ECLI:CZ:NS:2022:22.CDO.3282.2021.1
sp. zn. 22 Cdo 3282/2021-360
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve věci žalobce Z. o. d. H. , se sídlem v XY, IČO: XY, zastoupeného JUDr. Ing. Zdeňkem Hrabou, Ph.D., advokátem se sídlem v Říčanech, Kamlerova 795/9, proti žalované G. K. , se sídlem v XY, IČO: XY, zastoupené Mgr. Ing. Lukášem Vajdou, advokátem se sídlem v Praze 1, Vodičkova 695/24, o nahrazení projevu vůle, vedené u Okresního soudu v Pelhřimově pod sp. zn. 5 C 133/2019, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích – pobočky v Táboře ze dne 16. září 2021, č. j. 15 Co 186/2021-330, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích – pobočky v Táboře ze dne 16. září 2021, č j. 15 Co 186/2021-330, a rozsudek Okresního soudu v Pelhřimově ze dne 29. dubna 2021, č. j. 5 C 133/2019-271, se ruší a věc se vrací Okresnímu soudu v Pelhřimově k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Po zrušení původních rozhodnutí v této věci rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 14. 10. 2020, č. j. 22 Cdo 1503/2020-210, se Okresní soud v Pelhřimově (dále jen „soud prvního stupně“) v dalším řízení věcí opětovně zabýval a rozhodl rozsudkem ze dne 29. 4. 2021, č. j. 5 C 133/2019-271, tak, že uložil žalované uzavřít s žalobcem kupní smlouvu specifikovanou ve výroku rozhodnutí, jejímž předmětem jsou pozemky parc. č. XY, parc. č. XY, parc. č. st. XY zapsané na LV č. XY pro obec a k. ú. XY, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrálním pracovištěm XY (dále také „předmětné pozemky“) – (výrok I), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II).
Žalobce se domáhal vydání rozsudku, kterým by soud nahradil projev vůle žalované uzavřít s žalobcem kupní smlouvu ohledně předmětných pozemků. V žalobě uvedl, že žalovaná je výlučnou vlastnicí předmětných pozemků a že na nich stojí stavby ve vlastnictví žalobce, které nejsou součástí pozemků (silážní žlab, jímka na silážní trávy, zemědělská stavba bez č. p./č. e. a vodárna – odvzdušnění odvodnění přípojky). Předmětné pozemky vložil do základního kapitálu žalované společnosti J. F. – právní předchůdce žalované a její jediný společník a jednatel – na základě notářského zápisu sepsaného dne 13. 9. 2018 pod sp. zn. NZ 134/2018, N 156/2018 notářkou JUDr. Alenou Klocovou jako nepeněžitý vklad. Žalobce dovozuje své předkupní právo k předmětným pozemkům.
Soud prvního stupně vzal za prokázané, že se na předmětných pozemcích nacházejí stavby žalobce, a uzavřel, že společník žalované porušil předkupní právo žalobce, pokud mu pozemky nejprve nenabídl ke koupi. Žalobě proto vyhověl, neboť žalobci vznikl nárok na uzavření smlouvy ohledně prodeje předmětných pozemků za stejných podmínek, jaké existovaly při realizaci převodu.
Stavby na prvních dvou předmětných pozemcích byly postaveny a zkolaudovány; i z katastrální mapy ohledně pozemků parc. č. XY a XY vyplývá s ohledem na charakter jejich zákresu, že stavby silážního žlabu a silážní jímky po zaměření kopírují půdorysem plochu pozemků, oba předmětné pozemky vznikly oddělením z původních pozemků právě na základě zákresu staveb. Pro závěr, že jde o samostatné stavby, svědčí i to, že ve znaleckém posudku vypracovaném v souvislosti s vkladem pozemků do kapitálu žalované nebyly tyto stavby zmiňovány.
V případě zemědělské stavby bez č. p./č. e. soud s ohledem na katastrální mapu konstatoval, že se nachází na třech pozemcích, které na sebe polohou navazují. Na pozemku žalovaného parc. č. st. XY (třetím předmětném pozemku) se ze stavby nachází evidentně více jak její polovina, zbývající část stavby se nachází na pozemcích parc. č. st. XY ve vlastnictví samotného žalobce a parc. č. st. XY v podílovém spoluvlastnictví tří dalších fyzických osob. Použití §3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, není podle názoru soudu ve smyslu §3059 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, vyloučeno v případě pozemku parc. č. st. XY, neboť stavba sice stojí na třech pozemcích, na předmětném pozemku se však nachází půdorysem více jak její polovina, tedy převážná část stavby; toto umocňuje i skutečnost, že další část stavby se nachází i na pozemku parc. č. st. XY ve vlastnictví samotného žalobce.
K odvolání žalované Krajský soud v Českých Budějovicích – pobočka v Táboře (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 16. 9. 2021, č. j. 15 Co 186/2021-330, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II).
Odvolací soud nepřisvědčil odvolacím námitkám žalované.
Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, že silážní žlab a silážní jímka jsou vybudovány na prvních dvou předmětných pozemcích parc. č. XY a XY samostatnými stavbami a věcmi v právním smyslu. Přihlédl přitom k tomu, že k jejich výstavbě bylo vydáno stavební povolení a že byly zkolaudovány. Následně s nimi bylo nakládáno jako se samostatnými předměty práv a povinností (silážní žlab byl včetně přilehlé jímky v roce 2004 předmětem dobrovolné dražby). Navíc i z počínání žalované a jejího právního předchůdce před zahájením řízení i v jeho průběhu vyplývá, že nikdo nepochyboval o rozdílném vlastnictví pozemků a staveb. Jako důvodnou nepovažoval ani námitku, že nelze určit, kde stavba končí a kde začíná, neboť silážní žlab i jímka byly zaměřeny právě podle půdorysu staveb.
Odvolací soud se ztotožnil rovněž se závěrem, že žalobci svědčilo předkupní právo i ke třetímu předmětnému pozemku parc. č. st. XY, který je zastavěný zemědělskou stavbou bez č. p./č. e. Stavba se sice rozkládá i na dvou dalších pozemcích jiných vlastníků, na předmětném pozemku se však nachází její většina. Mimo kritérium velikosti zastavěné plochy zohlednil i kritérium účelu a hospodářského významu stavby. V daném případě ale podle jeho náhledu kritérium hospodářského významu stavby nad kritériem velikosti plochy nepřevážilo, neboť jsou pro stavbu všechny tři pozemky, na nichž stojí, stejně významné. Navíc přihlédl i k tomu, že jeden ze tří pozemků je ve vlastnictví žalobce, čímž se přispěje k naplnění účelu předkupního práva podle §3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tj. sjednocení vlastnictví stavby a pozemku.
Proti rozhodnutí odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, ve kterém vymezila tři otázky:
1) Jako v judikatuře dovolacího soudu neřešenou otázku vymezila aplikaci §3059 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v případech, v nichž je stavba zřízena současně na několika pozemcích. Konkrétně, jakým způsobem má být vykládán termín „převážná část stavby“. Zemědělská stavba žalobce bez č. p. a č. e. totiž leží na třech pozemcích: na pozemku D. s parc. č. st. XY o výměře 1 021 m 2 , na pozemku žalobce s parc. č. st. XY o výměře 133 m 2 a na třetím předmětném pozemku žalované s parc. č. st. XY o výměře 1 202 m 2 . Podle žalované se převážná většina stavby objektivně nenachází ani na jednom z pozemků. Ani z funkčního hlediska nelze dovodit, že by některá částí stavby, která není vnitřně členěná a sloužící k ustájení zvířat, měla rozhodující význam.
2) Dále vymezila otázku, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a sice, jaká je právní povaha silážního žlabu a silážní jímky; zda jde o samostatné věci v právním smyslu. Podle žalované o samostatné věci nejde. Odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu o potřebě individuálního posouzení a namítá, že silážní žlab je umístěn ve svahu, je částečně zapuštěn do země a částečně kopíruje okolní terén, tedy nelze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba.
3) Dále vymezila otázku, která má být dovolacím soudem posouzena jinak, a to otázku, na jaké případy převodu vlastnického práva se vztahuje předkupní právo podle §3056 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Konkrétně, zda náleží předkupní právo rovněž při bezúplatném převodu.
Navrhuje, aby dovolací soud odložil právní moc a následně zrušil rozhodnutí odvolacího soudu i soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobce ve vyjádření uvedl, že není proti odkladu právní moci napadeného rozhodnutí. V dovolání však žalovaná nikterak nevymezuje, od jaké judikatury dovolacího soudu se měl odvolací soud odchýlit. Pokud jde o otázku 1) týkající se pojmu „převážná část stavby“, byla již v judikatuře dovolacího soudu řešena (sp. zn. 22 Cdo 1952/2019, 22 Cdo 1995/2020). Převážná část stavby se nachází na pozemku žalované; na něm se rovněž nachází rampa zásadní pro využití budovy. Neztotožňuje se proto s náhledem žalované, že se převážná část stavby nenachází ani na jednom z pozemků. K otázce 2) týkající se povahy silážní jímky a silážního žlabu uvádí, že naplňují veřejnoprávní zákonnou definici stavby. Je nepochybné, že jsou spojené se zemí pevným základem, a naplňují tak veřejnoprávní i soukromoprávní definici stavby. Odkazuje i na katastrální souvislosti a dispozice s nimi. Otázka 3) pak již byla v tomto řízení dovolacím soudem vyřešena; žalovaná přitom neuvádí relevantní důvodu, pro které by měl dovolací soud judikaturu změnit. Navrhuje zamítnutí, eventuálně odmítnutí dovolání a přiznání náhrady nákladů dovolacího řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (dále jen „o. s. ř.“) – (srovnej článek II bod 2 části první zákona č. 296/2017 Sb.), neboť rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno po 29. 9. 2017.
Vzhledem k tomu, že k převodu vlastnického práva k předmětným pozemkům došlo po 1. 1. 2018, postupoval Nejvyšší soud podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a další související zákony (dále také „o. z.“) – [srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 7. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2252/2015 (publikované v časopise Soudní rozhledy, č. 6, 2016, str. 197)].
Podle §237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§242 odst. 3 o. s. ř.).
1) Jako v judikatuře dovolacího soudu neřešenou otázku žalovaná vymezila aplikaci §3059 o. z. v případech, v nichž je stavba zřízena současně na několika pozemcích. Konkrétně, jakým způsobem má být vykládán pojem „převážná část stavby“.
Protože na řešení této otázky je rozhodnutí odvolacího soudu založeno, dovolatelka závěry přijaté odvolacím soudem napadá a uvedená otázka nebyla v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu dosud vyřešena, je dovolání podle §237 o. s. ř. přípustné a je i důvodné.
Podle §3056 odst. 1 věta první o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku.
Podle §3059 o. z. je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se §3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku.
Podle §1087 odst. 1 o. z. zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.
Nejvyšší soud dospěl ve své rozhodovací praxi [srovnej např. rozsudky ze dne 18. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4572/2015 (publikovaný pod č. 7/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní), či ze dne 24. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1952/2019 (dostupný stejně jako níže citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu na www.nsoud.cz )], k závěru, že §3054 o. z. dopadá na případy, kdy se celá stavba nachází na pozemku ve vlastnictví vlastníka stavby. To ostatně odpovídá i obecnému pojetí konstrukce přechodných ustanovení §3054 o. z. a násl., kdy zákonná úprava na prvním místě při regulaci režimu podléhajícímu superficiální zásadě vymezuje nejčastější situace, kdy se celá stavba nachází na pozemku téhož vlastníka. Ustanovení §3056 až 3059 o. z. pak upravují situace, kdy se výchozí pravidlo obsažené v §3054 o. z. nemůže uplatnit právě proto, že ke dni účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se celá stavba nenachází na pozemku vlastníka stavby. Režim §3055 až 3058 o. z. dopadá na případy, v nichž se stavba nachází celá na jednom pozemku, ale pro nesplnění podmínek §3054 o. z. nedošlo k právnímu sjednocení režimu pozemku a stavby již ke dni účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a teprve §3059 o. z. řeší právní režim staveb, které jsou zřízeny na několika pozemcích, tj. staveb, u nichž se právě z tohoto důvodu nemohou uplatnit předchozí zákonná ustanovení (§3054 až 3058).
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tedy v §3059 upravuje zvláštní postup pro případ, že je stavba zřízena na více pozemcích, a potud je třeba úpravu obsaženou v §3059 o. z. považovat za doplnění úpravy §3054 až 3058 o. z. Uvedené ustanovení doplňuje přechodná ustanovení §3054 až 3058 o. z. tak, že umožňuje, aby se superficiální zásada uplatnila i ve vztahu k pozemku, na němž leží alespoň převážná část stavby; stavba se tak stane součástí toho pozemku, na němž převážně leží, ke zbylým pozemkům zákonodárce připouští uplatnění institutu přestavku; případně je založeno předkupní právo mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku, na kterém se převážná část stavby nachází.
Tím je opětovně naplněn základní cíl přechodných ustanovení k pozemkům a stavbám, jímž je nastavení pravidel pro uplatnění tzv. superficiální zásady mimo jiné prostřednictvím zákonného předkupního práva; současně §3059 o. z. směřuje i k tomu, aby docházelo k redukci případů, kdy stavba bude stát na pozemcích jiného vlastníka či vlastníků. Prostřednictvím §3059 o. z. se tak uplatňuje intenzivnější zájem na provedení zásady superficies solo cedit i ve vztahu ke stavbám zřízeným před 1. 1. 2014 na vícero pozemcích.
Přechodná ustanovení k pozemkům a stavbám (§3054 až 3061 o. z.) u staveb zřízených před 1. 1. 2014 vyjadřují směřování k obnovené platnosti zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) obecně zakotvené pro stavby zřízené po 1. 1. 2014 v §506 o. z. Východiskem návratu k superficiální zásadě nebyla jednorázová změna vlastnických vztahů založených před 1. 1. 2014, ale nastavení pravidel, která v budoucím období povedou k jednotě vlastnického práva k pozemku a stavbě na něm umístěné v souladu s principem superficies solo cedit . Okamžité a úplné sjednocení právního režimu pozemku a staveb k 1. 1. 2014 by kolidovalo s ústavními principy ochrany vlastnického práva; proto i soudní praxe vychází z toho, že smyslem přechodných ustanovení k pozemkům a stavbám je postupné směřování k tzv. superficiální zásadě, nikoliv okamžité uplatnění zásady, podle níž by se stala stavba součástí pozemku již ke dni nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1771/2019).
V souladu s tím vychází dovolací soud z úvahy, že při aplikaci §3059 o. z. a výkladu pojmu „převážná část stavby“ se bude setkávat praxe s případy, kdy stavba na některém z pozemků bude stát z převážné části a v tomto ohledu se superficiální zásada naplní, případně bude založeno předkupní právo, ale také s případy, kdy na žádném pozemku se převážná část stavby nebude nacházet a stavba se součástí žádného z pozemků nestane a mezi vlastníkem stavby a pozemků nebude existovat předkupní právo. Obecný požadavek (§3059 o. z.) na to, aby se stavba stala součástí některého z pozemků či aby bylo založeno předkupní právo u staveb podléhajících režimu přechodných ustanovení k pozemkům a stavbám neznamená, že bude v každém jednotlivém případě splněn předpoklad, že se stavba na některém z pozemků nachází převážnou částí ve smyslu §3059 o. z.
Tím se výklad §3059 o. z. odlišuje od režimu staveb zřízených na vícero pozemcích po 1. 1. 2014, které podléhají §506 o. z. a kde je naopak prioritní požadavek na to, aby stavba součástí některého z pozemků, na kterých se nachází, byla. Tento požadavek je v odborné literatuře podrobně popsán a vysvětlen i s návrhy řešení, jak v takových případech u staveb zřizovaných po 1. 1. 2014 postupovat (k tomu srovnej MELZER, Filip, TÉGL, Petr a kol. Občanský zákoník: velký komentář. Svazek III, §419–654. Praha: Leges, 2014, s. 327).
Výklad pojmu „převážná část stavby“ není v zákoně nijak naznačen a vodítko nepodává ani důvodová zpráva.
Dovolací soud vychází ze základní úvahy, že převážnost stavby by měla být posuzována ve vztahu k celku stavby a nikoliv ve vztahu k dalším částem stavby na jiných pozemcích. Jestliže by se tedy stavba nacházela např. na 5 pozemcích tak, že na jednom pozemku by se nacházela třetina stavby a na dalších 4 pozemcích by byla vždy 1/6 stavby, nedošlo by k přiřazení stavby k prvnímu pozemku, protože v takovém případě by nešlo o pravidlo, že se stavba přiřazuje k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby, ale k pozemku, na kterém se nachází největší část stavby, což je ovšem pravidlo odlišné.
Současně dovolací soud předpokládá, že se soudní praxe bude setkávat s různými typy staveb, u kterých bude nutno posoudit převážnou část ve vztahu k pozemku s přihlédnutím k individuálním okolnostem případu a soudům zůstane prostor k úvaze, zda v daném jednotlivém případě o převážnou část stavby na určitém pozemku půjde či nikoliv. Stavba totiž představuje trojrozměrný, nikoliv plošný objekt. Lze tak uvažovat o stavbách, které jsou minimálně výškově členité (např. běžné rodinné domy), o stavbách, které mají složitější členění (např. stavba hotelu, která je vícepodlažní a má přízemní halu či recepci na jednom pozemku nekopírující výšku hlavní obytné části stavby na jiném pozemku) nebo o stavbách se specifickou povahou a účelem, např. o vodních elektrárnách majících části stavby pro jejich funkci zcela zásadní a určující jako vodní turbíny apod.
Ustanovení §3059 o. z. představuje ve vztahu k převážné části pozemku právní normu s relativně neurčitou hypotézou, to jest právní normu, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a která tak přenechává soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Byla-li hypotéza právní normy vymezena správně, nemůže být rozhodnutí ve věci v rozporu se zákonem z důvodu, že nebyly objasněny okolnosti další, popřípadě že nebylo přihlédnuto k jiným okolnostem, které v posuzovaném případě nelze považovat za podstatné či významné. Dovolací soud by mohl úvahu odvolacího soudu o „převážné části stavby“ zpochybnit pouze v případě, že by byla zjevně nepřiměřená (k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 5. 2021, sp. zn. 22 Cdo 1306/2021, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2021, sp. zn. 22 Cdo 3163/2020).
Půjde-li o nejčastější formy staveb s minimální výškovou členitostí, zastává dovolací soud názor, že je třeba primárně vycházet z hlediska (kvantitativního) vyjádřeného zastavěnou plochou u staveb. Tím není vyloučeno podpůrně a spíše výjimečně při úvaze o převážné části zohlednit individuální okolnosti u staveb se složitějším členěním, kde lze přihlédnout i k tzv. objemovému hledisku vyjadřujícímu zohlednění i hlediska „trojrozměrného“, objemového, nikoliv pouze plošného, případně lze zohlednit i individuální okolnosti u staveb specifického charakteru, jejichž konkrétní části mají pro funkci celé stavby zcela zásadní a určující význam. Tato hlediska doplňující princip zastavěné plochy či obestavěného prostoru je pak nutno poměřovat i dále uvedeným výkladem toho, jak přistupovat k posouzení otázky, zda jde o převážnou část stavby na pozemku.
Je zřejmé, že nelze praxi dát žádné obecné vodítko vyjadřující procentuálně, zlomkem či jiným způsobem přesnou hranici, kdy o převážnou část půjde a kdy (již nebo ještě) nikoliv.
Při úvaze o vymezení tohoto pojmu je nutno zohlednit i úpravu přestavku v §1087 o. z., který nicméně nepoužívá shodnou terminologii jako §3059 o. z. Přestavek v režimu §1087 o. z. umožňuje u staveb zřizovaných po 1. 1. 2014 nabytí vlastnického práva k části sousedního pozemku při splnění podmínek v §1087 o. z. obsažených, a tím směřuje k tomu, aby celá stavba stála na pozemku jednoho vlastníka (a tím se uplatnila superficiální zásada). Úprava §3059 o. z. primárně směřuje k přiřazení stavby k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby (je-li vlastník tohoto pozemku také vlastníkem stavby), případně k založení předkupního práva mezi vlastníkem tohoto pozemku a vlastníkem stavby tam, kde stavba bude stát na některém z pozemků převážnou částí. Protože institut předkupního práva je zásahem do smluvní volnosti stran při volbě smluvního partnera, je třeba na toto omezení nahlížet a vykládat je tak, aby bylo předkupní právo založeno skutečně pouze v případech, na které zákonná úprava má dopadat.
I když terminologie obou zákonných ustanovení není shodná, jak úprava přestavku, tak i úprava §3059 o. z. zjevně směřují k tomu, aby byl dotčen právní režim pozemku, na kterém se stavba nachází. V případě přestavku pozemek, na který trvalá stavba zasáhla malou částí, mění vlastnický režim ex lege ve prospěch vlastníka „hlavního“ pozemku a zřizovatele stavby, na jehož pozemku se stavba nachází; v případě §3059 o. z. buď přiřazením stavby k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby, je-li vlastník tohoto pozemku i vlastníkem stavby, nebo založením předkupního práva k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby, ale vlastník stavby a vlastník tohoto pozemku jsou osoby odlišné.
Formulací zákonného požadavku na „převážnou část stavby“, zákonná úprava jasně naznačuje, že tyto právní důsledky mají být spojeny s případy, kde nebude dostačující samotná „nadpoloviční většina“. Jestliže by měl zákonodárce v úmyslu tyto právní důsledky (a do jisté míry právní benefity) spojit již s nadpoloviční většinou bez dalšího, nic mu nebránilo tomu přizpůsobit i textaci §3059 o. z. Pakliže tak neučinil a naopak pojí dopad §3059 o. z. s pozemkem, na kterém je převážná část stavby, dává tím podle přesvědčení dovolacího soudu zjevně najevo, že převážná část musí být spojena s výrazně větším dopadem zastavěnosti (obestavěnosti) než s prostou nadpoloviční většinou. To platí tím spíše, že i v případě přestavku „favorizuje“ vlastníka pozemku, na kterém se nachází část stavby, která zasahuje jen malou částí na malou část sousedního pozemku. Za převážnou část stavby na pozemku je potom nutno považovat ty případy, kdy ve srovnání s dalším či dalšími pozemky bude na daném pozemku zjevná, zřetelná, jasně převažující část stavby. Je zřejmé, že čím více se budou v daném případě blížit úvahy o převážné části stavby splnění formálních předpokladů pro přestavek, tím spíše bude možno učinit i závěr o převážné části stavby na určitém pozemku. Nicméně ani tam, kde nebude možné srovnání s parametry přestavku, není vyloučen závěr o převážné části stavby na určitém pozemku, bude-li splněn parametr zjevnosti (zřetelnosti) a soudní rozhodnutí bude obsahovat řádné odůvodnění a vysvětlení úvahy, na základě které soud dospěl k závěru, že existuje pozemek, na kterém se nachází převážná část stavby. Takový závěr bude nutno učinit při respektování základních východisek a principů, které dovolací soud výše naznačil.
Nicméně ani tam, kde nebude možné srovnání s parametry přestavku, není vyloučen závěr o převážné části stavby na určitém pozemku, bude-li splněn parametr zjevnosti (zřetelnosti) a soudní rozhodnutí bude obsahovat řádné odůvodnění a vysvětlení úvahy, na základě které soud dospěl k závěru, že existuje pozemek, na kterém se nachází převážná část stavby. Takový závěr bude nutno učinit při respektování základních východisek a principů, které dovolací soud výše naznačil.
Předkupní právo vlastníka stavby vůči vlastníkovi pozemku, upravené v §3056 o. z. ve spojení s §3059 o. z., se tedy týká jen toho pozemku, na kterém leží převážná část stavby. Vlastník stavby (přesně řečeno vlastník pozemku, jehož součástí je stavba přesahující na sousední pozemek) nemá předkupní právo proti vlastníkovi sousedního pozemku, na kterém se nachází menší část stavby (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1995/2020, uveřejněný v časopise Právní rozhledy, 2021, č. 9, str. 338 a násl.). Na těchto pozemcích tak jde o stavbu na cizím pozemku (nebudou-li splněny předpoklady pro uplatnění přestavku).
Neleží-li na žádném z pozemků převážná část stavby, nestane se stavba součástí žádného z pozemků, zůstává jí zachován režim samostatné nemovité věci a předkupní právo ve smyslu §3056 o. z. nevzniká.
Z tohoto pohledu závěry odvolacího soudu neobstojí. Odvolací soud učinil závěr o převážné části pozemku s přihlédnutím k hledisku (správnému) zastavěnosti, nicméně existenci předkupního práva spojil s pozemkem, na kterém je „pouze“ minimální nadpoloviční polovina stavby, aniž by šlo o stavbu s atypickým např. výškovým a prostorovým členěním, případně o stavbu atypickou se specifickými znaky. Z tohoto hlediska závěr o převážné části stavby na určitém pozemku správný není.
2) Dále žalovaná vymezila otázku právní povahy silážního žlabu a silážní jímky.
Tato otázka zakládá přípustnost i důvodnost dovolání, neboť se při jejím řešení soudy odchýlily od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Obecné vymezení pojmu „stavba“ zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, neobsahoval. Podle ustálené rozhodovací praxe [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1305/96 (publikovaný v časopise Soudní rozhledy, 1998, č. 8, str. 203), nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98 (publikovaný v časopise Soudní rozhledy, 1998, č. 12, str. 318)] při vymezení obecného pojmu „stavba“ ve smyslu občanského práva, a tedy samostatného předmětu vlastnických vztahů, nelze vycházet jen z veřejnoprávních předpisů a jejich účelu [§2 odst. 3, 4, 5, §103 a násl. zákona č. 183/2006, o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)]; stavební předpisy chápou pojem stavby převážně dynamicky, tedy jako činnost, popřípadě soubor činností, směřujících k uskutečnění díla (někdy ovšem i jako toto dílo samotné). Naproti tomu pro účely občanského práva je pojem „stavba“ nutno vykládat staticky, jako věc v právním smyslu, tedy jako výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů včetně práva vlastnického, nikoliv tedy součást jiné věci [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2002, sp. zn. 22 Cdo 52/2002 (uveřejněný v časopise Soudní rozhledy, 2002, č. 5, str. 162), rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1118/2005, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2682/2008].
V problematických případech je vždy třeba zvažovat, zda stavba může být samostatným předmětem vlastnického práva, a to s přihlédnutím ke všem okolnostem věci, zejména k tomu, zda podle zvyklostí v právním styku je účelné, aby stavba jako samostatná věc byla předmětem právních vztahů, a také k jejímu stavebnímu provedení. Zejména tam, kde je výsledkem stavební činnosti zpracování povrchu pozemku či vršení kompaktního stavebního materiálu může být významným hlediskem, zda lze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba; pokud takové vymezení možné není, půjde zpravidla o součást pozemku (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1221/2002; nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 4. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2155/2012).
K otázce, kdy je určitým způsobem stavebně zpracovaný povrch pozemku samostatnou stavbou, se vyslovil Ústavní soud v nálezu ze dne 23. 3. 2015, sp. zn. I. ÚS 3143/13 (dostupném na http://nalus.usoud.cz ), ve kterém uvedl, že klíčovou roli sehrávají vždy konkrétní okolnosti případu, jež jsou relevantním ukazatelem pro přijetí odůvodněného závěru o tom, zda konkrétní výsledek stavební činnosti je nebo není samostatným předmětem občanskoprávních vztahů (stavbou ve smyslu občanského práva). V některých případech není umělá úprava povrchu pozemku takového stavebního rázu, aby ji bylo možno pokládat za samostatnou věc z hlediska soukromého práva. Nezbytností je však posuzovat každou právní věc individuálně. Mohou nastat hraniční případy, které bude nutno řešit podle jednotlivých okolností vždy řádně zdůvodněnou úvahou soudu o charakteru sporné věci, resp. stavební úpravy – tedy zda půjde již o stavbu jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů, nebo jen o určitým způsobem zpracovaný pozemek.
V rozsudku ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 22 Cdo 3259/2018, k tomu Nejvyšší soud uvedl, že v některých případech nelze stanovit jednoznačné hledisko pro určení, kdy půjde o samostatnou věc, a kdy o součást pozemku. Je vždy třeba zvažovat, zda stavba může být samostatným předmětem práv a povinností, a to s přihlédnutím ke všem okolnostem věci. Soud musí zvážit, zda s přihlédnutím ke zvyklostem, zachovávaným v právním styku, jakož i s přihlédnutím k obecné účelnosti existence různých právních vztahů k pozemku a k objektu na něm se nacházejícím, prohlásí určitý výsledek stavební činnosti za samostatnou věc, a tedy za stavbu podle občanského práva.
Nejvyšší soud rovněž poukázal na to, že otázku, zda určitá stavba je součástí pozemku nebo samostatnou věcí, nelze řešit pro všechny myslitelné případy stejně, její posouzení je v hraničních případech na úvaze soudu (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1221/2002, a ze dne 6. 1. 2004, sp. zn. 22 Cdo 1964/2003, dále například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2569/2009, a ze dne 27. 11. 2008, sp. zn. 22 Cdo 3510/2007), a proto Nejvyšší soud přezkoumá možné hraniční případy toliko tehdy, pokud by úvahy nalézacích soudů byly zjevně nepřiměřené. Tato okolnost také zpravidla ztěžuje vyslovení obecných, vždy uplatnitelných závěrů, proto je nutno při formulaci závěrů týkajících se samostatnosti určité věci či naopak závěru o součásti věci jiné vždy důsledně vycházet z okolností konkrétního případu. Z výše formulovaných obecných východisek se pak podává základ pro rozhodování konkrétních sporů (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1143/2014).
Posouzení toho, zda stavební úpravy pozemku jsou samostatným objektem právních vztahů nebo součástí předmětného pozemku, tak záleží na individuálním posouzení každé konkrétní věci a je tu široký prostor pro uvážení soudu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 5. 2013, sp. zn. 22 Cdo 3851/2012, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4378/2010, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2013, sp. zn. 22 Cdo 835/2012). Právní úvahy týkající se soukromoprávní samostatnosti stavby by pak dovolací soud mohl zpochybnit toliko v případě jejich zjevné nepřiměřenosti (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1671/2014).
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, pojem „stavba“ také nijak nevymezuje, proto lze i nadále přiměřeně vycházet z dosavadní judikatury k pojmu „stavba“ v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. [srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 22 Cdo 3259/2018 (publikovaný v časopise Právní rozhledy, 2019, č. 6, str. 222)].
Současná odborná literatura navazuje na dosavadní rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, jejíž závěry považuje za použitelné, při formulaci obecných typických znaků stavby v občanskoprávním smyslu zdůrazňuje následující typické znaky: 1) jedná se o výsledek stavební činnosti člověka, 2) má materiální povahu, 3) je vymezitelný vůči okolnímu pozemku, 4) má samostatnou hospodářskou funkci (účel), 5) vyznačuje se kompaktností materiálu, přičemž některé z těchto znaků mohou být v konkrétním případě zastoupeny ve větší míře na úkor jiných (k tomu blíže KRÁLÍK, Michal. §1083 [Užití cizí věci pro stavbu na vlastním pozemku a nároky s tím spojené]. In: SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§976–474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 300 a tam uvedená literatura). Výslovnou akceptaci tohoto přístupu vyjádřila i aktuální rozhodovací praxe Nejvyššího soudu vyjádřená např. v rozsudku ze dne 27. 10. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1238/2020.
Přímo k povaze silážního žlabu (či silážního plata) se dovolací soud v minulosti několikrát vyjádřil. V rozsudku ze dne 13. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 737/2002 (uveřejněném pod č. C 1900 v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck), posoudil silážní žlab jako součást pozemku. V usnesení ze dne 25. 9. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4378/2010, naopak dovolací soud akceptoval závěry nalézacích soudů, že silážní žlab je samostatnou věcí v právním slova smyslu, přičemž s odkazem na rozsudek ze dne 13. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 737/2002, zdůraznil, že řešení této otázky je vždy v zásadě na úvaze soudu vycházející z individuálních okolností. V neposlední řadě se dovolací soud silážním žlabem zabýval v rozsudku ze dne 27. 1. 2010, sp. zn. 22 Cdo 4753/2007, v němž zrušil rozhodnutí nalézacích soudů postavená na závěru, že silážní žlab je samostatnou věcí, z důvodu nespolehlivosti a nepřesvědčivosti odůvodnění, a zavázal nalézací soudy, aby znovu řešily otázku, zdali se jedná o věc samostatnou, nebo toliko o součást jiné věci. Podle rozhodovací praxe dovolacího soudu silážní žlab může být jak součástí pozemku, tak i samostatnou věcí v právním slova smyslu, a to v závislosti na konkrétních okolnostech případu. V uvedeném rozhodnutí Nejvyšší soud pak také konstatoval, že posouzení existence pevného základu konkrétní stavby je otázkou odbornou, k níž soud zpravidla nemá dostatek odborných znalostí, a proto je třeba v rámci dokazování provést důkaz znaleckým posudkem či odborným vyjádřením.
Odvolací soud uvedl, že silážní žlab a silážní jímka – vybudované na dvou předmětných pozemcích parc. č. XY a XY – jsou samostatnými stavbami a věcmi v právním smyslu. Přihlédl přitom k tomu, že k jejich výstavbě bylo vydáno stavební povolení a že byly zkolaudovány. Následně s nimi bylo nakládáno jako se samostatnými předměty práv a povinností (silážní žlab byl včetně přilehlé jímky v roce 2004 předmětem dobrovolné dražby). Navíc i z počínání žalované a jejího právního předchůdce před zahájením řízení i v jeho průběhu vyplývá, že nikdo nepochyboval o rozdílném vlastnictví pozemků a staveb. Jako důvodnou nepovažoval ani námitku, že nelze určit, kde stavba končí a kde začíná, neboť silážní žlab i jímka byly zaměřeny právě podle půdorysu staveb.
Tuto úvahu považuje Nejvyšší soud jako předčasnou, neboť důsledně nerespektuje judikatorní požadavky na posuzování staveb v občanskoprávním smyslu.
Při posuzování uvedených hraničních případů se zpravidla soudy neobejdou bez posouzení stavebně-technického provedení stavby, které umožňuje posoudit zejména to, jakým konkrétním způsobem je „stavba“ vybudována (z jakých materiálů, jakými stavebními postupy, zda jde o pouhé vrstvení materiálů či zde působí nějaký technologický pojící prvek apod.) a zda a jak je spojena se zemí pevným základem, případně zda je patrné, kde končí stavba a začíná pozemek apod. To v dané věci platí tím spíše, že žalovaná již v rámci odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně výslovně namítala, že vzhledem k účelu „staveb“ a způsobu jejich provedení není možné vymezit, kde končí pozemek a začíná stavba. Potřebná (odborná) skutková zjištění neučinil v řízení ani soud prvního stupně ani soud odvolací; proto argumentaci žalované nelze mít dosud za vyvrácenou. Obdobně pak v dovolání žalovaná doplňuje, že silážní žlab je umístěn ve svahu, částečně je zapuštěn do země a částečně kopíruje okolní terén a nelze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba; ze silážního žlabu jsou silážní tekutiny odváděny kanálky do silážní jímky umístěné pod povrchem. Argument odvolacího soudu, že je zřejmé, kde končí pozemek a kde začíná stavba opírající se toliko o úsudek, že pozemky parc. XY a XY „byly zaměřeny právě podle půdorysu staveb“ o stavebně-technickém provedení nic nevypovídá a nevyjadřuje nic jiného než promítnutí vizuální podoby staveb z kolmého horního pohledu směrem k pozemkům. Dovolací soud nemá pochybnost o tom, že takové zaměření se může týkat i výsledků stavební činnosti, které nepochybně povahu staveb jako samostatných věcí v občanskoprávním smyslu nemají.
Právní závěr soudu prvního stupně převzatý odvolacím soudem o tom, že silážní žlab a jímka jsou stavbou nemovitou, nelze dosud považovat za spolehlivý či přesvědčivý. Ani samotná skutečnost, že byl silážní žlab předmětem dražby, ještě neznamená, že jde skutečně o nemovitou stavbu. Obdobně nemusí jít o stavbu ve smyslu občanskoprávním, i když podle správních předpisů silážní žlab a jímka stavbou jako předmětem stavebního řízení nemovitostí být mohou (k tomu blíže rozsudek Nejvyššího soudu ze dne dne 27. 1. 2010, sp. zn. 22 Cdo 4753/2007).
S ohledem na již kontinuální judikaturu Nejvyššího soudu je třeba i v daném případě zkoumat, nakolik jde jen o součást pozemku nebo o stavbu samostatnou, stavbu spojenou se zemí pevným základem, popř. o stavbu movitou, jež by mohla být přemístěna jinam.
3) Dále žalovaná vymezila otázku, která má být dovolacím soudem posouzena jinak, a to otázku, na jaké případy převodu vlastnického práva se vztahuje předkupní právo podle §3056 odst. 1 o. z. Konkrétně, zda náleží předkupní právo rovněž při bezúplatném převodu.
V této části trpí dovolání vadami, pro které nelze pokračovat v dovolacím řízení.
Má-li být dovolání přípustné proto, že dovolacím soudem vyřešená právní otázka má být posouzena jinak, jde o způsobilé vymezení přípustnosti dovolání ve smyslu §241a odst. 2 o. s. ř., jen je-li z dovolání zřejmé, od kterého svého řešení otázky hmotného nebo procesního práva se má (podle mínění dovolatele) dovolací soud odchýlit [srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013 (uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní)]. To se ovšem z dovolání nepodává. Žalovaná nevymezila žádné konkrétní rozhodnutí Nejvyššího soudu, které určitou otázku řeší a od kterého by se měl dovolací soud odchýlit.
Nadto uvedenou námitku uplatnila žalovaná až v dovolání; v odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně uvedena nebyla. K tomu lze odkázat na ustálenou rozhodovací praxi dovolacího soudu, podle které se v občanském soudním řízení uplatňuje zásada projednací, která klade důraz na odpovědnost účastníka za výsledek řízení, a to i řízení odvolacího. I když v odvolacím řízení lze rozsudek soudu prvního stupně přezkoumat i z důvodů, které nebyly v odvolání uplatněny, samotná skutečnost, že odvolací soud se otázkou v odvolacím řízení neuplatněnou nezabýval, nezakládá dovolací důvod spočívající v nesprávném právním posouzení věci (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 7. 2009, sp. zn. 22 Cdo 122/2008, uveřejněné v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck, pod pořadovým č. C 7484, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2793/2009, ze dne 29. 5. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2190/2010, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 23 Cdo 3021/2019).
Jelikož rozsudky soudů nižších stupňů ve smyslu §241a odst. 1 o. s. ř. spočívají na nesprávném právním posouzení věci, dovolací soud podle §243e odst. 1 o. s. ř. je zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně podle §243e odst. 2 věty první o. s. ř. k dalšímu řízení.
V dané věci jsou soudy vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázány (§243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s §226 o. s. ř.).
O návrhu žalované na odklad právní moci rozsudku odvolacího soudu dovolací soud samostatným rozhodnutím nerozhodoval, neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo tímto rozhodnutím zrušeno, čímž byl požadavek žalované v přiměřené lhůtě fakticky zcela uspokojen [srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2018, sp. zn. 22 Cdo 4776/2017 (dostupný na www.nsoud.cz )].
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 in fine o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 31. 3. 2022
Mgr. Michal Králík, Ph.D.
předseda senátu