ECLI:CZ:NS:2015:30.CDO.3996.2014.1
sp. zn. 30 Cdo 3996/2014
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Vrchy a soudců JUDr. Pavla Pavlíka a JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., v právní věci žalobce města Kyjov , se sídlem v Kyjově, Masarykovo nám. 30, identifikační číslo osoby 002 85 030, zastoupeného Mgr. Zdeňkem Jouklem, advokátem Joukl a partneři, advokátní kancelář, s. r. o., se sídlem v Brně, Jakubské nám. 580/4, proti žalovanému B. Ž. , zastoupenému JUDr. Zdeňkem Bučkem, advokátem se sídlem v Kyjově, Jungmannova 1031, o určení vlastnického práva k nemovitostem, vedené u Okresního soudu v Hodoníně pod sp. zn. 7 C 136/2009, o dovolání obou účastníků proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 22. května 2014, č. j. 38 Co 425/2012-213, ve znění usnesení téhož krajského soudu ze dne 22. května 2014, č. j. 38 Co 425/2012-219, takto:
I. Dovolání žalovaného do výroku II. rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 22. května 2014, č. j. 38 Co 425/2012-213, se zamítá .
II. Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 22. května 2014, č. j. 38 Co 425/2012-213, ve znění usnesení téhož krajského soudu ze dne 22. května 2014, č. j. 38 Co 425/2012-219, se ve výrocích III. a IV. zrušuje a věc se v tomto rozsahu vrací zpět Krajskému soudu v Brně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Hodoníně [dále již „soud prvního stupně“ (v pořadí druhým)] rozsudkem ze dne 23. března 2012, č. j. 7 C 136/2009-156, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 19. dubna 2012, č. j. 7 C 136/2009-171, určil, že „výlučným vlastníkem nemovitostí pozemku st. 124 o výměře 209 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemku st. 125/1 o výměře 1501 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), budovy č.p. (výroba) nacházející se na pozemku st. p. 125/1 a budovy bez čp/če nacházející se na pozemku st. 124, zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Kyjov na LV č. 3994 pro katastrální území K. (dále též „předmětné nemovitosti“) , je Město K.“ Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Soud prvního stupně vycházel ze zjištění, že předmětné nemovitosti byly sice žalobcem prodány žalovanému na základě kupní smlouvy s dohodou o předkupním právu ze dne 10. srpna 1994, avšak s ohledem na nesoulad mezi záměrem obce prodat nemovitosti, rozhodnutím zastupitelstva žalobkyně a předmětem kupní smlouvy, je uvedená smlouva postižena absolutní neplatností podle §39 obč. zák. Žalobkyně totiž převedla svůj majetek na žalovaného za jiných podmínek, než které byly obsaženy v jejím záměru. S ohledem na okolnosti případu (které nalézací soud v odůvodnění svého rozsudku blíže rozvedl) nemohl být žalovaný ani v dobré víře a tudíž nebyla splněna jedna z podmínek pro vydržení vlastnického práva podle §134 obč. zák.
K odvolání obou účastníků Krajský soud v Brně (dále již „odvolací soud“) v záhlaví označeným rozsudkem ve znění (opravného) usnesení výrokem I. odvolací řízení o odvolání žalobce proti výroku I. rozsudku soudu prvního stupně zastavil. Dále výrokem II. rozsudek soudu prvního stupně „v části výroku I., v níž bylo určeno, že se výlučným vlastníkem budovy bez č. p./č. e. (bydlení) nacházející se na pozemku St. 124 zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Kyjov, na LV č. 3994 pro obec a katastrální území K., na LV č. 3994 pro obec a katastrální území K., je město K.“ potvrdil. Výrokem III. pak rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. změnil „tak, že se zamítá žaloba, aby bylo určeno, že výlučným vlastníkem nemovitostí – pozemku St. 124 o výměře 209 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemku St. 125/1 o výměře 1501 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemku St. 125/2 o výměře 122 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a budovy č. p. (výroba) na pozemku St. 125/1, zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Kyjov, na LV č. 3994 pro obec a katastrální území K., je město K.“ Posledním výrokem IV. pak rozhodl o povinnosti žalobce nahradit žalovanému na nákladech řízení před soudy obou stupňů částku 21.929,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta žalovaného.
Odvolací soud dospěl k závěru, že žaloba, „pokud jde o budovu bez č. p./č. e. (bydlení) nacházející se na pozemku St. 124 zapsanou...pro obec a katastrální území K.“ , je důvodná, neboť tato budova „nebyla uvedena v záměru města vyvěšeného dne 10. 12. 1992, tudíž nebyla splněna podmínka stanovená v §36a odst. 4 zákona o obcích, neboť tato nemovitost nebyla zveřejněna nejméně po dobu 30 dnů před projednáním v orgánu obce, přičemž ze zápisu z 20. zasedání městského zastupitelstva ze dne 29. 3. 1993 vyplývá, že nebylo rozhodnuto o prodeji této budovy žalovanému, kdy bylo rozhodnuto pouze o prodeji stávající části domu č. p. včetně St. p. č. 124 a 125 a p. č. 426/1 s tím, že cena je stanovena znaleckým posudkem po odpočtu hodnoty varny a přípočtu hodnoty pozemku. Objekt bez č. p./č. e. nebyl předmětem ani smlouvy o uzavření budoucí smlouvy ze dne 23. 4. 1993, ani kupní smlouvy ze dne 10. 8. 1994, kdy z obou těchto smluv plyne, že kupní cena je stanovená na základě znaleckého posudku po odpočtu hodnoty varny...žalovaný se nestal vlastníkem stavby bez č. p./č. e. na parcele St. 124, neboť tento objekt nebyl v záměru města K. o prodeji nemovitosti uveden...Tuto nemovitost nemohl žalovaný nabýt ani vydržením, neboť neměl žádný důvod domnívat se, že je jejím vlastníkem (§134 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013) kdy ze všech listinných důkazů vyplývá, že mu muselo být známo, že kupní cena, kterou za nemovitosti zaplatil, byla stanovena po odpočtu ceny tohoto objektu bez č. p./č. e.“
Dále odvolací soud konstatoval, že „Ohledně ostatních nemovitostí – pozemku St. 124, pozemku St. 125/1, pozemku St. 125/2 a budovy č. p. na pozemku St. 125/1 však není žaloba...důvodná. Je nepochybné, že ohledně domu č. p., včetně stavebních parcel č. 124 a 125, byly splněny zákonné podmínky ohledně jejich prodeje v souladu se zákonem o obcích, neboť tyto byly uvedeny v záměru města z 10. 12. 1992,...a staly se součástí kupní smlouvy ze dne 10. 8. 1994. Pokud jde o parcelu č. 125, je nepochybné, že došlo k přečíslování pozemků. Parcela St. 125/1 a parcela St. 125/2 vznikly rozdělením pozemku parcela St. 125...Pokud jde o námitku žalobce ohledně nedostatku ujednání kupní ceny předmětných nemovitostí, ze zápisu ze zasedání městského zastupitelstva ze dne 29. 3. 1993 plyne, že znalecký posudek, který ocenil hodnotu nemovitostí, byl zpracován dne 16. 3. 1993, tj. zastupitelstvo mělo tento znalecký posudek k dispozici a ze zápisu plyne, že byť není kupní cena nemovitosti explicitně uvedena, je ze zápisu nepochybné, že kupní cena je stanovena znaleckým posudkem po odpočtu hodnoty varny a přípočtu hodnoty pozemku.“
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podali oba účastníci včasná dovolání.
Žalobce svým dovoláním napadl meritorní (měnící) výrok III. a nákladový výrok IV. rozsudku odvolacího soudu z důvodu nesprávného právního posouzení věci, kdy se odvolací soud (při řešení níže uvedených právních otázek) odchýlil od ustálené rozhodovací praxe. Konkrétně jde o posouzení absolutní neplatnosti převodní smlouvy pro nedodržení postupu pro její uzavírání podle zákona o obcích a posouzení rozsahu její neplatnosti podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Žalobce dovozuje absolutní neplatnost předmětné kupní smlouvy (nesoulad mezi záměrem žalobce, rozhodnutím zastupitelstva žalobce a projevem vůle žalobce učiněným jeho starostou; kupní cena je uvedena za soubor nemovitostí, takže nelze uvažovat o částečné neplatnosti kupní smlouvy, pokud je smlouva neplatná ohledně převodu některé z převáděných nemovitostí) a ve svém obsáhlém dovolání odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu České republiky (dále již „Nejvyšší soud“ nebo „dovolací soud“) i Ústavního soudu České republiky (dále již „Ústavní soud“). Konkrétně odkazuje na rozhodnutí dovolacího soudu ve věcech sp. zn. 32 Cdo 721/2010 (uzavření kupní smlouvy v rozporu se zveřejněným záměrem obce), sp. zn. 28 Cdo 4219/2011 (právní úkon starosty obce učiněný bez předchozího schválení přísl. orgánem obce), sp. zn. 4242/2011 (odlišnost kupní ceny mezi ujednáním účastníků a kupní cenou uvedenou v kupní smlouvě), sp. zn. 22 Cdo 2127/2000 (částečná neplatnost právního úkonu), resp. tomuto rozhodnutí předcházející rozhodnutí ve věci sp. zn. 2 Cdon 254/96, nebo na judikaturu Ústavního soudu ve věcech sp. zn. III. ÚS 721/2000 (jednání starosty při majetkoprávním úkonu obce), sp. zn. I. ÚS 436/05 (výklad právních úkonů), sp. zn. I. ÚS 331/98 (výklad smlouvy). Žalobce závěrem navrhl, aby Nejvyšší soud buďto v dovoláním dotčeném rozsahu změnil napadený rozsudek odvolacího soudu anebo jej v tomto rozsahu zrušil a věc vrátil zpět odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný podal dovolání proti meritornímu (potvrzujícímu) výroku II. a nákladovému výroku IV. rozsudku odvolacího soudu. Má za to, že odvolací soud nesprávně hodnotil otázku platnosti řádné kupní smlouvy ze dne 10. srpna 1994, která obsahuje všechny zákonem předepsané náležitosti. Žalovaný dále poukazuje na svou dobrou víru, že je oprávněným držitelem předmětných nemovitostí a na splnění podmínek pro vydržení uvedeného nemovitého majetku (na podporu své dovolací argumentace pak odkazuje na judikaturu dovolacího soudu např. ve věcech sp. zn. 22 Cdo 1806/2006 a sp. zn. 28 Cdo 2603/2010). Zdůrazňuje, že podle tehdejších právních předpisů obec nebyla povinna v záměru prodat nemovitosti označovat předmět prodeje údaji v souladu s katastrem nemovitostí. Celý prodej nemovitostí byl zcela „v režii“ žalobce – veřejnoprávní korporace, takže zcela namístě bylo při posouzení dobré víry žalovaného aplikovat §35 odst. 1 obč. zák., podle kterého je třeba přihlížet k vůli toho, kdo právní úkon učinil, tj. žalobce a chránit dobrou víru toho, komu byl právní úkon určen, tj. žalovaného. V řízení vyšlo najevo, že to byl žalobce, který přerozdělil a přečísloval nemovitosti geometrickým plánem, takže žalovaný byl přirozeně v dobré víře, že jde o jedny a tytéž nemovitosti. I kdyby však posledně uvedené se neuplatnilo, dobrá víra žalovaného v oprávněnost držby a v nabytí vlastnictví k nemovitostem se počala dnem, kdy s ním žalovaný uzavřel vlastní kupní smlouvu o převodu nemovitosti ze dne 10. srpna 1994, která představuje právní titul (žalovaný jednal v dobré víře ve správnost aktu veřejnoprávní korporace, kupní smlouvu podepsaly osoby oprávněné jednat jménem žalovaného, žalovaný byl ujištěn, že podmínky pro uzavření kupní smlouvy byly splněny, žalobce podal návrh na vklad do katastru nemovitostí podle takto uzavřené kupní smlouvy, katastrální úřad příslušný vklad vlastnického práva ve prospěch žalovaného povolil, po povolení vkladu žalobce ani žádný jiný subjekt nezpochybnil uvedený majetkoprávní úkon obce, žalobce přijal od žalovaného kupní cenu a dosud ji žalovanému nevrátil, žalobce jako vlastník nemovitostí bezprostředně sousedících s předmětnými nemovitostmi žalovaného po dobu více jak 15 let přihlížel k tomu, že žalovaný nakládá s nemovitostmi jako s vlastními, že investuje do jejich zhodnocení). Konečně žalovaný vytýká odvolacímu soudu, že při posuzování platnosti kupní smlouvy pominul aplikaci §41 obč. zák., přestože k němu přímo vybízela jeho vlastní skutková zjištění.
Žalovaný brojí rovněž do nákladového výroku IV. rozsudku odvolacího soudu, neboť podle jeho názoru nebyly splněny podmínky podle §142 odst. 1 o. s. ř., když odvolací soud měl správně přistoupit k aplikaci §143 o. s. ř., neboť žalovaný, který neměl úspěch ve věci, má právo na náhradu nákladů řízení proti žalobci, jestliže svým chováním nezavdal příčinu k podání žaloby. Je tedy nesprávný výrok soudu, kterým odvolací soud uložil žalovanému nahradit náklady řízení, neboť jednak vznik sporu zavinil žalobce (způsobil neplatnost smlouvy, které se v řízení dovolává) a kromě toho se jedná o subjekt, u něhož není důvod, aby jej v řízení zastupoval advokát, neboť je dostatečně odborně, materiálně i personálně vybaven pro hájení svých práv před soudem, a tyto jeho náklady jsou hrazeny z obecního rozpočtu obdobně, jako je tomu u státního orgánu (žalovaný v tomto směru odkázal na rozhodnutí Ústavního soudu ve věci. sp. zn. I. ÚS 2929/07). Žalobce je vybaven příslušnou organizační složkou – odborem organizačním a právním, jak sám publikuje na svých internetových stránkách. Do působnosti tohoto odboru, obsazeného osobami s právnickým vzděláním, patří mimo jiné poskytování právní pomoci všem odborům a organizační složce, vyhotovování smluv a vyjadřování se ke všem smluvním vztahům města před jejich podpisem, zastupování města v soudních sporech vedení evidence soudních sporů atd. Náklady žalobce na právní zastoupení advokátem nejsou podle žalovaného náklady potřebné k účelnému uplatňování nebo bránění práva, čímž se soud nezabýval. Žalovaný závěrem navrhl, aby rozsudek odvolacího soudu v dovoláním napadeném rozsahu byl Nejvyšším soudem zrušen a věc v tomto rozsahu byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu byla podána v zákonem stanovené lhůtě oprávněnými osobami (účastníky řízení) zastoupenými advokáty, věc projednal bez nařízení jednání (§243a odst. 1 věta prvá o. s. ř.), a poté dospěl k závěru (jak bude rozvedeno níže), že dovolání žalobce je důvodné, zatímco dovolání žalovaného je důvodné pouze v části směřující do nákladového výroku IV. rozsudku odvolacího soudu.
V posuzovaném případě odvolací soud řešil právní otázku platnosti kupní smlouvy s dohodou o předkupním právu ze dne 10. srpna 1994 (dále též „kupní smlouva“), jímž žalobce (město) prodával žalovanému (dále specifikované) nemovitosti s ohledem na předcházející záměr žalobce prodat předmětný nemovitý majetek a jeho projevenou vůlí (zastupitelstvem žalobce) k tomuto majetkoprávnímu úkonu.
Při rozsouzení věci odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) vycházel mj. z těchto tří stěžejních pramenů obsahujících právně významné skutečnosti:
1. Záměr žalobce prodat nemovitý majetek
Žalobce na své úřední desce dne 10. prosince 1992 pod č. 123 vyvěsil svůj záměr „na převod nemovitosti: - stávající část domu č. p. včetně stavebních parcel č. 124 a 125 v k. ú. K. na ul. D. (objekt pivovaru)“ , v němž vymezil účel převodu, technický popis předmětných nemovitostí a podmínky převodu.
2. Usnesení zastupitelstva města Kyjov (žalobce)
Dne 29. března 1993 se konalo XX. zasedání městského zastupitelstva žalobce, které mj. pod čl. III. odst. 1 rozhodlo „dle §36a odst. 1, písm. a zák. č. 410/92., o obcích o prodeji...- stávající části domu čp. ul. D. včetně st. p. č. 124 a 125 k. ú. K. a p. č. 426/1 o výměře cca 400 m2 firmě Falco (cena stanovena znaleckým posudkem po odpočtu hodnoty varny a přípočtu hodnoty pozemku).“
3. Kupní smlouva
Dne 10. srpna 1994 uzavřel žalobce (prodávající), zastoupen starostou ing. J. L. a zástupcem starosty Š. P., s žalovaným (kupující) kupní smlouvu s dohodou o předkupním právu, ve které byl předmět převodu identifikován a kupní cena uvedena v čl. II. následujícím způsobem:
„II.
Geometrickým plánem č. zak. 064 161 717/161/94 ze dne 20. 6. 1994 město K. prodává
- p. č. 124 s domem čp. o výměře 198 m2
- p. č. st. 125 s domem čp. o výměře 457 m2
- díl ‚d‘ p. č. st. 123 o výměře 11 m2
- díl ‚a‘ p. č. st. 426/1 o výměře 917 m2
- díl ‚b‘ o. č. st. 428 o výměře 97 m2
- díl ‚c‘ p. č. PK 2510/13 o výměře 152 m2
k ú. K. se všemi součástmi a právním příslušenstvím za vzájemně dohodnutou kupní cenu....878.708,--Kč (...) do vlastnictví soukromého podnikatele Ž. B. – majitele provozovny FALCO, který ji do svého vlastnictví kupuje a přijímá.“
Podle tzv. vkladové doložky tehdejšího Katastrálního úřadu v Hodoníně vznikly právní účinky vkladu vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve prospěch žalovaného dnem 11. srpna 1994.
V době, kdy žalobce publikoval svůj záměr prodat předmětný nemovitý majetek, kdy rozhodoval o tomto majetkoprávním úkonu a kdy posléze došlo k uzavření předmětné kupní smlouvy, byla - z hlediska posouzení otázky platnosti majetkoprávního úkonu obce - rozhodná tato pravidla chování následujících právních předpisů:
* zákon č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), v rozhodném znění:
Obec jako právnická osoba vystupuje v právních vztazích svým jménem a nese odpovědnost z těchto vztahů vyplývající (§4 odst. 1).
Obec má vlastní majetek a finanční zdroje; hospodaří s nimi samostatně za podmínek stanovených zvláštním zákonem (§4 odst. 2).
Obecní zastupitelstvo rozhoduje o nabytí a převodu nemovitých věcí (§36a odst. 1 písm. a/).
Záměry obce převést nemovitý majetek a pronajmout nemovitý majetek, s výjimkou pronájmu bytů, musí být v obci vhodným způsobem zveřejněny nejméně po dobu 30 dnů před projednáním v orgánech obce, aby se k nim mohli občané vyjádřit a předložit své nabídky (§36 odst. 4).
O průběhu zasedání obecního zastupitelstva se pořizuje zápis, který podepisuje starosta a určení ověřovatelé (§42).
Starosta zastupuje obec navenek (§52 odst. 2).
* zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění:
Podle §39 obč. zák. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Podle §41 obč. zák. vztahuje-li se důvod neplatnosti jen na část právního úkonu, je neplatnou jen tato část, pokud z povahy právního úkonu nebo z jeho obsahu anebo z okolností za nichž k němu došlo, nevyplývá, že tuto část nelze oddělit od ostatního obsahu.
Nejvyšší soud ve své dosavadní judikatuře se dostatečně podrobně věnoval problematice majetkoprávních úkonů obce ať již podle zákona č. 36/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, anebo následně podle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) ve znění pozdějších předpisů; lze proto z jeho judikatury sumarizovat následující stěžejní momenty, které lze využít i pro tuto posuzovanou věc (v následujícím textu se vychází z terminologie a z právních institutů označovaných podle právní úpravy do 31. prosince 2013):
V případě tvorby vůle obce a jejího právně relevantního projevu je třeba mít na paměti, že i když ve smyslu §103 odst. 1 zákona o obcích starosta zastupuje obec navenek, vůli obce nevytváří, nýbrž projevuje. Stěžejní pravomoc rozhodovat ve věcech samosprávy obce je totiž zákonem svěřena zastupitelstvu obce, které musí postupovat zákonem předepsaným způsobem, aby mohlo vytvořit vůli, kterou navenek projeví starosta obce, aby byly splněny podmínky pro řádný projev vůle obce. Oprávnění rozhodovat o právních úkonech obce je ze zákona rozděleno mezi obecní radu a obecní zastupitelstvo, přičemž žádný z těchto orgánů nemůže vystupovat jménem obce navenek, neboť takové oprávnění přísluší výlučně starostovi, příp. při splnění zákonem stanovených podmínek místostarostovi. Právní úkon starosty vyžadující schválení zastupitelstvem obce (a obdobně obecní radou) provedený bez takového předchozího schválení je od počátku neplatný (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. června 2006, sp. zn. 30 Cdo 3130/2005; všechna zde označená rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou veřejnosti přístupná na webových stránkách Nejvyššího soudu http://www.nsoud.cz , zatímco rozhodnutí Ústavního soudu jsou veřejnosti přístupná na internetových stránkách Ústavního soudu http://nalus.usoud.cz ).
V rozsudku ze dne 20. května 2009, sp. zn. 30 Cdo 3049/2007, Nejvyšší soud vyložil, že samotné rozhodnutí zastupitelstva obce nebo rady ještě nepředstavuje právní úkon, jakožto projev vůle obce směřující ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právními předpisy s takovým projevem vůle spojují. Usnesení příslušného orgánu obce totiž představuje materiálně právní podmínku pro vyjádření projevu vůle obce, který se stává perfektním (formálně navenek vyjádřeným) teprve v případě podpisu příslušné smlouvy, starostou, případně (v souladu s obecním zřízením) místostarostou, není-li v souladu zákonem – v důsledku novelizace obecního zřízení s účinností od 1. 1. 2003 – příslušná působnost zcela nebo zčásti svěřena příslušnému odboru obecního úřadu nebo příspěvkové organizaci obce. Starosta obce přitom nemá povahu statutárního orgánu, jakkoliv obec navenek zastupuje a na podkladě předchozího rozhodnutí orgánu obce vyjadřuje vůli obce navenek. Na druhé straně starosta obce podle dřívější ani současné úpravy nemohl a nemůže vytvářet sám vůli obce, ale pouze a mohl a může tuto vůli navenek sdělovat a projevovat. Z toho lze vyvodit, že právní úkon starosty vyžadující schválení zastupitelstvem obce (a obdobně obecní radou) provedený bez takového předchozího schválení je od počátku neplatný (srov. např. již shora označený rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 30 Cdo 3130/2005).
Rozhodnutí obce o majetkoprávním úkonu tedy musí být obsaženo (musí vyplývat) v (z) usnesení zastupitelstva obce. O tom, že se jedná o rozhodnutí majetkoprávního charakteru a ne o nějaké konstatování či „doporučení“ apod. zastupitelstva bude vypovídat zápis o průběhu zasedání zastupitelstva obce, který musí obsahovat usnesení zachycující rozhodnutí o předmětném úkonu obce. Z usnesení musí vyplývat, že takové rozhodnutí bylo přijato zastupitelstvem obce (a ne třeba radou obce nebo snad starostou anebo dokonce komisí obce). Takto přijatou vůli obce, jak již bylo uvedeno, nelze považovat za právní úkon, neboť navenek tuto vůli obce projevuje starosta obce. Proto např. – jak judikoval Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 31. května 2011, sp. zn. 30 Cdo 4255/2009 - v případě převodu obecního nemovitého majetku je esenciální, aby byl co do předmětu a případně co do obcí stanovených podmínek převodu zajištěn věcný soulad mezi zákonem publikovaným záměrem obce a (v tomto případě) zamýšlenou věcně právní dispozicí s obecním nemovitým majetkem, dále soulad mezi rozhodnutím zastupitelstva o předmětném právním úkonu (prodeji nemovitého majetku příslušnému subjektu za stanovených podmínek) a starostou obce uzavřenou (podepsanou) převodní smlouvou. Jestliže starostou uzavřená převodní smlouva coby právní úkon nekoresponduje s obsahem vydaného rozhodnutí zastupitelstva k uzavření takového právního úkonu a týká se přitom podstatných náležitostí daného právního úkonu (určení druhé smluvní strany, převáděných nemovitostí, výše kupní ceny, případně podmínek převodu publikovaných v záměru a posléze obecním zastupitelstvem schválených v rámci rozhodnutí o příslušném majetkoprávním úkonu obce), jde o věcný nesoulad mezi oznámením záměru, resp. rozhodnutím zastupitelstva obce a uzavřenou převodní smlouvou, tedy o situaci, kdy zastupitelstvem obce projevená vůle formou schválení daného právního úkonu je odlišná od obsahu převodní smlouvy, kterou za obce uzavřel (projevil navenek) její starosta.
Právní úkon starosty vyžadující schválení zastupitelstvem obce (a obdobně obecní radou) provedený bez takového předchozího schválení, je, a to - v případě regulace obecního zřízení podle zákona č. 367/1990 Sb. – od počátku neplatný podle §39 obč. zák., - a v případě regulace obecního zřízení podle zákona č. 128/2000 Sb. podle §41 odst. 2 cit. zák. (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. září 2003, sp. zn. 21 Cdo 224/2002, nález Ústavního soudu ze dne 12. dubna 2001, sp. zn. IV. ÚS 576/2000, uveřejněný ve Sbírce nálezů Ústavního soudu, svazek 22, pod pořadovým číslem 61, nebo nález ze dne 10. července 2001, sp. zn. III. ÚS 721/2000, uveřejněný ve Sbírce nálezů Ústavního soudu, svazek 23, pod pořadovým číslem 103).
Poněvadž starosta obce nemůže (ohledně základních náležitostí, případně i dalších náležitostí právního úkonu, pokud takovou vůli projevilo zastupitelstvo obce) nijak „dotvářet“ či „pozměňovat“ projevenou (a dosud navenek v rámci právního úkonu obce formálně právně nevyjádřenou) vůli zastupitelstva obce, která (jako jediná) je relevantní pro vznik, změnu či zánik příslušného právního vztahu, pak právní úkon, který starosta obce učinil, aniž by tím vyjádřil vůli zastupitelstva své obce, je (v případě aplikace zákona č. 367/1990 Sb.) ve smyslu §39 obč. zák., resp. nyní ve smyslu §41 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů, od samého počátku absolutně neplatný. Jinými slovy řečeno, k takové absolutní neplatnosti právního úkonu dojde nejen tehdy, pokud starosta obce uzavřel s druhou smluvní stranou (s přihlédnutím k posuzované otázce prodeje obecního nemovitého majetku) za obec příslušnou převodní smlouvou, ačkoliv takový právní úkon zastupitelstvo obce předem neschválilo, ale i v případě, pokud o některé z podstatných náležitostí právního úkonu zastupitelstvo obce vůbec nerozhodlo, když vůli obce (o podstatných náležitostech právního úkonu) nelze dovozovat např. z chování zastupitelů při hlasování, či z obsahu diskuze předcházející vlastnímu usnesení zastupitelstva.
Přitom zpravidla platí, že smlouva, která je v rozporu se zákonem, je objektivní skutečností, jež nemá právní následky zamýšlené smluvními stranami, bez ohledu na to, která ze smluvních stran smlouvu uzavřela v dobré víře (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 12. června 1996, sp. zn. Odon 53/96/Fa, a ze dne 29. dubna 1999, sp. zn. 2 Cdon 1659/97, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. září 2012, sp. zn. 32 Cdo 4123/2010, příp. usnesení Ústavního soudu ze dn 17. května 2006, sp. zn. II. ÚS 31/05). Zpravidla proto, že v případě, kdy zákonné omezení směřuje pouze vůči jedné straně smlouvy, je třeba považovat smlouvu za neplatnou pouze výjimečně, a to tehdy, kdy by to bylo neslučitelné se smyslem a účelem daného zákonného omezení, přičemž zákonná úprava dotčená takovou smlouvou by nemohla bez tohoto obstát (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. srpna 2011, sp. zn. 30 Cdo 4831/2010). O takovou situaci jde právě i v případě nakládání s obecním (nemovitým) majetkem, neboť procedura, jež předchází obcí zamýšlenému majetkoprávnímu úkonu, stejně jako procedura utváření její vůle coby vůle veřejnoprávní korporace až po proceduru spojenou s vyjádřením této vůle formou učiněného právního úkonu (od 1. ledna 2014 právního jednání) starostou (místostarostou) obce je upravena obecním zřízením, přičemž každá potencionální, tím spíše smluvní strana má objektivně zachovanou možnost ještě před uzavřením příslušného právního úkonu s obcí zjistit (ověřit si), zda právní úkon, jenž za obec činí její starosta (místostarosta), skutečně odpovídá (je v souladu) s vůlí obce tak, jak je zachycena (obsažena) v přijatém usnesení jeho zastupitelstva. Pokud takové elementární prověření druhá smluvní strana neučiní, nemůže se pochopitelně později dovolávat, že smlouvu o převodu nemovitosti uzavírala s obcí v dobré víře, že zákonem stanovené podmínky pro předmětný majetkoprávní úkon ze strany obce byly v daném případě (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 30 Cdo 3328/2014). Jinými slovy řečeno, postavení nabyvatele jako fyzické osoby je jiné při nabytí věcí od subjektu soukromého práva a jiné při nabývacím úkonu sjednaném s veřejnoprávním subjektem. Ve druhém případě je totiž vyžadována zvýšená bdělost nabyvatele ve vztahu k dodržení podmínek smlouvy (srov. např. nálezy Ústavního soudu ve věcech sp. zn. III. ÚS 721/2000 a sp. zn. IV. ÚS 576/2000).
V případě, že majetkoprávní úkon nevyhovuje náležitostem shora uvedeným, musí soud pochopitelně také posoudit, zda nepřichází v úvahu postup ve smyslu §41 obč. zák., tj. posouzení částečné neplatnosti právního úkonu. Tak by tomu mohlo být např. v situaci, pokud by např. obec neoznámila záměr prodat některou z nemovitostí, jež nakonec byla společně s dalšími nemovitostmi kupujícímu prodána, avšak zastupitelstvo obce při schvalování tohoto majetkoprávního úkonu rozhodlo o kupních cenách za jednotlivé nemovitosti, takže by z této vůle obce následně projevené starostou v rámci uzavřené převodní smlouvy bylo zřejmé, že lze v rámci učiněného právního úkonu – převodní smlouvy – přistoupit podle §41 obč. zák. k oddělení té části neplatného právního úkonu od jeho zbývající – platné části, kde by bylo dosaženo věcného souladu mezi záměrem obce, vůlí obce (rozhodnutím zastupitelstva) a jejím vyjádřením (uzavřenou převodní smlouvou, kdy obec při tomto právním úkonu zastupoval její starosta) navenek.
Podle názoru dovolacího soudu ovšem podmínky pro aplikaci §41 obč. zák. v posuzovaném splněny nebyly.
Město Kyjov v publikovaném záměru pod č. 123 (jenž byl vyvěšen na úřední desce dne 10. prosince 1992 a sejmut z této desky dne 10. ledna 1993) vůbec nerozhodlo o prodeji domu čp. na pozemku označeném jako stavební parcela č. 124 (nyní zapsané v katastru nemovitostí pro obec K. a katastrální území K. jako „stavba na pozemku bez čp/če objekt k bydlení“ na pozemku stavební parcela č. 124. Jestliže i přes absenci publikace záměru prodeje této nemovitosti byla tato nemovitost přesto žalovanému prodána, přičemž vůlí zastupitelstva žalobce (viz usnesení zastupitelstva žalobce ze dne 29. března 1993) bylo prodat pod čl. III. odst. 1, poslední odstavec na str. 15 zápisu cit. usnesení) všechny nemovitosti za cenu stanovenou znaleckým posudkem, tj. za celkovou kupní cenu, to vše v situaci, kdy v usnesení nebyl učiněn odkaz na konkrétní znalecký posudek, ani nebylo vyloženo, co se míní „přípočtem hodnoty (kterého) pozemku“ , pak za dané situace nepřicházela v úvahu aplikace §41 obč. zák. upravující oddělení části neplatného právního úkonu od její (takto případně spatřované) platné části.
Kromě toho z účelu publikovaného záměru je zřejmé, že obec tímto oznámením sdělila veřejnosti učinit majetkoprávní úkon – prodat všechny v záměru označené nemovitosti, nikoliv in eventum prodat jen některou z těchto nemovitostí (např. s ohledem na učiněné nabídky – viz arg.: „Účelem tohoto majetkoprávního převodu výše uvedených nemovitostí je zabezpečení stavební rekonstrukce stávajícího objektu pivovaru včetně zřízení podnikatelských aktivit.“ ).
Odvolací soud tedy při řešení otázky platnosti předmětné kupní smlouvy nesprávně přistoupil k aplikaci §41 obč. zák., byť toto ustanovení občanského zákoníku v odůvodnění svého rozhodnutí výslovně neuvádí.
Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 29. dubna 1999, sp. zn. 2 Cdon 1659/97 (mj. publikovaném pod číslem 121 v časopise Soudní judikatura pod číslem č. 12/1999) zaujal a odůvodnil právní názor, že právní úkony, jimiž se zákon obchází, jsou – na rozdíl od úkonů zákonu odporujících – právní úkony, které sice neodporují výslovnému zákazu zákona, které však svými důsledky směřují k výsledku zákonu odporujícímu. Takovýmto – podle §39 obč. zák. neplatným – úkonem je i smlouva o převodu či pronájmu nemovitého majetku obce, byla-li uzavřena bez předchozího zveřejnění záměru obce vyžadovaného ustanovením §36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., jenž výslovný zákaz takového převodu či pronájmu neobsahuje. Obdobně dovolací soud judikoval např. v usnesení ze dne 27. října 2004, sp. zn. 28 Cdo 1684/2004, nebo v rozsudku ze dne 26. ledna 2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010).
Jak již shora bylo uvedeno, zastupitelstvo žalobce mj. oproti publikovanému záměru rozhodlo o prodeji i pozemku označeného jako „p. č. 426/1 o výměře cca 400 m2“ , takže i v tomto směru kupní smlouva pro obcházení zákona (zde o obcích) ve smyslu §39 obč. zák. nemůže – jako platný právní úkon – obstát.
Odhlédnuvše od výše uvedeného nelze také pominout další právně významné okolnosti, a to, že pokud zastupitelstvo žalobce rozhodlo mj. o prodeji „p. č. 426/1 o výměře cca 400 m2“ , nemohl starosta (se svým zástupcem) v souladu se zákonem o obcích (vůlí žalobce) uzavřít v zastoupení žalobce kupní smlouvu s žalovaným, jejímž předmětem byl mj. prodej „díl ‚a‘ p. č. st. 426/1 o výměře 917 m2“ , poněvadž mu nepříslušelo jakékoli dotváření vůle žalobce ohledně majetkoprávní dispozice.
Vzhledem k tomu, že odvolací soud při řešení otázky platnosti předmětné kupní smlouvy se (shora vyloženým způsobem) odklonil od připomenuté judikatury Nejvyššího soudu, nelze jeho rozhodnutí, jímž došlo ke změně rozsudku soudu prvního stupně, považovat za věcně správné. Dovolání žalobce proti meritornímu výroku III. rozsudku odvolacího soudu tudíž dovolací soud shledal důvodným. Pro úplnost dovolací soud uvádí, že žalobce své dovolání proti nákladovému výroku IV. zákonu odpovídajícím způsobem neodůvodnil (nevymezil dovolací důvod), jakkoliv v důsledku akcesority na zrušeném meritorním výroku bylo nezbytné zrušit i tento nákladový výrok (bude na odvolacím soudu, aby se uplatněnou právní argumentací žalobce v dalším řízení relevantně zabýval a zohlednil ji při rozhodování o náhradě nákladů řízení pře soudy všech stupňů).
Dovolání žalovaného do meritorního výroku II. rozsudku odvolacího soudu naopak dovolací soud neshledal důvodným, neboť shora již bylo vyloženo, že žalobce svůj záměr o prodeji budovy na pozemku st. p. č. 124 v k. ú. K. nepublikoval, a proto se plně uplatní závěry obsažené v již cit. rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 2 Cdon 1659/97, o neplatnosti smlouvy podle §39 obč. zák. Žalovaný (podnikatel, u nějž se presumuje vyšší míra právního vědomí) nemohl být – z hlediska posuzování podmínek pro vydržení - ani v dobré víře, neboť – jak již správně konstatoval odvolací soud – měl vědomost o tom, jaké nemovitosti byly v záměru ze dne 10. prosince 1992 uvedeny, přičemž byl osobně přítomen na jednání zastupitelstva žalobce konaného dne 29. března 1993 a byl účastníkem kupní smlouvy, v níž je rovněž uveden výčet nemovitostí, které ve skutečnosti žalobce podal žalovanému. Vzhledem ke zjištěným skutkovým okolnostem případu rozhodnutí odvolacího soudu v této části je souladné s judikaturou dovolacího soudu, který např. v rozsudku ze dne 9. listopadu 2000, sp. zn. 22 Cdo 1253/99, zaujal právní názor, že posouzení, je-li držitel v dobré víře či nikoli, je třeba vždy hodnotit objektivně a nikoli pouze ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) samotného účastníka. Je třeba vždy brát v úvahu, zda držitel při běžné (normální) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat, neměl, resp. nemohl mít po celou vydržecí dobu důvodné pochybnosti o tom, že mu věc nebo právo patří. Dobrá víra zaniká v okamžiku, kdy se držitel seznámil se skutečnostmi, které objektivně musely vyvolat pochybnosti o tom, že mu věc po právu patří.
Avšak dovolání žalovaného do nákladového výroku IV. rozsudku odvolacího soudu je opodstatněné již z toho důvodu, že ačkoliv žalovaný ve svém odvolání obdobně argumentoval s odkazem na judikaturu Ústavního soudu, z odůvodnění písemného vyhotovení dovoláním napadeného rozsudku nevyplývá, že by se odvolací soud touto právní argumentaci při rozhodování o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů zabýval. Přitom Ústavní soud ve své judikatuře konstantně zaujímá právní názor (ve stručnosti shrnuto z jeho obsáhlé judikatury), že argumentuje-li účastník řízení názory právní vědy nebo judikatury, musí se obecný soud s názory v těchto pramenech uvedenými argumentačně vypořádat, případně i tak, že vysvětlí, proč je nepovažuje pro danou věc za relevantní, neboť jen tak může být odůvodnění rozhodnutí soudu přesvědčivé a jen tak může legitimizovat rozhodnutí samotné v tom, že správný výklad práva je právě ten, který soud zvolil (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 17. srpna 2005, sp. zn. I. ÚS 403/03). Je tedy zřejmé, že absencí posouzení žalovaným odkazované judikatury Ústavního soudu odvolací soud své rozhodnutí v otázce náhrady nákladů řízení zatížil jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí.
Jelikož dosavadní výsledky řízení ukazují, že o věci nemůže rozhodnout přímo dovolací soud podle §243d písm. b) o. s. ř., Nejvyšší soud napadený rozsudek odvolacího soudu ve výrocích III. a IV. soudu podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta první o. s. ř.). Dovolání žalovaného do výroku II. rozsudku odvolacího soudu pak dovolací soud podle §243d písm. a) o. s. ř. zamítl.
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 11. února 2015
JUDr. Pavel V r c h a
předseda senátu