ECLI:CZ:NS:2020:26.CDO.3463.2019.1
sp. zn. 26 Cdo 3463/2019-1065
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobkyně CREDITEX HOLDING, a.s., se sídlem v Praze 9, Vysočanech, U Vysočanského pivovaru 701/3, IČO: 16193938, zastoupené JUDr. Petrem Hromkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 2, Vinohradská 34/30, proti žalované UNIMEX-INVEST, s.r.o., se sídlem v Ostravě, Porubě, Svojsíkova 1596/2, IČO: 25872117, zastoupené Mgr. Gabrielou Nejedlíkovou, advokátkou se sídlem v Ostravě, Husova 1285/2, o zaplacení 14 240 822,20 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 30 C 37/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 13. března 2019, č. j. 51 Co 267/2010-949, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 13. března 2019, č. j. 51 Co 267/2010-949, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně (bývalá nájemkyně nebytových prostor) se po žalované (bývalé pronajímatelce) domáhala zaplacení 14 240 822,20 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že jejich právní předchůdkyně uzavřely dne 12. 5. 1995 smlouvu o nájmu nebytových prostor (dále jen „Smlouva“), že nájem byl sjednán na dobu určitou (do 30. 5. 2094) a že nájemné za celé období nájmu ve výši 16 000 000 Kč zaplatila předem, žalovaná jí však bránila prostory řádně užívat. Od Smlouvy proto odstoupila, a požadovala, aby jí žalovaná zaplatila slevu na nájemném ve výši 41 991,20 Kč a dále, aby jí vrátila poměrnou část zaplaceného nájemného za dobu od odstoupení od Smlouvy do konce doby, na kterou byl nájem sjednán (do 30. 5. 2094), ve výši 14 198 831 Kč s příslušenstvím.
Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 11. 1. 2010, č. j. 30 C 37/2007-155, zamítl žalobu, aby žalovaná zaplatila žalobkyni částky 14 198 831 Kč a 41 991,20 Kč s tam specifikovanými úroky z prodlení (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků (výrok II.).
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací (v pořadí druhým) rozsudkem ze dne 13. 3. 2019, č. j. 51 Co 267/2010-949, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku I. o věci samé a změnil ve výroku II. o nákladech řízení; současně rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Zjistil, že dne 12. 5. 1995 byla mezi právní předchůdkyní žalobkyně (společností JULIUS MEINL Praha, spol. s r. o., IČO: 61456764) jako nájemkyní a společností "SCIRON" v. o. s., IČO: 47252260, jako pronajímatelkou uzavřena Smlouva, jejímž předmětem byly nebytové prostory určené pro podnikání v celkové výměře 1020,3 m 2 v obchodním domě Luna v Písku (v domě č. p. 175 na pozemku č. parc. 52) sestávající z prodejní plochy o výměře 435 m 2 v přízemí nemovitosti, skladových prostor o výměře 470,65 m 2 v přízemí a suterénu nemovitosti, kancelářských prostor o výměře 7 m 2 v přízemí nemovitosti a ostatních ploch o výměře 107,65 m 2 v suterénu, přízemí a třetím nadzemním podlaží, že prostory měly být vyznačeny v geometrickém plánu, který je nedílnou součástí Smlouvy, a že roční nájemné činí 161 616,20 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 6. 1995 do 30. 5. 2094 a smluvní strany se dohodly, že nájemné za celé období 99 let bude uhrazeno jednorázovou platbou ve výši 16 000 000 Kč. Takto stanovené nájemné bylo zaplaceno dne 9. 6. 1995. Dne 12. 5. 1995 smluvní strany uzavřely i smlouvu o zřízení práva užívání části nemovitosti jako věcného břemene (dále jen „Smlouva o zřízení věcného břemene“), která se týkala stejného předmětu jako Smlouva. Věcné břemeno bylo zřízeno na dobu platnosti nájemního vztahu 99 let. Kapitalizovaná hodnota práva odpovídajícího věcnému břemeni byla stanovena ve výši jednoho ročního nájmu 161 616,20 Kč a byla zahrnuta v celkové ceně plnění ze Smlouvy. Věcné břemeno bylo vloženo do katastru nemovitostí. Usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30. 8. 2002, č. j. 12 K 151/2001-106, byl na majetek společnosti "SCIRON" v. o. s., prohlášen konkurs. Na základě dražby podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, se novým vlastníkem objektu (obchodního domu Luna) stala žalovaná. Oznámením ze dne 10. 7. 2006 žalobkyně od Smlouvy odstoupila s odůvodněním, že od 20. 4. 2006 jí žalovaná znemožnila pronajaté prostory užívat. Oznámení bylo žalované doručeno dne 24. 7. 2006 spolu s výzvou, aby jí žalovaná zaplatila slevu na nájemném za dobu, kdy jí bránila pronajaté prostory řádně užívat, v celkové výši 41 991,20 Kč a dále, aby jí vrátila poměrnou část zaplaceného nájemného za dobu od odstoupení od Smlouvy do konce doby, na kterou byl nájem sjednán (do 30. 5. 2094), ve výši 14 198 831 Kč s příslušenstvím. Následně bylo rozsudkem Okresního soudu v Písku ze dne 30. 8. 2007, č. j. 7 C 130/2006-152, (ve spojení s rozsudky Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. 7. 2011, č. j. 6 Co 967/2008-523, a ze dne 6. 11. 2012, č. j. 6 Co 967/2008-685) určeno, že na budově č. p. 175 postavené na pozemku p. č. 52 v k. ú. Písek nevázne věcné břemeno zřízené smlouvou ze dne 12. 5. 1995, a byla zamítnuta žaloba na určení, že Smlouva ze dne 12. 5. 1995 je neplatná.
Nejprve dovodil, že žalobkyně je právní nástupkyně původní nájemkyně společnosti JULIUS MEINL Praha spol. s r. o., IČO: 61456764, a je tedy k podání žaloby aktivně legitimována. Poté se zabýval platností Smlouvy. Měl za to, že není vázán rozsudkem Okresního soudu v Písku ze dne 30. 8. 2007, č. j. 7 C 130/2006-152, jímž byla zamítnuta žaloba na určení, že Smlouva je neplatná. Okresní soud v Písku totiž zamítl žalobu pro nedostatek naléhavého právního zájmu, a v intencích rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96, je v takovémto případě vyloučeno, aby přezkoumal žalobu i po stránce věcné. Byť se tedy Okresní soud v Písku zabýval i věcnými důvody, jsou jeho úvahy v tomto směru právně nevýznamné. Platnost Smlouvy pak posuzoval podle právní úpravy účinné ke dni jejího uzavření, tj. ke dni 12. 5. 1995, zejména podle §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zákon o nájmu nebytových prostor“). Konstatoval, že účel nájmu byl v souladu se stavebním určením nebytových prostor a že Městský úřad Písek udělil souhlas s uzavřením Smlouvy, vymezení předmětu nájmu v článku II. Smlouvy však považoval za neurčité. Zdůraznil, že s ohledem na obligatorní písemnou formu vyžadovanou ustanovením §3 odst. 3 zákona o nájmu nebytových prostor je třeba vycházet pouze z obsahu písemného textu Smlouvy, případně dalších listin, které tvoří její součást. V daném případě ale nelze z písemného textu Smlouvy seznat, kde v budově se pronajímané prostory nacházejí, a řádně je nevymezil ani následně vyhotovený geometrický plán ze dne 31. 5. 1995. S ohledem na to, že nájemné bylo stanoveno souhrnně jednou částkou za užívání všech nebytových prostor, není možné ani jednotlivé nebytové prostory (a jim odpovídající nájemné) oddělit a posuzovat je samostatně. Uzavřel proto, že Smlouva je pro neurčité vymezení předmětu nájmu neplatná podle §37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák“. V této souvislosti poukázal na to, že neurčitým bylo shledáno (rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 6. 11. 2012, č. j. 6 Co 967/2008-685) i vymezení věcného břemene ve Smlouvě o zřízení věcného břemene. V návaznosti na to pak dospěl k závěru, že částka nájemného 16 000 000 Kč byla společnosti "SCIRON" v. o. s., zaplacena bez právního důvodu, a je tedy ve smyslu §451 odst. 2 obč. zák. bezdůvodným obohacením. Na úkor žalobkyně se však neobohatila žalovaná, nýbrž společnost "SCIRON" v. o. s., která částku přijala, a žalovaná proto není ve sporu pasivně legitimována. Nad rámec těchto úvah dodal, že i kdyby Smlouva byla platná, nebylo by možno žalobě vyhovět. Na žalovanou, která by podle §680 odst. 2 obč. zák. vstoupila do postavení původního pronajímatele, totiž mohla přejít pouze povinnost umožnit žalobkyni řádné užívání nebytových prostor, nikoli i právo na předplacené nájemné. Proto v tomto případě se na úkor žalobkyně obohatila společnost "SCIRON" v. o. s., které bylo nájemné poskytnuto. Odkázal přitom na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2002, sp. zn. 25 Cdo 136/2001, či jeho usnesení ze dne 7. 1. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3461/2008.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Vytýkala odvolacímu soudu, že nerespektoval závazný právní názor vyslovený ve zrušujícím rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2222/2011, a že jeho rozhodnutí bylo překvapivé. Měla za to, že nebyl oprávněn znovu posuzovat platnost Smlouvy, neboť tato otázka byla pravomocně vyřešena rozsudkem Okresního soudu v Písku ze dne 30. 8. 2007, č. j. 7 C 130/2006-152, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. 7. 2011, č. j. 6 Co 967/2008-523, a podle konstantní judikatury Nejvyššího soudu (např. rozhodnutí ze dne 27. 10. 1999, sp. zn. 33 Cdo 1074/98, ze dne 13. 6. 2000, sp. zn. 25 Cdo 5/2000, ze dne 19. 10. 2011, sp. zn. 20 Cdo 2431/2010, ze dne 3. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 4004/2011, ze dne 9. 4. 2014, sp. zn. 26 Cdo 669/2014, ze dne 24. 4. 2014, sp. zn. 25 Cdo 3427/2012, ze dne 12. 6. 2014, sp. zn. 26 Cdo 2804/2012, ze dne 26. 2. 2015, sp. zn. 29 Cdo 495/2013, ze dne 22. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3619/2014) měl z tohoto pravomocného rozhodnutí vycházet. Při posuzování platnosti Smlouvy se navíc odchýlil od zásad vyjádřených např. v nálezu Ústavního soudu ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, a upřednostnil výklad vedoucí k neplatnosti Smlouvy. Nesprávně vyřešil i otázku přechodu práv a povinností ze Smlouvy na žalovanou jako na novou pronajímatelku a otázku, kdo je pasivně věcně legitimován k poskytnutí plnění nájemci, zda původní nebo nový pronajímatel, v rámci vypořádání nároků ze zaniklého nájemního vztahu. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc přikázal jinému okresnímu soudu, a to buď v obvodu Krajského soudu v Brně nebo v obvodu Krajského soudu v Hradci Králové.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), Nejvyšší soud projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“.
Dovoláním zpochybněnou otázku vázanosti pravomocným rozhodnutím o prejudiciální otázce odvolací soud vyřešil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit; dovolání není proto pro řešení této otázky přípustné.
Závazností rozhodnutí a otázek v nich řešených se Nejvyšší soud zabýval v řadě svých rozhodnutí. Odůvodnil v nich závěr, že pravomocný rozsudek, jímž byla pro nedostatek naléhavého právního zájmu zamítnuta určovací žaloba, nevytváří překážku věci rozsouzené pro žalobu na plnění a není závazný ani pro řešení předběžných otázek v jiných věcech. Zamítá-li totiž soud žalobu na určení pro nedostatek naléhavého právního zájmu, je vyloučeno, aby současně žalobu přezkoumal po stránce věcné. Zamítnutí žaloby v tomto případě tak nevychází z posouzení práva či právního vztahu, jehož (ne)existence má být určena, ale z neexistence naléhavého právního zájmu na určení v době vyhlášení rozhodnutí soudu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96, nebo ze dne 28. 2. 2001, sp. zn. 28 Cdo 139/2001, či usnesení ze dne 7. 6. 2012, sp. zn. 22 Cdo 3203/2010).
Dospěl-li proto odvolací soud k závěru, že rozsudek Okresního soudu v Písku ze dne 30. 8. 2007, č. j. 7 C 130/2006-152, (ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. 7. 2011, č. j. 6 Co 967/2008-523), jímž byla pro nedostatek naléhavého právního zájmu zamítnuta žaloba na určení, že Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 12. 5. 1995 je neplatná, nevytváří překážku věci rozsouzené pro žalobu v této věci, neodchýlil se od uvedené judikatury. Okolnost, že Okresní soud v Písku („navíc“) přezkoumal žalobu i po stránce věcné, nemá na správnost závěru odvolacího soudu vliv.
Judikatura zmíněná dovolatelkou na danou věc nedopadá, neboť Nejvyšší soud v ní posuzoval situace, kdy určitá prejudiciální otázka byla v předchozím řízení vyřešena na základě věcného posouzení práva či právního vztahu mezi účastníky; o tento případ však v projednávané věci nejde.
Při řešení další v dovolání vytyčené otázky – absolutní neplatnosti Smlouvy pro neurčitost ve smyslu §37 odst. 1 obč. zák. – se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a dovolání je proto pro řešení této otázky přípustné podle §237 o. s. ř.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným
v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady dovolatelka namítla poukazem na to, že odvolací soud nerespektoval závazný právní názor vyslovený ve zrušujícím rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2012,
sp. zn. 22 Cdo 2222/2011, že jeho postup byl nepředvídatelný a že bezdůvodně přerušil odvolací řízení. Dovolací soud se však nejprve zabýval otázkou naplněnosti dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 1 o. s. ř., neboť povaha vytýkaných vad řízení tomu nebrání.
Při posuzování platnosti Smlouvy dovolací soud vycházel (vzhledem k datu jejího uzavření) z dosavadních právních předpisů (§3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Podle ustálené soudní praxe je projev vůle neurčitý, je-li nejistý jeho obsah, tj. nepodařilo-li se obsah vůle jednoznačným způsobem stanovit, a je nesrozumitelný, jestliže nebylo dosaženo – vadným slovním zprostředkováním – jasného vyjádření této vůle. Neurčitost či nesrozumitelnost právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem
(§35 odst. 2 obč. zák.) nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit. Podle §35 odst. 2 obč. zák. je třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil. Bezvýhradně však platí, že obsah písemného právního úkonu lze vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě. Výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod č. C 1627 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Je-li obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z textu listiny. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2002, sp. zn. 33 Cdo 512/2000, uveřejněný pod č. C 1108 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
Současně Ústavní soud ve své judikatuře vymezil jeden ze základních principů výkladu smluv, kterým je „priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Je tak vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s tím spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy. Není ústavně konformní a je v rozporu s principy právního státu taková praxe, kdy obecné soudy upřednostňují výklad vedoucí k neplatnosti smlouvy, před výkladem neplatnost smlouvy nezakládajícím“ (srov. nález Ústavního soudu ze 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03). K určitosti nájemních smluv se Ústavní soud vyjádřil např. v nálezech ze dne 28. 2. 2013,
sp. zn. III. ÚS 3900/12, nebo ze dne 22. 5. 2018, sp. zn. II. ÚS 658/18, a zdůraznil v nich, že v soukromoprávní sféře je třeba určitost právního úkonu posuzovat vždy ve vztahu ke konkrétním okolnostem daného případu, přičemž pro interpretaci obsahu závazkového vztahu je rozhodující skutečná vůle obou smluvních stran v době uzavření smlouvy.
Pro smlouvu o nájmu nebytových prostor je pod sankcí absolutní neplatnosti obligatorně stanovena písemná forma (§3 odst. 3 zákona o nájmu nebytových prostor ve spojení s §40 odst. 1 obč. zák.), proto pro posouzení určitosti vymezení předmětu nájmu jsou relevantní pouze údaje obsažené přímo ve Smlouvě a v geometrickém plánu, na který Smlouva odkazuje. Ve Smlouvě byl předmět nájmu vymezen tak, že jím jsou nebytové prostory určené pro podnikání v celkové výměře 1020,3 m 2 v obchodním domě Luna v Písku (v domě č. p. 175 na pozemku č. parc. 52) sestávající z prodejní plochy o výměře 435 m 2 v přízemí nemovitosti, skladových prostor o výměře 470,65 m 2 v přízemí a suterénu nemovitosti, kancelářských prostor o výměře 7 m 2 v přízemí nemovitosti a ostatních ploch o výměře 107,65 m 2 v suterénu, přízemí a třetím nadzemním podlaží, s tím, že prostory měly být vyznačeny v geometrickém plánu, který je nedílnou součástí Smlouvy.
Bez ohledu na to, zda geometrický plán existoval ke dni uzavření Smlouvy a zda v něm byly prostory náležitě vyznačeny, údaje uvedené v samotné Smlouvě je možno považovat za objektivně způsobilé předmět nájmu nezaměnitelně identifikovat. Předně umožňují určit nemovitost a podlaží, v nichž se nacházejí, počet prostor, jejich výměru a určení způsobu využití. Ze skutkových zjištění přitom nevyplývá, že by se v nemovitosti ve stejných podlažích nacházely prostory (místnosti) o stejné výměře a určené ke stejnému účelu, s nimiž by bylo možno pronajaté prostory zaměnit. Za této situace jsou tedy možné dva výklady – jeden z nich zakládá neplatnost Smlouvy (pro neurčitost) a druhý nikoli. Proto je namístě použít pravidlo priority výkladu, který nevede k neplatnosti smlouvy, a zohlednit vůli smluvních stran v době uzavření Smlouvy a jejich následné chování (smluvní strany, resp. jejich právní nástupkyně se Smlouvou řídily od roku 1995 do roku 2006, takže po dobu cca 11 let Smlouva plnila svůj účel).
Na uvedeném závěru nic nemění ani skutečnost, že rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 6. 11. 2012, č. j. 6 Co 967/2008-685, bylo shledáno neurčitým vymezení věcného břemene ve Smlouvě o zřízení věcného břemene, která se odvolávala na Smlouvu. I když byly obě smlouvy uzavřeny v jeden den, jde o dva samostatné právní úkony a samostatně je třeba posuzovat i jejich platnost. Svůj závěr o neurčitém vymezení věcného břemene odůvodnil Krajský soud mimo jiné tím, že geometrický plán obsahoval jen plošné zakreslení prostor o výměře 1020 m 2 bez specifikace prostor v jednotlivých podlažích, přitom byl nezbytný pro zápis do katastru nemovitostí. S přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu však nájemní smlouva obstojí sama o sobě, i bez geometrického plánu.
Jestliže tedy odvolací soud považoval Smlouvu za absolutně neplatnou (podle §37 odst. 1 obč. zák.) pro neurčitost ujednání o předmětu nájmu, není jeho rozsudek z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný.
Rovněž při řešení další otázky formulované dovolatelkou – přechodu práv a povinností z nájemního vztahu podle §680 odst. 2 obč. zák. – se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, byť ji zmínil jen jako argument podpůrný („navíc“).
Podle konstantní judikatury (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněný pod číslem 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo z 31. 10. 2006, sp. zn. 26 Cdo 339/2006) ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. upravovalo zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž byl spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházely práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), tj. bez ohledu na skutečnost, zda o existenci nájemní smlouvy věděl, nastala-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojoval – nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupoval do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Citované ustanovení se vztahovalo nejen na složky podstatné (např. způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné (např. místo a čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé). Pokud by zákonodárce chtěl vymezit jen určitá práva a povinnosti, které přecházely na nového vlastníka, učinil by tak výslovně. Nečiní-li tak, nebyl žádný důvod vykládat toto ustanovení v tom smyslu, že na nového vlastníka přecházely jen vybraná práva a povinnosti (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 8. 7. 2010,
sp. zn. II. ÚS 3292/09).
Trval-li nájemní vztah, založený Smlouvou, ke dni, kdy se žalovaná stala vlastníkem objektu, nabytím vlastnictví vstoupila do původního nájemního vztahu na straně pronajímatelky a byla vázána ujednáními Smlouvy. Odstoupila-li žalobkyně následně od Smlouvy platně, došlo k zániku nájemního vztahu a teprve tím vzniklo právo žalobkyně domáhat se vypořádání poskytnutého plnění ze zrušené smlouvy; nejde tudíž o pohledávku či dluhy vzniklé za trvání původního nájemního vztahu. Proto je třeba tento nárok uplatnit vůči subjektu, který byl pronajímatelem v době ukončení nájmu.
Pro úplnost je nutno dodat, že uvedený závěr není ani v rozporu s judikaturou, na kterou odkázal odvolací soud. V rozsudku ze dne 30. 10. 2002, sp. zn. 25 Cdo 136/2001, se Nejvyšší soud zabýval situací, kdy nájemce za trvání původního nájemního vztahu splnil povinnost zaplatit pronajímateli nájemné za 40 měsíců jednorázově předem, a dovodil, že i po změně pronajímatele (v lednu 1999) nadále trval nájemní vztah založený smlouvou z 15. 10. 1997 včetně práv a povinností tvořících obsah tohoto právního vztahu. Změnou v osobě pronajímatele se tedy právo žalobce jako nájemce bytu nezměnilo a práva a povinnosti sjednané v nájemní smlouvě s původním pronajímatelem nadále zavazovaly žalobce a nového vlastníka domu. Protože závazek žalobce (tj. povinnost zaplatit pronajímateli nájemné za 40 měsíců) zanikl splněním, dodatečným ujednáním s novým pronajímatelem již nemohlo dojít k jeho změně. V usnesení ze dne 7. 1. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3461/2008, dovolací soud posuzoval případ, v němž nájemce v době podpisu nájemní smlouvy uhradil pronajímateli předem nájemné na dobu patnácti let, ke skončení nájemního vztahu došlo výpovědí a podle závěrů odvolacího soudu v zániku smluvního vztahu v důsledku výpovědi nelze spatřovat existenci právního důvodu, který odpadl, a nemůže se tedy jednat o bezdůvodné obohacení. Zároveň dovolací soud odmítl argumentaci dovolatele, který nárok z bezdůvodného obohacení dovozoval ze skutečnosti, že žalovaní (noví pronajímatelé) nemovitosti koupili za nepřiměřeně nízkou cenu.
Závěr odvolacího soudu, že vstupem do postavení pronajímatele nebytového prostoru (§680 odst. 2 obč. zák.) by na žalovanou nepřešel závazek vrátit žalobkyni předplacené nájemné, proto není správný.
Protože dovolací soud neshledal podmínky pro změnu napadeného rozsudku, bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) jej zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 o. s. ř.), aniž se z důvodu nadbytečnosti zabýval namítanými vadami řízení, a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243e odst. 2 o. s. ř.).
Důvody pro (dovolatelkou požadované) nařízení, aby věc v dalším řízení projednal jiný senát (§243e odst. 3 o. s. ř.), Nejvyšší soud neshledal, neboť rozsudek odvolacího soudu nebyl zrušen pro nedodržení závazného právního názoru ve smyslu §243g odst. 1 o. s. ř. (v rozsudku ze dne 29. 5. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2222/2011, Nejvyšší soud nevyslovil závazný právní názor, jak má být posouzena platnost Smlouvy).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci
(§243g odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 25. 2. 2020
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu