ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.3089.2019.1
sp. zn. 26 Cdo 3089/2019-928
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobkyně REAL ESTATE MORAVIA s.r.o. , se sídlem v Olomouci, Ostružnická 325/6, IČO: 28350260, zastoupené JUDr. Tomášem Klimkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Olomouci, Novosadský dvůr 765/6, proti žalované PAVLÍK group, s.r.o. se sídlem v Olomouci - Nové Ulici, Hněvotínská 852/10, IČO: 25821687 , zastoupené JUDr. Luborem Ludmou, advokátem se sídlem v Olomouci, Hanáckého pluku 1153/6, o zaplacení částky 732.918,- Kč s příslušenstvím a o vzájemném návrhu žalované na zaplacení částky 750.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 19 C 462/2013, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 2. května 2019, č. j. 75 Co 182/2018-826, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 2. května 2019, č. j. 75 Co 182/2018-826, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se změněnou žalobou domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku 732.918,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) z titulu dlužného nájemného z tam specifikovaných nebytových prostor za období od října 2010 do června 2011 a od srpna 2011 do září 2012 (dále jen „žalované období“). Žalovaná, která s žalobou nesouhlasila, vzájemným návrhem uplatnila vůči žalobkyni požadavek na zaplacení částky 750.000,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) z titulu vypořádání investic vložených do pronajaté věci.
Okresní soud v Olomouci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 6. dubna 2018, č. j. 19 C 462/2013-773, žalobě vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit (do tří dnů od právní moci rozsudku) žalobkyni částku 732.918,- Kč s tam uvedeným úrokem z prodlení (výrok I.). Vzájemný návrh žalované zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu (výroky III. a IV.).
Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Správa domovního fondu města Olomouce (subjekt pověřený tehdejším vlastníkem statutárním městem Olomouc správou „budovy na adrese XY“ – dále jen „předmětný dům“, resp. „dům“) jako pronajímatelka a společnost Gastroprofit, s. r. o., (dále též jen „jmenovaná společnost“) jako nájemkyně uzavřely dne 13. dubna 1994 smlouvu o nájmu nebytových prostor nacházejících se v předmětném domě o celkové ploše 314 m 2 na dobu určitou od 1. května 1994 do 30. dubna 1999 (dále jen „nájemní smlouva z 13. dubna 1994“). Stejné smluvní strany ve shodném právním postavení uzavřely dne 29. září 1997 další smlouvu, jejímž předmětem opět učinily nebytové prostory v domě, tentokrát však o velikosti 619 m 2 (dále jen „nájemní smlouva z 29. září 1997“). Nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 1. října 1997 do 1. října 2011 s tím, že bude-li k tomuto datu trvat, mění se od 2. října 2011 na nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní smlouva z 29. září 1997 obsahovala rovněž ujednání, že nájemní poměr byl sjednán na dobu patnácti let proto, že nájemkyně se souhlasem pronajímatelky rekonstruovala (v roce 1996) předmět nájmu v rozsahu částky 6.789.493,- Kč při celkové investici 10.428.940,- Kč. Smluvní strany se také dohodly, že v případě skončení nájemního vztahu pronajímatelka uhradí nájemkyni náklady, vynaložené s jejím souhlasem na zhodnocení předmětného domu, že výše zhodnocení bude stanovena podle znaleckého posudku a že při vypořádání bude zohledněna investice města Olomouce ve výši 3.639.447,- Kč (dále jen „čl. VIII nájemní smlouvy z 29. září 1997“). Pronajímatelka souhlasila s tím, že investice vložené do rekonstrukce předmětu nájmu bude nájemkyně odepisovat v souladu s „ust. §28 odst. 3 zák. č. 286/92 Sb.“ (správně zřejmě zákona č. 586/1992 Sb.), a že tato smlouva nahrazuje veškeré předchozí nájemní smlouvy (včetně jejich dodatků) uzavřené smluvními stranami a týkající se nebytových prostor v domě. Uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997 předcházelo zveřejnění záměru obce (města) k pronajmutí příslušných nebytových prostor i schválení Radou města Olomouce (dále jen „Rada“). Smlouvou ze dne 1. ledna 1999 jmenovaná společnost prodala žalované část svého podniku, konkrétně provozovny umístěné v nebytových prostorách předmětného domu (dále též jen „smlouva o prodeji části podniku“). Rada vzala tuto smlouvu na vědomí usnesením z 20. dubna 1999 s tím, že subjektem na straně nájemkyně bude napříště žalovaná a že ostatní ujednání nájemní smlouvy z 29. září 1997 zůstávají nezměněna; v návaznosti na to uzavřely dne 30. dubna 1999 Správa domovního fondu města Olomouce a žalovaná uvedenému usnesení Rady odpovídající (tj. změnu v subjektu nájemkyně deklarující) Dodatek č. 1 k nájemní smlouvě z 29. září 1997. Dne 1. července 2002 pak uzavřelo statutární město Olomouc jako pronajímatel a žalovaná jako nájemkyně smlouvu o nájmu nebytových prostor umístěných (opět) v předmětném domě, nyní o velikosti 613 m 2 (dále jen „nájemní smlouva z 1. července 2002“ a „předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“). Nájemní poměr byl tentokrát sjednán na dobu určitou do 31. prosince 2014 s tím, že bude-li k tomuto datu trvat, mění se od 1. ledna 2015 na nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní smlouva z 1. července 2002 obsahovala také prohlášení smluvních stran, že nájemkyně, resp. její právní předchůdkyně (tj. jmenovaná společnost) provedla se souhlasem pronajímatele vlastním nákladem rekonstrukci předmětu nájmu, že pohledávka nájemkyně vůči pronajímateli z uvedené investice činí aktuálně (tj. po odpisech technického zhodnocení domu v účetnictví nájemkyně) 5.336.962,- Kč a že počínaje dnem 1. července 2002 bude pronajímatel odečítat tuto pohledávku nájemkyni z nájemného, a to až do úplného umoření. Nájemní smlouva z 1. července 2002 měla nahrazovat předchozí nájemní smlouvu z 29. září 1997 ( „ve znění planých změn a dodatků“ ). Uzavření této (pozdější) nájemní smlouvy však nepředcházelo zveřejnění příslušného záměru obce (města), přičemž Radou byla schválena až dodatečně (po jejím uzavření), konkrétně dne 19. listopadu 2002. Kupní smlouvou ze dne 12. května 2010 prodalo Statutární město Olomouc předmětný dům (a další nemovitosti) žalobkyni (tehdy podnikající pod obchodní firmou TODA IBEX, s.r.o.), která poté byla zapsána do katastru nemovitostí (s účinky vkladu vlastnického práva ke dni 24. května 2010) jako jeho vlastnice. Dopisem ze dne 16. ledna 2014, který byl žalobkyni doručen dne 24. ledna 2014, vypověděla žalovaná nájem předmětných nebytových prostor z důvodu zrušení svého živnostenského oprávnění, přičemž dne 5. května 2014 předala nebytové prostory žalobkyni. Obvyklé nájemné z nebytových prostor činilo v žalovaném období (podle revizního znaleckého posudku znalce Ing. Jaromíra Kavky) nejméně 48.000,- Kč měsíčně. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že nájemní smlouva z 29. září 1997 je pro obcházení zákona absolutně neplatná podle §39 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření uvedené smlouvy a ve znění do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“), neboť „nebyl zveřejněn záměr nemovitost pronajmout“ , jak vyžadovalo ustanovení §36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., v tehdy účinném znění (dále jen „zákon č. 367/1990 Sb.“). V této souvislosti odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. dubna 1999, sp. zn. 2 Cdon 1659/97, a z 29. února 2012, sp. zn. 23 Cdo 3259/2010. Z důvodů rozvedených v odůvodnění jeho rozsudku dále také dovodil, že absolutní neplatností je však stižena i nájemní smlouva z 1. července 2002. V návaznosti na to uzavřel, že v žalovaném období užívala žalovaná nebytové prostory bez právního důvodu, v důsledku čehož je povinna poskytnout žalobkyni peněžitou náhradu za takto získané bezdůvodné obohacení (§451 obč. zák.), a to ve výši stanovené (revizním) znaleckým posudkem. Vzhledem k tomu žalobě v celém rozsahu vyhověl, neboť podle ustanoveného (revizního) znalce odpovídá výše bezdůvodného obohacení, jež získala žalovaná, vyšší částce, než kterou po ní požadovala žalobkyně z titulu dlužného nájemného. Současně zamítl vzájemný návrh žalované, jelikož shledal, že není aktivně věcně legitimována k vymáhání tam specifikovaného nároku na vypořádání investic. Podle jeho názoru je totiž absolutně neplatná – opět z důvodů rozvedených v odůvodnění jeho rozsudku – i smlouva o prodeji části podniku, pročež nárok uplatněný vzájemným návrhem může náležet jedině jmenované společnosti, která předmětnou investici provedla.
K odvolání žalované Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci jako soud odvolací rozsudkem ze dne 2. května 2019, č. j. 75 Co 182/2018-826, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok II.).
Po doplnění dokazování v odvolacím řízení uvedl, že předně bude zapotřebí odstranit rozpor mezi zjištěným skutkovým stavem a závěrem soudu prvního stupně o neplatnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997, na nějž poukázala žalovaná v doplňku svého odvolání z 19. června 2018 (viz č. l. 810 a 811 spisu). V této souvislosti konstatoval zejména následující: „Jak se podává ze sdělení Magistrátu města Olomouce ze dne 16. 3. 2018, byly informace o písemnostech vyvěšených na úřední desce v roce 1997 skartovány. Žalovaná má pravdu v tom, že nemůže prokázat negativní tvrzení, nicméně přes uvedené lze dospět k závěru, že záměr uveřejněn nebyl. Jednak sdělení o tom, že nějaké listiny byly skartovány, ničeho nesvědčí o tom, že záměr zveřejněn byl. Z uvedeného sdělení lze učinit jen takový závěr, že všechny listiny uveřejněné na úřední desce v roce 1997 byly skartovány. (…) V řízení nicméně byly vyslechnuty svědkyně, a to M. H., I. J. a G. K., z jejichž výpovědí vyplývá, že v roce 2002 se zveřejňovaly pouze nové nájemní smlouvy (…). Všechny tři svědkyně se ke smlouvě ze dne 29. 9. 1997 sice nevyjadřovaly, vyjadřovaly se ke smlouvě ze dne 1. 7. 2002, nicméně je zřejmé, že jestliže v roce 2002 se návrhy na změnu smluv nezveřejňovaly, tak z logiky věci vyplývá, že se nezveřejňovaly ani v roce 1997, tedy v době uzavření nájemní smlouvy ze dne 29. 9. 1997. Navíc za situace, kdy oba účastníci považovali smlouvu z roku 1997 za změnu původní smlouvy z roku 1994.“ . Z vyložených důvodů učinil – na rozdíl od soudu prvního stupně – skutkový závěr, že záměr statutárního města Olomouce uzavřít nájemní smlouvu z 29. září 1997 nebyl řádně zveřejněn. Jinak se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal rovněž závěry soudu prvního stupně o absolutní neplatnosti nájemních smluv z 29. září 1997 a z 1. července 2002. Vzhledem k tomu se ztotožnil i s názorem, že žalobkyní uplatněný nárok je třeba kvalifikovat jako bezdůvodné obohacení, které žalovaná získala užíváním nebytových prostor v žalovaném období bez právního důvodu (§451 obč. zák.). V této souvislosti pouze dodal, že ve prospěch posléze uvedeného názoru hovoří i skutečnost, že rekonstrukcí z roku 1996 se změnila dispozice původně pronajatého nebytového prostoru tak, že jeho podlahová plocha „narostla“ z původní výměry 381 m 2 na výměru 619 m 2 ; v důsledku této zásadní změny předmětu nájmu totiž zanikl nájemní poměr založený nájemní smlouvou z 13. dubna 1994 zničením pronajaté věci ve smyslu §680 odst. 1 obč. zák. (zde odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 1. září 2005, sp. zn. 26 Cdo 2669/2004). Z vyložených důvodů tedy považoval vyhovující výrok I. rozsudku soudu prvního stupně za věcně správný. Ve vztahu k vzájemnému návrhu žalované pak zejména zdůraznil, že zanikl-li nájemní poměr založený nájemní smlouvou z 13. dubna 1994 rekonstrukcí pronajatých prostor v roce 1996, vzniklo jmenované společnosti již tehdy právo na vypořádání takto vložených investic. K tomu – s poukazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 21. září 2016, sp. zn. 26 Cdo 879/2016, a z 1. listopadu 2016, sp. zn. 26 Cdo 3881/2016 – dodal, že jestliže uvedenou rekonstrukcí současně vznikl nový předmět, nejde v případě nároku uplatněného vzájemným návrhem o nárok na vypořádání investic ve smyslu §667 obč. zák. Podle jeho názoru jde ve skutečnosti o samostatnou pohledávku, kterou je třeba posuzovat podle ustanovení o bezdůvodném obohacení a která vznikla mezi jmenovanou společností a statutárním městem Olomouc. K tomu, aby povinnost splnit ji přešla na žalobkyni, by bylo zapotřebí „příslušného titulu“ , jehož existence se však – podle něj – z provedeného dokazování (zjištěného skutkového stavu) nepodává. Za tohoto stavu uzavřel, že jde-li o nárok uplatněný vzájemným návrhem, nemůže být žalobkyně v daném sporu pasivně věcně legitimována. Vzhledem k tomu pokládal za věcně správný i zamítavý výrok II. rozsudku soudu prvního stupně.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 o. s. ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. září 2017 – dále opět jen „o. s. ř.“). Zejména namítla, že dovolávala-li se neplatnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997 (z důvodu nezveřejnění příslušného záměru – viz č. l. 764 spisu) žalobkyně, pak právě ji tížilo důkazní břemeno ohledně skutečností nasvědčujících tomu, že předpoklady platnosti dotčeného právního úkonu nebyly splněny (viz rozsudek Nejvyššího soudu z 26. února 2013, sp. zn. 22 Cdo 3108/2010). Podotkla, že k tvrzení o neplatnosti uvedené nájemní smlouvy však žádné důkazy neoznačila, a dodala, že zjištění, jež v této souvislosti čerpal odvolací soud z výpovědí svědkyň, „spadají do jiné doby (rok 2002) a týkají se pouze dodatků smluv, nikoli smluv samotných“ . Měla rovněž za to, že bylo-li součástí zjištěného skutkového stavu rovněž zjištění, že již byly (a to v souladu s platným spisovým a skartačním řádem) skartovány informace o písemnostech týkajících se zveřejnění záměru k uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997, měly soudy dospět k závěru, že citovaná nájemní smlouva je platným právním úkonem, a to také proto, že opačným závěrem na ni v konečném důsledku kladou povinnost prokázat „reálnou neexistenci určité právní skutečnosti“ , což je v rozporu s tzv. negativní důkazní teorií. Ostatně prokazování dotčených skutečností by po ní nebylo možné spravedlivě požadovat i s ohledem na to, že se udály před desítkami let; zároveň by bylo naprosto nemravné, aby žalobkyně uspěla v řízení na její úkor jen z důvodu „nedohledání cca 25 let starých dokumentů“ , které nadto již skartoval její právní předchůdce. Dále také zastávala stanovisko, že aby bylo vyhověno ústavnímu požadavku na spravedlivé rozhodování soudů, je třeba upřednostnit závěr o platnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997 i vzhledem k tomu, že žalobkyně i její právní předchůdce po celá desetiletí považovaly nájemní vztah za platný, přičemž – s odkazem na nález Ústavního soudu z 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, a na ustanovení §8 ve spojení s §3030 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) – vyjádřila přesvědčení, že nemá-li být tento dlouhodobě ctěný stav narušen, je třeba odmítnout značně formalistický výklad §36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., jejž zaujal odvolací soud s odkazem na příslušnou rozhodovací praxi Nejvyššího soudu. Konečně vyslovila také názor, že napadený rozsudek odvolacího soudu je v rozporu i „s širším významem nálezu Ústavního soudu České republiky ke komplexnímu přechodu povinností z nájemního vztahu při změně vlastnictví pronajaté věci a povinnosti respektovat zásadu pacta sunt servanda“ , tj. nálezu z 8. července 2010, sp. zn. II. ÚS 3292/09. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalované (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Shledal, že bylo podáno včas (k doplňku dovolání, podanému po uplynutí dovolací lhůty /§242 odst. 4 o. s. ř./, nepřihlížel), subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí především na vyřešení otázky (ne)platnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997 (vycházející ze skutkového závěru, že uzavření citované nájemní smlouvy nepředcházelo zveřejnění příslušného záměru obce /města/), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Při posouzení hmotněprávních aspektů otázky otevřené dovolacímu přezkumu (a otázek souvisejících) vycházel dovolací soud z dosavadních právních předpisů, tj. zejména ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997 a ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen „obč. zák.“ (§3074 odst. 1 věta první za středníkem o. z.).
Pro posouzení neplatnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997 je z posléze uvedených důvodů právně významný skutkový závěr odvolacího soudu, že jejímu uzavření nepředcházelo zveřejnění příslušného záměru obce (města). Ustálená soudní praxe totiž dovodila, že byla-li uzavřena smlouva o převodu nemovitého majetku obce bez předchozího zveřejnění tohoto záměru podle §36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., je tento právní úkon absolutně neplatný pro obcházení zákona (§39 obč. zák.). Totéž platí i v případě pronájmu nemovitého majetku obce (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 29. dubna 1999, sp. zn. 2 Cdon 1659/97, uveřejněný pod č. 121/1999 časopisu Soudní judikatura, a z 29. února 2012, sp. zn. 23 Cdo 3259/2010, na něž odkázaly již soudy nižších stupňů; dále viz např. rozsudek Nejvyššího soudu z 12. června 2013, sp. zn. 28 Cdo 986/2012). Od uvedených právních názorů se dovolací soud neodklání – přes v tomto směru uplatněné dovolací námitky – ani v poměrech souzené věci. Zde jen podotýká, že se neprotiví ani nálezu Ústavního soudu z 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, a nemohou být v rozporu ani s ustanovením §8 o. z., které jednak není – navzdory právní úpravě obsažené v §3030 o. z. – v dané věci aplikovatelné (k tomu viz v podrobnostech rozsudek Nejvyššího soudu z 16. června 2015, sp. zn. 21 Cdo 3612/2014, uveřejněný pod č. 4/2016 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) a jednak mu dovolatelka evidentně přikládala nesprávný význam.
V posuzovaném případě brojila dovolatelka mimo jiné i proti (právně významnému) skutkovému závěru odvolacího soudu, že uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997 nepředcházelo zveřejnění záměru obce (města) k pronájmu příslušných nebytových prostor (viz její námitku týkající se v řízení slyšených svědkyň). Podle názoru dovolacího soudu nelze – při respektování základních zásad hodnocení důkazů (§132 o. s. ř.) – k takovému skutkovému závěru spolehlivě dospět. Tento závěr se z pohledu těchto zásad jeví jako pouhá spekulace, neboť v provedených důkazech oporu nemá. Především vychází jen z úvahy, že záměr obce (města) k pronájmu nebytových prostor (a tudíž ani návrh na uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997) nebyl (nemohl být) zveřejněn (v roce 1997) proto, že návrhy na změnu smluv statutární město Olomouc nezveřejňovalo (ještě) v roce 2002. Navíc provedené dokazování neskýtá jakoukoli oporu pro úsudek, že citovaná smlouva byla pouhou změnou předchozí nájemní smlouvy, a nikoli „novou“ nájemní smlouvou, jíž se jeví být nejen s ohledem na její formální označení, nýbrž i vzhledem k tomu, že se vztahovala k odlišnému předmětu nájmu a dřívější nájemní vztah neměla změnit, nýbrž zrušit a nahradit novým (ve smyslu §570 a násl. obč. zák.). Nedostatek způsobilého podkladu pro uvedený úsudek nelze překlenout pouhým konstatováním, že „oba účastníci ( míněno patrně účastnice řízení ) považovali smlouvu z roku 1997 za změnu původní smlouvy z roku 1994“ . Subjektivní představy účastnic řízení (kromě toho, že nemohou nic změnit na objektivním charakteru smlouvy) nevypovídají nic o tom, jak na předmětnou nájemní smlouvu nahlížely příslušné orgány statutárního města Olomouce, tedy subjektu, který tížila povinnost zveřejnit záměr k pronájmu svých nemovitostí. Z uvedeného vyplývá, že shora uvedený skutkový závěr je natolik vadný, že ve svém důsledku představuje porušení dovolatelčiných práv garantovaných čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod; v daném případě jde tedy o tzv. extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními (viz stanovisko pléna Ústavního soudu z 28. listopadu 2017, sp. zn. Pl.ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sbírky zákonů, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu z 18. března 2019, sp. zn. 26 Cdo 1555/2018).
Přestože v souzené věci jsou nepřípadné dovolací námitky vztahující se k otázce rozložení důkazního břemene mezi účastníky sporného řízení (takové námitky totiž mají své místo pouze v případě, směřují-li proti rozhodnutí, jímž bylo rozhodnuto v neprospěch účastníka na jiném podkladě, než je zjištěný skutkový stav – viz posléze uvedený výklad), dovolací soud pokládá za potřebné – zejména pro účely dalšího řízení – nad rámec uvedeného dodat, že podle ustálené soudní praxe se důkazním břemenem rozumí procesní odpovědnost účastníka za výsledek řízení; jeho smyslem je umožnit soudu vydat rozhodnutí i v těch případech, kdy výsledky hodnocení důkazů mu neumožňují přijmout ani závěr o pravdivosti tvrzené skutečnosti, ale ani závěr o tom, že by byla nepravdivá (o takový případ v dané věci nešlo). Důkazní břemeno ohledně určitých skutečností leží na tom účastníku řízení, který z existence těchto skutečností vyvozuje pro sebe příznivé právní důsledky; jde o toho účastníka, který existenci těchto skutečností také tvrdí (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 29. října 1997, sp. zn. 2 Cdon 257/97, uveřejněný na str. 372 v sešitě č. 7/1998 časopisu Právní rozhledy). Uvedené obecné pravidlo dělení důkazního břemene mezi účastníky sporného řízení může být výjimečně prolomeno v určitých typových případech. Tak např. není-li důvod k pochybnostem, že se určité věci v době dávno minulé (tj. když časový odstup od rozhodných skutečností podstatně překračuje i vydržecí lhůty nebo lhůty skartační) děly obvyklým či pravidelným způsobem, resp. (úředním) postupem, je důkazní břemeno o tom, že v daném případě tomu tak nebylo, na tom, kdo to tvrdí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 3. února 2005, sp. zn. 22 Cdo 1400/2004, uveřejněný pod č. C 3255 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, či rozhodnutí Nejvyššího soudu z 31. března 2010, sp. zn. 28 Cdo 4281/2009, a z 25. března 2015, sp. zn. 22 Cdo 1005/2013, uveřejněná pod č. C 8418 a C 14602 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). O takový výjimečný případ jde – s ohledem na úřední postup zveřejňování obecních (městských) záměrů a na již proběhlou skartaci dokladů vztahujících se k listinám uveřejněným na úřední desce města Olomouce v roce 1997 – i v souzené věci.
Neobstojí-li skutkový závěr, že uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997 nepředcházelo zveřejnění záměru obce (města) k pronajmutí příslušných nebytových prostor, nemůže obstát ani z něj vycházející právní názor, že citovaná nájemní smlouva je podle §39 obč. zák. absolutně neplatná pro obcházení zákona (ustanovení §36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb.), tj. právní názor, který byl (mimo jiné) důvodem, pro nějž odvolací soud potvrdil (jako věcně správný) vyhovující výrok I. rozsudku soudu prvního stupně. Podle přesvědčení dovolacího soudu však za tohoto stavu nelze akceptovat ani právní závěr o nedostatku pasivní věcné legitimace žalobkyně, jde-li o nárok uplatněný vzájemným návrhem.
Odvolacímu soudu lze přisvědčit v názorech, že právo na vypořádání vložených investic vzniklo jmenované společnosti již samotným provedením rekonstrukce pronajatých prostor v roce 1996 a že v tomto případě nešlo o právo podřaditelné pod ustanovení §667 obč. zák.; nešlo však ani o pohledávku na vydání bezdůvodného obohacení, jak se mylně domníval odvolací soud, nýbrž o pohledávku na vyrovnání majetkové ztráty způsobené zpracováním (pronajaté) věci ve smyslu §135b obč. zák. (k tomu viz odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 24. února 2015, sp. zn. 26 Cdo 4208/2014, a tam odkazovanou komentářovou literaturu, a dále rozsudek Nejvyššího soudu z 23. září 2015, sp. zn. 26 Cdo 1455/2015). Za správnou lze pokládat i úvahu, že dotčená pohledávka svědčila jmenované společnosti vůči statutárnímu městu Olomouc, přičemž k tomu, aby povinnost splnit ji přešla na žalobkyni, by bylo zapotřebí „příslušného titulu“ . Za situace, kdy nelze (z důvodů vyložených shora) považovat za absolutně neplatnou nájemní smlouvu z 29. září 1997, však již nelze bez dalšího souhlasit s názorem, že z provedeného dokazování (zjištěného skutkového stavu) se existence takového titulu nepodává. Zde je nutno si uvědomit, že účinky smluvních ujednání lze závazně vztáhnout i pro dobu předcházející podpisu smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 25. února 2004, sp. zn. 29 Odo 22/2002, uveřejněné pod č. 212/2004 časopisu Soudní judikatura, z 21. července 2005, sp. zn. 29 Odo 1199/2003, či z 10. července 2012, sp. zn. 26 Cdo 2145/2011). Z obdobného principu ostatně vychází např. již zmíněná privativní novace ve smyslu §570 obč. zák., či narovnání ve smyslu §585 obč. zák., tj. instituty smluvního práva, jež přiměřeně platí i pro mimosmluvní závazky (srov. §492 obč. zák.). Byť tedy (v tomto případě mimosmluvní) závazek na vypořádání vložených investic vznikl (podle §135b obč. zák.) v poměru mezi jmenovanou společností a statutárním městem Olomouc již v době před uzavřením nájemní smlouvy z 29. září 1997, dotčeným subjektům nic nebránilo v tom, aby jej dodatečně smluvně změnily, příp. zcela nově upravily, jak to zřejmě zamýšlely učinit ujednáním obsaženým v čl. VIII citované smlouvy. Zahrnuly-li přitom zmíněné ujednání do textu nájemní smlouvy, je namístě zabývat se rovněž otázkou, zda nabytím vlastnictví předmětného domu a s ním spojeným vstupem do postavení pronajímatelky (§680 odst. 2 obč. zák.) vstoupila žalobkyně také do postavení osoby povinné ke splnění tam vymezeného závazku. V této souvislosti pak nelze opomenout, že právní nástupnictví podle §680 odst. 2 obč. zák. dopadá i na vztahy nájmu nebytových prostor a týká se celého obsahu nájemního vztahu (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 14. května 2002, sp. zn. 26 Cdo 861/2001, z 27. září 2007, sp. zn. 29 Odo 1478/2005, a z 29. května 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněné pod č. 14/2003, 43/2008 a 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek; obdobně vyznívají též závěry vyjádřené v nálezu Ústavního soudu z 8. července 2010, sp. zn. II. ÚS 3292/09, na nějž odkázala dovolatelka). Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např. způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné (např. místo a čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé). K posledně jmenovaným obsahovým složkám lze bezpochyby zařadit i závazky mezi pronajímatelem a nájemcem, jež upravují jejich vzájemná práva a povinnosti při zániku nájemního poměru (o tom svědčí např. i právní úprava obsažená v ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák., jehož účelem je vypořádat investice nájemce provedené se souhlasem pronajímatele, a to právě subjektem, jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu věci /srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 23. listopadu 2010, sp. zn. 26 Cdo 410/2010, uveřejněný pod č. 92/2012 časopisu Soudní judikatura, a z 18. října 2011, sp. zn. 26 Cdo 3951/2010/). Za tohoto stavu zastává dovolací soud názor, že vstupem do postavení pronajímatelky (§680 odst. 2 obč. zák.) by na žalobkyni přešel i závazek vypořádat nájemci – při skončení nájmu – investice vložené (byť v minulosti) do pronajaté věci, zakotvený v čl. VIII nájemní smlouvy z 29. září 1997. Ostatně včlenily-li smluvní strany citované ujednání právě do smlouvy o nájmu, závazek jím upravený pojaly jako závazek pronajímatele vůči nájemci a vznik povinnosti k vypořádání investic (a jemu odpovídajícího práva požadovat toto vypořádání) vázaly na skončení (zánik) nájmu, daly tím jednoznačně najevo, že „osud“ daného závazku má být svázán s osudem dotčeného nájemního poměru. Chápat uvedený závazek jako zcela samostatný a nezávislý na nájmu nebytových prostor, založeném nájemní smlouvou z 29. září 1997, by tak ani nedávalo rozumný smysl.
Z uvedeného vyplývá, že při nesprávnosti závěru o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997 nelze pokládat za správný ani závěr o nedostatku pasivní věcné legitimace žalobkyně v řízení o vzájemném návrhu.
Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 1 věta první o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 o. s. ř.) a podle §243e odst. 2 věty první o. s. ř. věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 17. 12. 2019
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu