ECLI:CZ:NS:2021:26.CDO.3560.2020.1
sp. zn. 26 Cdo 3560/2020-618
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně J.B.D. s.r.o. , se sídlem v Praze 2 – Novém Městě, Trojická 1910/7, IČO: 25636472, zastoupené Dr. Josefem Černohlávkem, advokátem se sídlem v Praze 1, Jungmannova 31/23, proti žalované VISUM a.s. , se sídlem v Praze 4 – Chodově, Gregorova 2117/2, IČO: 27953416, zastoupené JUDr. Ing. Jiřím Davidem, LL.M., advokátem se sídlem v Praze 1, Kaprova 40/12, o zaplacení částky 1.652.450,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 18 C 277/2014, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 6. května 2020, č. j. 28 Co 11/2018-533, ve spojení s usnesením ze dne 15. června 2020, č. j. 28 Co 11/2018-546, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 6. května 2020, č. j. 28 Co 11/2018-533, ve spojení s usnesením ze dne 15. června 2020, č. j. 28 Co 11/2018-546, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se změněnou (resp. o částku 318.070,- Kč rozšířenou) žalobou domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku 1.652.450,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) jako protihodnotu toho, o co se v důsledku odsouhlasené a jí uskutečněné změny zvýšila hodnota níže označené budovy, v níž měla od žalované pronajaty nebytové prostory (§667 odst. 1 věta čtvrtá zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni skončení nájmu, tj. k 30. červnu 2013, a ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“). Žalobu odůvodnila zejména tím, že na základě nájemní smlouvy z 22. února 2011 měla od žalované pronajaty tam specifikované nebytové prostory nacházející se v „budově č. p. 2117 umístěné na parcele č. 3336/30 v katastrálním území Chodov na adrese Gregorova 2/2117, Praha 4“ (dále jen „nebytové prostory“ a „budova“), že za účelem jejich užívání jako autoservisu v nich uskutečnila se souhlasem žalované tam vypočtené stavební úpravy, jimiž budovu zhodnotila, a že výše tohoto zhodnocení činí právě částku 1.652.450,- Kč.
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 31. října 2017, č. j. 18 C 277/2014-380, změněné žalobě vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni (do tří dnů od právní moci rozsudku) částku 1.652.450,- Kč s tam uvedeným úrokem z prodlení (výrok I.); současně rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu (výroky II. a III.).
Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 22. února 2011 smlouvu o nájmu nebytových prostor na dobu určitou do 31. března 2016 (dále jen „Nájemní smlouva“). Nájemní smlouva obsahovala rovněž ujednání, že „úpravy předmětu nájmu může nájemce provádět jen po předchozím písemném souhlasu pronajímatele…“ (čl. 8.8. Nájemní smlouvy), že „hodnotu vynaložených nákladů na technické zhodnocení bude podle zákona o daních z příjmů §28 odst. 3 z. č. 586/1992 Sb. po dobu trvání nájemní smlouvy odepisovat nájemce“ a že „po skončení nájmu pronajímatel odkoupí od nájemce technické zhodnocení za zůstatkovou cenu, popř. cenu stanovenou znalcem“ (čl. 8.9. Nájemní smlouvy). Dne 21. června 2013 se účastnice písemně dohodly na předčasném ukončení nájmu k 30. červnu 2013 a na předání nebytových prostor zpět žalované 1. července 2013. Za trvání nájmu provedla žalobkyně se souhlasem žalované změnu nebytových prostor, v jejímž důsledku zhodnotila budovu k posledně uvedenému datu (tj. ke dni odevzdání nebytových prostor žalované) o 1.652.450,- Kč. Na tomto skutkovém základě dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalované vznikla dnem 1. července 2013 (tj. dnem převzetí nebytových prostor) smluvní povinnost „odkoupit“ od žalobkyně technické zhodnocení nebytových prostor ve smyslu čl. 8.9. Nájemní smlouvy a jelikož tuto povinnost do současné doby nesplnila, je s ní v prodlení od 2. července 2013. Dodal, že s ohledem na relativně krátké trvání nájemního vztahu lze „důvodně předpokládat“ , že v rámci svého účetnictví žalobkyně neprováděla odpisy předvídané citovaným ujednáním, a proto přicházelo v úvahu pouze ocenění technického zhodnocení znalcem. Zde pak vyšel ze znaleckého posudku znalce Ing. Oldřicha Jůzy (dále jen „ustanovený znalec“), jenž byl vyhotoven na jeho vyžádání jako posudek revizní a v němž znalec za použití kombinace metod výnosové, porovnávací a nákladové stanovil výši technického zhodnocení právě částkou 1.652.450,- Kč. Za tohoto stavu pokládal uplatněný nárok za opodstatněný, a proto žalobě vyhověl, a to včetně požadovaných úroků z prodlení z této částky od 2. července 2013 do zaplacení.
K odvolání obou účastnic Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 2. května 2018, č. j. 28 Co 11/2018-445, rozsudek soudu prvního stupně změnil ve vyhovujícím výroku I. tak, že co do částky 615.650,- Kč s úrokem z prodlení od 2. července 2013 do zaplacení žalobu zamítl (dále jen „měnící výrok“); jinak ho v tomto výroku potvrdil (výrok I.). Současně rozhodl o nákladech řízení účastnic před soudy obou stupňů a o nákladech řízení státu (výroky II. a III.).
Na rozdíl od soudu prvního stupně – s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. května 2002, sp. zn. 26 Cdo 861/2001 – především zdůraznil, že podle §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. (které se uplatní i při nájmu nebytových prostor) svědčí žalobkyni nárok na protihodnotu toho, o co se odsouhlasenými stavebními úpravami zvýšila hodnota budovy, neboť žalovaná se nezavázala k úhradě nákladů s tím spojených. Při posuzování výše nároku vyšel především ze znaleckého posudku znalce Ing. Oldřicha Jůzy, jenž byl vyhotoven na vyžádání soudu prvního stupně jako posudek revizní a v němž znalec za použití kombinace metod výnosové, porovnávací a nákladové stanovil výši zhodnocení částkou 1.652.450,- Kč. Z důvodů rozvedených v odůvodnění napadeného rozsudku však nepovažoval v tomto případě použití prvních dvou oceňovacích metod za vhodné a dospěl k závěru, že výši zhodnocení je třeba určit pouze metodou nákladovou. Jelikož při použití této metody ocenil ustanovený znalec zhodnocení částkou 1.036.800,- Kč a jelikož k obdobnému ocenění zhodnocení, konkrétně ve výši 1.013.777,- Kč, dospěl také Znalecký a oceňovací ústav s.r.o. v posudku z 1. dubna 2016, č. 5450/2016, jejž předložila žalovaná, změnil vyhovující rozsudek soudu prvního stupně tak, že co do částky 615.650,- Kč s příslušenstvím žalobu zamítl.
K dovolání žalobkyně Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací rozsudkem ze dne 18. září 2019, č. j. 26 Cdo 1959/2019-506, citovaný rozsudek odvolacího soudu zrušil v měnícím výroku a v nákladových výrocích II. a III. a v tomto rozsahu věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Vzhledem k právním závěrům odvolacího soudu a s přihlédnutím k dovolacím námitkám žalobkyně dovolací soud především konstatoval, že při hodnocení znaleckých posudků zvolil odvolací soud k ocenění zhodnocení pouze metodu nákladovou, čímž závěry ustanoveného znalce (v rozporu s ustálenou judikaturou) nepřípustně nahradil vlastním názorem, tedy – řečeno jinak – sám posoudil skutečnosti (rozhodné pro volbu příslušné oceňovací metody /příslušných oceňovacích metod/), k nimž je třeba odborných znalostí.
V dalším řízení pak odvolací soud rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 6. května 2020, č. j. 28 Co 11/2018-533, ve spojení s usnesením ze dne 15. června 2020, č. j. 28 Co 11/2018-546, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku I. i co do částky 615.650,- Kč s úrokem z prodlení od 2. července 2013 do zaplacení (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení účastnic před soudy všech stupňů a o nákladech řízení státu (výroky II. a III.).
S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. května 2002, sp. zn. 26 Cdo 861/2001, opět zdůraznil, že podle §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. (které se uplatní i při nájmu nebytových prostor) svědčí žalobkyni nárok na protihodnotu toho, o co se odsouhlasenými stavebními úpravami zvýšila hodnota budovy, neboť žalovaná se nezavázala k úhradě nákladů s tím spojených. Při stanovení výše uvedeného nároku vyšel ze znaleckého posudku ustanoveného znalce a dospěl k závěru, že žalobkyni svědčí nárok na protihodnotu za zhodnocení pronajaté věci ve výši odpovídající žalované částce. Proto potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku I. i co do částky 615.650,- Kč a jelikož shledal, že také s tímto peněžitým plněním je žalovaná v prodlení již od 2. července 2013, současně ho v uvedeném výroku potvrdil i ohledně přisouzeného úroku z prodlení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala dovolání tentokrát žalovaná. Jeho přípustnost opřela o ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Namítla, že odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (reprezentované rozsudkem Nejvyššího soudu z 30. května 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007), jestliže dovodil, že právní vztah, který je předmětem daného řízení, je třeba vypořádat bez dalšího podle §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. Takto ovšem nijak nereflektoval, že účastnice si – jak výslovně připouští citovaná judikatura – v čl. 8.9. Nájemní smlouvy ujednaly určitý způsob vypořádání nájemcových investic do předmětu nájmu, a tak se v rámci smluvní volnosti dohodly na jiných pravidlech, než jaká pro tyto účely upravuje citované – dispozitivní – ustanovení. Dodala, že uvedená autonomní pravidla přitom odvolací soud nevzal na zřetel nejen při úvaze o výši vypořádání příslušné investice, ale ani při úvaze o samotném vzniku práva na toto vypořádání; k němu totiž nepostačoval jakýkoli její souhlas se změnou předmětu nájmu, nýbrž podle čl. 8.8. Nájemní smlouvy se vyžadoval souhlas písemný, který však žalobkyni neudělila (což podle ní platí i jde-li o souhlas vyjádřený v čl. 8.14. Nájemní smlouvy, neboť tento souhlas jí udělila toliko podmíněně). Z důvodů tam podrobně rozvedených zastávala rovněž stanovisko, že odvolací soud se odchýlil od ustálené judikatury dovolacího soudu (blíže specifikované v dovolání), stanovil-li výši zhodnocení budovy a potažmo uplatněného nároku podle posudku ustanoveného znalce; při hodnocení uvedeného posudku totiž opomenul celou řadu v dovolání vypočtených pochybení ustanoveného znalce a i z jiných tam předestřených důvodů při něm postupoval procesně neregulérním způsobem. Odvolacímu soudu konečně také vytkla, že jí uložil povinnost hradit úroky z prodlení z uloženého peněžitého plnění již od 2. července 2013. Zde vyjádřila přesvědčení, že zřejmě vázal splatnost uplatněného nároku již na okamžik vrácení předmětu nájmu, od nějž ji odvozoval též soud prvního stupně. Podle jejího mínění však v tomto případě šlo ve skutečnosti o nárok (a to i v případě, že by byl podřazen pod ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák., jak to učinil odvolací soud), jehož splatnost nebyla stanovena zákonnou právní úpravou ani určena dohodou smluvních stran, nýbrž byla vázána na výzvu věřitele podle §563 obč. zák. Podle ní lze za takovou výzvu považovat nejdříve podanou žalobu a co do částky 318.070,- Kč dokonce až procesní úkon v podobě změny (rozšíření) žaloby (v uvedených souvislostech v dovolání poukázala hned na několik rozhodnutí Nejvyššího soudu). Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud změnil napadený rozsudek odvolacího soudu (ve znění opravného usnesení) tak, že v tomto rozsahu žalobu zamítne, případně aby napadený rozsudek zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek. Mimo jiné podotkla, že ujednání obsažené v čl. 8.9. Nájemní smlouvy zavazuje žalovanou k nemožnému plnění (k odkoupení investice, která však nemůže být samostatným předmětem prodeje) a je tudíž neplatné, v důsledku čehož se vypořádání její investice do nebytových prostor řídí ustanovením §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák., podle nějž rozhodl o věci odvolací soud. Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, event. zamítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalované (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. a ve znění účinném od 30. září 2017 (dále jen „o. s. ř.“). Shledal, že bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky režimu /zákonného či naopak smluveného/, jímž se bude řídit vypořádání nájemcovy investice do pronajaté věci), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Pro úplnost zbývá dodat, že z důvodů, které posléze vyjdou najevo, však není dovolání přípustné podle citovaného ustanovení pro řešení otázky výše uplatněného nároku odvislé od výsledků znaleckého dokazování a otázky splatnosti nároku, resp. dovolatelčina prodlení se splněním jemu odpovídající povinnosti.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Při posouzení otázky otevřené dovolacímu přezkumu vycházel dovolací soud z dosavadních právních předpisů (§3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Podle §667 odst. 1 věty první a čtvrté obč. zák., tj. podle ustanovení, jež v projednávané věci aplikoval odvolací soud, změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele; dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci; ustanovení §667 odst. 1 obč. zák. o změnách na pronajaté věci se uplatní i při nájmu nebytových prostor (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. května 2002, sp. zn. 26 Cdo 861/2001, uveřejněný pod č. 14/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a pod č. 125/2002 časopisu Soudní judikatura, tj. rozhodnutí, na které odkázal i odvolací soud).
Nejvyšší soud však již v rozsudku ze dne 30. května 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007, uveřejněném pod C 5276, C 5278 a C 5279 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, dovodil, že ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. o právu nájemce požadovat po ukončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci, je ustanovením dispozitivního charakteru, a připouští tedy odchylné ujednání; takové jiné ujednání pak nelze kvalifikovat jako neplatnou dohodu o vzdání se budoucích práv dle §574 odst. 2 obč. zák. K uvedeným právním názorům se přihlásil také v usneseních z 19. července 2007, sp. zn. 28 Cdo 2893/2007, z 26. srpna 2010, sp. zn. 26 Cdo 967/2008, a z 25. května 2011, sp. zn. 26 Cdo 5366/2008, a dále rovněž v rozsudku z 23. dubna 2013, sp. zn. 26 Cdo 2615/2012, a sdílí je i v poměrech souzené věci.
Vzhledem k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a s přihlédnutím k nyní uplatněným dovolacím námitkám nelze bez dalšího ztratit ze zřetele, že účastnice se v čl. 8.9. Nájemní smlouvy dohodly, že „hodnotu vynaložených nákladů na technické zhodnocení bude podle zákona o daních z příjmů §28 odst. 3 z. č. 586/1992 Sb. po dobu trvání nájemní smlouvy odepisovat nájemce“ a že „po skončení nájmu pronajímatel odkoupí od nájemce technické zhodnocení za zůstatkovou cenu, popř. cenu stanovenou znalcem“ . Jistě lze připustit, že dotčené ujednání je formulováno poněkud neobratně a že tudíž jeho (případné) použití při vypořádání investice žalobkyně do nebytových prostor bude závislé na tom, zda se v dalším řízení podaří za pomoci příslušných výkladových pravidel dostatečně objasnit, co jím chtěly účastnice projevit (k tomu viz §35 odst. 2 obč. zák., příp. též §266 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění do 31. prosince 2013; viz rovněž zásady pro výklad právních úkonů formulované např. v rozsudku Nejvyššího soudu z 30. března 2000, sp. zn. 20 Cdo 2018/98, uveřejněném pod č. 35/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či v nálezu Ústavního soudu ze 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03). Vzhledem k dikci citovaného ujednání však podle přesvědčení dovolacího soudu nelze vyloučit ani výklad, že pro účely vypořádání nájemcovy investice do pronajaté věci směřovala vůle účastnic vtělená do tohoto ujednání k vyloučení aplikace ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. (které je dispozitivního charakteru) a tudíž k nahrazení zákonných pravidel autonomní (smluvní) úpravou, jejíž uplatnění bezesporu může vést k jinému výslednému uspořádání vzájemných práv a povinností, než k jakému by vedlo použití zmíněného zákonného ustanovení. I z toho pak bez dalšího vyplývá, že je nutné v co nejširší míře respektovat svobodnou vůli dohodnout se případně jinak, ledaže by existoval určitý zákonný důvod, pro nějž by nebylo možné takové dohodě přiznat právní relevanci. Přes to, že Nájemní smlouva uvedené ujednání účastnic obsahuje, odvolací soud je ve skutečnosti pominul a vyšel z ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák., aniž stanovil důvod, pro nějž by nebylo použitelné k vypořádání investice žalobkyně do nebytových prostor; v odůvodnění napadeného rozsudku pak ani nevysvětlil, z jakých příčin považoval za nesprávné právní posouzení věci soudem prvního stupně, který – na rozdíl od něj – posuzoval uplatněný nárok právě podle autonomní úpravy obsažené v citovaném ujednání. Podle názoru dovolacího soudu nelze na zjištěném skutkovém základě dospět ani k jednoznačnému závěru, že ujednání obsažené v čl. 8.9. Nájemní smlouvy zavazovalo dovolatelku k nemožnému plnění a je tudíž neplatné, jak ve vyjádření k dovolání dovozovala žalobkyně. Citované ujednání je totiž možné vyložit i způsobem, který nezakládá jeho neplatnost podle ustanovení §37 odst. 2 obč. zák. (lze jej vyložit i tak, že ukládá pronajímateli povinnost poskytnout nájemci určitou náhradu za jeho investici do pronajaté věci, a nikoli nutně jen tak, že zavazuje pronajímatele uzavřít s nájemcem kupní smlouvu ohledně nezpůsobilého předmětu prodeje). Ze zjištěného skutkového stavu pak nelze bez dalšího usoudit ani na jiný důvod neplatnosti (nepoužitelnosti) ujednání obsaženého v čl. 8.9. Nájemní smlouvy.
Z uvedeného vyplývá, že jestliže odvolací soud neshledal, že je neplatné či z jiného důvodu nepoužitelné ujednání obsažené v čl. 8.9. Nájemní smlouvy, neobstojí jeho právní názor, že právní vztah, který je předmětem daného řízení, je třeba vypořádat podle ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. Za této situace se dovolací soud – z důvodů předčasnosti a nadbytečnosti – již nezabýval posouzením výše uplatněného nároku odvislé od výsledků znaleckého dokazování. Uvedené pak obdobně platí i ve vztahu k otázce splatnosti uplatněného nároku, jejíž řešení má své místo až poté, co bude najisto postavena existence tohoto nároku v patřičné výši (tj. v rozsahu přesahujícím částku 1.036.800,- Kč, jíž žalobkyni přisoudily soudy nižších stupňů v úseku řízení, jehož výsledek nebyl dotčen dovoláním žádné z účastnic).
S přihlédnutím k řečenému lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 1 věta první o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 o. s. ř.) a podle §243e odst. 2 věty první o. s. ř. věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 10. 2. 2021
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu