ECLI:CZ:NS:2015:33.CDO.1947.2014.1
sp. zn. 33 Cdo 1947/2014
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Moudré a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobců a) Ing. V. I. F. a b) Mgr. M. I., zastoupených JUDr. Tomášem Osičkou, LL.M., advokátem se sídlem Praha 3, Baranova 1802/21, proti žalované TRUST INVEST s. r. o. se sídlem Praha 2, Legerova 616/78, identifikační číslo 266 98 510, zastoupené Mgr. Erikem Zemanem, advokátem se sídlem Praha 2, Slavíkova 1568/23, o zaplacení 476.966,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 19 C 219/2009, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 26. 9. 2013, 58 Co 125/2011-259, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 26. 9. 2013, č. j. 58 Co 125/2011-259, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 12. 8. 2010, č. j. 19 C 219/2009-174, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 2 k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 2 rozsudkem ze dne 12. 8. 2010, č. j. 19 C 219/2009-174, uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům smluvní pokutu ve výši 476.966,- Kč s blíže specifikovanými úroky z prodlení a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Vyšel ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne 4. 2. 2009 smlouvu o budoucí smlouvě o převodu nemovitostí, ve znění jejího dodatku ze dne 27. 5. 2009; v ní se zavázali uzavřít ve lhůtě do 31. 5. 2009 kupní smlouvu, jíž žalovaná (budoucí převodce) prodá žalobcům (budoucím nabyvatelům) rodinný dům umístěný na pozemku o výměře 129 m2 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek o výměře 787 m2 - orná půda, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, v katastrálním území S. u L., obec S., zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, na listu vlastnictví č. 196 (dále též „nemovitosti“, resp. „předmětné nemovitosti“), za kupní cenu 9.539.328,- Kč. V článku 3. 3. smlouvy o smlouvě budoucí se žalovaná zavázala na vlastní náklady zajistit a žalobcům doložit, že nejpozději k 1. 5. 2009 bude pozemek o výměře 787 m2 - orná půda (dále též „pozemek“) na základě pravomocného rozhodnutí příslušného orgánu trvale vyňat ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely. Žalovaná - po informaci svého zástupce, že pozemky byly vyňaty ze zemědělského půdního fondu - vyzvala žalobce k uzavření smlouvy o převodu předmětných nemovitostí v přesvědčení, že svou povinnost ze smlouvy o smlouvě budoucí splnila. Součástí výzvy byl i souhlas Městského úřadu Brandýs nad Labem - Stará Boleslav k trvalému odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu ze dne 20. 8. 2007 a územní rozhodnutí ze dne 29. 4. 2009, jímž bylo rozhodnuto o změně užívání pozemku jako zahrady. Dne 29. 5. 2009 účastníci uzavřeli smlouvu o převodu nemovitostí (dále jen „smlouva“). V jejím článku 5. 2. je mimo jiné obsaženo prohlášení žalované, že „pozemek (pozemková parcela) o výměře 787 m2, v k. ú. S. u L., obec S.“…“ je veden jako zahrada a na základě pravomocného rozhodnutí příslušného orgánu byl trvale odňat ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely“. Článek 5. 4. obsahuje ujednání stran, podle něhož, ukáže-li se některé z prohlášení nebo ujištění žalované ve smlouvě nepravdivým, neúplným nebo nepřesným, mají žalobci dle své volby nárok na bezplatné odstranění vad žalovanou nebo nárok na snížení celkové kupní ceny nebo nárok na odstoupení od této smlouvy nebo nárok na náhradu škody nebo veškeré nároky náležející jim ze zákona. Žalovaná je v takovém případě povinna uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 5 % z celkové kupní ceny do 5 pracovních dnů ode dne, kdy byla k zaplacení smluvní pokuty vyzvána. Ke dni uzavření kupní smlouvy předmětný pozemek nebyl vyňat ze zemědělského půdního fondu, neprobíhalo řízení o jeho vynětí a byl veden jako druh pozemku zahrada. Se souhlasem odboru životního prostředí Městského úřadu Brandýs nad Labem - Stará Boleslav, č. j. 100/54244/2007ZPF Šty, byly vyjmuty jen části pozemků pro výstavbu rodinných domů, zpevněných ploch a komunikací; rozhodnutím stavebního úřadu v Líbeznicích byla změněna kultura u pozemků z orné půdy na zahradu, přičemž zůstaly součástí zemědělského půdního fondu. Žalobci vyzvali žalovanou dopisem ze dne 10. 8. 2009, aby ve stanovené lhůtě zajistila trvalé vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely a aby zaplatila smluvní pokutu ve výši 5 % z celkové kupní ceny. Jelikož předmětný pozemek tvořil s domem a stavební parcelou jeden funkční celek, žalobce, ač cizozemec, jej nabyl do svého vlastnictví (§17 odst. 1 písm. d/ devizového zákona). Z takto zjištěného skutkového stavu věci soud prvního stupně dovodil, že žalované vznikla povinnost zaplatit žalobcům smluvní pokutu, neboť porušila smluvenou povinnost, jejíž splnění bylo smluvní pokutou zajištěno (§544 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 - srov. §3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb. - dále jen „obč. zák.“). Konstatoval, že vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu představovalo jednu z důležitých vlastností převáděné nemovitosti, kterou si žalobci vymínili. Smluvní pokutou zamýšleli minimalizovat riziko, že nabývaná nemovitost bude vykazovat vady. Soud prvního stupně shledal smluvní pokutu ve výši 5 % z celkové ceny převáděných nemovitostí (tj. 9.539.328,- Kč) přiměřenou - tudíž v souladu s dobrými mravy - a ujednání o smluvní pokutě platným právním úkonem (§39 obč. zák.); z blíže vyložených důvodů nepřisvědčil žalované, že žalobou uplatněný nárok je výkonem práva v rozporu s dobrými mravy (§3 odst. 1 obč. zák.).
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 26. 9. 2013, č. j. 58 Co 125/2011-259, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy všech stupňů (rozhodl tak poté, co Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 30. 4. 2013, č. j. 33 Cdo 4030/2011-248, zrušil jeho předchozí měnící rozsudek ze dne 20. 4. 2011, č. j. 58 Co 125/2011-236, v němž dovodil, že žalobcům právo na zaplacení smluvní pokuty nevzniklo, neboť jeho vznik nebyl vázán na porušení - určitým a srozumitelným způsobem vymezené - povinnosti, k jejímuž splnění se žalovaná ve smlouvě zavázala, a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Dovolací soud se totiž neztotožnil s výkladem obsahu smlouvy o převodu nemovitostí odvolacím soudem a dospěl k závěru, že vůlí smluvních stran bylo zajistit smluvní pokutou povinnost žalované odevzdat žalobcům pozemek, který je trvale vyňat ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely, tedy poskytnout jim plnění se smluvenou vlastností). Odvolací soud převzal skutkové závěry soudu prvního stupně a přisvědčil i jeho právním závěrům. Ohledně výše smluvní pokuty konstatoval, že kupní cena za předmětné nemovitosti činila bezmála 10.000.000,- Kč a že smluvní pokuta ve výši 5 % z této kupní ceny byla sjednána pro případ porušení povinností obou smluvních stran, pročež je ujednání o smluvní pokutě vyvážené a v souladu s dobrými mravy.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost podle §237 o. s. ř. dovozuje z toho, že odvolací soud se při posouzení otázky platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska souladu s dobrými mravy ve smyslu §39 obč. zák. odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, prezentované např. rozsudkem ze dne 26. 8. 2008, sp. zn. 33 Odo 1064/2006, a rozsudkem ze dne 29. 11. 2007, sp. zn. 33 Odo 117/2006. Odvolací soud se v rozporu se závěry vyjádřenými ve zmiňovaných rozhodnutích dostatečně nezabýval okolnostmi, za kterých byla smluvní pokuta sjednána, zejména pohnutkou vedoucí k přijetí závazku zajištěného smluvní pokutou. Nevzal v potaz, že smluvní pokuta zajišťující trvalé vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely byla ve smlouvě o smlouvě budoucí sjednána proto, že žalobce jakožto nesezdaný cizinec, nebyl oprávněn nabývat nemovitosti evidované v zemědělském půdním fondu. Uzavřením manželství s žalobkyní však tato překážka odpadla a v době uzavření smlouvy o převodu nemovitostí již neexistovala. Nesplněním zajištěného závazku tak žalobcům nevznikla žádná škoda. Poukazuje na to, že žalobci jí neposkytli potřebnou součinnost, aby na své náklady zajistila vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu. Domnívá se navíc, že výše smluvní pokuty je nepřiměřená, neboť byla sjednána ve výši 5 % z celkové ceny převáděných nemovitostí, nikoli z ceny pozemku, jenž měl být ze zemědělského půdního fondu vyňat; ujednání o smluvní pokutě ve výši představující téměř 50 % z ceny pozemku je tudíž pro rozpor s dobrými mravy neplatné (§39 obč. zák.) a napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Z uvedených důvodů dovolacímu soudu navrhuje, aby rozhodnutí soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobci navrhují dovolání odmítnout, případně zamítnout. Mají za to, že smluvní pokuta neodporuje svojí výší dobrým mravům. Tvrdí, že výši smluvní pokuty navrhla žalovaná, která je podnikatelem podnikajícím v oblasti realit a že smluvní pokuta ve stejné výši byla sjednána ve prospěch obou smluvních stran. Připomínají, že jako kupující měli zájem nabýt vlastnictví k nemovitostem s vymíněnou vlastností, a že žalovaná dosud nesplnila závazek, který, jak je patrné z jejího chování, považovala za platný.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2013 - dále opět jen „o. s. ř.“ (srov. čl. II bod 1. a 7. zákona č. 404/2012 Sb. a čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb.).
Dovolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou při splnění podmínky jejího advokátního zastoupení (§240 odst. 1, §241 odst. 1, 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 o. s. ř.; napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 1 o. s. ř. žalovaná namítá, že odvolací soud nesprávně posoudil platnost ujednání o smluvní pokutě obsaženého v kupní smlouvě z hlediska souladu s dobrými mravy ve smyslu §39 obč. zák.
Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tj. učinil-li soud právní závěr, aniž při jeho utváření zohlednil všechny relevantní skutečnosti.
Podle §544 odst. 1 obč. zák., sjednají-li si strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda. Podle §544 odst. 2 obč. zák. lze sjednat smluvní pokutu jen písemně a v ujednání musí být určena výše smluvní pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.
Podle §39 obč. zák. je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Podle §3 odst. 1 obč. zák. výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.
V rozsudcích ze dne 26. 8. 2008, sp. zn. 33 Odo 1064/2006, a ze dne 29. 11. 2007, sp. zn. 33 Odo 117/2006 (zmiňovaných žalovanou v dovolání), a v řadě dalších rozhodnutí se Nejvyšší soud vyslovil k posouzení otázky přiměřenosti smluvní pokuty. Uvedl v nich, že v souvislosti s institutem smluvní pokuty je třeba - kromě obecně stanovených pravidel vztahujících se k výkladu pojmu dobrých mravů - užít dalších vodítek, ze kterých lze usoudit, co je ve vztahu ke smluvní pokutě v souladu se společenskými, kulturními a mravními normami. Především je nutno uvážit funkce smluvní pokuty (preventivní, uhrazovací a sankční), tj. posoudit, zda výše sjednané pokuty odpovídá účelu smluvní pokuty, který spočívá v pohrůžce dostatečnou citelnou majetkovou sankcí vůči dlužníku pro případ nesplnění zajištěné povinnosti, zda smluvní pokuta je sjednána v odpovídající, nikoli přemrštěné pobídkové výši, a zda přiměřeně zabezpečuje věřitele proti případným škodám, tedy zda zahrnuje všechny škody, které lze rozumně v daném konkrétním vztahu s porušením smluvní povinnosti očekávat (srov. obdobně usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 33 Cdo 1198/2010, jež obstálo i v ústavní rovině; ústavní stížnost proti němu podanou Ústavní soud usnesením ze 17. 1. 2012, sp. zn. I. ÚS 3498/11, odmítl). Při posouzení přiměřenosti sjednané smluvní pokuty je třeba v neposlední řadě přihlédnout k celkovým okolnostem, za nichž byla sjednána, k pohnutkám, které k jejímu sjednání vedly, k jejímu účelu, k charakteru, příp. hodnotě zajištěného závazku, ke vzájemnému poměru hodnoty hlavního závazku a smluvní pokuty (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 4. 2. 2002, sp. zn. 33 Odo 753/2001, ze dne 30. 4. 2002, sp. zn. 33 Odo 96/2001, ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 33 Odo 890/2002, ze dne 22. 11. 2006, sp. zn. 33 Odo 61/2005, ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3714/2007, ze dne 28. 1. 2010, sp. zn. 33 Cdo 2776/2008, ze dne 28. 4. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4986/2009, a ze dne 15. 10. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2626/2013). Rozhodné jsou přitom jen okolnosti, které existovaly ke dni sjednání smluvní pokuty; ty, jež nastaly až následně, mohou být významné jen z hlediska úvah, zda je či není požadavek na zaplacení smluvní pokuty výkonem práva v rozporu s dobrými mravy.
V rozporu s tím, co bylo uvedeno, odvolací soud svůj závěr, že ujednání o smluvní pokutě není v rozporu s dobrými mravy, učinil toliko s poukazem na okolnost, že smluvní pokuta byla sjednána ve výši 5 % z celkové kupní ceny předmětných nemovitostí a že je třeba ujednání o ní považovat za vyvážené, neboť byla sjednána pro případ porušení smluvních povinností oběma stranami. Nevzal přitom vůbec v úvahu i další okolnosti, které jsou významné pro posouzení, zda v daném případě smluvní pokuta svou výší vybočila z rámce dobrých mravů či nikoli. Jeho právní posouzení věci je tak neúplné, a tudíž nesprávné.
Dovolací soud proto napadené rozhodnutí odvolacího soudu zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř.); protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1, §226 odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 21. ledna 2015
JUDr. Blanka Moudrá
předsedkyně senátu