ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.1022.2012.1
sp. zn. 26 Cdo 1022/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., ve věci žalobců a) MUDr. L. Š., Ph.D ., bytem O. – M. O., a b) N. Š. , bytem tamtéž, zastoupených JUDr. Josefem Jurasem, advokátem se sídlem Ostrava – Moravská Ostrava, Jiráskovo náměstí 8, proti žalované UNIMEX – INVEST, s. r. o. , se sídlem Ostrava – Poruba, Svojsíkova 1/1596, zastoupené Mgr. Gabrielou Nejedlíkovou, advokátkou se sídlem Ostrava – Moravská Ostrava, Husova 2, o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 39 C 185/2008, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 21. prosince 2009, č. j. 42 Co 360/2009-99, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 30. 4. 2009, č. j. 39 C 185/2008-72, určil, že výpověď z nájmu bytu o velikosti 4+1 s příslušenstvím, ve 4. nadzemním podlaží domu na ulici T., v katastrálním území M. O., O., části obce M. O. (dále „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“), je neplatná; dále rozhodl o nákladech řízení.
K odvolání žalované Krajský soud v Ostravě (soud odvolací) rozsudkem ze dne 21. 12. 2009, č. j. 42 Co 360/20009-99, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Odvolací soud převzal skutková zjištění soudu prvního stupně a spolu s ním vzal za prokázané, že žalovaná je zapsána v katastru nemovitostí jako vlastnice předmětného domu, že žalobci uzavřeli dne 1. 11. 1997 s právním předchůdcem žalované smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále jen „Smlouva“), že její článek IV.1. obsahoval ujednání, podle něhož „nájem bytu založený touto smlouvou může být ukončen pouze z důvodu neplacení nájmu“, že předmětný byt byl před jejich nastěhováním v dezolátním stavu, že se s tehdejším vlastníkem předmětného domu dohodli, že jej na vlastní náklady zrekonstruují (dle tehdejších cen šlo asi o částku 1.000.000,- Kč) a že s nimi z tohoto důvodu (protihodnotou) uzavře „exkluzivní“ nájemní smlouvu s omezením výpovědních důvodů pouze na neplacení nájemného. Rovněž vzal za prokázané, že žalovaná dala žalobcům dopisem ze dne 12. 3. 2008 výpověď z nájmu bytu (dále jen „Výpověď“) z důvodu podle §711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku v tehdy platném znění (tj. ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. – dále jen „obč. zák.“), vymezeného tak, že žalobci mají dva byty, a to vedle předmětného bytu současně bytovou jednotku v domě v O. – M. O. na ulici J. (dále „byt na J.“), která je ve vlastnictví žalobce a), že žalovaná neplnila ve vztahu k nájemcům bytů v předmětném domě své povinnosti pronajímatelky (nezajišťovala po dobu tří topných sezon dodávku tepla a teplé vody, od března 2008 dodávku vody, dále fungování výtahu a osvětlení společných prostor), že žalobci z tohoto důvodu uplatnili u žalované právo na slevu z nájemného a za služby a platí pouze nájemné, že v současné době (od ledna roku 2009) přespávají z důvodu uvedených závad v bytě na Janovského, který je však rozměrově pro ně a jejich nezletilou dceru k trvalému bydlení nedostatečný, a to i toho důvodu, že žalobce a) zde má umístěnu pracovnu, kterou využívá, že vyvíjí rozsáhlou vědeckou a publikační činnost v tuzemsku i v zahraničí a je zaměstnán ve Fakultní nemocnici v O. na porodnicko-gynekologické klinice jako zástupce přednosty pro vědeckou a výzkumnou činnost a jako vedoucí lékař onkolo-gynekologického centra. Odvolací soud shledal správným závěr soudu prvního stupně, že ujednání o zúžení výpovědních důvodů obsažené ve Smlouvě je platné a konstatoval, že i když jsou výpovědní důvody podle ustanovení §711 odst. 2 obč. zák. uvedeny taxativně a nelze je výkladem rozšiřovat, zákon výslovně nezakazuje jejich smluvní zúžení. Uvedl dále, že nájem bytu je chráněn (§685 odst. 1 věta druhá obč. zák.) a že pokud pronajímatel uzavírá s nájemcem – v jehož zájmu je ochrana poskytována – nájemní smlouvu, jež sice vylučuje použití určité právní úpravy, avšak neporušuje zákonem zaručenou ochranu nájemce, je třeba respektovat smluvní volnost, resp. autonomii vůle smluvních stran. Se zřetelem k tomu je třeba považovat Výpověď danou z jiného, než ve Smlouvě uvedeného důvodu, za neplatnou. Odvolací soud přisvědčil právnímu posouzení soudu prvního stupně i v tom směru, že i za předpokladu, že by bylo ujednání o zúžení výpovědních důvodů neplatné (§574 odst. 2 obč. zák.), není dán uplatněný výpovědní důvod podle §711 odst. 2 písm. c) obč. zák., neboť na žalobcích nelze spravedlivě požadovat, aby užívali jen jeden byt. Poukázal zejména na pracovní zařazení žalobce a), na jeho významnou vědeckou a publikační činnost, na to, že byt na Janovského (který získal děděním až po té, co mu vzniklo nájemní právo k předmětnému bytu) neskýtá svými rozměry dostatečný prostor pro tuto jeho činnost a současně pro uspokojení bytových potřeb jeho rodiny, jakož i na to, že předmětný byt není bytem s regulovaným nájemným, který by žalobci blokovali ze spekulativních důvodů a bránili jeho využití sociálně slabšími nájemci a že bytů s neregulovaným nájemným je na realitním trhu dostatek. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že Výpověď je neplatná i pro rozpor s dobrými mravy, neboť v řízení bylo prokázáno, že žalovaná neplní své povinnosti pronajímatelky vyplývající z ustanovení §687 odst. 1 obč. zák., že nezjednala v tomto směru nápravu, takže předmětný byt nelze za současného stavu užívat, a že její jednání lze hodnotit jako dlouhodobou snahu donutit nájemce k odstěhování se pro neúnosné podmínky k bydlení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. s tím, že má po právní stránce zásadní význam a spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V úvodu obsáhle rekapituluje průběh řízení v dané věci a obsah rozhodnutí soudů obou stupňů a posléze vyjadřuje nesouhlas se závěry odvolacího soudu o platnosti smluvního ujednání o zúžení výpovědních důvodů, o nenaplnění výpovědního důvodu podle §711 odst. 2 písm. c) obč. zák. a o rozporu Výpovědi s dobrými mravy. Dovolatelka má za to, že Smlouva je v části o zúžení výpovědních důvodů neplatná, neboť se zde pronajímatel dopředu vzdává svých práv, která ještě v době jejího uzavření nevznikla, mimo jiné i práva dát výpověď z nájmu z důvodu hrubého porušování dobrých mravů v domě. Poukazuje na „rozhodnutí Ústavního soudu Pl. ÚS 42/03“, z něhož vyplývá, že vůle pronajímatele je při jednostranném ukončení nájmu výrazně omezena ve srovnání s nájemcem ….. a že „každé další zkrácení taxativního katalogu důvodů, za nichž může pronajímatel nájem vypovědět …. prohlubuje nerovnost mezi účastníky soukromoprávního vztahu“. Ve prospěch zúžení výpovědních důvodů nelze argumentovat ani ochranou investic vložených nájemci (v dané věci žalobci) do bytu, neboť k tomu slouží úprava obsažená v ust. §667 obč.zák. Dovolatelka dále vyjadřuje nesouhlas s názorem, že na žalobcích nelze spravedlivě požadovat, aby užívali pouze jeden byt, a namítá, že pouhý výkon vědecké činnosti nemůže být v tomto směru rozhodující a že na pronajímatele nelze přenášet povinnost státu zajistit vědeckým pracovníkům odpovídající podmínky pro jejich činnost. Uvádí, že otázku „spravedlivě požadovat“ je nutno posuzovat z objektivního hlediska, nikoliv toliko ze zřetele soukromých problémů nájemce a jeho subjektivních zájmů (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2777/2007). S odkazem na další rozhodnutí Nejvyššího soudu (ve věcech sp. zn. 26 Cdo 1837/2006, 26 Cdo 1690/2006, 26 Cdo 3407/2007 a sp. zn. 26 Cdo 107/2004) dovozuje, že z hlediska naplněnosti předpokladu existence dvou bytů je rozhodující především to, zda nájemci slouží dva právní tituly zakládající právo na bydlení trvalé povahy, a že v dané věci bylo pouze podstatné, zda druhý byt vyhovuje svou velikostí či kvalitou potřebě nájemce a členů jeho rodiny (byt na Janovského takovým bytem je). V projednávané věci (uvádí se dále v dovolání) byl nesprávně aplikován institut dobrých mravů, dospěl-li soud k závěru, že žalovaná porušuje dobré mravy tím, že nedodává žalobcům služby, a že Výpověď je proto neplatná. Namítá, že nájemce nemá právo jednostranně si snížit platby nájemného a úhrad za služby (jak to činí žalobci, kteří nyní neplatí ani nájemné), může se domáhat toliko slevy; nelze mu proto poskytnout ochranu s odkazem na ust. §3 obč. zák. z důvodu nedodávání služeb pronajímatelem. Závěrem formuluje otázky zásadního právního významu, a to: a) zda se může pronajímatel při podpisu nájemní smlouvy dopředu platně vzdát práva dát výpověď z nájmu bytů ze zákonem uvedených důvodů a zda je takovéto ujednání platné, resp. zda ustanovení §711 a §711a obč. zák. jsou kogentní a proto nemůže dojít k jejich smluvní modifikaci, b) zda výkon pracovní činnosti nájemce (vědecký výzkum) prováděný v místě, kde se nachází oba byty nájemce, je důvodem, pro nějž nelze po něm požadovat, aby užíval toliko jeden byt, resp. zda za tento důvod lze považovat okolnosti, nesouvisející přímo s bydlením, a c) zda důvodem pro určení neplatnosti výpovědi pro rozpor s dobrými mravy může být skutečnost, že nájemci nejsou dodávány služby. Navrhla, aby rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností.
Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§236 odst. 1 o. s. ř.).
Dovolání v dané věci není přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti potvrzujícímu rozsudku soudu prvního stupně, ani podle §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř., neboť rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený dovoláním napadeným rozsudkem odvolacího soudu, byl jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Přípustnost dovolání je proto třeba posuzovat podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., (jež zůstává – i po jeho zrušení nálezem Ústavního soudu ČR ze dne 21. 2. 2012, sp. zn. Pl. ÚS 29/11 – použitelné pro posouzení přípustnosti dovolání podaných do 31. 12. 2012 /srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 6. 3. 2012, sp. zn. IV. ÚS1572/11/).
Podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy (§237 odst. 3 o. s. ř.), řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešena právní otázka jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle §241a odst. 2 písm. a) a §241a odst. 3 se nepřihlíží.
Napadené rozhodnutí spočívá na právním závěru, že Výpověď je neplatná a to především proto, že byla dána z jiného, než (platně) smluvně dohodnutého výpovědního důvodu; pro případ, že by neobstál uvedený názor, je neplatná pro neexistenci uplatněného výpovědního důvodu a pro rozpor s dobrými mravy, přičemž dovoláním byly (i prostřednictvím formulovaných otázek zásadního právního významu) zpochybněny oba důvody neplatnosti.
Vzhledem k tomu, že právní otázka platnosti smluvního ujednání pronajímatele a nájemce o zúžení v zákoně upravených důvodů, pro něž může dát pronajímatel výpověď z nájmu bytu, nebyla dosud v rozhodování Nejvyššího soudu vyřešena, shledává dovolací soud napadené rozhodnutí pro její řešení zásadně právně významným; dovolání je tak v tomto rozsahu podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. přípustné. Otázka naplněnosti výpovědního důvodu podle §711 odst. 2 písm. c) obč. zák. a rozporu výpovědi s dobrými mravy byla již v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena a odvolací soud ji (jak bude níže rozvedeno) posoudil v souladu s ustálenou judikaturou.
V projednávané věci jde o posouzení platnosti smluvního ujednání obsaženého v nájemní smlouvě ze dne 31. 10. 1997. Obecně platí, že platnost právního úkonu z hlediska jeho souladu se zákonem, tj. dovolenost předmětu právního úkonu, je nutno posuzovat podle právního stavu, jaký zde byl v době, kdy byl právní úkon učiněn. Okolnost, že následně došlo ke zrušení či změně obecně závazného právního předpisu, s nímž byl právní úkon v rozporu, nemůže vést k odstranění následků stanovených v §39 obč. zák. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný pod C 266 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, uveřejněný pod R 7/2005 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, dále např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3985/2009).
Z uvedeného pro projednávanou věc vyplývá, že platnost Smlouvy je nutno posuzovat podle právní úpravy obsažené v občanském zákoníku ve znění účinném před novelou provedenou s účinností od 1. 1. 1998 zákonem č. 227/1997 Sb., tj. před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „o. z.“).
Nájem bytu byl upraven v ustanoveních §685 a násl. o. z, přičemž tato úprava byla až na výjimky kogentní a vyznačovala se – oproti současně platné právní úpravě – výraznější ochranou práv nájemce (a tomu odpovídajícímu omezení práv pronajímatele). Podle §711 o. z. mohl pronajímatel vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu a z důvodů taxativně stanovených v zákoně (§711 písm. a/ až i/).
Dovolací soud je toho názoru, že se zřetelem k uvedenému charakteru právní úpravy nájmu bytů nelze připustit další omezení práv pronajímatele nad rámec stanovený zákonem, a že ujednání o omezení výpovědních důvodů upravených v ustanovení §711 odst 1 o. z. by bylo v rozporu se zákonem (§39 o. z.). V poměrech projednávané věci to tedy znamená, že ujednání obsažené v čl. IV bodu 2 Smlouvy je neplatné (§39 o. z.).
Opačný závěr by ve svých důsledcích znamenal, že pronajímatel (a se zřetelem k ustanovení §682 odst. 2 o. z. zřejmě i jeho právní nástupce) by nemohl dát nájemci (jeho právnímu nástupci - §706 odst. 1, §708 o. z.) výpověď z nájmu bytu např. z důvodu hrubého porušování dobrých mravů (§711 odst. 1 písm. c/ o.z.) či z důvodu hrubého porušování práv vyplývajících z nájmu bytu (mimo neplacení nájemného) - §711 odst. 1 písm. d) o. z. Takovéto důsledky nelze nepochybně připustit. Nad rámec uvedeného lze podotknout, že ujednání obsažené v čl. IV. bodu 2 Smlouvy je třeba posuzovat v souladu s jejím zbývajícím obsahem (srov. např. č. II. bod 3 a 5., čl. III. bod 3, bod V.), což by mohlo vést k úvaze o jeho neurčitosti (§37 odst. 1 o. z.).
Dospěl-li tedy odvolací soud v souzené věci k závěru, že Výpověď je neplatná proto, že byla dána z jiného, než (platně) smluvně dohodnutého výpovědního důvodu, není jeho právní posouzení věci v tomto směru správné.
Napadený rozsudek však přesto obstojí.
Ustálená soudní praxe dovodila, že existenci výpovědního důvodu (tedy i pro existenci dvou /více/ bytů/) je nutno posuzovat k okamžiku doručení výpovědi nájemci bytu - srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 24. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/97, uveřejněný pod č. 68 v sešitě č. 7 z roku 1999 časopisu Soudní judikatura, dále např. jeho rozsudek z 16. 2. 2005, sp. zn. 2460/2004. Byla-li v daném případě výpověď z nájmu bytu doručena žalobci a) dne 26. 3. 2008 a žalobkyni b) dne 17. 3. 2008, je – pro účely posouzení naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu – nutno postupovat podle §711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku ve znění účinném po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „obč. zák.“). Přitom lze vycházet z judikatury, na níž se soudní praxe ustálila při výkladu ustanovení §711 odst. 1 písm. g) zákona č. 40/1964 Sb., ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 20. 5. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2777/2007, a z 10. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 5383/2008).
Dovolatelka zpochybňuje závěr odvolacího soudu, že na žalobcích nelze spravedlivě požadovat, aby užívali k bydlení pouze jeden byt - byt na Janovského. Odvolací soud přitom přihlédl zejména k velikosti tohoto bytu, k počtu členů domácnosti žalobců, k pracovnímu zařazení žalobce a) a k jeho vědeckovýzkumné činnosti.
V této souvislosti lze poukázat na nález Ústavního soudu ze dne 12. 3. 2001, sp. zn. II.ÚS 544/2000, uveřejněný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu č. 41/2001, sv. 21, str. 363, podle něhož výkon práva na bydlení se nevztahuje pouze na užívání plochy vymezené stavebně technickým určením, ale také na uspokojování potřeb bydlení, které v současné době nespočívají pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině. V tomto smyslu se nemůže jednat o výkon práva bydlení, pokud se tak má stát v nevyhovující místnosti (tj. v jedné místnosti s manželkou s přihlédnutím k zaměstnání stěžovatele, jež je vědeckým pracovníkem). O obdobný případ jde i v souzené věci, kdy byt na J. má zhruba 74 m2 a měla by jej užívat tříčlenná rodina včetně žalobce a), který je vědeckým pracovníkem. Pokud žalobci nyní uvedený byt fakticky užívají, děje se tak proti jejich vůli (pro neobyvatelnost předmětného bytu z důvodu závad, k jejichž odstranění je povinna dovolatelka jako pronajímatelka).
Odvolací soud správně zhodnotil též okolnost, že žalobci platí od počátku nájemního vztahu za užívání předmětného bytu tzv. neregulované nájemné. Nejde tedy o situaci, kdy by nájemce využíval výhod regulovaného nájemného (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 18. 5. 2004, sp. zn. 26 Cdo 107/2004, z 12. 7. 2007, sp. zn. 1837/2006 a z 14. 4. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2604/2010). K námitce dovolatelky, že žalobci nyní nájemné z předmětného bytu nehradí, nelze přihlédnout, neboť rozhodné jsou – jak vyplývá z výše uvedeného – okolnosti, jež zde byly dány v době doručení Výpovědi.
Dovodil-li tedy odvolací soud, že Výpověď je neplatná pro neexistenci uplatněného výpovědního důvodu, je jeho rozhodnutí věcně správné.
Pokud jde o otázku neplatnosti Výpovědi pro rozpor s dobrými mravy (§39 obč. zák., §3 odst. 1 obč.zák.), dovolací soud se jí nezabýval, neboť úvaha, zda výpověď pronajímatele z nájmu bytu je či není v rozporu s dobrými mravy má své místo až poté, co soud učinil (kladný) závěr o tom, že jde jinak o právní úkon platný, včetně toho, že byl naplněn uplatněný výpovědní důvod (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 23. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1592/2008).
Jelikož rozsudek odvolacího soudu je v mezích dovolacího přezkumu správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl (§243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o. s. ř.).
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243b odst. 5 větu první, §224 odst. 1, §142 odst. 1 o. s. ř., a o skutečnost, že žalobcům nevznikly (dle obsahu spisu) v dovolacím řízení náklady, na jejichž náhradu by měl jinak právo vůči žalované.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 26. července 2012
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc.
předsedkyně senátu