ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.5348.2017.1
sp. zn. 26 Cdo 5348/2017-391
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně O. V. , H. n. M., zastoupené Mgr. Pavlem Vernerem, advokátem se sídlem Turnov, Palackého 211, proti žalované T. H. , J. n. N., zastoupené JUDr. Jiřím Kozákem, advokátem se sídlem Liberec, Mozartova 623/8, o určení neplatnosti zvýšení nájemného, vedené u Okresního soudu v Jablonci nad Nisou pod sp. zn. 5 C 208/2009, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 18. dubna 2017, č. j. 35 Co 161/2016-353, ve spojení s usnesením ze dne 18. dubna 2017, č. j. 35 Co 161/2016-358, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 18. dubna 2017, č. j. 35 Co 161/2016-353, ve spojení s usnesením ze dne 18. dubna 2017, č. j. 35 Co 161/2016-358, vyjma výroku II., a rozsudek Okresního soudu v Jablonci nad Nisou ze dne 7. dubna 2016, č. j. 5 C 208/2009-294, se zrušují a věc se vrací v tomto rozsahu Okresnímu soudu v Jablonci nad Nisou k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně (nájemkyně „bytu č. 1 o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě č. p. V>, H. n. M.“ – dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „dům“) se domáhala určení, že jsou neplatná jednostranná zvýšení nájemného z bytu, jež jí oznámila žalovaná (vlastnice domu a pronajímatelka bytu) dopisy ze dne 8. září 2009 (dále jen „dopis ze dne 8. září 2009“, resp. „Oznámení“) a ze dne 21. září 2009 – s připojeným oznámením ze dne 19. září 2009 – (dále jen „dopis ze dne 21. září 2009“). Žalobu odůvodnila tvrzeními, že dopisem ze dne 8. září 2009 jí žalovaná (prostřednictvím „správcovské firmy“) oznámila, že jí (počínaje 1. lednem 2010) zvyšuje nájemné z bytu na částku 21,44 Kč za 1 m 2 podlahové plochy bytu, tj. na 4.471,74 Kč měsíčně, že dopisem ze dne 21. září 2009 jí pak sdělila, že zmíněné zvýšení nájemného (učiněné Oznámením) je neplatné a že nájemné z bytu se jí nově zvyšuje (opět od 1. ledna 2010) na částku 29,55 Kč za 1 m 2 podlahové plochy bytu, tj. na 6.163,24 Kč měsíčně, že dotčená zvýšení nájemného vycházela z předpokladu, že předmětný byt má podlahovou plochu 208,57 m 2 , což vyplývalo i z přiložených evidenčních listů, a že do této výměry podlahové plochy byla započítána též plocha tam uvedených prostor (zejména půdy o výměře 82,37 m 2 ), ze kterých není – podle svého mínění – povinna nájemné platit.
Rozsudky Okresního soudu v Jablonci nad Nisou (soudu prvního stupně), a to zamítavý ze dne 8. září 2011, č. j. 5 C 208/2009-121, a vyhovující ze dne 16. května 2013, č. j. 5 C 208/2009-177, byly k odvolání žalobkyně (první z nich) a žalované (druhý z nich) zrušeny usneseními Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci jako soudu odvolacího ze dne 14. února 2012, č. j. 35 Co 422/2011-135, a ze dne 24. února 2014, č. j. 35 Co 695/2013-222; současně byla věc vždy vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Poté soud prvního stupně rozsudkem ze dne 7. dubna 2016, č. j. 5 C 208/2009-294, ve spojení s doplňujícím rozsudkem ze dne 22. prosince 2016, č. j. 5 C 208/2009-308, zamítl žalobu na určení neplatnosti zvýšení nájemného z bytu učiněného dopisem ze dne 8. září 2009 (dále jen „zamítavý výrok“), určil, že je neplatné zvýšení nájemného z bytu oznámené dopisem ze dne 21. září 2009 (dále jen „vyhovující výrok“), a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náklady řízení ve výši 42.656,- Kč (dále jen „nákladový výrok“).
Na zjištěném skutkovém základě především dovodil, že zvýšení nájemného z bytu učiněné dopisem ze dne 21. září 2009 je absolutně neplatné podle §39 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“) pro rozpor s ustanovením §3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb. (zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ve znění účinném do 31. prosince 2012 – dále opět jen „zákon č. 107/2006 Sb.“); bylo-li nájemné z bytu zvýšeno od 1. ledna 2010 již dopisem ze dne 8. září 2009, pak jeho zvýšení dopisem ze dne 21. září 2009 opět od 1. ledna 2010 se příčí zákonné zásadě upravené v citovaném ustanovení, že pronajímatel je oprávněn zvýšit nájemné z bytu pouze jedenkrát ročně. Zvýšení nájemného z bytu (na částku 4.471,74 Kč) učiněné dopisem ze dne 8. září 2009 však považoval za platné, a to s odůvodněním, že v řízení ustanovený znalec dospěl k závěru, že při výměře podlahové plochy bytu, která činí 156,22 m 2 , „je obvyklé nájemné (správně nájemné, jež bylo možné vybírat z bytu v roce 2010 podle zákona č. 107/2006 Sb.) 4.616,15 Kč, tedy vyšší, než se žalovaná domáhá“ .
K odvolání žalobkyně odvolací soud rozsudkem ze dne 18. dubna 2017, č. j. 35 Co 161/2016-353, ve spojení s doplňujícím usnesením ze dne 18. dubna 2017, č. j. 35 Co 161/2016-358, citovaný rozsudek soudu prvního stupně (ve spojení s doplňujícím rozsudkem) potvrdil v zamítavém výroku (výrok I. – dále jen „potvrzující výrok I.“), vyslovil, že ve vyhovujícím výroku zůstává nedotčen (výrok II.), a změnil ho v nákladovém výroku tak, že žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně (výrok III.); současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok IV.) a o nákladech řízení státu (výrok V.).
Odvolací soud zejména zdůraznil, že předpokladem řádného zvýšení měsíčního nájemného z bytu je správnost všech údajů, které zákon na oznámení o zvýšení nájemného klade, tj. i údaje o podlahové ploše bytu. Podle jeho názoru bylo v daném případě zapotřebí odečíst od soudem prvního stupně stanovené celkové výměry předmětného bytu (156,22 m 2 ) ještě výměru tzv. „závětří“, která činí 3,72 m 2 , neboť toto závětří není součástí stavebně uzavřeného prostoru bytu. Vzhledem k takto zjištěné podlahové ploše bytu, jakož i k tomu, že cílová hodnota měsíčního nájemného pro rok 2010 činila u předmětného bytu 29,55 Kč za 1 m 2 , mohla tedy žalovaná zvýšit nájemné z bytu od 1. ledna 2010 nejvýše na částku 4.506,89 Kč měsíčně (nikoli tedy až na částku 4.616,15 Kč měsíčně, jak – z důvodu nesprávně vypočtené výměry bytu – uvažoval soud prvního stupně). Dodal, že výše nájemného, oznámená žalobkyni dopisem ze dne 8. září 2009, je však i při uvedené korekci závěrů soudu prvního stupně stále nižší, než kolik mohla činit podle zákona č. 107/2006 Sb. Současně shledal, že Oznámení obsahovalo všechny nezbytné náležitosti kladené uvedeným zákonem na oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu. Uzavřel, že zvýšení nájemného z bytu na částku 4.471,74 Kč měsíčně od 1. ledna 2010 není tedy postiženo žádnou vadou, jež by způsobovala jeho neplatnost. Za této situace považoval zamítavý výrok rozsudku soudu prvního stupně za věcně správný, a proto ho potvrdil.
Proti potvrzujícímu výroku I. (a souvisejícím nákladovým výrokům III., IV. a V.) rozsudku odvolacího soudu (ve spojení s doplňujícím usnesením) podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost odůvodnila konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Předně připomněla, že předmětem daného sporu je posouzení platnosti jednostranného zvýšení nájemného z bytu. Poté zdůraznila, že k tomu, aby jednostranné zvýšení nájemného bylo platné, je nezbytné, aby oznámení pronajímatele o tomto zvýšení obsahovalo kompletně správné údaje, z nichž vychází kalkulace nového nájemného, a to včetně správných ploch, které jsou předmětem nájmu a na nichž je výpočet nájemného založen (v této souvislosti odkázala na rozsudky Nejvyššího soudu ze 17. září 2012, sp. zn. 26 Cdo 2305/2011, a z 12. ledna 2015, sp. zn. 26 Cdo 2905/2014). Namítla, že tyto podmínky však zvýšení nájemného učiněné dopisem ze dne 8. září 2009 nesplňuje, neboť zjevně vychází z nesprávně stanovené podlahové plochy bytu (minimálně do něj neměla být započtena plocha tzv. „závětří“). Z toho dovozovala, že dotčené zvýšení nájemného je neplatné, a vyjádřila přesvědčení, že otázka „přiměřenosti“ nové výše nájemného je za tohoto stavu nerozhodná, neboť Oznámení je neplatné „jako celek“ již z jiného důvodu. Současně však – z důvodů podrobně rozvedených v dovolání – rovněž namítla, že do podlahové plochy bytu neměla být započítána (přinejmenším nikoli „v plném rozsahu“) nejen výměra shora zmíněného závětří, nýbrž i výměra dalších prostor v domě (konkrétně chodby ve sklepních prostorách a půdních prostor), a že pokud by odvolací soud výměru těchto prostor nezahrnul do výpočtu výše nájemného, které nejvýše mohla vybírat žalovaná z bytu od 1. ledna 2010 podle zákona č. 107/2006 Sb., bylo by takto vypočtené nájemné nižší, než jaké bylo uvedeno v Oznámení, a základní argumentace, na níž je založen napadený rozsudek, by tak pozbyla smyslu. Navrhla, aby dovolací soud změnil napadený rozsudek odvolacího soudu (ve spojení s doplňujícím usnesením) tak, že vyhoví žalobě a určí, že zvýšení nájemného z předmětného bytu, jež jí oznámila žalovaná dopisem ze dne 8. září 2009, je neplatné, popř. aby v napadeném rozsahu zrušil rozhodnutí obou soudů a věc v tomto rozsahu vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) dovolání žalobkyně (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále opět jen „o.s.ř.“ (viz čl. II bod 2. ve spojení s čl. XII zákona č. 296/2017 Sb. a čl. II bod 2. ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb.). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle §237 o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda Oznámení vyhovuje všem náležitostem, jež na oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu klade zákon č. 107/2006 Sb.), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Pro úplnost zbývá dodat, že dovolání naopak není přípustné (podle §237 o.s.ř.) pro řešení otázky započitatelné podlahové plochy bytu, neboť dotčená otázka je ve skutečnosti – vzhledem k uplatněným dovolacím námitkám k ní se vztahujícím – otázkou skutkovou, nikoli právní.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad namítána nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 1 o.s.ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Práva a povinnosti účastnic týkající se úpravy nájemného z bytu posuzoval dovolací soud podle dosavadních právních předpisů (§3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů).
Podle §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. V oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo podle tohoto zákona cílové hodnoty měsíčního nájemného, postačí zdůvodnit výši nájemného cílovou hodnotou měsíčního nájemného za 1 m 2 podlahové plochy bytu.
Jde-li o náležitosti oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného (§3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.), dospěl dovolací soud opakovaně k názoru, že z odůvodnění oznámení o zvýšení nájemného musí dostatečně určitě vyplývat podlahová plocha bytu, z níž pronajímatel při stanovení zvýšeného nájemného vycházel. Ani z ustanovení §3 odst. 5 věty druhé zákona č. 107/2006 Sb. nevyplývá, že by v oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo cílové hodnoty měsíčního nájemného, nemusel být tento údaj uveden (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze 17. září 2012, sp. zn. 26 Cdo 2305/2011, z 15. srpna 2013, sp. zn. 26 Cdo 1207/2013, z 9. dubna 2014, sp. zn. 26 Cdo 1009/2014, či z 20. října 2015, sp. zn. 26 Cdo 2248/2015). Opakovaně zaujal rovněž názor, že předpokladem řádného stanovení zvýšeného měsíčního nájemného je nutně správnost všech údajů, jež jsou pro jeho stanovení významné; to se týká i údaje o podlahové ploše bytu. Není-li tomu tak, tj. je-li založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nemůže být správné ani zvýšení měsíčního nájemného. Oznámení pronajímatele tak odporuje zákonu a je neplatné podle §39 obč. zák. (srov. opět již zmíněné rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2305/2011 a 26 Cdo 1207/2013, a dále rovněž rozsudek z 12. ledna 2015, sp. zn. 26 Cdo 2905/2014, uveřejněný pod č. 133/2015 časopisu Soudní judikatura /proti citovanému rozsudku byla podána ústavní stížnost, jíž odmítl Ústavní soud usnesením z 8. dubna 2015, sp. zn. IV. ÚS 557/15/).
V posuzovaném případě žalovaná (pronajímatelka) oznámila dopisem ze dne 8. září 2009 dovolatelce (nájemkyni), že počínaje dnem 1. ledna 2010 jí zvyšuje nájemné z předmětného bytu „na 21,44 Kč/m2/měsíc podlahové plochy bytu – tj. na 4471,74 Kč/měsíc za tento byt“ . Dovolací soud zastává názor, že z obsahu tohoto dopisu dostatečně určitě vyplýval rovněž údaj o podlahové ploše bytu, z níž zvýšení nájemného vycházelo. Vzhledem k údajům uvedeným v dopisu mohla totiž dovolatelka za použití vcelku triviální matematické operace spolehlivě dovodit, že při zvýšení nájemného vycházela žalovaná z podlahové plochy předmětného bytu 208,57 m 2 ; ostatně tento údaj byl uveden i v evidenčním listu pro výpočet úhrady za užívání bytu, jenž byl k dopisu připojen. S přihlédnutím k obsahu žaloby pak není žádných pochyb o tom, že šlo o údaj, který byl pro dovolatelku z doručených písemností bez jakýchkoliv pochybností seznatelný a byl jí tedy již v době podání žaloby znám. Při právním posouzení věci však odvolací soud z uvedené podlahové plochy bytu (208,57 m 2 ) nevycházel, neboť uvažoval se započitatelnou podlahovou plochou bytu 152,5 m 2 (navíc odlišnou od té, s níž pracoval soud prvního stupně – 156,22 m 2 ). I když podlahová plocha bytu, s níž žalovaná kalkulovala při výpočtu zvýšeného nájemného v dopisu ze dne 8. září 2009, nebyla z pohledu úvah obou soudů správná, nevyvodily z toho (a to nejen soud prvního stupně, nýbrž ani odvolací soud) odpovídající důsledky pro právní posouzení věci, jestliže – i přes to – shledaly, že Oznámení obsahovalo všechny nezbytné náležitosti podle zákona č. 107/2006 Sb. Je-li totiž zvýšení nájemného založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, pak oznámená výše nájemného (4.471,74 Kč měsíčně) neodpovídá proklamované vůli žalované zvýšit dovolatelce měsíční nájemné z bytu právě (a jen) na částku 21,44 Kč za m 2 podlahové plochy bytu. Oznámení tak ve skutečnosti neobsahovalo jednu z podstatných náležitostí oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného, a sice zdůvodnění, že nová výše nájemného byla stanovena „řádně“ (§3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.). Vzhledem k tomu nebylo nájemné z bytu zvýšeno v souladu se zákonem, je tudíž neplatné podle §39 obč. zák. a nic na tom nemění, že celková výše měsíčního nájemného obsažená v dopisu ze dne 8. září 2009 se stále pohybuje v mezích maximálního možného zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. Soud totiž nemůže měnit či dokonce nahrazovat vůli pronajímatele obsaženou v oznámení o jednostranném zvýšení nájemného. Projevila-li proto pronajímatelka v dopisu ze dne 8. září 2009 vůli zvýšit nájemné z bytu na částku
21,44 Kč za 1 m 2 podlahové plochy bytu, nemůže soud při posuzování platnosti tohoto oznámení o zvýšení nájemného vycházet z jiné částky, jak to ve skutečnosti učinil odvolací soud (i soud prvního stupně), který vyšel z částky 29,55 Kč za 1 m 2 podlahové plochy bytu opřené o úvahu, že maximální možné zvýšení nájemného beztak činilo v tomto případě právě 29,55 Kč.
Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že potvrzující výrok I. rozsudku odvolacího soudu není z hlediska vymezeného dovolacího důvodu správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek (ve spojení s doplňujícím usnesením) v uvedeném výroku a v závislých nákladových výrocích III., IV. a V. bez jednání (§243a odst. 1 věta první o.s.ř.) zrušil (§243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 věty před středníkem o.s.ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně (vyjma vyhovujícího výroku, vyjádřeného v doplňujícím rozsudku), dovolací soud zrušil – v rozsahu uvedeném ve výroku tohoto rozsudku – i toto rozhodnutí a podle §243e odst. 2 věty druhé o.s.ř. věc vrátil v tomto rozsahu k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§243g odst. 1 věta první o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 21. 8. 2018
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu