ECLI:CZ:NS:2014:33.CDO.466.2012.1
sp. zn. 33 Cdo 466/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Blanky Moudré ve věci žalobce Ing. Z. P. , zastoupeného Mgr. Michalem Vojáčkem, advokátem se sídlem v Praze 2, Americká 17, proti žalované SATPO Jeseniova, s. r. o. se sídlem v Praze 5, Plzeňská 3217/16, identifikační číslo 28411820, zastoupené Mgr. Robertem Němcem, advokátem se sídlem v Praze 1, Jáchymova 2, o zaplacení 988.458,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 24 C 52/2009, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 5. září 2011, č. j. 68 Co 331/2011-140, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 5. září 2011, č. j. 68 Co 331/2011-140, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 10. února 2011, č. j. 24 C 52/2009-118, se ruší a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 5 k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 5 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 10. února 2011, č. j. 24 C 52/2009-118, zamítl žalobu o zaplacení 988.458,- Kč s blíže specifikovaným úrokem z prodlení a rozhodl o nákladech řízení. Vzal za prokázané, že žalobce a právní předchůdkyně žalované uzavřeli dne 1. 2. 2008 smlouvu se závazkem žalované, že žalobci bude rezervovat možnost uzavření smlouvy o budoucí smlouvě o převodu „bytové jednotky č. C 6-1 v 6. n. p. o velikosti 4+kk o výměře 113,46 m2 včetně balkonu-terasy, sklepní kóje, dále s odpovídajícím spoluvlastnickým podílem k nebytovým prostorám - garážovým stáním a v 2. p. p., i ke společným částem domu situovanému v bytovém komplexu, který žalovaná vystaví na pozemcích p. č. 1780/13, 1780/14, 1780/15, 1780/16, 1780/17, 1780/37, 1780/40 a 1791 v k. ú. Ž., ulice J. v P., včetně odpovídajícího spoluvlastnického podílu na společných částech pozemků“ (dále „rezervační smlouva“). Žalovaná je pasivně věcně legitimovaná, neboť vznikla na základě tzv. projektu rozdělení odštěpením ze stejnojmenné společnosti, přičemž do obchodního rejstříku byla zapsána dne 27. 6. 2008, a v souladu s projektem na ni přešla část jmění zahrnující práva a povinnosti ze shora uvedené smlouvy. Podle rezervační smlouvy účastníci uzavřeli dne 12. 2. 2008 „smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu bytové jednotky“ (dále jen „smlouva o smlouvě budoucí“) obsahující kromě popisu předmětné bytové jednotky, shodného s popisem v rezervační smlouvě, její bližší specifikaci s odkazem na rozhodnutí odboru výstavby Úřadu městské části Praha 3 ze dne 11. 12. 2007, č. j. OV 3996/07/Souč., sp. zn. UMCP3 099204/2007, které nabylo právní moci 18. 12. 2007. Článkem 2. smlouvy o smlouvě budoucí se smluvní strany zavázaly uzavřít smlouvu o převodu bytové jednotky po dokončení výstavby předmětného domu a ve lhůtě 30 dnů poté, kdy bude žalobce vyzván žalovanou k uzavření takové smlouvy. V článku 5. smlouvy o smlouvě budoucí si účastníci dojednali, že nedojde-li k uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky ve shora uvedené lhůtě z důvodů na straně žalobce, uhradí žalobce žalované smluvní pokutu, na jejímž způsobu určení se dohodli. Dodatkem č. 1 ke smlouvě o smlouvě budoucí ze dne 25. 3. 2008 došlo k rozšíření předmětu budoucí koupě a dále se jím změnila výše záloh na kupní cenu. V souladu s dohodou uhradil žalobce žalované na zálohách celkem 7,066.994,- Kč. Dne 7. 4. 2009 uzavřeli účastnící z podnětu žalobce dohodu o odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí (dále „dohoda o odstoupení“), na jejímž základě se žalovaná zavázala vrátit žalobci veškeré jím zaplacené zálohy, snížené o smluvní pokutu podle čl. 5. Článek II. dohody obsahuje prohlášení žalobce, že si je vědom povinnosti uhradit žalované smluvní pokutu ve výši 988.458,- Kč. Žalovaná v souladu s čl. IV. dohody o odstoupení vrátila žalobci částku 6,078.536,- Kč a ponechala si pouze 988.458,- Kč. Dopisem ze dne 25. 5. 2009 žalobce vyzval žalovanou k vrácení i částky 988.458,- Kč, s tím, že smlouva o smlouvě budoucí je neplatná, neboť neobsahovala podstatné náležitosti vymezené §6 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), ve spojení s §50a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“). Soud prvního stupně s odkazem na §48 odst. 1, §50a odst. 1, §544 odst. 1, §585 odst. 1, 2, 3 obč. zák. a §6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů dospěl k závěru, že smlouva o rezervaci z 1. 2. 2008 a smlouva o smlouvě budoucí z 12. 2. 2008 ve znění dodatků z 25. 3. 2008 a ze 7. 4. 2009, jsou platné, stejně jako dohoda o odstoupení ze dne 7. 4. 2009. Poněvadž smlouva ze dne 12. 2. 2008 ve shodě se smlouvou ze dne 1. 8. 2008 náležitě popisovala předmětnou bytovou jednotku, zejména odkazem na rozhodnutí odboru výstavby ze dne 11. 12. 2007, byla bytová jednotka nezaměnitelně určena v souladu s §6 zákona o vlastnictví bytů. Neobstojí tak námitka neplatnosti dohody o odstoupení, kterou soud prvního stupně označil za dohodu o narovnání.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 5. září 2011, č. j. 68 Co 331/2011-140, potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně a ve shodě s ním dospěl k závěru, že předmět budoucího převodu byl určen nezaměnitelně, a že absence přesného ujednání o převodu spoluvlastnického podílu ke společným částem domu nemohla způsobit neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neboť - s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. února 2011, sp. zn. 33 Cdo 4404/2008 - podle §8 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů s převodem či přechodem vlastnictví jednotky přechází i spoluvlastnické právo ke společným částem domu. Na rozdíl od soudu prvního stupně dohodu ze dne 7. 4. 2009 nepovažoval za narovnání, nýbrž za privativní novaci ve smyslu §570 odst. 1 obč. zák.; dohodou účastníci zrušili dosavadní závazky založené smlouvou o smlouvě budoucí ve znění jejích dodatků a založili závazky nové - povinnost žalobce uhradit žalované částku 988.458,- Kč jako smluvní pokutu, a povinnost žalované vrátit žalobci zbývající uhrazené finanční prostředky ve výši 6,078.536,- Kč. Žalovaná svůj nový závazek splnila 16. 4. 2009, kdy zmíněnou částku poukázala na žalobcův účet.
V dovolání, jehož přípustnost žalobce (dále též „dovolatel“) dovozuje z §237 odst. 1 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), uplatňuje dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci. Odvolacímu soudu vytýká chybný závěr o platnosti smlouvy o smlouvě budoucí a nesprávné posouzení dohody o odstoupení ze dne 7. 4. 2009 jako privativní novace dle §570 odst. 1 obč. zák., jíž byl založen nový závazek uhradit žalované částku 988.458,- Kč. V otázce neplatnosti smlouvy o budoucím převodu bytové jednotky poukazuje dovolatel na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 18. listopadu 2004, sp. zn. 26 Cdo 2105/2003, ze dne 22. května 2002, sp. zn. 28 Cdo 859/2002, ze dne 27. března 2008, sp. zn. 28 Cdo 22/2006, ze dne 27. listopadu 2003, sp. zn. 33 Odo 794/2002, a ze dne 21. června 2001, sp. zn. 33 Odo 273/2001, s tím, že smlouva o smlouvě budoucí uzavřená podle §50a obč. zák. je neplatná. Pakliže se odvolací soud zaštiťuje rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 24. února 2011, sp. zn. 33 Cdo 4404/2008, přehlíží, že ve smlouvě o smlouvě budoucí schází kromě nedostatku určení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, další zákonem požadované údaje. Nadále prosazuje názor, že neobsahuje-li smlouva podle §6 zákona o vlastnictví bytů označení domu údaji podle katastru nemovitostí, určení společných částí domu, určení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, jakož i půdorys všech podlaží, nemůže být správný závěr o její platnosti. Dovolatel nesouhlasí se závěrem o charakteru dohody o odstoupení a poukazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 18. dubna 1996, sp. zn. 3 Cdon 1032/96, ze dne 30. listopadu 2004, sp. zn. 32 Odo 1113/2003, a ze dne 30. října 2008, sp. zn. 32 Cdo 815/2007. Má zato, že dohodou nedošlo k založení nových závazků účastníků smlouvy o smlouvě budoucí, nýbrž byly konstatovány povinnosti účastníků, které plynou z této smlouvy a souvisí s ukončením jejich smluvního vztahu. S tímto odůvodněním navrhl, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení, popř. aby zrušil i rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil k dalšímu řízení tomuto soudu.
Žalovaná navrhla dovolání pro nepřípustnost odmítnout, popř. jako nedůvodné zamítnout.
Podle §236 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. 12. 2012 (čl. II. bod 7. zákona č. 404/2012 Sb., dále opět jen „o. s. ř.“), lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Předpokladem přípustnosti dovolání podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je závěr dovolacího soudu, že rozhodnutí odvolacího soudu nebo některá v něm řešená právní otázka mají po právní stránce zásadní význam. Podle §237 odst. 3 o. s. ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam [odstavec 1 písm. c)] zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle §241a odst. 2 písm. a) a §241a odst. 3 o. s. ř. se nepřihlíží.
Nejvyšší soud shledává dovolání přípustným podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. pro řešení otázky platnosti smlouvy o smlouvě budoucí v závislosti na vymezení podstatných náležitostí budoucí realizační smlouvy, které vyplývají z §6 zákona o vlastnictví bytů.
Podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. lze dovolání podat z důvodu, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Při řešení uvedené právní otázky dovolací soud vycházel ze skutkového stavu zjištěného soudy obou stupňů, neboť v případě dovolání přípustného podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je závěr o skutkovém stavu nezpochybnitelný (srovnej §241a odst. 3 o. s. ř.).
Podle §37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku ve znění účinném do 31. 12. 2013 (viz §3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.) – dále opět jen „obč. zák.“ právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně, jinak je neplatný.
Podle §50a odst. 1 obč. zák. účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.
Podle §6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony ve znění účinném do 31. 12. 2013 (viz §3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.) – dále opět jen „zákon o vlastnictví bytů“, smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí obsahovat
a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,
c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§8 odst. 2) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu §21, údaji podle katastru nemovitostí,
f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
Podle §8 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu.
Podle §13 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.
Smlouvou o budoucí smlouvě ( pactum de contrahendo ) se zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost. Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty v souladu se širokou smluvní volností písemně shodně a tím závazně ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se musí dohodnout; dohoda musí postihnout všechny nezbytné obsahové i formální náležitosti budoucí smlouvy odpovídající smluvnímu typu, ke kterému se vztahuje, což znamená, že v případě (budoucí) smlouvy o převodu vlastnictví jednotky musí být dosaženo dohody o předmětu plnění a popř. o ceně (§6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů).
Mezi významné požadavky na právní úkony patří náležitosti vůle a jejího projevu. Náležitostí projevu vůle jsou srozumitelnost, určitost, a v některých případech i forma projevu. Nesrozumitelný je projev tehdy, jestliže nelze zjistit ani výkladem, co jím mělo být vyjádřeno. Určitost projevu se týká jeho obsahové stránky; neurčitý projev je sice srozumitelný, avšak nejistý je jeho obsah. Neurčitost může být odstraněna výkladem podle §35 obč. zák. Pokud nelze uvedený nedostatek odstranit tímto způsobem, jde o právní úkon neplatný. S ohledem na povahu kontraktační povinnosti předepisuje zákon písemnou formu smlouvy o smlouvě budoucí, která musí pod sankcí neplatnosti obsahovat ujednání jak o podstatných náležitostech budoucí smlouvy , tak o době, do kdy má být tato smlouva uzavřena.
Jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma (tak jako v případě smlouvy o smlouvě budoucí), musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. května 2000, sp. zn. 22 Cdo 2374/98, publikované v časopise Soudní rozhledy č. 9/2000, str. 266, ze dne 31. července 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, publikované v časopise Soudní rozhledy č. 6/1997, str. 145, a ze dne 28. února 2002, sp. zn. 33 Odo 311/2001, uveřejněné v Souboru pod č. C 1075). Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu.
Ze skutkových zjištění soudů obou stupňů v návaznosti na obsah spisu vyplývá, že právní předchůdkyně žalované jako budoucí prodávající uzavřela s žalobcem dne 12. 2. 2008 smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž smyslem měl být „budoucí převod vlastnictví k bytové jednotce č. C 6-1 v 6 NP domu o výměře 113,46 m2 včetně sklepa o výměře 4,9 m2 v 2. PP domu, k balkonu (terase) o výměře 43,27 m2, ke spoluvlastnickému podílu v příslušné výši na nebytovém prostoru – garážových stáních, jemuž odpovídá právo výhradního užívání garážových stání a v 2 PP domu. Předmětem budoucího převodu bude současně i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích p. č. 1780/13, p. č. 1780/14, p. č. 1780/15, p. č. 1780/16, p. č. 1780/17, p. č. 1780/37, p. č. 1740/80 a p. č. 1791 v katastrálním území Ž., přičemž velikost tohoto podílu bude určena poměrem skutečné podlahové plochy převáděných jednotek k podlahové ploše všech jednotek v domě“ (článek 1. odstavec 4. smlouvy). Smlouva je uvedena prohlášením, že „budoucí prodávající (...) připravuje na pozemcích p. č. 1780/13, p. č. 1780/14, p. č. 1780/15, p. č. 1780/16, p. č. 1780/17, p. č. 1780/37, p. č. 1740/80 a p. č. 1791 v katastrálním území Ž. (...) výstavbu bytového komplexu, ve kterém budou na základě prohlášení vlastníka vymezeny bytové/nebytové jednotky – studia a nebytové prostory – garážová stání, sklepy a obchodní plochy, přičemž budoucí prodávající bude v katastru nemovitostí zapsán jako jejich výlučný vlastník“ (viz článek 1. odstavec 1. smlouvy). Účastníci se zavázali „uzavřít smlouvu o převodu předmětné jednotky a spoluvlastnického podílu (...) do 30 dnů poté, co budoucí kupující obdrží výzvu dle čl. 8 této smlouvy od budoucího prodávajícího k uzavření smlouvy o převodu jednotky, přičemž budoucí prodávající je oprávněn a současně povinen dát budoucímu kupujícímu výzvu k uzavření smlouvy o převodu jednotky bez zbytečného odkladu poté, kdy bude na základě pravomocného kolaudačního rozhodnutí podán návrh na zápis dotčených jednotek v domě za dohodnutou kupní cenu 9,775.031,- Kč“ (viz článek 2. smlouvy). Podle článku 5. smlouvy o smlouvě budoucí se „budoucí kupující pro případ, že neuzavře s budoucím prodávajícím z důvodů na své straně smlouvu o převodu jednotky ve lhůtě uvedené v článku 2 této smlouvy, zavazuje uhradit budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 10 % z celkové kupní ceny bez DPH předmětných nemovitostí uvedené v článku 2 této smlouvy, přičemž budoucí prodávající je v tomto případě současně i oprávněn jednostranně odstoupit od této smlouvy. Smluvní pokuta je splatná následující den po marném uplynutí lhůty dle článku 2 této smlouvy, přičemž budoucí prodávající je v tomto případě současně i oprávněn jednostranně odstoupit od této smlouvy. Smluvní pokuta je splatná následující den po marném uplynutí lhůty dle článku 2 této smlouvy a bude budoucím prodávajícím započítána k nároku budoucího kupujícího na vrácení již zaplacené zálohy kupní ceny.“ Dodatkem č. 1 ze dne 25. 3. 2008 byl nově dohodnut předmět budoucího převodu vlastnictví tak, že jím bude bytová jednotka č. C 6-1 v 6. NP domu o výměře 113,46 m2, spoluvlastnický podíl v příslušné výši na nebytovém prostoru – skladech, jemuž odpovídá právo výhradního užívání skladu o výměře 8,03 m2 v 2. PP domu, balkon (terasa) o výměře 43,27 m2, spoluvlastnický podíl v příslušné výši na nebytovém prostoru – garážových stáních a v 2. PP domu a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích p. č. 1780/13, p. č. 1780/14, p. č. 1780/15, p. č. 1780/16, p. č. 1780/17, p. č. 1780/37, p. č. 1740/80 a p. č. 1791 v katastrálním území Ž., přičemž velikost tohoto podílu bude určena poměrem skutečné podlahové plochy převáděných jednotek k podlahové ploše všech jednotek v domě; zbývající ujednání smlouvy ze dne 12. 2. 2008 zůstala nezměněna.
Již v rozsudku ze dne 22. května 2002, sp. zn. 28 Cdo 859/2002, Nejvyšší soud uzavřel, že byt samotný [uvedený v §2 písm. b) zákona] nemůže být předmětem převodu vlastnického práva podle ustanovení občanského zákoníku. Platná právní úprava umožňuje smluvní převod pouze podle režimu zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění. Tomu odpovídá důsledek, aby rovněž závazek ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě odpovídal požadavkům uvedeného zákona. Současně platí, že k platnosti smlouvy o smlouvě budoucí stačí dohoda účastníků o podstatných náležitostech zamýšlené smlouvy , přičemž požadavku určitosti vyhovuje, je-li její předmět označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem; smlouva nemusí nutně obsahovat všechny formální náležitosti budoucí smlouvy (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. července 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99). Obligatorní (podstatné) náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky, tj. takové, o kterých musí být dosaženo dohody již v rámci smlouvy o smlouvě budoucí, vyjmenovává ustanovení §6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Bez dohody o nich by nemohla být uzavřena platná smlouva o převodu bytové jednotky ani smlouva o budoucí převodní smlouvě. Je tomu tak proto, že v souvislosti s převodem jednotky musí být upraveny poměry ke společným částem domu. Určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, je významné pro závěr o tom, v jakém rozsahu se vlastník bytové jednotky bude podílet jak na správě, tak i na nákladech údržby společných částí domu.
Skutečnost, že s vlastnictvím bytové jednotky je neoddělitelně spjato i užívání společných prostor domu a spoluvlastnické právo k těmto prostorám, si žádá, aby byly ve smlouvě o smlouvě budoucí zahrnuty (tedy náležitým způsobem vymezeny) i zákonné náležitosti tyto otázky řešící (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. ledna 2013, sp. zn. 28 Cdo 1556/2012, proti němuž směřující ústavní stížnost byla Ústavním soudem odmítnuta usnesením ze dne 11. dubna 2013, sp. zn. III. ÚS 1013/2013); tyto otázky jsou totiž rozhodující pro stanovení, v jakém rozsahu se bude vlastník bytové jednotky podílet na správě domu a nákladech na údržbu jeho společných částí. Smlouva ze dne 12. 2. 2008 sice obsahuje popis (budoucího) bytu, jeho příslušenství, velikost podlahové plochy (čl. 1. odst. 3 smlouvy), avšak postrádá ujednání o tom, které části domu budou společné všem vlastníkům bytových jednotek a které budou společné vlastníkům jen některých jednotek (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. května 2012, sp zn. 33 Cdo 1407/2010, který obstál i v ústavní rovině, neboť ústavní stížnost podaná proti tomuto rozsudku byla Ústavním soudem odmítnuta usnesením ze dne 9. října 2012, sp. zn. IV. ÚS 3230/2012). Poněvadž smlouva ze dne 12. 2. 2008 postrádá určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek [§6 odst. 1 písm. c) zákona o vlastnictví bytů], je bez významu argumentace rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 24. února 2011, sp. zn. 33 Cdo 4404/2008, neboť shora uvedený nedostatek působí neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí jako celku, tj. včetně ujednání o smluvní pokutě. Z a kcesorické povahy smluvní pokuty totiž vyplývá, že nemůže být sjednána bez existence zajišťovaného (hlavního) závazku a její platnost je závislá na platnosti závazku hlavního (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. května 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, ze dne 28. února 2008, sp. zn. 33 Odo 744/2006, ze dne 10. května 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008 a ze dne 29. listopadu 2011, sp. zn. 33 Cdo 110/2010, jež jsou veřejnosti k dispozici na webových stránkách Nejvyššího soudu www.nsoud.cz).
Se zřetelem k závěru o neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí nemůže obstát ani závěr odvolacího soudu o charakteru a platnosti listiny ze dne 7. 4. 2009. Je-li smlouva neplatná, nelze ji dohodou zrušit (§572 odst. 2 obč. zák.) ani ji nahradit závazkem novým (§570 odst. 1 obč. zák.), neboť neplatná smlouva nemohla vyvolat zamýšlené právní účinky (tj. založit práva a povinnosti).
Je-li smlouva neplatná nebo byla-li zrušena, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal (§457 obč. zák.).
Se zřetelem ke shora řečenému není právní posouzení věci odvolacím soudem (a potažmo i soudem prvního stupně) správné.
Žalobci se tak prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. a jeho obsahovaného vymezení podařilo zpochybnit správnost rozsudku odvolacího soudu. Nejvyššímu soudu tudíž nezbylo než napadený rozsudek podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušit. Protože důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozsudek soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud i toto rozhodnutí a věc vrátil Obvodnímu soudu pro Prahu 5 k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně 30. ledna 2014
JUDr. Václav D u d a
předseda senátu