ECLI:CZ:NS:2020:23.CDO.2486.2020.3
sp. zn. 23 Cdo 2486/2020-430
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Bohumila Dvořáka, Ph.D., a soudců JUDr. Pavla Horáka, Ph.D., a JUDr. Pavla Tůmy, Ph.D., ve věci žalobce Kennial a.s. , se sídlem v Praze 5, K Brance 1171/11, identifikační číslo osoby 05417589, zastoupené Mgr. Jiřím Kňávou, advokátem se sídlem v Olomouci, Sokolská 536/22, proti žalované ČEZ, a.s., se sídlem v Praze 4, Duhová 2/1444, identifikační číslo osoby 45274649, zastoupené JUDr. Vladimírou Knoblochovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Vinohradská 938/37, o zaplacení 30 000 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 19 C 271/2018, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10. 6. 2020, č. j. 23 Co 165/2020-198, ve znění doplňujícího usnesení Městského soudu v Praze ze dne 10. 6. 2020, č. j. 23 Co 165/2020-204, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10. 6. 2020, č. j. 23 Co 165/2020-198, ve znění doplňujícího usnesení Městského soudu v Praze ze dne 10. 6. 2020, č. j. 23 Co 165/2020-204, se zrušuje a věc se vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
I. Dosavadní průběh řízení
1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhá vrácení jistoty ve výši 30 000 000 Kč s příslušenstvím, kterou poskytla žalované k zajištění svých povinností vyplývajících z účasti ve veřejné soutěži vyhlášené žalovanou. Žalobkyně, která ve veřejné soutěži uspěla, uzavřela dne 3. 2. 2017 s žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jež se týkala souboru nemovitých věcí v k.ú. Písnice, obec Praha. Dne 28. 4. 2017 však žalobkyně od smlouvy o budoucí smlouvě kupní odstoupila, a to pro tvrzenou právní vadu nemovitých věcí, které měly být předmětem budoucího prodeje. Žalovaná se bránila tím, že částku ve výši 30 000 000 Kč započetla dne 3. 5. 2017 v souladu s podmínkami veřejné soutěže jako smluvní pokutu proti pohledávce žalobkyně na vrácení jistoty.
2. Obvodní soud pro Prahu 4 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 10. 9. 2019, č. j. 19 C 271/2018-75, zamítl žalobu o zaplacení 30 000 000 Kč s příslušenstvím (výrok I) a přiznal žalované právo na náhradu nákladů řízení (výrok II).
3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaná na přelomu června a července roku 2016 vyhlásila veřejnou soutěž o nejvhodnější nabídku na uzavření kupní smlouvy k souboru nemovitých věcí v k. ú. Písnice, obec Praha, a souvisejících pohledávek. Podmínkou účasti ve veřejné soutěži bylo poskytnutí peněžní jistoty v celkové výši 30 000 000 Kč zájemcem do advokátní úschovy u společnosti DBK PARTNERS, advokátní kancelář, s.r.o., identifikační číslo osoby 24253391, dále jen „schovatel“. Poskytnutá peněžní jistota v případě porušení povinnosti účastníka soutěže (zejm. v případě zrušení či změny nabídky v rozporu se soutěžními podmínkami, odmítnutí uzavření smlouvy o jistotním účtu či odmítnutí uzavření kupní smlouvy v případě, že jeho nabídka byla vyhodnocena jako nejvhodnější) připadá v celé výši vyhlašovateli (žalované) jako smluvní pokuta. Žalobkyně se této veřejné soutěže zúčastnila, v souladu se soutěžními podmínkami uzavřela se schovatelem smlouvu o advokátní úschově a ve dnech 15. 11. 2016 a 2. 12. 2016 postupně složila částku 30 000 000 Kč jako jistotu do advokátní úschovy. Nabídka žalobkyně byla žalovanou vybrána jako nejvhodnější. Žalovaná s žalobkyní proto dne 3. 2. 2017 uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí kupní, v níž se žalobkyně zavázala uzavřít smlouvu o jistotním účtu, nejpozději do 40 kalendářních dnů po uzavření smlouvy o jistotním účtu složit finanční částku odpovídající rozdílu mezi smluvenou kupní cenou a složenou jistotou, a následně se dostavit k podpisu kupní smlouvy. Dne 9. 2. 2017 účastnice uzavřely se společností Komerční banka, a. s., dohodu o správě kupní ceny, v níž se žalobkyně zavázala složit na účet u banky do 21. 3. 2017 doplatek kupní ceny ve výši 1 275 000 000 Kč.
4. Součástí smlouvy o smlouvě budoucí byl rovněž text realizační kupní smlouvy. V čl. 6.1 písm. f) kupní smlouvy žalovaná prohlásila, že nemovitosti (ani žádná z nich) nejsou předmětem jakéhokoli opatření správního orgánu, které by mohlo vést k vyvlastnění, ani jakéhokoli soudního, rozhodčího nebo správního řízení, zejména v souvislosti s určením vlastnického nebo jiného práva vztahujícího se k nemovitostem, a prodávající nepodal a ani nepodá návrh na zahájení takového řízení. Toto prohlášení se nevztahuje na případná soudní či obdobná řízení týkající se právních vztahů s uživateli, jimiž jsou podle čl. 6.1 písm. e) třetí osoby, které nemovitosti nebo jejich části užívají (především k bydlení). Dne 24. 2. 2017 podali někteří nájemci prodávaných nemovitostí v k. ú. Písnice proti společnosti ČEZ, a. s., žalobu na určení vlastnického práva k těmto nemovitostem ve prospěch České republiky. Dne 20. 2. 2018 Obvodní soud pro Prahu 4 určovací žalobu zamítl pro nedostatek naléhavého právního zájmu, neboť Česká republika nebyla účastníkem řízení a případné rozhodnutí by vůči ní nebylo právně závazné. Dne 23. 10. 2018 Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 4 potvrdil.
5. Po zjištění, že ohledně vlastnického práva k předmětu budoucí koupě je vedeno řízení před soudem, žalobkyně s žalovanou dne 21. 3. 2017 sjednaly prodloužení lhůty pro složení části kupní ceny, a to na 80 kalendářních dnů po uzavření smlouvy o jistotním účtu za účelem provedení právního auditu předmětného soudního sporu. Žalovaná žalobkyni nabídla vrácení kupní ceny a náhradu škody pro případ určení České republiky jako vlastníka převáděných nemovitostí. Žalobkyně však 28. 4. 2017 žalovanou informovala, že podle ní došlo k natolik podstatné změně okolností, že nelze rozumně požadovat, aby v transakci bylo pokračováno; podle žalobkyně tak smlouva o budoucí smlouvě kupní podle §1788 odst. 2 o. z. zanikla. Žalobkyně navíc z opatrnosti odstoupila od všech uzavřených smluv souvisejících s transakcí a vyzvala žalovanou k vrácení složené jistoty 30 000 000 Kč. Žalovaná žalobkyni oznámila, že jelikož neuzavřením kupní smlouvy a nesložením spravované částky na jistotní účet porušila podmínky smlouvy o smlouvě budoucí, jistota 30 000 000 Kč propadá jako smluvní pokuta ve prospěch žalované; současně žalovaná odstoupila od smlouvy o smlouvě budoucí. Schovatel poté složenou jistotu 30 000 000 Kč vyplatil žalované oproti jejímu čestnému prohlášení, že došlo k porušení smlouvy o smlouvě budoucí ze strany žalobkyně.
6. Po stránce právní soud prvního stupně dospěl k závěru, že podání určovací žaloby nájemci nemovitostí, jež měly být předmětem kupní smlouvy, nepředstavovalo právní vadu předmětu koupě, neboť právní vadou může být pouze vada, která skutečně existuje. Jelikož v dané situaci soud nevydal určovací rozsudek, dle něhož by vlastnické právo náleželo třetí osobě (České republice), bylo nájemci tvrzeno neexistující právo k věci, a právní vada tak od počátku neexistovala. S ohledem na prodloužení lhůty pro uhrazení kupní ceny a příslibu žalované nahradit případnou škodu mezi účastnicemi smlouvy o smlouvě budoucí nedošlo k podstatné změně okolností; nejednalo se ani o porušení smlouvy podstatným způsobem. Žalobkyni proto nevzniklo právo od smlouvy o smlouvě budoucí kupní odstoupit podle ustanovení §2002 odst. 2 o. z. Tvrzená právní vada nebránila ani zápisu vlastnického práva žalobkyně do katastru nemovitostí, a nepředstavovala tak ani překážku bránící provedení převodu nemovitostí. Žalované naopak vzniklo právo na smluvní pokutu v souvislosti s čl. XV odst. 6 body i), ii) podmínek veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku k uzavření kupní smlouvy a ustanoveními §1777, §1778 a §2048 a násl. o. z., neboť žalobkyně v rozporu se soutěžními podmínkami zrušila nabídku a neuhradila včas a řádně kupní smlouvu. Soud prvního stupně dále zvážil moderaci smluvní pokuty podle §2051 o. z., ale seznal, že částka 30 000 000 Kč je jako smluvní pokuta zajišťující koupi nemovitostí s kupní cenou 1 295 000 000 Kč přiměřená.
7. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací napadeným rozsudkem, ve znění doplňujícího usnesení, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 30 000 000 Kč s příslušenstvím (výrok I rozsudku odvolacího soudu), rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II rozsudku odvolacího soudu) a uložil žalované zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 4 soudní poplatek za podané odvolání (výrok III napadeného rozhodnutí).
8. Odvolací soud zopakoval část provedených důkazů, jinak však vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně. Na tomto základě odvolací soud zjistil, že žalobkyně dopisem ze dne 28. 4. 2017 sdělila žalované, že podání určovací žaloby k převáděným nemovitostem považuje za právní vadu a vzhledem k této nové skutečnosti nelze rozumně požadovat, aby v transakci bylo pokračováno. Žalované byl tento dopis doručen 28. 4. 2017 a v reakci na něj dne 3. 5. 2017 žalobkyni informovala, že se závěry žalobkyně nesouhlasí, složená jistota žalobkyně propadla jako smluvní pokuta a žalovaná odstupuje od smlouvy o smlouvě budoucí. Výzvou k vrácení jistoty ze dne 18. 5. 2017 žalobkyně odmítla právní názor žalované.
9. Po právní stránce odvolací soud dospěl k závěru, že okamžikem podání určovací žaloby se prohlášení žalované obsažené v čl. 6.1 písm. f) textu kupní smlouvy tak, jak byl uveden ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, stalo nepravdivým. Důsledkem toho nebylo možno uzavřít realizační kupní smlouvu, aniž by obsahovala nepravdivé prohlášení týkající se neexistence sporu o určení vlastnického práva k prodávaným nemovitostem. Skutečnost, že o vlastnictví předmětu koupě není spor, odvolací soud označil za významnou i pro samotnou kontraktaci, a žalobkyni tak nelze klást k tíži, že v takové situaci odmítla v transakci pokračovat. Žalobkyně proto nemohla přijmout nabídku žalované na uzavření předmětné smlouvy, neboť její prohlášení by bylo nepravdivé. Odvolací soud dále uvedl, že podání určovací žaloby představuje natolik podstatnou změnu okolností ve smyslu §1788 odst. 2 o. z., že po žalobkyni nelze rozumně požadovat, aby kupní smlouvu uzavřela. Na uvedeném přitom nic nemění, že samotná existence sporu o určení vlastnictví prodávaných nemovitostí by jejich převodu nebránila, neboť po žalobkyni nelze rozumně požadovat uzavření smlouvy, v níž je zahrnuto zjevně nepravdivé prohlášení. Za nepodstatné přitom odvolací soud považoval, že si po zjištění předmětného sporu strany sjednaly prodloužení lhůty splatnosti doplatku kupní ceny či příslib odškodnění ze strany žalované. Bezvýznamnou je podle odvolacího soudu také otázka, zda podaná určovací žaloba představuje právní vadu převáděných nemovitostí, jak se domnívala žalobkyně, či nikoli. Odvolací soud uzavřel, že nabídka žalobkyně nemohla být vybrána jako nejvhodnější a současně s ní nemohla být předmětná smlouva uzavřena. Žalované proto vznikla povinnost vrátit žalobkyni složenou jistotu; naopak jí nevzniklo právo na uhrazení smluvní pokuty, neboť žalobkyně svou nabídku nezrušila či nezměnila, nýbrž jen trvala na tom, aby prohlášení obsažené ve smlouvě bylo pravdivé.
II. Dovolání a vyjádření k němu
10. Rozsudek odvolacího soudu v celém jeho rozsahu napadla žalovaná dovoláním, v němž namítá, že odvolací soud nesprávně posoudil dovolacím soudem doposud neřešené otázky, zda podání „prima facie“ šikanózní žaloby na určení vlastnického práva k předmětu koupě je vždy způsobilé vyvolat nepravdivost prohlášení budoucího prodávajícího týkající se neexistence soudního sporu ve vztahu k určení vlastnického práva k předmětu koupě, a představuje tak podstatnou změnu okolností ve smyslu §1788 odst. 2 o. z., a zda u smlouvy o smlouvě budoucí v případě změny okolností dochází automaticky k zániku této smlouvy, či je nutno zvažovat také další okolnosti, které by svědčily pro zachování závazku uzavřít realizační smlouvu. Žalovaná odvolacímu soudu konkrétně vytýká, že neposoudil, zda v dané věci takové další okolnosti nastaly, a neprovedl výklad projevu vůle stran [konkrétně čl. 6.1 písm. f) budoucí kupní smlouvy]. Žalovaná dále namítá, že napadené rozhodnutí je překvapivé a odvolací soud porušil zásadu přímosti, čímž se odvolací soud odchýlil od v dovolání uvedené rozhodovací praxe dovolacího soudu a Ústavního soudu, a upozorňuje na extrémní nesoulad mezi skutkovými závěry a provedenými důkazy. Žalovaná proto navrhuje, aby Nejvyšší soud napadený rozsudek změnil tak, že „odvolání se zamítá“, a žalované přiznal právo na náhradu řízení před soudem prvního stupně, soudem odvolacím i dovolacím, nebo aby jej zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
11. Žalobkyně ve svém vyjádření k dovolání odmítla argumentaci žalované, označila dovolání za nepřípustné a navrhla, aby je Nejvyšší soud odmítl, případně aby je zamítl.
III. Zastoupení, včasnost a náležitosti dovolání
12. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (viz čl. II bod 1 zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.“.
13. Dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou, za splnění podmínky §241 odst. 1 o. s. ř. Dovolací soud rovněž shledal, že dovolání obsahuje náležitosti vyžadované ustanovením §241a odst. 2 o. s. ř. Dále se proto zabýval jeho přípustností.
IV. Přípustnost dovolání
14. Podle §236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, jestliže to zákon připouští.
15. Podle §237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
16. Žalovaná namítá, že odvolací soud nesprávně posoudil otázku, zda podání „prima facie“ šikanózní žaloby na určení vlastnického práva k předmětu koupě je vždy způsobilé vyvolat nepravdivost prohlášení budoucího prodávajícího týkající se neexistence soudního sporu ve vztahu k určení vlastnického práva k předmětu koupě, a představuje tak podstatnou změnu okolností ve smyslu §1788 odst. 2 o. z. Skutečnost, že by žaloba na určení vlastnického práva podána nájemci nemovitostí, jež měly být předmětem realizační kupní smlouvy, byla na první pohled šikanózní, ze skutkových zjištění soudů nižších stupňů neplyne. Žalovaná tak konstruuje své odlišné právní posouzení věci na jiném skutkovém základě, než odvolací soud, a její námitka proto přípustnost dovolání podle §237 o. s. ř. nemůže založit, neboť jde ve skutečnosti o námitku proti skutkovým zjištěním odvolacího soudu, nikoli proti jím učiněnému právnímu posouzení (srov. §241a o. s. ř.).
17. Dovolání je však přípustné jednak pro řešení otázky výkladu právního jednání, jednak pro řešení otázky, zda u smlouvy o smlouvě budoucí v případě jakékoliv změny okolností dochází k zániku této smlouvy, neboť odvolací soud se při řešení těchto otázek odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
V. Důvodnost dovolání a právní úvahy dovolacího soudu
18. Dovolání je důvodné.
19. Nejvyšší soud se nejdříve zabýval otázkou výkladu právního jednání.
20. Podle §555 odst. 1 o. z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu.
21. Podle §556 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odstavec první). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odstavec druhý).
22. Interpretaci výkladových pravidel obsažených v §555 a násl. o. z. poskytl dovolací soud např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, ve kterém uvedl, že ustanovení §555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování. Skutečnost, že osoba činící právní jednání jej nesprávně (např. v důsledku svého mylného právního názoru) označí, nemá při výkladu právního jednání zásadně žádný význam (srov. důvodovou zprávu a v právní teorii např. Melzer, F. In: Melzer, F., Tégl, P. a kol. Občanský zákoník – velký komentář. Svazek III. §419-654. Praha: Leges, 2014, s. 578). Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení §556 odst. 1 věty první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním) [srov. Melzer, F. In: Melzer, F., Tégl, P. a kol., op. cit. výše, s. 594 a 595, nebo Handlar, J. In: Lavický, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§1
-654). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 1989]. Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje (a §556 odst. 1 věta první o. z. tak normuje výslovně), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v §556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení §556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání (shodně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2018, sp. zn. 29 Cdo 2706/2016, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 4. 2018, sp. zn. 23 Cdo 4861/2017).
23. Výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Je tomu tak již proto, že sám závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho výkladu (srov. např. shora citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017).
24. Podle čl. 6.1 písm. f) kupní smlouvy (ve znění sjednaném v rámci smlouvy o smlouvě budoucí) nemovitosti (ani žádná z nich) nejsou předmětem jakéhokoli opatření správního orgánu, které by mohlo vést k vyvlastnění, ani jakéhokoli soudního, rozhodčího nebo správního řízení, zejména v souvislosti s určením vlastnického nebo jiného práva vztahujícího se k nemovitostem a prodávající nepodal a ani nepodá návrh na zahájení takového řízení. Toto prohlášení se nevztahuje na případná soudní či obdobná řízení týkající se právních vztahů s „uživateli“; podle čl. 6.1 písm. e) jsou „uživatelé“ třetí osoby, které nemovitosti nebo jejich části užívají (především k bydlení).
25. Odvolací soud své rozhodnutí založil v prvé řadě na závěru, že podáním předmětné určovací žaloby se prohlášení žalované v textu budoucí kupní smlouvy [konkrétně v čl. 6.1 písm. f)] tak, jak byl sjednáno v rámci smlouvy o smlouvě budoucí, stalo nepravdivým. K tomuto posouzení přitom odvolací soud dospěl, aniž by text kupní smlouvy, zejm. prohlášení učiněné v ustanovení čl. 6.1 písm. f) podrobil výkladu projevu vůle podle zákonných výkladových pravidel ve smyslu shora uvedené judikatury Nejvyššího soudu. Odvolací soud se tak v napadeném rozhodnutí nezabýval otázkou, zda se na předmětnou určovací žalobu vztahuje věta poslední čl. 6.1 písm. f) budoucí kupní smlouvy, když se v daném případě mohlo jednat o určovací žalobu podanou právě „uživateli“ převáděných nemovitostí. Na takový spor by se prohlášení o neexistenci soudního řízení nevztahovalo, a nemohlo by tak být ani nepravdivé. Nelze proto uzavřít jinak, než že právní posouzení provedené odvolacím soudem je neúplné, a tudíž nesprávné.
26. Nejvyšší soud se dále zabýval otázkou podstatné změny okolností na trvání závazku založeného smlouvou o smlouvě budoucí.
27. Podle §1788 odst. 2 o. z. změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.
28. Zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu v důsledku změny okolností byl upraven již v předchozí právní úpravě (srov. §292 odst. 3 a 5 obch. zák. a §50a odst. 3 obč. zák). Judikatura vztahující se k uvedeným stanovením je tak zásadně použitelná i na novou úpravu [srov. Hulmák, M. In: Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 294].
29. Nejvyšší soud již v minulosti uvedl, že změna okolností ve smyslu §50a odst. 3 obč. zák. může způsobit zánik závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí. Citované ustanovení předvídá proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů. Výjimečně proto připouští uplatnění zásady změny poměrů (clausula rebus sic stantibus); s podstatnou změnou okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy) vycházely, jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí smlouvy, jestliže nelze (objektivně posuzováno) po povinném spravedlivě požadovat uzavření zamýšlené smlouvy. Přirozeným očekáváním stran smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejichž podstatných (obligatorních) náležitostech se dohodly. Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazku smluvních stran podléhajícímu režimu §50a odst. 1 obč. zák. Výjimku z kontraktační povinnosti tvoří jen takové změny poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít (v dané věci kupní) smlouvu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2005, sp. zn. 33 Odo 1103/2003, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1880/2008).
30. Právní teorie rozlišuje změny okolností předvídatelné a nepředvídatelné, přičemž „(p)okud jde o změny předvídatelné, mají je strany zohlednit při sjednávání smlouvy. Pokud tak neučiní, podstupují riziko takové změny a musejí nést eventuální negativní důsledky, např. běžná inflace a předpokládaný růst cen zohledněné v inflační a cenové doložce. Tyto negativní důsledky vlastního rizika nelze následně přenášet na druhou stranu.“ [Hulmák, M. In: Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 293].
31. Odvolací soud vycházel z toho, že jím zmiňovaná nepravdivost prohlášení obsažená v čl. 6.1 písm. f) budoucí kupní smlouvy představovala podstatnou změnu okolností ve smyslu ustanovení §1788 odst. 2 o. z.
32. Ze shora citované judikatury je ovšem patrné, že zásada změny poměrů (clausula rebus sic stantibus) představuje korektiv, který je v souladu s ochranou legitimního očekávání nutno aplikovat toliko ve výjimečných situacích, v nichž nelze po povinném rozumně požadovat uzavření budoucí (tj. realizační) smlouvy.
33. Je tak na odvolacím soudu, aby s ohledem na všechny relevantní okolnosti zvážil, zda v daném případě byly naplněny podmínky užití této zásady. V případě, že by se prohlášení v čl. 6.1 písm. f) budoucí kupní smlouvy ukázalo být v rozporu se skutečností, což bude nutné teprve objasnit výkladem smlouvy (srov. body 22-25 odůvodnění shora), odvolací soud v návaznosti na to posoudí, zda podání žaloby o určení existence vlastnického práva k prodávaným nemovitostem některými jejich nájemci po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí představuje s ohledem na okolnosti projednávané věci takovou změnu poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít (v dané věci kupní) smlouvu (srov. již citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2005, sp. zn. 33 Odo 1103/2003, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1880/2008). Pokud odvolací soud věc takto nehodnotil, je jím provedené právní posouzení věci neúplné, a tudíž nesprávné.
34. Vzhledem k přípustnosti dovolání Nejvyšší soud podle §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. dále zkoumal, zda řízení nebylo postiženo vadami uvedenými v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., respektive jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, a shledal, že řízení před odvolacím soudem takovými vadami zatíženo nebylo.
35. Za vadu řízení nelze považovat žalovanou tvrzenou překvapivost rozhodnutí, když odvolací soud účastníky řízení nepoučil podle ustanovení §118a odst. 2 o. s. ř. ve spojení s §213b o. s. ř. Nejvyšší soud již v minulosti upozornil, že k takovému poučení je třeba přistoupit pouze v případě, že soud uvažuje o posouzení předmětu řízení podle jiných hmotněprávních norem, než odpovídá názoru účastníka, vyvolá-li tato diskrepance v právní kvalifikaci potřebu doplnění dalších skutkových tvrzení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2019, sp. zn. 23 Cdo 472/2019). V projednávané věci sice odvolací soud posoudil předmět řízení po právní stránce odlišně než soud prvního stupně, když za podstatnou změnu okolností považoval podání určovací žaloby, v jehož důsledku mělo dojít k nepravdivosti smluvního ujednání, a nikoli existenci právní vady předmětu díla. Při právním hodnocení věci však odvolací soud vycházel ze stejného zákonného ustanovení (§1788 odst. 2 o. z.) a jím provedené posouzení nevyvolalo potřebu dalších skutkových tvrzení.
36. Namítá-li žalovaná, že nebyla soudem prvního stupně poučena o koncentraci řízení, ze spisu se podává, že soud prvního stupně dal účastníkům poučení podle ustanovení §118b odst. 1 o. s. ř. při jednání ze dne 6. 9. 2019 (srov. protokol z tohoto jednání na č. l. 63).
37. Vadou řízení není ani žalovanou namítané porušení zásady přímosti, neboť odvolací soud oproti názoru žalované předmětný důkaz (smlouvu o budoucí smlouvě kupní) po skutkové stránce nehodnotil rozdílně od soudu prvního stupně. Nejvyšší soud v řízení rovněž neshledal žalovanou tvrzený extrémní nesoulad mezi provedenými důkazy a skutkovými závěry.
VI. Závěr
38. Nejvyšší soud vzhledem k výše uvedenému napadený rozsudek odvolacího soudu ve výroku I, včetně navazujících nákladových výroků II a III, podle ustanovení §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
39. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.).
40. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího rozhodne soud v rámci nového rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 30. 11. 2020
JUDr. Bohumil Dvořák, Ph.D.
předseda senátu