ECLI:CZ:NS:2014:29.CDO.3321.2012.1
sp. zn. 29 Cdo 3321/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Petra Šuka a soudců JUDr. Filipa Cilečka a Mgr. Milana Poláška v právní věci žalobce K. T. L., zastoupeného JUDr. Jiřím Svobodou, advokátem, se sídlem v Praze 6, Stavitelská 1099/6, PSČ 160 00, proti žalovaným 1) AirFlats Avenium a. s., se sídlem v Praze 7 – Holešovicích, Na Maninách 1092/20, PSČ 170 00, identifikační číslo osoby 28221044, a 2) AiResidence a. s., se sídlem v Praze 7, V háji 15, identifikační číslo osoby 25745841, oběma zastoupeným JUDr. Miroslavem Mikou, advokátem, se sídlem v Praze 1, Národní 365/43, PSČ 110 00, o zaplacení 1.861.485,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 5 C 333/2009, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 30. června 2011, č. j. 64 Co 88/2011-81, takto:
Rozsudky Městského soudu v Praze ze dne 30. června 2011, č. j. 64 Co 88/2011-81, a Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 3. listopadu 2010, č. j. 5 C 333/2009-48, se ruší a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Rozsudkem ze dne 3. listopadu 2010, č. j. 5 C 333/2009-48, Obvodní soud pro Prahu 7 zamítl žalobu o zaplacení 1.861.485,- Kč s příslušenstvím (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II.).
K odvolání žalobce Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 30. června 2011, č. j. 64 Co 88/2011-81, potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně (první výrok) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (druhý výrok).
Odvolací soud vyšel z toho, že:
1) Druhá žalovaná (jako budoucí prodávající) a žalobce (jako budoucí kupující) uzavřeli dne 22. srpna 2007 tři smlouvy o smlouvách budoucích o úplatném převodu bytových jednotek, které mají v budoucnu vzniknout (dále též jen „smlouvy“).
2) Bytové jednotky jsou ve smlouvách označeny číslem, velikostí plochy, podlažím a příslušenstvím, spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, které budou společné jen některým vlastníkům jednotek, spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, které budou společné všem vlastníkům jednotek s tím, že společné části domu, které byly vymezeny jen obecně, budou konkrétně určeny a spoluvlastnický podíl na nich stanoven poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Obdobně bude stanoven i podíl na pozemcích, ohledně kterých bude zpracován geometrický plán.
3) Žalobce zaplatil první žalované podle smluv z titulu rezervačních poplatků 1.861.485,- Kč, jejichž vrácení se domáhá, maje smlouvy za neplatné pro neurčitost.
4) Žalobce přes výzvu smlouvy o úplatném převodu jednotek neuzavřel a první žalovaná poskytnuté plnění započítala (1. července 2009) na sjednanou smluvní pokutu (ve výši 1.915.608,- Kč).
Na takto ustaveném základu odvolací soud uzavřel, že údaje ve sporných smlouvách jsou dostatečně určité (spoluvlastnický podíl je určen způsobem uvedeným v §8 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), neboť smlouva o smlouvě budoucí nemůže být podkladem pro zápis v katastru nemovitostí a teprve po dokončení věci, která je předmětem budoucího převodu, lze přesně stanovit některé údaje, zejména pak konkrétní určení společných částí domů a stanovení spoluvlastnického podílu, který se odvíjí od přesného geodetického zaměření. Požadavek, aby smlouva o smlouvě budoucí obsahovala všechny technické údaje, které jsou uvedeny v prohlášení vlastníka podle §4 zákona o vlastnictví bytů, by prakticky vylučoval možnost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí před zhotovením předmětu budoucího převodu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opírá o §237 odst. 1 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“), namítaje, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci [uplatňuje tak dovolací důvod vymezený v §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.], a navrhuje, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu a spolu s ním i rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil posledně označenému soudu k dalšímu řízení.
Zásadní právní význam napadeného rozhodnutí dovolatel spatřuje v posouzení určitosti smluv uzavřených podle §50a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „obč. zák.“), maje závěry soudů nižších stupňů za rozporné s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, zejména pak usneseními ze dne 9. května 2007, sp. zn. 28 Cdo 409/2005, a ze dne 27. března 2008, sp. zn. 28 Cdo 22/2006, a rozsudky ze dne 29. května 2000, sp. zn. 22 Cdo 103/99, a ze dne 22. května 2002, sp. zn. 28 Cdo 859/2002 (které jsou veřejnosti dostupné – stejně jako ostatní dále citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu – na webových stránkách Nejvyššího soudu).
Dovolatel zdůrazňuje, že smlouvy neobsahují podstatné náležitosti budoucích kupních smluv, předpokládané ustanovením §6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, zejména pak určení spoluvlastnického podílu na společných částech domu (o nichž smlouvy stanoví, že budou stanoveny poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v prohlášení vlastníka a budou uvedeny v kupní smlouvě) a pozemku.
Dále dovolatel poukazuje na to, že jednotky skutečně zhotovené se co do podlahové plochy liší od údajů ve smlouvách, a dovozuje, že zcela neomezená možnost „procentuální odchylky v podlahové ploše předmětu budoucí koupě“ nepředstavuje přesný a jednoznačný způsob stanovení doposud neznámých podstatných náležitostí smlouvy. S tím je pak spojena i neurčitost ujednání o výši kupní ceny, neboť ta se mohla oproti ceně předpokládané změnit jakýmkoliv směrem, a teoreticky se mohla i zdvojnásobit.
Žalované, majíce dovolání za nepřípustné a nedůvodné a dovozujíce, že smlouvy jsou určité a platné, navrhují, aby Nejvyšší soud dovolání odmítl.
Nejvyšší soud shledává napadené rozhodnutí zásadně právně významné, a v tomto rozsahu dovolání přípustné podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., v posouzení určitosti smluv o budoucích smlouvách o úplatném převodu jednotek, neboť závěry přijaté odvolacím soudem jsou v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu.
Podle §50a odst. 1 obč. zák. se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.
Podle §37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.
Podle §6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí obsahovat
a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,
c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§8 odst. 2) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu §21, údaji podle katastru nemovitostí,
f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
Smlouva o smlouvě budoucí musí obsahovat podstatné náležitosti budoucí smlouvy (§50a obč. zák.). Jak plyne z ustálené judikatury Nejvyššího soudu, podstatné náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky, tj. takové, o kterých musí být dosaženo dohody již ve smlouvě o smlouvě budoucí, vyjmenovává §6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Bez dohody o nich by (zásadně) nemohla být uzavřena platná smlouva o převodu bytové jednotky ani smlouva o budoucí převodní smlouvě. Je tomu tak – mimo jiné – i proto, že v souvislosti s převodem jednotky musí být upraveny poměry ke společným částem domu. Určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, je významné pro posouzení, v jakém rozsahu se vlastník bytové jednotky bude podílet jak na správě, tak i na nákladech údržby společných částí domu (srov. zejména rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. května 2012, sp. zn. 33 Cdo 1407/2010, ze dne 30. ledna 2014, sp. zn. 33 Cdo 466/2012, a ze dne 28. května 2014, sp. zn. 26 Cdo 1740/2012, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. ledna 2013, sp. zn. 28 Cdo 1556/2012).
Jak plyne z napadených rozhodnutí v návaznosti na obsah spisu, v projednávané věci strany ve smlouvách o spoluvlastnickém podílu na společných částech domu a pozemku ujednaly, že „velikost spoluvlastnického podílu bude stanovena do podpisu kupní smlouvy“, a že „společné části domu budou konkrétně určeny a spoluvlastnický podíl vlastníků jednotek na společných částech domu bude stanoven (poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě) prohlášením vlastníka a uvedeny budou v kupní smlouvě. Totéž platí pro podíly na společných částech domu, které budou společné pouze některým vlastníkům jednotek“ (článek II. smluv).
Vymezení společných částí domu ani velikost spoluvlastnického podílu budoucího kupujícího na nich tudíž ve smlouvách (určitým způsobem) určeny nebyly; smlouvy toliko odkazují na prohlášení vlastníka, která má být někdy v budoucnu vypracováno. Určeny ostatně nejsou ani pozemky, na nichž má budoucí kupující získat spoluvlastnický podíl, ani velikost tohoto podílu. Za ujednání určující velikost spoluvlastnických podílů přitom nelze považovat pouhou citaci pravidla upraveného v §8 zákona o vlastnictví bytů (srov. např. důvody výše citovaného rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1407/2010).
Z výše citovaných rozhodnutí Nejvyššího soudu plyne, že důsledkem absence (určitého) ujednání o podstatných náležitostech smlouvy o převodu (bytové) jednotky je absolutní neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí. Přitom platí, že je-li smlouva neplatná, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal (§457 obč. zák.).
Jelikož je napadené rozhodnutí v rozporu s ustálenou judikaturou, Nejvyšší soud je podle §243b odst. 2 o. s. ř. zrušil. Důvody, pro které nemohlo obstát rozhodnutí odvolacího soudu, dopadají i na rozsudek soudu prvního stupně; Nejvyšší soud proto zrušil i jej a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor Nejvyššího soudu je pro odvolací soud i pro soud prvního stupně závazný (§243d odst. 1 část věty první za středníkem, §226 odst. 1 o. s. ř.).
V novém rozhodnutí soud znovu rozhodne i o nákladech řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 19. června 2014
JUDr. Petr Šuk
předseda senátu