ECLI:CZ:NS:2018:22.CDO.837.2018.1
sp. zn. 22 Cdo 837/2018-1466
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Davida Havlíka a Mgr. Michala Králíka, Ph.D., ve věci žalobce K. F. , zastoupeného JUDr. Radkem Adámkem, advokátem se sídlem v Brně, Cihlářská 643/19, proti žalovanému T. F. , o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 43 C 274/2005, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 27. 9. 2017, č. j. 44 Co 223/2012-1322, takto:
takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 27. 9. 2017, č. j. 44 Co 223/2012-1322, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 8. 11. 2011, č. j. 43 C 274/2005-314, zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem zastavěná plocha a nádvoří, budově - objekt bydlení, parcele - zastavěná plocha a nádvoří, budově - objekt bydlení, vše zapsáno na LV vedeném pro obec B., k. ú. Č. (výrok I.) Do vlastnictví žalobce přikázal část parcely - zastavěná plocha a nádvoří, nacházející se pod domem B., a dům B., vše zapsáno na LV pro obec B., okres B., k. ú. Č. (výrok II.). Do výlučného vlastnictví žalovaného přikázal nemovitosti zastavěná plocha nádvoří, dům na parcele - objekt bydlení, část parcely zastavěná plocha a nádvoří nacházející se pod domem B., a dům B., vše zapsáno na LV pro obec B., okres B., k. ú. Č. (výrok III.), uložil žalobci, aby zaplatil žalovanému na dorovnání podílu 1 025 000 Kč do 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.), a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (výroky V. a VI.).
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že darovací smlouvou, uzavřenou 30. 12. 1992, darovala účastníkům jejich matka O. F. každému ideální ½ sporných nemovitostí. Podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem soud prvního stupně zrušil podle §142 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále „obč. zák.“). Při volbě způsobu vypořádání soud zohlednil dlouhodobé spory účastníků při hospodaření se společnými nemovitostmi a usiloval o to, aby každý z účastníků nabyl pokud možno nemovitosti stejné ceny a finanční vyrovnání mezi nimi bylo co nejmenší.
K odvolání žalobce Krajský soud v Brně jako soud odvolací rozsudkem ze dne 27. 9. 2017, č. j. 44 Co 223/2012-1322, výrokem pod bodem A) změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že zrušil podílové spoluvlastnictví pozemku s budovou, obojí zapsáno na LV pro katastrální území Č., obec B., okres B., vedeném u Katastrálního úřadu pro J. kraj, katastrální pracoviště B.; dále vyslovil, že se zřizují jednotky, jejichž specifikace podle §1166 odst. 1 občanského zákoníku je obsažena v listině „Prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám“ ze dne 24. 8. 2017, autora ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav spol. s r. o.“, Brno, Foltýnova 16, která je součástí tohoto výroku a tvoří nedílnou součást tohoto rozsudku (výrok I.), přikázal do výlučného vlastnictví žalobce a žalovaného specifikované jednotky (výrok II.); zrušil podílové spoluvlastnictví pozemku s budovou, obojí zapsáno na LV pro katastrální území Č., obec B., okres B., vedeném u Katastrálního úřadu pro J. kraj, katastrální pracoviště B., tak, že se zřizují jednotky, jejichž specifikace podle §1166 odst. 1 občanského zákoníku je obsažena v listině „Prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám“ ze dne 24. 8. 2017, autora „ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav spol. s r. o.“, Brno, Foltýnova 16, která je součástí tohoto výroku a tvoří nedílnou součást tohoto rozsudku (výrok III.), přikázal do výlučného vlastnictví žalobce a žalovaného specifikované jednotky (výrok IV.) a rozhodl o nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky a vůči státu - výroky B) a C).
Odvolací soud rozhodoval o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem podle §1143, §1144 a §1165 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „o. z.“), který nabyl účinnosti 1. 1. 2014 (§3081 a §3028 odst. 2 o. z.). Podle tohoto zákoníku se stavba se stala součástí pozemku (§3054 a §506 odst. 1 o. z.). Zrušil tak spoluvlastnictví k pozemkům, jejichž součástí se staly na nich se nacházející budovy.
Při vypořádání vycházel odvolací soud z toho, že reálné rozdělení podle výše podílů účastníků není možné. Budova jako součást pozemku (nemovitosti na ulici S.) není reálně nedělitelná.
Ohledně další budovy jako součásti pozemku žádný z účastníků netvrdil takovou schopnost vyrovnat podíl druhého v penězích, aby mohla být přikázána do jeho výlučného vlastnictví. Podle znaleckého posudku Ing. Patočky, budova není reálně (stavebně) dělitelná; navíc by její rozdělení existující příčkou vyžadovalo podle odvolacího soudu zřídit služebnost opory cizí stavby pro obě stavby navzájem, což není možné. Může být jen jedna věc panující a jedna zatížená. Dále by musela být zřízena i klasická služebnost vedení okapu, inženýrských sítí a vodovodní a kanalizační přípojky). V úvahu nepřipadá ani žalobcem navrhovaná varianta společné zdi (spoluvlastnictví), kterou sice občanský zákoník připouští, ale je třeba přihlížet k tomu, že jde o „řešení věcí tak jak jsou“, nikoli o vytváření takového stavu do budoucna. Poukázal na možné budoucí spory ohledně společné dělící zdi.
I když podle §1144 odst. 2 o. z. rozdělení věci nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích, je třeba vyložit zákon tak, že takové rozdělení je možné, jen pokud je rozdíl zanedbatelný. V případě budovy na K. by tomu tak nebylo (poměr ceny nově vzniklých nemovitostí by činil 2 : 1). Odvolací soud neakceptoval ani návrh žalobce, aby cenový rozdíl byl vyrovnán přikázáním pozemku s budovou (S.), tomu, kdo nabude menší z nově vzniklých budov na K.
Odvolací soud měl za to, že jsou splněny podmínky pro rozdělení domů na bytové a nebytové jednotky (rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1962/2002 a sp. zn. 22 Cdo 2595/2008). Pro vypořádání rozdělením na jednotky svědčí zjevně nepoměrné obtíže reálného rozdělení budovy a je to nesporně jediná možnost takového rozdělení budovy. Odvolací soud shrnul, že řešením konfliktních spoluvlastnických vztahů je rozdělení na jednotky a rozhodl o vypořádání takovým rozdělením nemovitostí podle znaleckého posudku vyhotoveného znaleckým ústavem ZNALCI A ODHADCI, spol. s r. o., jejichž cena byla stanovena znaleckým posudkem Ing. Jana Zámečníka. Podjatost znaleckého ústavu, namítanou žalobcem, z důvodu že ústav je nájemcem žalovaného v jiném domě, nepovažoval za opodstatněnou, a to „vzhledem k užité metodice znalecké práce, transparentním grafickým výsledkům a přesvědčivému a profesionálnímu vystupování obhajovatele posudku J. H.“.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání.
Dovolání považuje za přípustné, neboť odvolací soud řešil právní otázku dosud dovolacím soudem neřešenou (zřízení služebnosti podle §1269 o. z.), odvolací soud se odchýlil od judikatury dovolacího soudu, když rozdělil nemovitosti na jednotky, ačkoliv mezi účastníky jsou vysoce konfliktní vztahy, řešil otázku dosud neřešenou, a to způsob vypořádání zrušeného spoluvlastnictví k více nemovitostem, které netvoří související soubor, ale zcela samostatné věci.
Dále vytýká, že odvolací soud učinil zjištění ze znaleckého posudku vypracovaného znalcem, o jehož nepodjatosti lze mít pochybnosti; dosud neřešená je otázka obsahu „Prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku“.
Žalobce odkazuje na dovolací důvod uvedený v §241a odst. 1 o. s. ř. a dále uvádí:
Odvolací soud dospěl k závěru, že rozdělení domu na K. na dva není možné, neboť by pro každou nově vzniklou nemovitost musela být zřízena služebnost opory cizí stavby, a je tak vyloučeno, aby každá z nich byla zároveň v postavení jak věci panující a služebné. Podle žalobce zřízení takové vzájemné služebnosti možné je.
Publikace Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2013, při výkladu §1269 o. z. uvádí, že klasickým příkladem služebnosti tohoto typu je situace, kdy se budova na panujícím pozemku opírá o společnou nosnou zeď na sousedním služebném pozemku. V praktickém životě nelze vyloučit, že společná nosná zeď bude významná pro oba sousední objekty, což se podává z termínu „společná nosná zeď“. Pak je namístě zřídit služebnost ve prospěch každé ze sousedních nemovitostí, tedy každá bude v postavení věci služebné a panující. Zřizuje se vzájemně služebnost a platí, že co není zakázáno, je dovoleno. Podle §1144 o. z. může soud při rozdělení společné věci zřídit služebnost,
vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem. Lze tedy rozdělit budovu dosud existující jako jedinou věc na dvě budovy, přičemž současně bude zřízena vzájemně služebnost opory cizí stavby.
Žalobce ovšem podotýká, že vztahy mezi vlastníky sousedních nemovitostí, mezi kterými je společná zeď, jsou upraveny občanským i stavebním právem a že není třeba ohledně nich žádnou služebnost zřizovat. Odkazuje na §1024 o. z., který stanoví, že se má za to, že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné. Společnou zeď může každý na své straně užívat až do poloviny její tloušťky a zřídit si výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Nesmí učinit nic, co ohrozí zeď nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části. (odkazuje na shora uvedený komentář).
Připomíná též usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2000/2010, rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1671/2005, rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2097/2006; odkazuje na §1018 o. z., §1026 o. z., §127 odst. 1 obč. zák., a na stavební předpisy.
Žalobce také v odvolacím řízení předložil tři znalecké posudky a znalci dospěli shodně k závěru, že reálné rozdělení domu svislou vodorovnou rovinou v ose společné dělící zdi je možné, byť by si vyžádalo jisté (nepodstatné) stavební zásahy
- dozdění oddělovací zdi v suterénu a zbudování krátké nové vodovodní přípojky, jejíž projektovou dokumentaci také předložil a deklaroval ochotu náklady zaplatit. Odvolací soud však s nimi důkaz neprovedl a ani to neodůvodnil.
Rozdělení nemovitostí na jednotky považuje žalobce za nemožné, neboť vztahy mezi účastníky jsou fatálně rozvráceny a nejsou schopni se domluvit. U soudu prvního stupně je evidováno 42 sporů, které spolu účastníci vedou, u odvolacího soudu jde o 15 věcí. Další spory vedou účastníci na Slovensku, kde mají rovněž společný majetek. Odvolací soud sám uvedl, že účastníci jsou schopni přít se o cokoli. Rozdělení na jednotky by neznamenalo rozdělení fyzické, ale jen právní, a nedojde k naplnění účelu řízení. V rozsudku ze dne 22. 4. 2004, sp. zn. 22 Cdo 559/2004, na který odkazuje také Ústavní soud ve věci sp. zn. I. ÚS 174/05, dovolací soud uvedl, že při úvahách o vypořádání spoluvlastnictví je třeba přihlédnout i okolnostem možného soužití účastníků v jednom domě a takovému rozdělení přistoupit jen v případě, že vztahy jsou po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování podle §149 obč. zák. Také již uváděný komentář na str. 86 se k závěrům tohoto rozhodnutí hlásí.
Odvolací soud nesprávně posoudil otázku objektivní kumulace; nic nebránilo přikázat každou budovu jednomu z účastníků. Nejvyšší soud v rozsudku ze 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015, se zabýval rozhodováním o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k souboru prostorově navazujících nemovitostí; judikatura však dosud neřešila situaci, kdy předmětem řízení je vypořádání více nemovitostí, které netvoří prostorově navazující nemovitosti. Podle žalobce takový postup možný je. Žalobce navrhl způsob vypořádání, který je elegantní, neboť zajišťuje reálné oddělení rozhádaných účastníků, zachovává základní princip hodnotově vyvážených podílů a minimální doplatek, který je každý z účastníků schopen zaplatit.
Nejvyšší soud uvedl v usnesení ze dne 25. 5. 2016, sp. zn. 22 Cdo 5353/2015, že v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví není soud vázán návrhy účastníků, musí hledat cestu, aby – pokud je to možné – byly věci rozděleny reálně, byť tak nevyhoví všem účastníkům. Soud může vypořádat spoluvlastnictví ke dvěma souborům nemovitostí tak, že jeden přikáže za náhradu části spoluvlastníků a ohledně druhého nařídí jeho prodej ve veřejné dražbě. V takovém případě však musí vypořádat samostatně spoluvlastnictví ke každému z těchto souborů nezávisle na vypořádání druhého z nich a musí tedy současně rozhodnout i o peněžitém vypořádání za každý soubor zvlášť. Jde tu totiž o objektivní kumulaci a kompenzovat nároky vzniklé z vypořádání jednoho souboru za nároky ze souboru druhého není v tomto konkrétním případě možné. Dále žalobce odkazuje na nález Ústavního soudu ze dne 3. 8. 2006, sp. zn. III. ÚS 268/06, podle kterého zákon nemůže řešit všechny případy, jež mohou v praxi nastat, a tak je tomu i v případě, kdy je podána žaloba na zrušení spoluvlastnictví u více věcí, jež spolu nějakým způsobem souvisí. To znamená, že mimořádné okolnosti mohou odůvodňovat oslabení principu reálného rozdělení každé věci jednotlivě. Naopak je procesně ekonomické zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitostem v jediném řízení. Účastníci mají zájem na zrušení spoluvlastnictví k oběma budovám, odlišný měli jen názor na jeho vypořádání.
Dále dovolatel uvádí, že nedílnou součástí rozsudku je „Prohlášení o rozdělení obou nemovitostí na jednotky, vypracované znaleckým ústavem ZNALCI A ODHADCI
– znalecký ústav, spol. s r. o.“ Žalobce vznesl námitku podjatosti znalce s odůvodněním, že ústav vykonává činnost v budově v B., která je výlučným vlastnictvím žalovaného. Odvolací soud námitku podjatosti zamítl. Zatížil tak řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Podle §11 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a podle §17 a §14 odst. 1 o. s. ř., jde o skutečnost, která zakládá vyloučení tohoto ústavu z podání posudku. Odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu k vyloučení soudců. Znalec Ing. J. Hába, který je jednatelem a jediným společníkem ústavu, získal poznatky o věci ještě před svým jmenováním znalcem v této věci. Byl totiž poradcem žalovaného, což prokazuje jeho přítomnost při ohledání provedeném odvolacím soudem dne 10. 12. 2015, při kterém se k věci obšírně vyjadřoval. V průběhu řízení také vypracoval několik posudků a dodatků na objednávku žalovaného. Text prohlášení jím vypracovaný po ustanovení znalcem je jen upraveným prohlášením, které vyhotovil na základě objednávky žalovaného. Také nelze rozhodnout na základě posudku jednoho znalce, existují-li pochybnosti o jeho nepodjatosti. Odkazuje opět na usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2616/2013. Pak i znalecký posudek Ing. Jana Zámečníka je zatížen vadou, neboť stanovil obvyklou cenu jednotek podle znaleckého posudku znaleckého ústavu. Žalobce poukazuje také na to, že odvolací soud se vůbec nezabýval třemi znaleckými posudky, které v odvolacím řízení předložil a které zastávaly odlišný názor na dělitelnost domu.
Dovolatel vznáší i další výtky k „Prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám“. Celkově je postup soudu, který připojil prohlášení zpracované znalcem, neobvyklý a nezákonný. Vymezení má být ve výroku a formulaci hmotně právních povinností může stanovit toliko soudce, nikoli jiná osoba (ani soudem ustanovený znalec). Dovolatel připojuje i další námitky k dělení budov na jednotky.
Žalobce navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaný ve vyjádření k dovolání uvedl, že rozhodnutí odvolacího soudu o rozdělení dvou samostatných věcí – nájemních domů na jednotky považuje za správné a spravedlivé řešení. Poukazuje na to, že Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 22 Cdo 3242/2007, uvedl, že sama okolnost, že vztahy mezi účastníky v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nejsou optimální, nemůže vyloučit rozdělení domu na jednotky. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 12. 2005, sp. zn. 22 Cdo 2631/2005, zdůraznil vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci v součinnosti se znalcem, jak tomu bylo také v daném řízení. Nesprávný je odkaz žalobce na nález Ústavního soudu z 3. 8. 2006, neboť se týkal jiné otázky. Nález také zmiňuje obě rozhodnutí Nejvyššího soudu a to sp. zn. 22 Cdo 559/2004 a 22 Cdo 3242/2007 (to uvádí, že rozdělení budovy na bytové jednotky má přednost před jinými způsoby vypořádání spoluvlastnictví).
K jednotlivým otázkám předestřeným v dovolání žalovaný uvádí:
Údajná dělící zeď budovy není ničím jiným než pouhou dělící příčkou mezi bytovými jednotkami. Reálné dělení budovy tak není možné. Stavbu lze reálně dělit jen vertikálně. I když Nejvyšší soud zřízení věcného břemene při reálném rozdělení věci nevyloučil v rozsudku ze dne 27. 5. 2004, sp. zn. 22 Cdo 629/2004, musí být splněna podmínka samostatných základů a obvodových zdí pro každou rozdělenou budovu zvlášť. Dům dělit reálně nelze, jde o stavbu s jedinými základy a jedinými obvodovými zdmi.
Námitka podjatosti žalobce vůči znaleckému ústavu ZNALCI A ODHADCI, spol. s r. o. byla odvolacím soudem zamítnuta.
K prohlášením, která jsou přílohou rozsudku odvolacího soudu, neměl žalobce žádné výhrady než ty, které odvolací soud vyřešil v průběhu řízení a ve svém rozhodnutí. Nic také nenamítal vůči rozdělení jednotek do dvou skupin podle znaleckého posudku Ing. Zámečníka, jen uvedl, že jedna skupina jednotek se mu zdá výhodnější než druhá a odvolací soud mu tuto druhou také přikázal.
Žalovaný ještě uvádí, že žalobce v domě nikdy nebydlel, jen se tam přihlásil k trvalému pobytu a nejedná se o žádné soužití účastníků v tomto domě. Žalobce žije v B. (rozsudek Nejvyššího soudu z 18. 9. 2007, sp. zn. 22 Cdo 3242/2007). Na Slovensku účastníci nevedou žádné soudní spory. Prohlášení, které je přílohou rozsudku odvolacího soudu, obsahuje všechny nezbytné náležitosti podle zákona. Během odvolacího řízení neměl také žalobce žádné připomínky. I znalci navržení žalobcem se shodli na tom, že každá budova má mít samostatné zakládání, samostatnou konstrukci a ohraničující prvky. Budova je jeden kompaktní stavební celek.
Žalovaný navrhl, aby dovolací soud dovolání jako nepřípustné odmítl, případně zamítl.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle §237 o. s. ř., že je uplatněn dovolací důvod, uvedený v §241a odst. 1 o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména §240 odst. 1, §241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání je důvodné. Přípustnost dovolání je založena tím, že některé právní otázky posoudil odvolací soud v rozporu s judikaturou dovolacího soudu.
K možnosti reálného dělení domu na K. na dvě budovy:
Odvolací soud opřel názor o nemožnosti dělení domu o tyto skutečnosti: Budovu není možno rozdělit na „díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků“; uznal sice, že by se nepoměr mezi hodnotou budov vzniklých dělením oproti spoluvlastnickým podílům dal kompenzovat penězi, ovšem rozdíl musí být minimální
– tak 5 %, a navíc účastník, kterému se dostane hodnotnějšího dílu, bude muset být schopen rozdíl uhradit. Přitom v daném případě by cenový rozdíl činil 2 : 1. Rozhodnutí lze vyložit i tak, že rozdělení není možné ze stavebně-technických důvodů; takové zjištění by samo o sobě stačilo k závěru o nemožnosti dělení a učinilo by následující úvahy zbytečnými. Avšak proto, že odůvodnění rozhodnutí odvolacího soudu tu není jednoznačně formulováno a odvolací soud považoval za nutné se zabývat dalšími důvody pro nemožnost reálného dělení, z čehož se podává závěr, že samotné stavební dělení patrně nevyloučil, musí se dovolací soud zabývat i dalšími důvody, o které odvolací soud své rozhodnutí opřel.
K nim dovolací soud uvádí:
Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků (§1143 o. z.). Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota (§1144 odst. 1 o. z.). Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích (§1144 odst. 2 o. z.). Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům (§1147 o. z., věta první).
1. I když slova zákona navozují dojem, že při reálném dělení věci je možná jen nevýznamná odchylka od jejich podílů (… „ odpovídající přesně “…), není tomu tak.
Je-li totiž možno za náhradu přikázat jednomu spoluvlastníkovi celou věc, je možné mu přikázat její díl, byť i větší než takový, na jaký by měl podle výše podílu právo, a rozdíl vyrovnat v penězích (argument „a maiori ad minus“); z toho pak jasně vyplývá, že druhému spoluvlastníkovi je možno přikázat díl menší a zbytek vyrovnat v penězích. Jinak řečeno: Není-li rozdělení věci mezi spoluvlastníky podle výše jejich podílů dobře možné, ovšem lze ji rozdělit v jiném poměru, má takové dělení (podle okolností věci) zpravidla přednost před přikázáním věci jednomu ze spoluvlastníků za náhradu, byť i rozdíl v hodnotě nových věcí přesahuje (resp. nedosahuje) o 5 % a více hodnotu podílů účastníků. Úvaha o tom, že rozdíl nemůže převyšovat 5% podílu, tak není správná.
Naproti tomu názor odvolacího soudu, že i v takovém případě je třeba, aby spoluvlastník, který má náhradu poskytnout, prokázal, že má k tomu zajištěny i finanční prostředky, odpovídá judikatuře dovolacího soudu (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4995/2015).
2. Žalobce navrhoval, aby rozdíl mezi cenami nově vzniklých nemovitostí po rozdělení domu na K. byl kompenzován přikázáním budovy na ulici S. tomu účastníkovi, jehož díl by byl méně hodnotný; takovou možnost však podle odvolacího soudu zákon nepřipouští, soud je v tomto ohledu vázán žalobou a musí každou nemovitosti vypořádat samostatně. I tuto úvahu dovolatel zpochybňuje a tvrdí, že by takové vypořádání možné mělo být; vychází z toho, že Nejvyšší soud je připustil, jde-li o soubor prostorově navazujících nemovitostí (rozsudek ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015). Pokud jde o nemovitosti, které spolu nesousedí, nenavazují na sebe, jde podle něj o otázku v judikatuře neřešenou.
I v této části je však dovolání přípustné pro rozpor s judikaturou dovolacího, příp. Ústavního soudu, a je důvodné.
Ve věci sp. zn. 22 Cdo 1450/2015 Nejvyšší soud dříve, než přikročil k úvaze o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k prostorově navazujícím nemovitostem, obecně konstatoval:
„Předmětem řízení bylo vypořádání podílového spoluvlastnictví k více nemovitostem, které mohly být samostatným předmětem právních vztahů (v době rozhodování odvolacího soudu šlo o pozemek, jehož součástí byl dům, a pozemek). Reálným rozdělením nemovité věci se v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví rozumí reálné rozdělení zpravidla v součinnosti se znalcem a při nezbytné existenci oddělovacího geometrického plánu. Reálným rozdělením není, jestliže se více samostatných věcí rozdělí bez dalšího mezi účastníky. Přitom nelze v zásadě nic namítat proti takovémuto rozdělení druhově stejných věcí, kdy každý z účastníků dostane určitou věc a částka stanovená na vyrovnání pak není vysoká (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 12. 2005, sp. zn. 22 Cdo 2631/2005). Ostatně záleží jen na účastnících, které ze všech společných věcí učiní předmětem řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a které nikoli“.
K tomu Ústavní soud uvedl: „Zákon samozřejmě nemůže výslovně řešit veškeré případy, jež mohou v praxi nastat, a tak je tomu i v případě, kdy je podána žaloba na zrušení spoluvlastnictví u více věcí, jež spolu nějakým způsobem souvisí. Za takovéto situace by mohla vést mechanická aplikace ustanovení §142 odst. 1 občanského zákoníku, spočívající v rozhodování o každé věci samostatně, tj. bez ohledu na věci ostatní, k řešením, která by mohla být z hlediska spravedlivého uspořádání nežádoucí a v praxi vést k dalším, ještě závažnějším komplikacím. Z tohoto důvodu je Ústavní soud názoru, že obecné soudy musí brát na zřetel i celkové výsledné uspořádání, přičemž postupují přiměřeně podle uvedeného ustanovení. Za určitých okolností tak může dojít k oslabení prioritního principu reálného rozdělení věci, a to ve prospěch principu přikázání věci jednomu z účastníků, kde kompenzace (náhrada) druhému účastníkovi spočívá v přikázání mu věci jiné, jež je rovněž předmětem zrušení spoluvlastnictví (prodej věci Ústavní soud do svých úvah nezařadil, neboť tato otázka není v souvislostech posuzovaného případu relevantní). Uvedené pravidlo pak dává obecným soudům poměrně široký prostor pro posouzení každého případu podle konkrétních okolností, čímž se současně značně omezuje možnost pro zásahy do jejich rozhodovací činnosti ze strany Ústavního soudu, a to až na případy zjevně svévolného postupu (usnesení Ústavního soudu ze dne 3. 8. 2006, sp. zn. III. ÚS 268/06). Uvedený právní názor se uplatní i v poměrech nového občanského zákoníku. Souvislost druhově stejných věcí (viz výše citovanou věc sp. zn. 22 Cdo 2631/2005) může být dána v projednávaném případě i tím, že jde o dva obytné domy ležící ve stejném městě nedaleko od sebe.
K tomu dovolací soud dodává, že půjde o mimořádné řešení, přicházející v úvahu tam, kde jiný způsob vypořádání (s výjimkou nařízení prodeje v dražbě) nebude dobře možný, a takové dělení bude (zpravidla jediným) rozumným a spravedlivým řešením; v takovém případě bude třeba jej realizovat bez ohledu na možné formální problémy, na které ostatně upozornil odvolací soud. Přistoupí-li k němu soud, bude to z procesního hlediska znamenat, že se výroky ohledně jednotlivých věcí stanou navzájem závislými; opravný prostředek týkající se jedné z nemovitostí, které budou předmětem takového vypořádání, bude mít účinky i pro další věci vypořádávané ve výroku rozhodnutí [§212 písm. a), §242 odst. 2 písm. a) o. s. ř.].
I v této části je tak dovolání proti rozhodnutí odvolacího soudu, které vychází z jiného právního názoru, důvodné.
3. Odvolací soud měl za to, že fyzické dělení domu není dobře možné; sice nevyloučil vedení „svislé rozdělovací roviny po líci nebo rubu zmíněné příčky“ (není ovšem zřejmé, jakou příčku má na mysli a text je tu složitě formulován); došel k závěru, že i po vertikálním rozdělení budovy by nově vzniklé nemovitosti byly na sobě závislé tak, že by byla jedna druhé oporou; nebylo by možno jednu odstranit, aniž by současně nemusela být zajištěna druhá.
Reálné rozdělení stavby je možné jen tehdy, jestliže vzniknou na základě stavebních úprav učiněných podle stavebních předpisů samostatné věci. Přitom k reálnému rozdělení stavby na dvě nebo více samostatných věcí nestačí rozdělení stavební parcely geometrickým oddělovacím plánem (rozsudek Nejvyššího soudu ČSR ze dne 20. 12. 1985, sp. zn. 3 Cz 43/85, publikovaný v Bulletinu Nejvyššího soudu ČSR, 1987, č. 1). Stavbu lze reálně dělit jen vertikálně (srov. například R 285/47 Sbírky rozhodnutí československých soudů, viz též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1465/2000). Vertikální rozdělení budovy v zásadě předpokládá existenci společné zdi, která slouží oběma budovám; ty tak nadále zůstávají určitým způsobem spojeny, to však soudu nebrání samo o sobě rozdělení stavby mezi spoluvlastníky. Právní režim společné zdi upravuje, jak dovolatel správně uvádí, §1024 o. z.; činnostem na jednom pozemku (jehož součástí budova je) ohrožující sousední budovu brání §1018, §1004 a §1005 o. z., jakož i řada ustanovení zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Proto při dělení společné budovy v soudním řízení není třeba nově vzniklým budovám (pozemkům) zřizovat ke společné zdi služebnost opory cizí stavby (§1269 o. z.). Až potud dovolací soud souhlasí s námitkami dovolatele, byť s dodatkem, že k závěru o dělitelnosti stavby je třeba vždy vyžádat stanovisko stavebního úřadu, a je-li budova kulturní památkou, i stanovisko orgánu státní památkové péče k rozdělení nemovité kulturní památky (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2977/2010). Lze podotknout, že z formulací odůvodnění rozsudku odvolacího soud nevyplývá jednoznačný závěr, že by při zřízení uvedených služebností stavba reálně dělitelná byla.
4. Přes uvedené výhrady však dovolací soud souhlasí se závěrem odvolacího soudu v tom, že reálné dělení budovy na K. není „dobře možné“ (§1147 o. z.), a to kvůli vysoce konfliktním vztahům mezi účastníky. Odvolací soud upozornil na „staletou zkušenost“ ze sporů o společné zdi s tím, že takový stav není dobré vytvářet do budoucna; i když tento závěr nelze generalizovat, pro tuto konkrétní věc platí. I po vertikálním rozdělení by zůstalo mnoho věcí, předpokládajících součinnost účastníků, jako je péče o společnou dělící zeď a při jejím užívání respekt k právům druhého, ev. součinnost při údržbě či opravě, kterou je třeba provést ze sousedního pozemku apod. Také odvolací soud upozorňuje na to, že i při oddělení zdí budou budovy nadále konstrukčně vázány. Vzhledem k vysoce konfliktním vztahům mezi účastníky pak lze důvodně předpokládat vznik dalších sporů; i proto není rozdělení domu na dvě budovy „dobře možné“. V podstatě jde o stejný stav, jaký nastává při dělení domu na jednotky, snad jen s tím rozdílem, že reálnému dělení pozemku, jehož součástí je budova (či budovy samotné) brání rozpory a konflikty poněkud vyšší intenzity, než jde-li o dělení na jednotky.
K dělení domů na jednotky:
V projednávané věci je úvaha odvolacího soudu, že rozdělení věci na bytové jednotky nevylučují vztahy mezi účastníky, v rozporu s obsahem spisu, s judikaturou dovolacího soudu a je zjevně nepřiměřená.
Již soud prvního stupně konstatoval, že „reálnost bezkonfliktního naplnění spoluvlastnického vztahu, zejména při údržbě, ekonomických záležitostech a při nakládání se společnými prostorami se nejeví ani do budoucna jako bezproblémová“; přitom odkázal na řadu sporů vedených vzájemně mezi účastníky, a to i ohledně „nevysokých“ částek. Žalobce později navrhl v řízení u odvolacího soudu 6. 10. 2016 k důkazu přehled soudních sporů mezi účastníky, který předložil: u soudu prvního stupně 42 věcí a u odvolacího soudu 15 věcí. Další spory vedou údajně v B., kde mají rovněž společný majetek (žalovaný ve vyjádření k dovolání namítl, že na Slovensku účastníci spory nevedou, existenci dalších sporů nepopřel). Odvolací soud pak ke vztahům mezi účastníky uvedl, že spory – i soudní - mezi nimi jsou přečetné a mají původ v osobním založení účastníků; sice „ustupují do pozadí v záležitostech až bazálních oprav a údržby domů, byť i do nich místy prostupují v nepochopitelné podobě, kdy např. na stejné fasádě nakonec pracují dva různí dodavatelé současně“ (str. 11 rozsudku odvolacího stupně dole, a násl.); konstatuje i ochotu účastníků „přít se v podstatě o cokoliv“. Uvedl též příklady sporů mezi účastníky, nicméně vyslovil předpoklad, že „schopnost kooperace účastníků v základní a okolnostmi vynucené údržbě… se pro další považuje za významnou a předpokladatelnou“.
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 24. 11. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1438/2014 (dostupném na www.nsoud.cz ), uvedl: „Rozdělení budovy v podílovém spoluvlastnictví na bytové jednotky má přednost před jinými způsoby vypořádání (k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 6. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2595/2008). Tomuto způsobu vypořádání však mohou bránit různé okolnosti, pro které může soud rozhodnout o jiném způsobu vypořádání… Okolnosti, pro které může soud dospět k závěru, že vypořádání spoluvlastnictví nelze provést rozdělením budovy na jednotky jako primárního způsobu vypořádání, mohou být různé. Mohou spočívat např. ve výši věcně odůvodněných nákladů spojených se stavebními úpravami, stavební nemožností takových úprav, ale i v konfliktních vztazích mezi spoluvlastníky. Při posuzování otázky, zda je rozdělení věci dobře možné, tedy nelze vycházet jen z technického či právního hlediska, ale je třeba přihlédnout i k dalšímu možnému soužití účastníků v jednom domě. K rozdělení na bytové jednotky soud přistoupí pouze v případě, že vztahy mezi účastníky při užívání domu jsou po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování soudu podle §139 obč. zák. (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2004, sp. zn. 22 Cdo 559/2004). V rozsudku ze dne 18. 9. 2007, sp. zn. 22 Cdo 3242/2007, dovolací soud vyložil, že hypotetická možnost komplikací při správě a údržbě domu, ke kterým by mohlo v budoucnu dojít, nemůže sama o sobě vyloučit dělení domu na jednotky. Samotná okolnost, že účastníci vedou spor o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je zpravidla důkazem toho, že vztahy mezi nimi nejsou optimální; to však nemůže vyloučit rozdělení domu na jednotky (ke stejným závěrům se Nejvyšší soud přihlásil např. v usnesení ze dne 1. 6. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2595/2008. V usnesení ze dne 2. 3. 2010, sp. zn. 22 Cdo 437/2010 (proti uvedenému rozhodnutí byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud České republiky odmítl usnesením ze dne 17. 6. 2010, sp. zn. IV. ÚS 1326/10, dostupným na nalus.usoud.cz), dovolací soud zdůraznil, že otázka, jaká míra neshod je ještě únosná pro to, aby bylo možno přistoupit k dělení domu na jednotky, nemůže být řešena obecně pro všechny druhy sporů, vždy záleží na individuálním posouzení (k uvedeným závěrům se Nejvyšší soud přihlásil dále např. v usnesení ze dne 26. 9. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3742/2009, nebo v usnesení ze dne 14. 12. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3993/2011). Z uvedeného vyplývá, že záleží na úvaze soudu, jaké vztahy považuje za natolik konfliktní, aby odůvodnily závěr o nemožnosti rozdělení budovy na jednotky. Tuto úvahu by dovolací soud mohl zpochybnit jen tehdy, pokud by byla zjevně nepřiměřená“ (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1438/2014; proti uvedenému rozhodnutí byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 2. 5. 2016, sp. zn. II. ÚS 498/2016).
V dané věci nejde jen o to, že by vztahy mezi účastníky „nebyly optimální“; z odůvodnění rozhodnutí soudů obou stupňů se jednoznačně podává, že jsou natolik konfliktní, že to vylučuje dělení domů na jednotky; takový postup by přinesl jen další spory mezi nimi. Naopak i stav konstatovaný odvolacím soudem vyžaduje, aby – v zájmu předcházení dalším sporům – právní vztahy mezi nimi byly, pokud možno co nejvíce redukovány. Úvaha o tom, že lze předpokládat spolupráci účastníků alespoň v základní a okolnostmi vynucené údržbě je tak přinejmenším nedostatečná; i kdyby tomu tak bylo, nelze přehlédnout, že správa nemovitosti s jednotkami zahrnuje řadu dalších jednání a vznikají při ní různé právní vztahy, a to by mezi účastníky zjevně vedlo k dalším konfliktům a soudním sporům. Proto není ani významné, že v sporných domech spolu nebydlí. Závěr odvolacího soudu o tom, že jsou splněny podmínky k rozdělení domů na jednotky, tak spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 1 o. s. ř.). Proto se dovolací soud nezabýval dalšími dovolacími námitkami ohledně rozdělení budov na jednotky – odvolací soud, vázán právním názorem dovolacího soudu (§243g odst. 1 ve spojení s §226 o. s. ř.) k takovému dělení nepřistoupí.
Již jen na okraj tak lze uvést, že i námitky dovolatele ohledně podjatosti znaleckého ústavu ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r. o. jsou důvodné.
Znalec nesmí podat posudek, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k soudu, k účastníkům nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti [srov. §11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb. (ve znění pozdějších předpisů)]. Dále viz též §17 ve spojení s §14 o. s. ř., deklarující vyloučení znalců ze stejných důvodů.
Vykonává-li znalec svoji činnost v budově, která je výlučným vlastnictvím žalovaného, lze mít pro jeho poměr k účastníkovi objektivně pochybnost o jeho nepodjatosti. Odvolací soud tu – nepřípustně – zaměnil hodnocení vztahu znalce k účastníkovi hodnocením správnosti (resp. přesvědčivosti) znaleckého posudku. Nejprve se měl zabývat samotnou povahou vztahu znalce a účastníka a teprve poté, co by dospěl k závěru, že tu objektivně nemůže být pochybnost o jeho nepodjatosti, se mohl zabývat správností posudku. Odvolací soud však postupoval opačně; nejprve zhodnotil znalecký posudek a výpověď zástupce znaleckého ústavu k předmětu posudku, a na základě vyhodnocení těchto důkazů a jejich porovnáním s dalšími důkazy dospěl k závěru, že posudek je správný, a znalec tedy není podjatý. Nesprávnost tohoto postupu lze dokumentovat na případě, že by např. znalec byl bratrem účastníka nebo spoluvlastníkem sporné věci – tedy zjevně a nepochybně podjatý; soud by však nejprve zhodnotil posudek a na základě jeho přesvědčivosti by znalce prohlásil za nepodjatého. Tím by samozřejmě nevyvrátil objektivní pochybnost o nepodjatosti znalce, a posudek by byl nadále nebyl způsobilým důkazem (k tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2014, sp. zn. 21 Cdo 2616/2013), a to ani v případě, že by byl jinak zjevně správný. Z postupu odvolacího soudu vyplývá, že nesprávně vyložil §11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb. (ve znění pozdějších předpisů), a §17 ve spojení s §14 o. s. ř. Protože však šlo o posudek týkající se dělení domu na jednotky, ke kterému odvolací soud již nepřistoupí, nemá toto zjištění na další řízení vliv.
Lze dodat, že odvolací soud k uvedenému závěru o možnosti (ba i nutnosti) dělit budovy na jednotky dospěl patrně proto, že si uvědomoval, že nebude-li možno domy takto rozdělit, přichází do úvahy jejich prodej v dražbě; případné rozhodnutí o něm však považoval za „drastické“ (str. 12 rozsudku uprostřed). Dovolací soud opakovaně uvedl: „Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přichází do úvahy druhý způsob vypořádání, a sice přikázat společnou věc za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nejsou-li dány předpoklady pro přikázání společné věci za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, pak přichází do úvahy poslední varianta, a sice prodej společné věci ve veřejné dražbě“ (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. října 2016, sp. zn. 22 Cdo 1114/2016, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. října 2016, sp. zn. 22 Cdo 2024/2016). Spoluvlastníkovi lze přikázat společnou věc za náhradu, pokud o přikázání společné věci do jeho výlučného vlastnictví projeví zájem a pokud je spoluvlastník solventní (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1942/2016). Pokud jde o věc, která není „dobře dělitelná“ a přikázání účastníkům pro jejich insolventnost nepřichází v úvahu, pak je – bez ohledu na návrhy účastníků - nařízení prodeje společné věci ve veřejné dražbě (§1147 o. z.) zákonným a legitimním řešením, vyplývajícím z povahy věci a neschopnosti spoluvlastníků se dohodnout, resp. vyplatit podíl druhého. Jestliže však některý z účastníků v dalším řízení prokáže možnost vyrovnat podíl druhého v penězích, bude mu možno nemovitost na K. přikázat s tím, že druhému bude přikázána nemovitost na ul. S. a hodnotový rozdíl bude vyrovnán v penězích.
Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné, nejsou však podmínky pro postup podle §243d o. s. ř. (zejména je třeba dát účastníkům prostor ke zvážení dalšího postupu při zohlednění názoru Nejvyššího soudu, zejména pokud jde o prodej domů ve veřejné dražbě). Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit a věc vrátit tomuto soudu k dalšímu řízení (§243e odst. 2 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 30. 5. 2018
JUDr. Jiří Spáčil, CSc.
předseda senátu