdělení, že dovoláním napadá „oba výroky“ rozsudku odvolacího soudu, tj. nejen jeho potvrzující výrok týkající se věci samé, ale jakoby i výroky vztahující se k nákladům řízení účastnic. Ve vztahu k posléze uvedeným výrokům – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř.) – však dovolatelka v rozporu s ustanoveními §241a odst. 2 a 3 o. s. ř. neuvedla, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání a ani nevymezila důvody dovolání. Dovolací soud zastává názor, že ve skutečnosti správnost uvedených nákladových výroků nenapadla. Navíc dovolání proti výroku, jímž odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v nákladovém výroku (ve výroku o nepřiznání náhrady nákladů řízení žalované), by nebylo subjektivně přípustné; dovolání proti nákladovému výroku napadeného rozsudku (proti výroku II.) by nebylo přípustné podle §238 odst. 1 písm. d/ o. s. ř., neboť by směřovalo proti výroku rozsudku odvolacího soudu, kterým bylo rozhodnuto o peněžitém plnění nepřevyšujícím 50.000,- Kč. Dovolání tudíž směřuje pouze proti výroku I. napadeného rozsudku, pokud jím odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku o věci samé. Proti tomuto výroku je pak přípustné podle §237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na řešení otázek hmotného práva, které v posléze nastíněných polohách nebyly v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud vyřešeny. Jde především o otázku platnosti jednostranného zvýšení nájemného z bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. (v daném případě učiněného oznámením ze dne 7. ledna 2011), spočívajícím na řešení (předběžné) otázky, zda byt, do něhož nejsou zajištěny dodávky vody a tepla, lze pokládat za byt se sníženou kvalitou ve smyslu ustanovení §2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. přesto, že je vybaven vedle ústředního vytápění (k pojmu ústřední vytápění srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. ledna 2014, sp. zn. 26 Cdo 3330/2013) základním příslušenstvím v podobě koupelny a WC. Jde však rovněž o otázku, zda nesprávný údaj o charakteru bytu, v daném případě údaj vztahující se k aktuálnímu nájemnému za rok 2010 ve znění „Snížená kvalita bytu: ano“, činí neplatným oznámení o jednostranném zvýšení nájemného, je-li v něm nájemné zvýšeno jakoby šlo o standardní byt.
Na tomto místě je zapotřebí připomenout, že nesprávná skutková zjištění (jež dovolatelka rovněž namítala) nejsou podle současné právní úpravy způsobilým dovolacím důvodem (viz §241a odst. 1 o. s. ř. a contrario ).
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Práva a povinnosti účastnic týkající se úpravy nájemného z bytu dovolací soud posuzoval podle dosavadních právních předpisů (§3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – dále jen „o.z.“).
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. se pro účely tohoto zákona rozumí bytem se sníženou kvalitou byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství. Základním příslušenstvím se rozumí (§2 písm. f/ zákona č. 107/2006 Sb.) koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod; základní příslušenství se považuje za součást bytu, i když je v domě mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu. Ústředním vytápěním se pak rozumí (§2 písm. g/ zákona č. 107/2006 Sb.) vytápění zdrojem tepla, který je umístěn mimo byt, nebo který je umístěn v místnosti k tomu určené, včetně sklepa v rodinném domě s jedním bytem, nebo jiné elektrické nebo plynové vytápění.
Vzhledem k poměrům posuzované věci je zapotřebí zdůraznit, že pro posouzení, zda jde o byt se sníženou kvalitou, není z pohledu citovaných ustanovení významná samotná skutečnost, zda je do bytu zajištěna dodávka vody a tepla (prostřednictvím funkčních zařízení k těmto účelům určeným), nýbrž to, zda byt je možné vytápět některým z tam uvedených způsobů a zda je vybaven základním příslušenstvím (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 16. ledna 2014, sp. zn. 26 Cdo 3330/2013). Odvolací soud tedy nepochybil, jestliže na podkladě nezpochybnitelných skutkových zjištění, že předmětný byt je vybaven dvěma lokálními topidly (kotlem a karmou), jakož i základním příslušenstvím v podobě koupelny a WC, shodně se soudem prvního stupně uzavřel, že předmětný byt není bytem se sníženou kvalitou ve smyslu §2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. Pro úplnost zbývá dodat, že občanský zákoník poskytuje nájemci jiné právní prostředky k tomu, aby se domáhal plnění povinností vyplývajících z nájmu bytu ze strany pronajímatele (viz §687 odst. 1 a §698 odst. 1 a 3 ve spojení s ustanovením §699 obč. zák.).
K dovolací námitce, že oznámení o zvýšení nájemného je neplatné, je-li v něm „rozpor mezi výpočtem zvýšeného nájemného, který odpovídá bytu s nesníženou kvalitou a označením bytu za byt se sníženou kvalitou, která tomuto výpočtu neodpovídá“ , lze uvést následující.
Podle §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. V oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo podle tohoto zákona cílové hodnoty měsíčního nájemného, postačí zdůvodnit výši nájemného cílovou hodnotou měsíčního nájemného za 1 m 2 podlahové plochy bytu.
Především nelze přehlédnout, že při výpočtu cílové hodnoty měsíčního nájemného vycházela žalovaná – s přihlédnutím k celkovému obsahu oznámení ze dne 7. ledna 2011 – správně z toho, že nejde o byt se sníženou kvalitou ve smyslu §2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. (srov. výklad shora týkající se otázky bytu se sníženou kvalitou). Na tom nic nemění ani skutečnost, že v pasáži týkající se aktuálního nájemného stanoveného pro rok 2010 pod poněkud zavádějícím a snad z pohledu dovolatelky i matoucím nadpisem „Snížená kvalita bytu“ uvedla poznámku „ano“. I kdyby takto označeným nadpisem a za ním následující poznámkou mínila byt se sníženou kvalitou ve smyslu §2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. (o čemž lze mít u ní jako pronajímatelky bytu vzhledem k jeho vybavenosti pochybnosti), nelze ztratit ze zřetele, že uvedený nadpis s poznámkou se připíná k aktuálnímu a tedy z pohledu oznámení ze dne 7. ledna 2011 dosavadnímu nájemnému z bytu, tj. nájemnému pro rok 2010, avšak nikoli již k jednostranně zvyšovanému nájemnému od 1. května 2011, o něž v oznámení jednoznačně šlo. Uvedený nadpis s poznámkou, vztahující se vskutku k dosavadnímu nájemnému za rok 2010, nebyl tedy ve vztahu ke zvyšovanému nájemnému od 1. května 2011 v žádném směru vnitřně rozporný a nemohl tudíž ohledně nájemného od 1. května 2011 ve skutečnosti vyvolat u žalobkyně žádné pochybnosti.
Navíc jde-li o náležitosti oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného (§3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.), dospěl Nejvyšší soud opakovaně k názoru, že z odůvodnění oznámení o zvýšení nájemného musí dostatečně určitě vyplývat podlahová plocha bytu, z níž pronajímatel při stanovení zvýšeného nájemného vycházel (srov. např. rozsudky ze 17. září 2012, sp. zn. 26 Cdo 2305/2011, z 15. srpna 2013, sp. zn. 26 Cdo 1207/2013, a z 9. dubna 2014, sp. zn. 26 Cdo 1009/2014). Ani z ustanovení §3 odst. 5 věty druhé zákona č. 107/2006 Sb. nevyplývá, že by v oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo cílové hodnoty měsíčního nájemného, nemusel být tento údaj uveden. Údaj, že jde o byt se sníženou kvalitou ve smyslu §2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb., bude podle názoru dovolacího soudu nezbytným údajem oznámení o jednostranném zvýšení nájemného jen v případech, kdy o takový byt – vzhledem k jeho vybavenosti – skutečně půjde, čemuž bude korespondovat i zvýšení nájemného. Negativní vymezení v tom smyslu, že nejde o byt se sníženou kvalitou, nebude nezbytným údajem, jehož absence by měla za následek neplatnost oznámení v případech jednostranného zvýšení nájemného ze standardních bytů mimo jiné také proto, že to z ustanovení §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. nevyplývá.
V projednávané věci se odvolací soud (stejně jako před tím soud prvního stupně) otázkou platnosti oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z předmětného bytu podrobně zabýval z hlediska nezbytných formálních náležitostí oznámení ve smyslu ustanovení §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. a uzavřel, že oznámení není neplatným právním úkonem, neboť cílová hodnota měsíčního nájemného z předmětného bytu (v daném případě od 1. května 2011), který – vzhledem ke své vybavenosti – nebyl pro období, jehož se zvyšované nájemné týká (pro období od 1. května 2011) bytem se sníženou kvalitou, byla z dotčeného oznámení pro žalobkyni jednoznačně seznatelná.
Za této situace dospěl Nejvyšší soud k závěru, že z pohledu právních otázek otevřených dovolacímu přezkumu je napadené rozhodnutí správné, a proto – aniž ve věci nařídil jednání (§243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání rozsudkem (§243f odst. 4 o. s. ř.) zamítl (§243d písm. a/ o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle §243b, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobkyně s ohledem na výsledek dovolacího řízení nemá na náhradu nákladů řízení právo a žalované v dovolacím řízení žádné náklady nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 20. října 2015
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu