ECLI:CZ:NS:2018:33.CDO.3682.2017.1
sp. zn. 33 Cdo 3682/2017-80
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudkyň JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Blanky Moudré ve věci žalobkyně M & M reality holding a. s. , se sídlem v Praze 1 Nové Město, Krakovská 583/9 (identifikační číslo 274 87 768), zastoupené Mgr. Peterem Harmečko, advokátem se sídlem v Ostravě, Macharova 302/13, proti žalovanému P. V. , o 14.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu ve Frýdku - Místku pod sp. zn. 12 C 114/2016, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 3. 2017, č.j. 56 Co 12/2017-56, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 3. 2017, č.j. 56 Co 12/2017-56, a rozsudek Okresního soudu ve Frýdku - Místku ze dne 23. 9. 2016, č.j. 12 C 114/2016-31, se ruší a věc se Okresnímu soudu ve Frýdku - Místku vrací k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Krajský soud v záhlaví označeným rozhodnutím potvrdil rozsudek ze dne 23. 9. 2016, č.j. 12 C 114/2016-31, kterým Okresní soud ve Frýdku - Místku zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení 14.000 Kč s úroky z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 13. 11. 2015 do zaplacení, a rozhodl o nákladech řízení; současně rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Podle odvolacího soudu blokační úhrada plnila funkci tzv. rezervačního poplatku, to znamená, že žalovaný měl být ujištěn, že zprostředkovatelka bude v jeho zájmu rezervovat předmět zprostředkovávané smlouvy, tedy nenabízet ho dalším zájemcům a dbát, aby vlastník předmět zprostředkovávané smlouvy nepřevedl na jiné osoby. Ujednání o blokační úhradě obsažené ve smlouvě o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb z 18. 6. 2015 (§2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění zákona č. 460/2016 Sb., dále jen „o. z.“) je – argumentuje odvolací soud – neplatné, neboť se zjevně příčí dobrým mravům (§588 o. z.). Povinnost žalovaného zaplatit 70.000 Kč je „silně v neprospěch spotřebitele,“ protože závazek žalobkyně rezervovat je spjat „s blíže neurčenou, geometrickým plánem nevymezenou ½ určitého pozemku.“ Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat; nevznikla-li proto žalovanému povinnost plnit blokační úhradu, nemohl být jeho závazek porušen a žalobkyni nevzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty.
Rozhodnutí odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním. Namítá, že na právní jednání nelze mechanicky aplikovat absolutní neplatnost podle §588 o. z. Pokud soud konstatuje rozpor s dobrými mravy, musí být tento rozpor podložen konkrétními důvody. Ujednání o blokační úhradě není ujednáním absolutně neplatným, a tudíž existuje hlavní závazek, který má smluvní pokuta zajišťovat. Uhrazení blokační úhrady je projevem vážného úmyslu nabýt nemovitost, nepříčí se dobrým mravům, neodporuje zákonu a nemá ani zjevně nepřiměřené čí nespravedlivé následky. Záměr blokovat pozemek, který nebyl rozdělen geometrickým plánem, nelze posuzovat jako nadbytečné jednání. Soukromé právo stojí na zásadách autonomie vůle, která vychází z předpokladu, že subjekty soukromého práva mohou vstupovat svobodně ze své vůle do soukromoprávních vztahů a sjednat si většinu práv a povinností.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb., dále jen „o.s.ř.“).
Dovolání je přípustné, protože rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu (§237, §239 o.s.ř.); otázku platnosti ujednání o blokační úhradě posoudil v rozporu s tím, co je uvedeno níže.
Právní posouzení je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle ustanovení §580 odst. 1 o. z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.
Podle ustanovení §588 o. z. přihlédne soud i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.
Odvolací soud vyšel z toho , že žalobkyně se smlouvou o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb z 18. 6. 2015 (uzavřenou na dobu určitou) zavázala obstarat pro žalovaného (zájemce nabytí věci) příležitost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu (kupní smlouvu, příp. smlouvu o budoucí kupní smlouvě), jejímž předmětem bude – dosud geometricky nevyměřená – ideální polovina parcely v obci M. (část obce M.), zapsaná na listu vlastnictví, v katastrálním území M. nad L. Kupní cena byla určena ve výši 750.000 Kč včetně provize. Po dobu trvání smlouvy byla zprostředkovatelka povinna neuzavřít „obdobnou dohodu“ se třetí osobou týkající se daného předmětu. Žalovaný se zavázal v hotovosti při podpisu smlouvy, popř. do čtrnácti pracovních dnů na specifikovaný bankovní účet zaplatit blokační úhradu 70.000 Kč, která „bude uzavřením zprostředkovávané smlouvy započtena na cenu předmětu převodu nebo vrácena.“ V rámci utvrzení závazků účastníci sjednali, že žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 20% blokační úhrady, nezaplatí-li blokační úhradu (dostane-li se do prodlení s její úhradou déle než pět kalendářních dnů, ruší se smlouva uplynutím této doby), a žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému smluvní pokutu ve stejné výši, poruší-li – mimo jiné – povinnost blokace (po dobu trvání smlouvy neuzavřít „obdobnou dohodu se třetí osobou“ ). Žalovaný blokační úhradu nezaplatil.
Povahou tzv. rezervačních smluv se Nejvyšší soud zabýval již v několika svých rozhodnutích (srov. např. rozsudky ze dne 20. 5. 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008, ze dne 29. 11. 2011, sp. zn. 33 Cdo 110/2010, ze dne 29. 3. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4114/2010, ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011). Uzavřel, že rezervační smlouvy jsou nepojmenovanými smlouvami, neboť neodpovídají žádnému z typů smluv, jež jsou výslovně upraveny zvláštními ustanoveními závazkového práva. Pro obligační vztah účastníků vzniklý rezervační smlouvou je z hlediska vzájemných práv a povinností typické, že zájemce se zavazuje zaplatit peněžní částku jako utvrzení svého zájmu o nabytí věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty, a strana, která je nabízí, se zavazuje po určitou dobu zdržet se vymezených právních jednání týkajících se věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty.
Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. např. rozsudky ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 3 Cdon 69/96, ze dne 10. 4. 2001, sp. zn. 29 Cdo 1583/2000, ze dne 23. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 1385/2004, ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 33 Cdo 1682/2007, a ze dne 30. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4900/2010) přijal a odůvodnil závěr, že právní úkon (jednání) se příčí dobrým mravům tehdy, nerespektuje-li některou ze souhrnu společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních. Konstatoval, že dobré mravy netvoří uzavřený a petrifikovaný normativní systém, jsou spíše měřítkem etického hodnocení konkrétních situací a jejich souladu s obecně uznávanými pravidly slušnosti a poctivého jednání. Rozpor právního úkonu s dobrými mravy je proto třeba posuzovat v každém případě individuálně, s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem jednání účastníků. Tyto úvahy obstály i v rovině ústavní (viz např. nález Ústavního soudu ze dne 26. 2. 1998, sp. zn. II. ÚS 249/97, uveřejněný pod číslem 14/1998 Sbírky soudních nálezů a usnesení Ústavního soudu). V rozsudku ze dne 10. 4. 2001, sp. zn. 29 Cdo 1583/2000, Nejvyšší soud rovněž dovodil, že soulad obsahu právního úkonu (jednání) s dobrými mravy musí být posuzován bez ohledu na to, že obsah byl výsledkem svobodného ujednání mezi účastníky a také bez ohledu na to, kdo případný rozpor s dobrými mravy zavinil, či zda některá ze stran byla při uzavírání smlouvy v dobré víře.
Nelze přisvědčit odvolacímu soudu v závěru, že ujednání o blokační úhradě ve výši 70.000 Kč výrazně zhoršuje postavení zájemce za situace, že uhrazením této částky mělo dojít k blokaci (rezervaci) blíže neurčené, geometrickým plánem nevymezené, poloviny určitého pozemku. Nelze přehlédnout, že dohoda o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb z 18. 6. 2015 obsahovala ujednání o osudu blokační částky (buď započtení na cenu předmětu převodu po uzavření zprostředkovávané smlouvy, nebo vrácení žalovanému po ukončení právního vztahu založeného dohodou z důvodu na straně převodce). Při interpretaci právních jednání je třeba jako výchozí premisu mít stále na paměti to, co sumarizoval na podkladě své dosavadní judikatury Ústavní soud v nálezu ze dne 11. 11. 2009, sp. zn. IV. ÚS 128/06, že vznik závazkových vztahů musí vycházet zejména z respektu a ochrany autonomie vůle smluvních subjektů, neboť se jedná o zcela elementární podmínku fungování materiálního právního státu. A dále, že při výkladu jednotlivých smluvních ujednání by tak soudy měly postupovat nanejvýš citlivě a obezřetně, aby v co nejširší možné míře ctily autonomní vůli smluvních subjektů, na níž je třeba klást důraz. Podstatou takového postupu je pak především zajištění důvěry a legitimního očekávání potencionálně dotčených subjektů s tím, že výsledek by měl být slučitelný s obecnou představou spravedlnosti (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 11. 2011, sp. zn. 30 Cdo 204/2011).
Neplatnost ujednání o blokační úhradě nemůže zakládat ani skutečnost, že se měla vztahovat k pozemku, resp. jeho polovině doposud neurčené a geometrickým plánem nevymezené. Odvolací soud toto ujednání posoudil jako nadbytečné a vzhledem k okolnostem případu značně nepřiměřené. Dovolací soud podotýká, že ne každé nepřesné či neurčité označení nemovité věci bude mít za následek neplatnost takového právního jednání. V rozsudku ze dne 21. 4. 2010, sp. zn. 30 Cdo 2591/2008, Nejvyšší soud dospěl k závěru, že u nedostatků v označení předmětu právního úkonu (jednání) je nutno pečlivě rozlišovat, zda takové nedostatky zakládají vadu směřující k neurčitosti nebo nesrozumitelnosti právního úkonu (jednání) či nikoliv; o tzv. podstatnou vadu jdoucí na vrub platnosti by se nemělo jednat v těch skutkových okolnostech, jestliže by správné označení předmětu učiněného právního úkonu (jednání) bylo seznatelné podle dalších identifikačních znaků nebo i z celého obsahu právního úkonu (jednání) jeho výkladem, popř. objasněním skutkových okolností, za nichž byl právní úkon (jednání) učiněn, aniž by tím došlo k odklonu od toho, co bylo vyjádřeno navenek v písemné formě.
Předmětný pozemek byl ve zprostředkovatelské smlouvě označen listem vlastnictví, katastrálním územím spolu s vyznačením obce (její části) a parcelním číslem; takové označení nemohlo vzbuzovat žádné pochybnosti účastníků o tom, co bylo úmyslem žalovaného nabýt do vlastnictví a co měla žalobkyně pro zájemce zprostředkovat (obstarat). A pokud ke dni podpisu smlouvy byl předmět zájmu žalovaného označen jako polovina pozemku parc. č. , doposud geometricky nevyměřená, nemohlo to – vzhledem k okolnostem daného případu – vzbuzovat pochyby o nejasnosti či neurčitosti určení, o jakou nemovitou věc se v rámci sjednané dohody o zprostředkování koupě jedná.
Dovolací soud závěrem upozorňuje, že předmět přezkumu byl toliko závěr odvolacího soudu o neplatnosti blokačního ujednání ve zprostředkovatelské smlouvě; není-li toto ujednání neplatné pro rozpor s dobrými mravy, nemůže obstát ani závěr odvolacího soudu ohledně neplatnosti ujednání o smluvní pokutě v souvislosti s existencí hlavního závazku, jehož splnění má zajišťovat.
Jelikož napadené rozhodnutí je v řešení dovoláním otevřené otázky v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu a dovolací důvod podle §241a odst. 1 o.s.ř. byl uplatněn důvodně, Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu podle §243e odst. 1 o.s.ř. zrušil; zrušeno bylo i rozhodnutí soudu prvního stupně, neboť kasační důvody se vztahují i na něj (§243e odst. 2, věta druhá, o.s.ř.).
Soudy nižších stupňů jsou vázány právním názorem dovolacího soudu (§243g odst. 1, věta první, §226 odst. 1 o.s.ř.).
O nákladech řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí (§243g odst. 1, věta druhá, o.s.ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 30. 7. 2018
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu