ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.5261.2017.1
sp. zn. 26 Cdo 5261/2017-483
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobců a) L. B. , narozeného XY, b) I. B. , narozené XY, obou bytem XY, zastoupených Mgr. Lukášem Damborským, advokátem se sídlem v Praze 1, Václavské náměstí 846/1, proti žalovanému F. D. , narozenému XY, bytem XY, zastoupenému Mgr. Davidem Strupkem, advokátem se sídlem v Praze 1, Jungmannova 36/31, o zaplacení 682.791 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 25 C 53/2013, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 26. dubna 2017, č. j. 72 Co 460/2016-431, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 26. dubna 2017, č. j. 72 Co 460/2016-431, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobou došlou soudu dne 20. 2. 2013 se žalobci domáhali zaplacení částky 682.791 Kč s úrokem z prodlení s tvrzením, že s žalovaným uzavřeli dne 25. 9. 2009 smlouvu o nájmu mezonetového bytu č. 5 o velikosti 4+kk ve třetím a čtvrtém patře v XY, o výměře 155 m 2 , na dobu určitou od 1. 10. 2009 do 30. 9. 2012, sjednali si výpovědní dobu, zvyšování nájemného a smluvní pokutu pro případ prodlení s placením nájemného (dále též jen „Byt“, „Smlouva“); žalovaný nájem vypověděl ke dni 31. 10. 2011. Doposud nezaplatil nájemné za srpen – prosinec 2010 ve výši celkem 85.000 Kč, za leden – říjen 2011 ve výši 203.000 Kč, vyúčtování služeb za rok 2010 ve výši 43.081,70 Kč, za rok 2011 ve výši 47.925 Kč, přičemž na dluh za nezaplacené vyúčtování služeb za rok 2010 byla započtena složená kauce ve výši 24.000 Kč (zbývá tak zaplatit 19.081,70 Kč). V souladu s nájemní smlouvou mu vznikla i povinnost zaplatit smluvní pokutu, která činí ke dni podání žaloby celkem 327.784,56 Kč.
Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 5. 2016, č. j. 25 C 53/2013-378, uložil žalovanému zaplatit žalobcům 4.533 Kč (výrok I.), zamítl žalobu co do částky 350.473,70 Kč s tam specifikovanými úroky z prodlení i co do částky 327.784,56 Kč (smluvní pokuty) s úroky z prodlení (výrok II., dále též jen „zamítavý výrok“) a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (výrok III. a IV.).
Zjistil, že účastníci uzavřeli Smlouvu, v níž si sjednali nájemné ve výši 20.000 Kč měsíčně s každoročním zvyšováním o míru inflace a zálohy na služby (dodávka elektřiny, plynu, tepla, vodné stočné, odvoz odpadků, úklid, vytápění, osvětlení společných prostor, provoz výtahu) ve výši 4.000 Kč měsíčně, které budou vyúčtovány vždy do 31. 3. Sjednali si rovněž, že nájemce může od Smlouvy odstoupit, stane-li se předmět nájmu bez jeho zavinění nezpůsobilý ke smluvenému užívání. Žalovaný byl při uzavírání Smlouvy ujištěn, že náklady na služby odpovídají zálohám, za rok 2010 však činil nedoplatek z vyúčtování služeb 43.081,70 Kč a za rok 2011 pak 47.925 Kč. Jestliže by byl informován o skutečné výši výdajů za služby, Smlouvu by neuzavřel. V Bytě byly v průběhu nájmu zjištěny závady, o nichž žalovaný s žalobci jednal (zejména v období červen – srpen 2010) – netěsnost oken a okenních křídel, zatékání i přes střešní krytinu, začínající plíseň (ve stavu neohrožující zdraví lidí), nepravidelný nedostatek teplé vody, poškození plovoucí podlahy, nefunkční kování některých oken. Dopisem ze dne 25. 8. 2010 nazvaným „odstoupení od nájemní smlouvy“ žalovaný (nájemce) sdělil žalobcům (pronajímatelům), že od Smlouvy odstupuje podle §679 odst. 1, 2 obč. zák. (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále též jen „obč. zák.“), jako důvod uvedl, že „při podpisu smlouvy jsme byli nesprávně informováni o výši nákladů, termínech vyúčtování a stavu bytu. Ačkoliv nám bylo sděleno, že mokré skvrny na stropech se objevily jen jednou a příčina byla odstraněna, do bytu teče stále. V zimních a letních měsících není možné využívat horní patro bytu kvůli nevyhovujícím teplotám. Vlivem pronikající vlhkosti vzniká v bytu plíseň, která nám způsobuje zdravotní komplikace.“ Žalobci s odstoupením nesouhlasili, žalovaný však Byt vyklidil a dne 1. 9. 2010 jim předal klíče.
Při právním posouzení takto zjištěného skutkového stavu dospěl k závěru, že odstoupení od Smlouvy podle §679 odst. 1, 2 obč. zák. není důvodné. Účastníci si sjednali podmínky, za nichž může žalovaný od Smlouvy odstoupit, čímž vyloučili použití §679 odst. 1 obč. zák. Nájemce mohl odstoupit v případě, že předmět nájmu bude bez jeho zavinění nezpůsobilý ke smluvenému užívání. Dokazováním však bylo zjištěno, že žalovaný mohl v Bytě bydlet, a byť měl vady a dané podmínky žalovanému nevyhovovaly, byl k užívání způsobilý. Nebyl dán ani důvod odstoupení podle §679 odst. 2 obč. zák. Zdůraznil, že zdravotní závadnost je třeba posuzovat objektivně, nestačí pouhé ohrožení zdraví nájemce, žalovaný ve Smlouvě neměl sjednány žádné individuální požadavky. Dospěl však k závěru, že podáním ze dne 25. 8. 2010 se žalovaný dovolal relativní neplatnosti Smlouvy podle §49a obč. zák., a to proto, že byl uveden v omyl ohledně výše služeb a plnění poskytovaných s nájmem bytu. Zdůraznil, že právní úkony je třeba vykládat podle jejich obsahu, uvedl-li žalovaný, že od Smlouvy odstupuje, má se za to, že jí nechce být vázán ve smyslu §40a obč. zák. (odkázal přitom na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2004, sp. zn. 32 Odo 722/2003, a ze dne 18. 12. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001). Žalobci stanovili výši záloh na 4.000 Kč měsíčně, ačkoliv tato částka vůbec nepostačovala, což se projevilo výrazným nedoplatkem po jejich vyúčtování. Žalobci v řízení neprokázali, že by žalovaného před uzavřením Smlouvy seznámili se skutečnou výší nákladů na služby. Pro žalovaného šlo přitom o významnou skutečnost a ani přes svou odbornost v oblasti realitních služeb nemohl vědět, jaké jsou skutečné náklady, a nemohl předpokládat, že Byt není řádně izolován. Smlouva je tak podle §40a, 49a obč. zák. neplatná. Uložil mu proto doplatit jen částku 3.150 Kč za užívání Bytu v srpnu 2010, a protože v dalším žalovaném období již Byt neužíval, žalobu ve zbývajícím rozsahu zamítl.
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 26. 4. 2017, č. j. 72 Co 460/2016-431, napadený zamítavý výrok rozsudku soudu prvního stupně co do částky 284.850 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení změnil tak, že žalobě vyhověl a uložil žalovanému zaplatit žalobcům tuto částku, a co do částky 393.408,26 Kč s příslušenstvím (představující smluvní pokutu a doplatek za služby) a výroky o nákladech řízení zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. Za správné považoval závěry soudu prvního stupně o způsobilosti Bytu ke smluvenému způsobu užívání a absenci důvodů pro odstoupení od Smlouvy podle §679 odst. 1, 2 obč. zák. Na rozdíl od soudu prvního stupně však měl za to, že z obsahu listiny ze dne 25. 8. 2010 nelze dovodit, že by se žalovaný dovolával relativní neplatnosti z důvodu omylu podle §49a obč. zák. Měl za to, že relativní neplatnosti je třeba se dovolat výslovným projevem, z něhož je jasně patrná vůle dotčené osoby učinit takový právní úkon (odkázal přitom na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2004, sp. zn. 30 Cdo 437/2003). Žalovaný však žádný takový výslovný projev neučinil, a to ani v průběhu řízení. Smlouvu je proto třeba považovat za platnou. Nájem tak skončil až výpovědí žalovaného ke dni 31. 10. 2011. Do skončení nájmu měl žalovaný povinnost platit nájemné a poplatky za služby spojené s užíváním Bytu ve sjednané výši, a to i za dobu, kdy Byt neužíval. Rozsudek soudu prvního stupně v části, v níž zamítl žalobu o zaplacení nájemného za období září 2010 - říjen 2011, změnil a žalobě v tomto rozsahu vyhověl. V další napadené části – ohledně zaplacení smluvní pokuty ve výši 327.784,56 Kč a doplatku za služby ve výši 65.623,70 Kč rozsudek zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Žalovaný totiž v průběhu řízení zpochybňoval správnost vyúčtování služeb a namítal, že požadavek žalobců na zaplacení smluvní pokuty je v rozporu s dobrými mravy, jeho námitkami se soud prvního stupně - s ohledem na své právní posouzení věci – nezabýval.
