ECLI:CZ:NS:2024:33.CDO.3034.2022.1
sp. zn. 33 Cdo 3034/2022-201
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudců JUDr. Pavla Horňáka a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobce O. L. , zastoupeného JUDr. Petrem Šťovíčkem, Ph. D., advokátem se sídlem v Praze 1, Malostranské náměstí 5/28, proti žalované M & M reality holding a. s. , se sídlem v Praze 1, Krakovská 583/9, identifikační číslo 27487768, zastoupené Mgr. Peterem Harmečko, advokátem se sídlem v Ostravě, Macharova 302/13, o 100.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 41 C 90/2020, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 29. 7. 2022, č. j. 14 Co 218/2022-178, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 29. 7. 2022, č. j. 14 Co 218/2022-178, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce se žalobou ze dne 15. 5. 2020 domáhal vůči žalované zaplacení částky 100.000,- Kč z titulu práva na vrácení blokační úhrady složené žalované v souvislosti s dohodou ze dne 10. 7. 2019 a částky 30.000,- Kč jako smluvní pokuty z titulu toho, že v době trvání závazku ze shora uvedené dohody uzavřel prodávající kupní smlouvu o převodu níže uvedených nemovitostí se třetími osobami (jinými zájemci).
Obvodní soud pro Prahu 1 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 1. 3. 2022, č. j. 41 C 90/2020-150, žalobu zamítl, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Protože nebylo prokázáno, že by žalobce vyzval prodávajícího ve sjednané lhůtě k uzavření (realizační) kupní smlouvy, nedošlo k prodloužení trvání dohody ze dne 10. 7. 2019 (byla uzavřena s platností do 10. 9. 2019), a uzavření kupní smlouvy s jinými zájemci dne 21. 9. 2019 je pro žalobní žádání žalobce bez právního významu. Ujednání o závazku k úhradě provize žalované žalobcem namísto prodávajícího posoudil soud prvního stupně jako platné ujednání o smluvní pokutě podle §2048 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“).
Městský soud v Praze (dále též „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 29. 7. 2022, č. j. 14 Co 218/2022-178, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku o věci samé a změnil jej ve výroku o nákladech řízení; zároveň rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Vyšel z toho, že:
- dne 10. 7. 2019 uzavřeli J. P. (jako „budoucí“ prodávající) a žalovaná (jako zprostředkovatelka) smlouvu o obstarání zájemce o koupi níže uvedených nemovitostí za provizi ve výši 100.000,- Kč, splatnou obstaráním příležitosti uzavření kupní smlouvy, potažmo smlouvy o budoucí smlouvě kupní,
- žalobce (jako zájemce), žalovaná zastoupená realitním makléřem M. J. a J. P. zastoupený týmž realitním makléřem uzavřeli ve stejný den dohodu, podle níž se prodávající a zájemce zavázali uzavřít kupní smlouvu a žalovaná se zavázala vykonávat činnosti sjednané v této dohodě, ohledně pozemku p. č. XY, jehož součástí je budova č. p. XY, a pozemků p. č. XY a p. č. XY, vše v k. ú. XY obci XY (dále jen „nemovitosti“) za kupní cenu 3.200.000,- Kč,
- žalobce složil na účet žalované tzv. blokační úhradu ve výši 100.000,- Kč,
- prodávající a zájemce se dohodli, že žalovaná uzavřením dohody ze dne 10. 7. 2019 obstarala „příležitost uzavření smlouvy“ a vznikl jí nárok na provizi ve výši 100.000,- Kč, která byla sjednána s prodávajícím v dohodě o zprostředkování,
- nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně zájemce, uhradí tento místo prodávajícího žalované provizi ve výši 100.000,- Kč,
- prodávající měl na výzvu žalobce uzavřít kupní smlouvu do 1 měsíce od vyzvání (mimo situace, kdy zájemce neprokáže schopnost financovat koupi nemovitosti),
- žalobce ve sjednané lhůtě nevyzval (budoucího) prodávajícího k uzavření (realizační) kupní smlouvy, nedošlo tak k prodloužení doby trvání dohody o koupi nemovitostí, (platnost dohody skončila dne 10. 9. 2019),
- k uzavření kupní smlouvy nedošlo vinou žalobce, a žalovaná proto oprávněně dopisem ze dne 18. 10. 2019 započetla na jeho požadavek na vrácení blokační úhrady svůj nárok na zaplacení provize,
- na dohodu ze dne 10. 7. 2019 se nevztahuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, neboť jeho účinnost nastala až 1. 1. 2020,
- odvolací soud neuvěřil skutkové verzi žalobce, že byl ujištěn o vrácení blokační úhrady v případě nerealizované koupě.
Podle odvolacího soudu žalobce nemá právo na vrácení blokační úhrady, neboť trojstrannou dohodou ze dne 10. 7. 2019 povinnost k úhradě provize žalované (odpovídající výši blokační úhrady) přešla z prodávajícího na žalobce, protože jeho vinou nedošlo k uzavření kupní smlouvy.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce (dále též „dovolatel“) v rozsahu požadavku na zaplacení částky 100.000,- Kč (§41 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu – dále jen „o. s. ř.“) dovolání, jehož přípustnost ve smyslu §237 o. s. ř. spojuje s tím, že se odvolací soud při posuzování otázky platnosti ujednání o smluvní pokutě obsažené v rezervační smlouvě zajišťující povinnost zájemce uzavřít zprostředkovávanou smlouvu, odchýlil od blíže specifikované ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a prosazuje názor, že ujednání o přenosu povinnosti prodávajícího uhradit žalované provizi na zájemce je nepřípustnou dohodou o smluvní pokutě za porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu s budoucím prodávajícím ve prospěch žalované (realitní kanceláře). Nejvyššímu soudu proto navrhl zrušit rozsudky odvolacího soudu i soudu prvního stupně a věc vrátit soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná navrhla dovolání zamítnout.
Nejvyšší soud dovolání pojednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“).
Podle §237 o. s. ř. platí, že není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle §239 o. s. ř. přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud.
Přípustnost dovolání, založenou na závěru o rozporu rozsudku odvolacího soudu s rozhodnutími Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, ze dne 28. 6. 2012, sp. zn. 33 Cdo 2572/2010, ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012, ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011, ze dne 21. 6. 2018, sp. zn. 33 Cdo 671/2017, ze dne 10. 6. 2015, sp. zn. 33 Cdo 5143/2014, a ze dne 11. 12. 2019, sp. zn. 33 Cdo 3158/2019, staví žalobce na vlastní verzi skutku, tzn. procesně neregulérně, neboť prosazuje, že stranou smlouvy ze dne 10. 7. 2019 nebyl budoucí prodávající, což odporuje skutkovým zjištěním odvolacího soudu (a potažmo i soudu prvního stupně). Je výrazem ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, že zjišťuje-li soud obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu projevů vůle, jde o skutkové zjištění, zatímco dovozuje-li z právního úkonu konkrétní práva a povinnosti účastníků právního vztahu, jde již o aplikaci práva na zjištěný skutkový stav, tedy o právní posouzení (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 73/2000). Obdobně v rozsudku ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99, publikovaném v časopise Soudní judikatura pod č. 46/2002, uvedl dovolací soud, že činí-li soud z obsahu smlouvy (případně z dalších pramenů) zjištění o tom, co bylo jejími účastníky ujednáno, dospívá ke skutkovým zjištěním; vyvozuje-li poté, jaká práva a povinnosti odtud pro účastníky vyplývají, formuluje závěry právní, resp. jde o právní posouzení věci.
Dovolacím tvrzením, že žalobce měl být ujišťován žalovanou o vrácení rezervační úhrady nedojde-li k uzavření kupní (realizační) smlouvy z důvodu neposkytnutí hypotečního úvěru, a o tom, že mu hypoteční úvěr bude poskytnut, dovolatel zpochybňuje skutkové zjištění, na němž je rozhodnutí odvolacího soudu založeno. Přehlíží přitom, že v dovolacím řízení nelze úspěšně napadnout skutková zjištění, z nichž při právním posouzení věci vycházel odvolací soud. Dovolací soud je vázán skutkovým stavem zjištěným odvolacím soudem a jeho správnost (úplnost), jakož i samotné hodnocení důkazů, opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v §132 (§211) o. s. ř., nelze úspěšně napadnout dovolacím důvodem podle §241a odst. 1 o. s. ř. Předloženou argumentací se žalobce domáhá přezkumu právního závěru odvolacího soudu procesně neregulérním způsobem.
Nejvyšší soud shledává dovolání přípustným pro řešení otázky, zda ujednání o přenosu povinnosti prodávajícího uhradit žalované provizi na zájemce nepředstavuje zneužívající ujednání podle §1815 o. z. (konkrétně dohodu o smluvní pokutě za porušení povinnosti zájemce uzavřít kupní smlouvu s budoucím prodávajícím ve prospěch žalované), k němuž se nepřihlíží. Tuto otázku vyřešil odvolací soud v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu při výkladu právních jednání.
Dovolání je důvodné.
Z dohody o koupi nemovitostí ze dne 10. 7. 2019 odvolací soud zjistil, že smluvními stranami byli žalovaná, žalobce a J. P. (bod 1. dohody), přičemž předmětem dohody bylo uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní, na jejímž základě se prodávající a zájemce zavázali uzavřít kupní smlouvu (bod 2. dohody). Tyto smluvní strany prohlásily, že sjednáním dohody žalovaná obstarala příležitost uzavření kupní smlouvy a vznikl jí tak nárok na provizi, která je dohodnuta s prodávajícím v dohodě o zprostředkování (bod 5.1 dohody). Pro případ, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně zájemce, příp. vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy či jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce místo prodávajícího uhradit žalované provizi za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy s prodávajícím ve výši blokační úhrady a žalovaná je oprávněna použít blokační úhradu na úhradu provize. Zánikem dohody není dotčeno právo žalované na provizi (bod 5.2 dohody).
Odvolací soud uzavřel, že kupní smlouva nebyla sjednána z důvodů na straně žalobce, a na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl výkladem k závěru, že ujednání pod bodem 5.2 dohody není dohodou o smluvní pokutě, nýbrž představuje trojstrannou dohodu mezi prodávajícím, zájemcem a žalovanou, podle níž povinnost k úhradě provize převezme zájemce v případě, kdy jeho vinou nedojde k uzavření kupní smlouvy, reps. nedojde ke vrácení blokační úhrady, ale k jejímu započtení na úhradu provize.
V rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném pod č. 4/2019 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek (dále jen „Sbírka“), Nejvyšší soud zdůraznil, že výkladu podle §555 až 558 o. z. podléhá zásadně každé vícestranné či jednostranné právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné); jinak řečeno, závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho interpretace (v právní teorii srov. např. Tichý, L. in Švetska, J., Dvořák, J., Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek I. (§1 až 654). Wolters Kluwer, Praha, 2014, s. 1368, anebo Melzer, F. in Melzer, F., Tégl, P. a kol., Občanský zákoník - Velký komentář, Svazek III, §419-654, Praha: Leges, 2014, s. 574 a 575, a literatura tam citovaná). Ustanovení §555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování. Pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla nebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v §556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení §556 odst. 2 o. z. přitom uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Shodné zásady vyplývají z rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 23 Cdo 3359/2018, ze dne 30. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 1850/2017, ze dne 26. 11. 2019, sp. zn. 33 Cdo 827/2019, ze dne 27. 5. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4172/2019, a ze dne 15. 7. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1767/2019. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání (shodně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2018, sp. zn. 29 Cdo 2706/2016, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 4. 2018, sp. zn. 23 Cdo 4861/2017).
Odvolací soud při výkladu dotčeného ustanovení dohody ze dne 10. 7. 2019 (bod 5.2 dohody) pominul základní postulát výkladu právních jednání, a to určení jeho obsahu, se zřetelem k jeho smyslu a účelu.
Platí, že k náležitostem právního jednání patří požadavky vztahující se k osobě, vůli, jejího projevu, poměru vůle a projevu a konečně náležitosti vlastního právního jednání. Svoboda vůle (z právně-filozofického hlediska) znamená schopnost člověka rozhodovat se a jednat se znalostí věci (tj. na základě poznaných přírodních a společenských zákonů) a v souladu se svými zájmy a reálnými cíli. V rovině občanského práva se za svobodné jednání (svobodně projevenou vůli) považuje takové jednání, které je prosté vlivů, jež nutí účastníka právního jednání jednat v rozporu s vlastními zájmy.
Ujednání o přenosu povinnosti k zaplacení provize z prodávajícího na zájemce vyložil odvolací soud (obsahově) jako dohodu o převzetí dluhu podle §1888 odst. 1 o. z., protože „[K]do ujedná s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu.“ Nelze ovšem přehlédnout, že dotčené ujednání žalobce (jako spotřebitele) zavazuje k jednání, které (v rozporu s jeho vlastními zájmy) směřuje k úhradě provize místo prodávajícího, ač k tomu žalobce (zájemce) nemá žádný ekonomický (či jiný) důvod v situaci, kdy nevyzval prodávajícího k uzavření kupní smlouvy ani nedošlo ke splnění povinnosti podle smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Proti tomuto jeho závazku nestojí žádná „protihodnota“, která by vyvažovala závazek uhradit provizi podle dohody ze dne 10. 7. 2019. Odvolací soud dotčené ustanovení dohody, která je smlouvou formulářového typu, nepodrobil testu (ne)výhodnosti pro spotřebitele podle §1800 odst. 2 o. z. ani přiměřenosti podle §1813 o. z.; jeho právní posouzení je tedy neúplné, a tudíž nesprávné.
Protože dovolací důvod podle §241a odst. 1 o. s. ř. byl uplatněn důvodně, Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil.
O nákladech řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí (§243g odst. 1, věta druhá, o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 26. 1. 2024
JUDr. Václav Duda
předseda senátu