Rozsudek odvolacího soudu napadl žalovaný dovoláním, a to v celém rozsahu, neboť i výrok, kterým byl rozsudek soudu prvního stupně částečně zrušen, se odvíjí od závěru, zda (ne)byla řádně uplatněna relativní neplatnost Smlouvy. Měl za to, že se odvolací soud při posuzování otázky uplatnění relativní neplatnosti odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu (odkázal na sp. zn. 32 Odo 722/2003, 26 Cdo 1336/98) je zřejmé, že pro uplatnění relativní neplatnosti úkonu není významné, zda se tak stalo listinou, v níž účastník uvádí, že od úkonu „odstupuje“, podstatné je, že z listiny je zjevné, že nechce být účinky tohoto úkonu vázán a uplatňuje skutečnosti, které relativní neplatnost způsobily. Ze stejného východiska vychází i rozhodnutí Nejvyššího soudu, na něž odkázal odvolací soud. Vytýkal odvolacímu soudu - pro případ, že by dovolací soud dospěl k závěru, že námitka relativní neplatnosti nebyla řádně uplatněna - že nesprávně a v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu posoudil i otázku odstoupení od Smlouvy. Při posouzení této právní otázky a jejího skutkového základu došlo k porušení práva na spravedlivý proces, mezi závěry soudu a obsahem spisu je hrubý nesoulad a rozhodnutí je nepřezkoumatelné. Soud prvního stupně zamítl další důkazy k tvrzení, že Byt nebyl způsobilý užívání a byl zdravotně závadný, zároveň však dospěl k závěru, že závadnost nelze posuzovat ve vztahu k jedné konkrétní osobě, opominul i závěry znaleckého posudku, znalce ani nevyslechl, rovněž neprovedl další důkazy, které k této otázce navrhoval (znalecký posudek z oboru zdravotnictví, výslechy svědků). Odvolací soud, ačkoliv závěr soudu prvního stupně o řádném uplatnění námitky relativní neplatnosti nepovažoval za správný, odkázal na skutkové a právní závěry soudu prvního stupně ohledně způsobilosti užívat Byt, a to aniž by dokazování doplnil a provedl důkazy, které byly navrhovány již v řízení před soudem prvního stupně, a aniž by neprovedení těchto důkazů odůvodnil. Přestože v řízení namítal, že celý uplatněný nárok žalobců je v rozporu s dobrými mravy, odvolací soud se touto námitkou ve vztahu k části, v níž žalobě vyhověl (tedy zaplacení nájemného), nezabýval a jeho rozhodnutí je tak nepřezkoumatelné. Navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobci se ve vyjádření k dovolání ztotožnili s napadeným rozhodnutím odvolacího soudu a vyvraceli dovolací námitky žalovaného. Navrhli, aby dovolací soud dovolání odmítl, popř. zamítl.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.“).
Otázku platnosti Smlouvy a její skončení posuzoval dovolací soud (stejně jako soudy obou stupňů) podle obč. zák. (§3028 odst. 3, §3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení.
Dovolání není přípustné pro posouzení otázky platnosti odstoupení od Smlouvy podle §679 odst. 1, 2 obč. zák. Právní posouzení této otázky učiněné odvolacím soudem zpochybňuje dovolatel především prostřednictvím skutkových námitek, rovněž mu vytýká, že řízení (ohledně této otázky) zatížil vadami. Uplatňuje tak jiný dovolací důvod, než který je uveden v §241a odst. 1 o. s. ř.; k vadám řízení přitom může dovolací soud přihlédnout, jen je-li dovolání přípustné. Jen pro úplnost lze uvést, že skutková zjištění nevykazují jakýkoliv významný nesoulad, soudy provedly všechny důkazy relevantní pro právní posouzení věci a své závěry řádně odůvodnily. V řízení bylo zjištěno, že v Bytě byly vady, nešlo však o vady, pro které by byl Byt nezpůsobilý k bydlení (§679 odst. 1 obč. zák.), případně tak zdravotně závadný, že by se v něm nemohli zdržovat lidé (§679 odst. 2 obč. zák.). Pro posouzení platnosti odstoupení od Smlouvy není významná okolnost, zda žalovanému (jako nájemci) vzniklo právo na slevu z nájemného (§698 odst. 1 obč. zák.), popř. jiné nároky (§691 obč. zák.).
Při řešení další otázky, na níž rozsudek odvolacího soudu spočívá a kterou žalovaný v dovolání rovněž napadl, a to zda se žalovaný dovolal relativní neplatnosti Smlouvy, se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu. Dovolání je proto pro řešení této otázky přípustné.
Podle §40a obč. zák., jde-li o důvod neplatnosti právního úkonu podle ustanovení §49a obč. zák., považuje se právní úkon za platný, pokud se ten, kdo je takovým úkonem dotčen, neplatnosti právního úkonu nedovolá.
Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2004, sp. zn. 32 Odo 722/2003, ze dne 10. 2. 2015, sp. zn. 32 Cdo 451/2013, ze dne 22. 7. 1998, sp. zn. 26 Cdo 1336/98, publikovaný v časopise Soudní rozhledy č. 1/1999) zdůraznil, že dovolání se relativní neplatnosti je právním úkonem a že projev vůle, kterým se účastník relativní neplatnosti dovolává, musí vyjadřovat jak skutečnost, že jde o uplatnění relativní neplatnosti, tak i vadu právního úkonu, která v dané věci jeho relativní neplatnost způsobila. Zároveň však také vysvětlil, že skutečnost, že účastník uplatňuje relativní neplatnost, vyplývá již z toho, že z jeho tvrzení se podává, že pro vadu právního úkonu, která má podle zákona za následek relativní neplatnost, nechce být účinky tohoto úkonu vázán; není přitom rozhodující, jak účastník právní úkon označil (§34 obč. zák.). Tedy i podání, které účastník výslovně označí jako odstoupení od smlouvy, může být podle obsahu uplatněním relativní neplatnosti. K obsahově shodným závěrům dospěl Nejvyšší soud i v rozsudku ze dne 26. 2. 2004, sp. zn. 30 Cdo 437/2003 (v němž však šlo zejména o otázky určovací žaloby), na nějž odkázal odvolací soud.
Jestliže z podání žalovaného ze dne 25. 8. 2010 vyplývá, že nechce být Smlouvou vázán, protože byl „při podpisu smlouvy nesprávně informován o výši nákladů, termínech vyúčtování a stavu bytu“, tedy, že ji uzavřel v omylu, lze toto podání považovat za právní úkon dovolání se relativní neplatnosti.
Ve smyslu §49a věty první obč. zák. se žalovaný může účinně dovolat podstatného omylu vyvolaného žalobci, jen jde-li o tzv. omluvitelný omyl. Podle ustálené judikatury (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2009, sp. zn. 29 Cdo 1830/2007, uveřejněný pod číslem 55/2010 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) omluvitelným je přitom jen takový omyl, k němuž došlo přesto, že jednající (mýlící se) osoba postupovala s obvyklou mírou opatrnosti (že vyvinula obvyklou péči), kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat k tomu, aby se takovému omylu vyhnul. Tím, zda se v předmětné věci o takový omluvitelný omyl jednalo, se odvolací soud s ohledem na své právní posouzení doposud nezabýval.
Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, dovolací soud ho podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta první o. s. ř.), a to včetně výroku, kterým rozsudek soudu prvního stupně částečně zrušil (ohledně smluvní pokuty a doplatku za služby), jehož právní posouzení - stejně jako u měnícího výroku, jímž bylo rozhodnuto o úhradě nájemného – závisí na otázce (ne)platnosti Smlouvy.
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 16. 1. 2019
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu