ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.2105.2017.1
sp. zn. 21 Cdo 2105/2017 - 157
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobců a/ D. T. , a b/ J. M. , zastoupených Mgr. Helenou Kohoutovou, advokátkou se sídlem v Praze 5, náměstí Kinských 76/7, proti žalovanému M. J. , bytem v Praze 5, Holečkova 907/47, zastoupenému Mgr. Tomášem Kaplanem, advokátem se sídlem v Praze 2, Římská 104/14, o zaplacení částky 237.673,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 8 C 162/2015, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 29. listopadu 2016, č. j. 16 Co 400/2016-132, takto:
I. Dovolání proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 29. listopadu 2016, č. j. 16 Co 400/2016-132, pokud jím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 11. května 2016, č. j. 8 C 162/2015-93, ve vyhovujícím výroku I. ohledně částky 234.725,- Kč s příslušenstvím, se zamítá .
II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům, každému z nich jednou polovinou, na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 18.290,- Kč k rukám Mgr. Heleny Kohoutové, advokátky se sídlem v Praze 5, náměstí Kinských 76/7, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Odůvodnění:
Žalobci (podíloví spoluvlastníci „pozemku v obci P., k. ú. S., jehož součástí je budova, v jejímž 3. nadzemním podlaží se nachází byt č. 6 o velikosti 3+1 a výměře 72 m 2 “ – dále jen „předmětný pozemek“, „budova“ a „předmětný byt“, resp. „byt“) se změněnou žalobou domáhali, aby jim žalovaný zaplatil částku 237.673,- Kč s příslušenstvím. Z toho částku 234.725,- Kč s příslušenstvím požadovali z titulu dlužného nájemného z bytu za období od 1. května 2013 do 30. dubna 2015 (dále jen „dlužné nájemné“ a „rozhodné období“) a částku 2.948,- Kč z titulu nedoplatku z vyúčtování služeb poskytovaných s užíváním bytu za rok 2013 (dále jen „nedoplatek za služby“).
Jako obranu ve sporu uplatnil žalovaný k započtení na požadované peněžité plnění svou pohledávku za žalobci ve výši 1.000.000,- Kč, což měla být částka odpovídající zhodnocení bytu investicemi vynaloženými na jeho komplexní rekonstrukci.
Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 11. května 2016, č. j. 8 C 162/2015-93, vyhověl žalobě a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům (do tří dnů od právní moci rozsudku) částku 237.673,- Kč s tam uvedeným příslušenstvím (výrok I. – dále jen „vyhovující výrok I.“); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.).
Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Žalobci jsou každý s podílem jedné ideální poloviny spoluvlastníky předmětného pozemku, jehož součástí je budova, v níž se nachází předmětný byt. Jako pronajímatelé uzavřeli dne 22. března 1999 s žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou (dále jen „Nájemní smlouva“) za nájemné v původní výši 1.245,- Kč měsíčně, kterážto částka byla stanovena ve výpočtovém listu tvořícím podle čl. III bodu 1 Nájemní smlouvy její přílohu č. 1. Nájemní smlouva obsahovala rovněž ujednání, že veškeré uvažované stavební úpravy a jiné podstatné změny v bytě podléhají písemnému souhlasu pronajímatele; bez písemného souhlasu není nájemce oprávněn je provádět ani na vlastní náklad (čl. V bod 5 Nájemní smlouvy). Písemným oznámením ze dne 8. září 2010 (dále jen „listina z 8. září 2010“, resp. „Oznámení“), které žalovaný převzal oproti podpisu, žalobci zvýšili nájemné z bytu mimo jiné od 1. ledna 2012 na částku 10.153,- Kč měsíčně. Za měsíc květen 2013 jim však žalovaný uhradil na nájemném pouze částku 8.947,- Kč a ve zbývající části rozhodného období již žádné nájemné nezaplatil. Od června 2015 opakovaně vyzýval žalobce k převzetí předmětného bytu a posléze dopisem ze dne 27. října 2015 nájem bytu vypověděl (zejména „z důvodu právní jistoty“ ) se sdělením, že výpovědní doba je tříměsíční a počne běžet 1. listopadu 2015. Dne 10. března 2016 jim pak předmětný byt protokolárně předal.
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že Nájemní smlouva byla platným právním úkonem, neboť vyhovovala náležitostem kladeným na smlouvu o nájmu bytu zejména ustanovením §686 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném v době uzavření Nájemní smlouvy a ve znění do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“ (§3074 odst. 1 věta za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“). Za nepřípustné pokládal námitky, jimiž žalovaný brojil proti výši nájemného v rozhodném období, a to proto, že je uplatnil až po koncentraci řízení podle §118b zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Navíc šlo o námitky neopodstatněné. Nesouhlasil-li totiž s novou výší nájemného (pro rok 2012), měl se domáhat určení neplatnosti Oznámení, a to žalobou podanou u soudu ve lhůtě podle §3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2012 (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“). Dále rovněž shledal, že přes poučení podle §118a odst. 1 a 3 o. s. ř., jež se žalovanému dostalo při jednání dne 11. května 2016 (viz protokol na č. l. 88 až 92 spisu), neunesl břemeno tvrzení (a potažmo důkazní břemeno) ohledně okolností rozhodných pro posouzení důvodnosti své kompenzační námitky, neboť jednak nespecifikoval konkrétní investice vložené do bytu, a jednak neuvedl okolnosti rozhodné pro závěr, že měl k těmto (konkrétním) investicím od žalobců souhlas, natož že šlo o souhlas písemný (jak vyžadovalo ujednání obsažené v čl. V bodu 5 Nájemní smlouvy). Za právně relevantní nepokládal ani obranu žalovaného spočívající v názoru, že nájemní poměr zanikl již v lednu 2014, kdy (podle svého tvrzení) předmětný byt zcela vyklidil a žalobcům od něj předal klíče. Zde zejména zdůraznil, že přednesl-li žalovaný uvedenou obranu s odkazem na ustanovení §2292 věty třetí o. z., přehlédl, že citované ustanovení neupravuje určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem). Toto ustanovení ve skutečnosti míří na případy, kdy nájemce byt opustí, aniž by pronajímateli předal klíče, a splnil tedy svou povinnost odevzdat byt po skončení nájmu způsobem uvedeným v §2292 větě druhé o. z. Právě pro tyto případy zákon stanoví, že opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, uplatní se vyvratitelná domněnka, že byt byl odevzdán ihned, tzn. v den skončení nájmu. Jde tedy pouze o odevzdání bytu pronajímateli poté, co již nájemní poměr skončil např. dohodou smluvních stran či výpovědí jedné z nich, nikoli o další způsob jeho zániku. Je-li si tedy pronajímatel jistý, že nájemce již v bytě nebydlí, nemusí podávat návrh na jeho vyklizení k soudu a do bytu může vstoupit sám svépomocí i s překonáním uzamčení, čímž se však nedopouští trestného činu porušování domovní svobody. Dodal, že ustanovení §2292 věty třetí o. z. tak ve své podstatě chrání pronajímatele, jelikož výraz týkající se právní domněnky, že se má byt za odevzdaný ihned, nelze vykládat jinak než jako podpůrné řešení pro pronajímatele, aby se mohl co nejdříve ujmout dispozice s bytem v případě, kdy ho nájemce opustí bez toho, že by mu ho formálně předal; nájemce tedy nemá možnost ukončit nájemní poměr konkludentně prostým opuštěním bytu, jak se mylně domníval žalovaný. Vycházeje z uvedených závěrů konstatoval, že žalovaný (nájemce) byl povinen platit žalobcům (pronajímatelům) i v rozhodném období nájemné z bytu, jež tehdy činilo 10.153,- Kč měsíčně, a jelikož za celé toto období zaplatil pouze částku 8.947,- Kč, dluží z tohoto titulu celkem 234.725,- Kč. Proto ohledně dlužného nájemného žalobě vyhověl, aniž shledal, že požadavek žalobců na zaplacení uvedené částky je výkonem práva v rozporu s dobrými mravy.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 29. listopadu 2016, č. j. 16 Co 400/2016-132, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I. – dále též jen „potvrzující výrok“) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok II.).
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal rovněž právní názory, které na jeho základě přijal soud prvního stupně. Shodně s ním tak především dovodil, že Nájemní smlouva byla platným právním úkonem. Ztotožnil se rovněž s názorem, že nesouhlasil-li žalovaný s novou výší nájemného (pro rok 2012), měl se domáhat určení neplatnosti Oznámení žalobou podanou u soudu ve lhůtě podle §3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. Zdůraznil, že v tomto směru nelze akceptovat názor, že v případě absolutně neplatného oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu se neuplatní zákonná prekluzivní lhůta uvedená v citovaném ustanovení (přitom odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. října 2009, sp. zn. 26 Cdo 845/2008). Dodal, že navíc Oznámení nelze považovat za neplatné z důvodu, že obsahovalo sdělení o zvýšení nájemného jak pro rok 2011, tak i pro rok 2012, tedy – řečeno jinak – že v něm šlo o „kumulaci jednostranného zvýšení nájemného na několik let dopředu“ , jak namítl žalovaný. Podle jeho názoru je tomu tak proto, že ze zákona nevyplývá zákaz takové kumulace, postižitelný neplatností oznámení o jednostranném zvýšení nájemného. Za správný pokládal také závěr, že ustanovení §2292 věty třetí o. z. neupravuje určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem). Navíc v poměrech souzené věci ani nebyla naplněna hypotéza citovaného ustanovení, neboť z provedeného dokazování vyplývá, že klíče od bytu žalovaný odevzdal žalobcům až při jeho protokolárním předání dne 10. března 2016. Shodně se soudem prvního stupně pak neshledal, že požadavek žalobců na zaplacení dlužného nájemného je výkonem práva odporujícím dobrým mravům, resp. představuje zjevné zneužití práva. V této souvislosti konstatoval, že v řízení nevyšly najevo žádné okolnosti, z nichž by bylo možné na takový závěr usoudit, a přičinil, že samotná okolnost, že věřitel nezačne vymáhat svou pohledávku bezprostředně po splatnosti, nezakládá důvod pro výjimečné odepření práva na soudní ochranu (zde odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 30. listopadu 2011, sp. zn. 33 Cdo 4770/2009). Konečně se ztotožnil rovněž se závěry učiněnými ve vztahu k žalovaným vznesené kompenzační námitce. Zde uvedl, že soud prvního stupně postupoval správně, jestliže nepřihlédl k neurčitým tvrzením žalovaného týkajícím se rekonstrukce bytu a neprovedl (pro zjevnou nadbytečnost) v tomto směru označené důkazy, a současně poznamenal, že nadto z provedených důkazů vyšlo najevo, že žalovaný ani nebyl k takové úpravě bytu oprávněn; proto mu z tohoto titulu nemohla vzniknout vůči žalobcům žádná (natož započitatelná) pohledávka.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 o. s. ř. Nesouhlasil zejména s názorem, že ustanovení §2292 věty třetí o. z. neupravuje určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu. Podle jeho mínění totiž předpokládá konkludentní skončení nájmu faktickým úkonem nájemce (opuštěním bytu). Pokud by se mělo dotčené ustanovení týkat pouze úpravy předání bytu, zvolil by zákonodárce např. formulaci, že byt je předán ihned v případě, že ho lze po skončení nájmu bez jakýchkoli pochybností považovat za opuštěný. Naproti tomu dikce použitá zákonodárcem svědčí spíše pro názor, že ustanovení §2292 věty třetí o. z. chrání nejen pronajímatele, jak uvažoval soud prvního stupně, nýbrž i (bývalého) nájemce, který se dohodl s pronajímatelem na ukončení nájmu, byť nikoli v písemné formě, a tuto dohodu následně splnil „vyklizením a opuštěním bytu a jeho neužíváním“ . Vyjádřil přesvědčení, že v takových případech je pak nezbytné považovat nájem bytu za ukončený, a podotkl, že v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena otázka, zda ustanovení §2292 věty třetí o. z. umožňuje nájemci ukončit nájemní poměr k bytu konkludentně faktickým úkonem (opuštěním bytu), popř. zda „lze nájem bytu považovat za skončený v případě, že došlo po vzájemné ústní dohodě k opuštění a vyklizení bytu a jeho zpřístupnění pronajímateli“ . Dále také namítl, že k prokázání výše nájemného z bytu pro rozhodné období nestačí doložit pouze „původní výši nájemného a poslední zvyšování nájemného“ , nýbrž je třeba prokázat celou řadu zvyšování nájemného, aby bylo zjevné, že „zvýšení bylo oprávněné“ . Jestliže tedy soudy obou stupňů žalobě vyhověly i přes to, že žalobci předestřeným způsobem nedoložili, že žalovaná pohledávka odpovídá výši nájemného z bytu, jíž byl povinen platit v rozhodném období, odchýlily se „od rozhodovací praxe dovolacího soudu, která stanovuje, že břemeno tvrzení a břemeno důkazní jde k tíži žalobce“ . Podle jeho názoru však nesprávně posoudily i otázku platnosti Oznámení. V této souvislosti zdůraznil, že v listině z 8. září 2010 schází náležité zdůvodnění nové výše nájemného a navíc obsahuje sdělení o zvýšení nájemného z bytu zároveň pro rok 2011 i 2012. Z toho dovozoval, že nesplňuje zákonné požadavky kladené na jednostranné oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného ustanovením §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., a proto ji nelze považovat za právní úkon ve smyslu citovaného ustanovení a aplikovat na ni ustanovení zákona č. 107/2006 Sb., včetně ustanovení o prekluzivní lhůtě k podání žaloby na vyslovení neplatnosti oznámení. Dodal, že současně je Oznámení v rozporu se zákonným pravidlem, že pronajímatel je oprávněn zvýšit nájemné z bytu pouze jedenkrát ročně, a jde tedy o absolutně neplatný právní úkon. Měl za to, že dovolací soud ve své rozhodovací praxi dosud neřešil ani otázku, zda lze považovat za oznámení o zvýšení nájemného ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb. písemnost, jíž bylo nájemci oznámeno jednostranné zvýšení nájemného z bytu bez toho, že by tato písemnost vyhovovala zákonným požadavkům kladeným na daný právní úkon ustanoveními §3 uvedeného zákona. Za dovolacím soudem dosud nevyřešenou konečně pokládal též otázku, zda „vzniká při zhodnocení bytové jednotky provedenou rekonstrukcí, s níž vlastník vyslovil faktický souhlas, ač nebyla dodržena jeho forma předpokládaná v nájemní smlouvě, nárok na náhradu za toto zhodnocení, případně nárok na bezdůvodné obohacení“ . Zde oběma soudům vytkl, že jeho kompenzační námitku posoudily čistě formalisticky, a vyjádřil přesvědčení, že s ohledem na to, že žalobci byli o provedené rekonstrukci informováni a že jí zhodnotil jejich majetek, měl by mít nárok alespoň na vydání bezdůvodného obohacení; za tohoto stavu totiž oprávněně očekával, že mu budou vnesené investice určitým způsobem refundovány. Nesouhlasil ani s názorem, že není v rozporu s dobrými mravy výkon práva, realizovaný žalobou podanou v této věci. Namítl, že odvolací soud se při úvaze o tom, zda je dán důvod odepřít žalobcům právo na soudní ochranu podle §3 odst. 1 obč. zák., resp. nyní podle §8 o. z., omezil na pouhé konstatování, že takový důvod nezakládá samotná okolnost, že věřitel nezačne vymáhat svou pohledávku bezprostředně po splatnosti, avšak již se nevypořádal s ostatními právně relevantními okolnostmi daného případu, zejména pak s tím, že žalobcům bylo známo, že v rozhodném období byt neužíval, jelikož byl přesvědčen o „ukončení nájemního vztahu“ . Při řešení otázky rozporu výkonu práva s dobrými mravy se tak odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (v tomto ohledu se dovolával rozhodnutí Nejvyššího soudu z 30. listopadu 2011, sp. zn. 33 Cdo 4770/2009), která dovodila, že rozhodnutí o tom, zda jsou splněny podmínky pro použití §3 odst. 1 obč. zák. (nyní §8 o. z.), je třeba učinit po pečlivé úvaze, v jejímž rámci musí být zváženy všechny rozhodné okolnosti případu. Navrhl, aby dovolací soud zrušil rozsudky obou soudů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Žalobci ve vyjádření k dovolání vyvraceli správnost použitých dovolacích námitek a navrhli, aby dovolání bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalovaného (dovolatele) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 – dále opět jen „o. s. ř.“ (viz čl. II bod 2. ve spojení s čl. XII zákona č. 296/2017 Sb.). Shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
Jde-li o věc samu, potvrzujícím výrokem odvolací soud rozhodl o dvou samostatných nárocích se samostatným skutkovým základem, tj. o nároku na dlužné nájemné v částce 234.725,- Kč s příslušenstvím a dále také o nároku na zaplacení nedoplatku za služby v částce 2.948,- Kč. Dovolací soud sice nepřehlédl dovolatelovo sdělení, že rozsudek odvolacího soudu napadá „v celém jeho rozsahu“ . S přihlédnutím k obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř.) však zastává názor, že proti výroku I., pokud jím odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. ohledně částky 2.948,- Kč, a proti nákladovým výrokům napadeného rozsudku dovolání ve skutečnosti nesměřuje. Ve vztahu k nim totiž v dovolání absentuje nejen vylíčení, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§241a odst. 2 o. s. ř.), nýbrž i jakékoli vymezení dovolacího důvodu (§241a odst. 3 o. s. ř.).
Ve vztahu k přípustnosti dovolání (podle §237 o. s. ř.) proti části potvrzujícího výroku týkající se dlužného nájemného v částce 234.725,- Kč (s příslušenstvím), dovolací soud předně podotýká, že napadené rozhodnutí ve skutečnosti nespočívá na řešení právní otázky, zda „vzniká při zhodnocení bytové jednotky provedenou rekonstrukcí, s níž vlastník vyslovil faktický souhlas, ač nebyla dodržena jeho forma předpokládaná v nájemní smlouvě, nárok na náhradu za toto zhodnocení, případně nárok na bezdůvodné obohacení“ . Takto formulovaná otázka totiž vychází z jiného skutkového stavu, než jak byl zjištěn odvolacím soudem (součástí zjištěného skutkového stavu nebylo zjištění, že žalobci udělili dovolateli jakýkoli, byť třeba jen konkludentní /či „faktický“, jak to vyjádřil dovolatel/ souhlas s rekonstrukcí bytu). Mimo rámec uvedeného dovolací soud přesto pro úplnost dodává, že nelze považovat za pouhý formalismus požadavek, aby účastník tvrdil všechny pro rozhodnutí věci významné skutečnosti (§101 písm. a/ o. s. ř.), tj. požadavek, jemuž dovolatel, jde-li o okolnosti, na nichž stavěl svoji obranu v podobě vznesené kompenzační námitky, v tomto případě – přes poučení soudu podle §118a odst. 1 o. s. ř. – nedostál.
Dovolatel v dovolání napadl rovněž správnost právního názoru, že v rozhodném období byl povinen platit žalobcům na nájemném z bytu částku 10.153,- Kč měsíčně. Zde mimo jiné namítl, že k prokázání výše nájemného z bytu v uvedeném období nestačí doložit pouze „původní výši nájemného a poslední zvyšování nájemného“ , nýbrž je třeba prokázat celou řadu zvyšování nájemného, aby bylo zjevné, že „zvýšení bylo oprávněné“ . V tomto ohledu však náležitě nevylíčil, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§237 až §238a o. s. ř.). Ačkoli v dovolání ohlásil, že soudy obou stupňů se dotčeným právním závěrem „odchýlily od rozhodovací praxe dovolacího soudu“ , již dostatečně nespecifikoval, od které „ustálené rozhodovací praxe“ (rozuměno judikatury dovolacího soudu, kterou lze vymezit i pouhým slovním popisem bez uvedení konkrétní spisové značky či značek rozhodnutí dovolacího soudu – viz rozhodnutí Ústavního soudu z 18. prosince 2014, sp. zn. IV. ÚS 1256/14, a z 21. ledna 2015, sp. zn. IV. ÚS 3530/14) se řešení zaujaté odvolacím soudem odchyluje. Údaj o tom, že jde o judikaturu Nejvyššího soudu, která „stanovuje, že břemeno tvrzení a břemeno důkazní jde k tíži žalobce“ , je příliš vágní na to, aby podle něj bylo možné identifikovat konkrétní rozhodovací praxi, s níž se má napadené rozhodnutí názorově rozcházet. Tato situace dovolacímu soudu znemožňuje, aby se mohl otázkou výše nájemného z bytu v rozhodném období blíže zabývat z pohledu shora uvedené dovolací námitky (srov. usnesení Nejvyššího soudu České republiky z 25. září 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek; viz též stanovisko pléna Ústavního soudu z 28. listopadu 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16).
Ve vztahu k dovolacím námitkám, jimiž dovolatel zpochybňoval řešení otázky zmíněné v předchozím odstavci poukazem na nedostatky (vady) Oznámení, jež – podle jeho mínění – činí dotčený právní úkon absolutně neplatným, lze uvést následující.
V soudní praxi není pochyb o tom, že hmotněprávním předpokladem pro zvýšení nájemného z bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. je oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného. Oznámení o zvýšení nájemného musí být učiněno v písemné formě (§3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.) a stává se perfektním (působí) od okamžiku, kdy je nájemci doručeno. Za oznámení o zvýšení nájemného z bytu s účinky ve smyslu §3 odst. 6 zákona č.107/2006 Sb. lze považovat pouze takovou listinu, z níž poprvé měl nájemce objektivní příležitost vnímat vůli pronajímatele zvýšit mu nájemné z bytu. Přitom pro řešení otázky, zda určitou listinu lze pokládat za oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného z bytu, je nerozhodné, že tato listina neobsahovala veškeré (speciální) náležitosti kladené zákonem č. 107/2006 Sb. (§3 odst. 2, 3 a 5 citovaného zákona) na oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 19. dubna 2012, sp. zn. 26 Cdo 1648/2011). Od doručení písemného oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného nájemci bytu se odvíjí počátek běhu prekluzivní lhůty pro podání žaloby na neplatnost zvýšení nájemného ve smyslu §3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 10. března 2011, sp. zn. 26 Cdo 2171/2009, uveřejněný pod č. 122/2012 časopisu Soudní judikatura, a ze 17. ledna 2012, sp. zn. 26 Cdo 2654/2010). Citované ustanovení přitom brání tomu, aby platnost oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu byla posuzována po marném uplynutí tam stanovené prekluzivní lhůty a aby byla zkoumána (byť jako otázka předběžná) v jiném řízení než o žalobě na určení neplatnosti zvýšení nájemného. Uvedené přitom platí bez zřetele k tomu, jakým důvodem neplatnosti mělo být oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného postiženo (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 16. dubna 2014, sp. zn. 26 Cdo 1118/2014).
Jestliže tedy odvolací soud (soud prvního stupně) v daném řízení (v řízení o zaplacení dlužného nájemného) nepřiznal právní relevanci dovolatelovým výhradám, jimiž poukazoval na vady (nedostatky) Oznámení, je jeho rozhodnutí v tomto směru výrazem standardní soudní praxe. Snad jen na okraj lze poznamenat, že dovolatel si ve skutečnosti protiřečí, jestliže na jedné straně dovozuje, že Oznámení není oznámením o zvýšení nájemného ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb., a na straně druhé usuzuje na jeho neplatnost právě s ohledem na ustanovení citovaného zákona. Je totiž – logicky vzato – vyloučeno, aby dotčený právní úkon nepodléhal právní regulaci obsažené v uvedeném zákoně a zároveň se jí protivil.
Z posléze uvedených důvodů nemůže být dovolání přípustné podle §237 o. s. ř. ani pro řešení otázky rozporu výkonu práva s dobrými mravy.
Soudní praxe se již v minulosti (v poměrech právní úpravy účinné do 31. prosince 2013) ustálila v názoru, že ve vztahu k žalobnímu požadavku na uložení povinnosti nájemci zaplatit pronajímateli dlužné nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu je zásadně vyloučena úvaha, že by ze strany pronajímatele mohlo jít o výkon práva v rozporu s dobrými mravy ve smyslu §3 odst. 1 obč. zák. (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 16. listopadu 2005, sp. zn. 26 Cdo 922/2005, z 13. května 2009, sp. zn. 26 Cdo 899/2008, či z 27. května 2014, sp. zn. 26 Cdo 1531/2014). Uvedený právní názor dovolací soud sdílí i v projednávané věci a dodává, že v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 jej lze přiměřeně aplikovat i na rozhodování podle §8 o. z.; pod pojem „zneužití práva“, užitý v posledně uvedeném ustanovení, lze totiž zahrnout i jeho výkon v rozporu s dobrými mravy (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 25. března 2015, sp. zn. 22 Cdo 4065/2014, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu z 30. května 2017, sp. zn. 22 Cdo 4694/2016, proti němuž byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze 7. listopadu 2017, sp. zn. II. ÚS 2378/17).
Se zřetelem k řečenému nelze odvolacímu soudu úspěšně vytýkat, že se při úvaze o rozporu výkonu práva s dobrými mravy (§3 odst. 1 obč. zák.), jde-li o dlužné nájemné za období od 1. května 2013 do 31. prosince 2013 (§3074 odst. 1 věta za středníkem o. z.), resp. při úvaze o zneužití práva (§8 o. z.), jde-li o dlužné nájemné za období od 1. ledna 2014 do 30. dubna 2015 (§3074 odst. 1 věta před středníkem o. z.), nevypořádal s okolností, že žalobcům bylo známo, že dovolatel byt v rozhodném období neužíval, jelikož byl přesvědčen o „ukončení nájemního vztahu“ . Jakkoli ze zjištěného skutkového stavu uvedená okolnost bez dalšího nevyplývá, dovolací soud zastává názor, že i kdyby byla jeho součástí, nešlo by (ani ve spojení se ostatními /zjištěnými/ okolnostmi případu) o okolnost natolik mimořádné intenzity, jež by dovolovala prolomit zásadu, že požadavek pronajímatele na zaplacení dlužného nájemného není zpravidla výkonem práva v rozporu s dobrými mravy (zneužitím práva). Lze tudíž konstatovat, že v posuzované věci se odvolací soud vypořádal s nastolenou otázkou rozporu výkonu práva s dobrými mravy (§3 odst. 1 obč. zák.), resp. zneužití práva (§8 o. z.) v intencích shora uvedených judikatorních závěrů a jeho úvaha v tomto směru není zjevně nepřiměřená.
Naproti tomu dovolací soud dospěl k závěru, že dovolání je přípustné podle §237 o. s. ř. pro řešení otázky, zda ustanovení §2292 věty třetí o. z. upravuje určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem). V tomto ohledu totiž směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu vyřešena.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.
Pochybnosti o obsahu právní normy lze odstranit výkladem, a to zejména jazykovým, historickým, systematickým a teleologickým.
Ustanovení §2292 věty třetí o. z. obsahuje tzv. vyvratitelnou právní domněnku – viz dikce „má se… za…“ (srov. Eliáš, K. a kol., Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012 /dále jen „citovaná publikace“/, str. 53). Zákonné (zákonem upravené) právní domněnky jsou právní normy, jež jsou konstruovány tak, že obsahují tzv. bázi domněnky a presumovaný následek (v podrobnostech viz např. Lavický, P. Důkazní břemeno v civilním řízení soudním. Praha: Leges, 2017, str. 218 až 225).
V ustanovení §2292 věty třetí o. z. tvoří bázi tam upravené domněnky část věty před druhou větnou čárkou ( „Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený…“ ); presumovaný následek je pak upraven v části věty za druhou větnou čárkou ( „…má se byt za odevzdaný ihned.“ ). Již z toho je zřejmé, že slovní spojení „takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený“ , neupravuje právní následek v podobě zániku nájemního poměru opuštěním pronajatého bytu nájemcem, jak se mylně domníval dovolatel. Uvedené slovní spojení totiž ve skutečnosti vyjadřuje „kvalitu“, jakou se má vyznačovat jednání nájemce (spočívající v opuštění bytu), aby s ním bylo možno spojovat presumovanou skutečnost, jíž je odevzdání bytu pronajímateli ke dni, kdy ho nájemce opustil (srov. obdobně Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část /§2055-3014/. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014 /dále jen „Komentář“/, str. 475).
Z hlediska jazykového výkladu lze tedy pokládat za správný právní názor, že ustanovení §2292 věty třetí o. z. neupravuje určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem). Pro uvedený právní názor svědčí i systematický, historický a teleologický výklad. V této souvislosti je zapotřebí připomenout, že z hlediska systematiky má každé zákonné ustanovení zásadně obsahovat (jen) úpravu, která se týká téže věci (srov. čl. 39 odst. 2 větu první Legislativních pravidel vlády schválených usnesením vlády ze dne 19. března 1998 č. 188, ve znění pozdějších změn). Je-li tedy nepochybné, že ustanovení §2292 věty první a druhé o. z. upravují institut odevzdání bytu pronajímateli, je namístě vycházet z úvahy, že stejnou problematiku upravuje také třetí věta citovaného ustanovení. S tím ostatně koresponduje též důvodová zpráva k §2292 o. z., jež se nezmiňuje o jiné „věci“, než o odevzdání bytu (srov. opět citovanou publikaci, str. 869). Kromě toho však nelze ani opomenout, že dovolatelem prosazovaný výklad je ve zjevném rozporu se smyslem a účelem právní úpravy výpovědi z nájmu bytu (jako zákonem předvídaného způsobu skončení nájemního vztahu jednostranným právním jednáním nájemce nebo pronajímatele). V případě, že bychom takovou možnost připustili, by totiž scházel rozumný důvod nejen pro úpravu nájemcova práva vypovědět nájem bytu pouze písemnou formou (§2286 odst. 1 věta prvá o. z.), nýbrž i pro vypovězení nájmu bytu na dobu určitou jen v některých případech (§2229 a §2287 o. z.) a stejně tak pro vázanost zániku nájemního poměru výpovědí nájemce na uplynutí smluvené (§2229 o. z.) nebo zákonné (tříměsíční) výpovědní doby (§2231 odst. 1 o. z.).
S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že ustanovení §2292 věty třetí o. z. upravuje vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu pronajímateli po skončení nájmu ke dni, kdy ho nájemce opustil způsobem, jímž dal jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se tam již nevrátit (užívání bytu neobnovit). Nezakotvuje tedy určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem).
V posuzovaném případě nebyly ani tvrzeny (natož prokázány) okolnosti rozhodné pro závěr, že nájemní poměr účastníků k bytu zanikl dohodou (byť ústní či „jen“ konkludentní), jak se neustále pokouší podsouvat dovolatel. Po poučení soudu prvního stupně podle §118a odst. 1 a 3 o. s. ř. (viz protokol o jednání na č. l. 49 až 52 spisu) totiž v tomto směru pouze uvedl, že v červnu 2013 přestal předmětný byt užívat a v lednu 2014 jej zcela vyklidil a žalobcům od něj předal klíče (viz podání na č. l. 53 spisu). Z uvedených okolností však na dohodu účastníků o skončení nájmu usuzovat nelze. Součástí zjištěného skutkového stavu pak bylo rovněž zjištění, že dovolatel dopisem ze dne 27. října 2015 vypověděl (zejména „z důvodu právní jistoty“ ) nájem bytu žalobcům s tím, že výpovědní doba je tříměsíční a počne běžet 1. listopadu 2015. Nájemní poměr účastníků, založený Nájemní smlouvou uzavřenou dne 22. března 1999 na dobu neurčitou, tedy trval i v rozhodném období (v období od května 2013 do dubna 2015), z čehož současně vyplývá, že dovolatel (nájemce) byl povinen platit žalobcům (pronajímatelům) i v tomto období nájemné z bytu (jež tehdy činilo 10.153,- Kč měsíčně), neboť nepřestal být jeho nájemcem; okolnost, že (snad) již v lednu 2014 opustil byt způsobem uvedeným v §2292 větě třetí o. z., je – jak vyplývá z předchozího výkladu – v tomto směru bez právního významu (dotčená okolnost /předčasné opuštění pronajatého bytu nájemcem/ může nabýt na významu až v den skončení nájmu /zániku nájemního poměru/ v souvislosti se vznikem nájemcovi povinnosti odevzdat byt pronajímateli /§2292 věta první o. z./, tj. povinnosti, jejímž včasným splněním předejde nájemce vzniku pronajímatelova práva na náhradu ve výši ujednaného nájemného podle §2295 o. z. /o takové právo však v posuzovaném případě nejde/, a nikoli práva na nájemné podle §2246 a násl. o. z., jež uplatnili žalobci žalobou podanou v této věci). Již jen pro úplnost dovolací soud podotýká, že v poměrech souzené věci by se navíc domněnka upravená citovaným ustanovením ani nemohla uplatnit, neboť učinil-li odvolací soud rovněž skutkový závěr, že dovolatel odevzdal žalobcům klíče od předmětného bytu až při jeho protokolárním předání dne 10. března 2016, je v daném případě namístě vycházet z úvahy, že skutečnost presumovaná uvedenou (vyvratitelnou) domněnkou (odevzdání bytu pronajímateli ke dni jeho opuštění nájemcem – tj. v tomto případě /podle tvrzení dovolatele/ nejpozději ke dni 31. ledna 2014) byla provedeným dokazováním vyvrácena (nikoli tedy, že nebyla naplněna hypotéza ustanovení §2292 věty třetí o. z. /míněna evidentně skutková báze tam zakotvené domněnky/, jak chybně uvažoval – ovšem bez vlivu na správnost napadeného rozhodnutí – odvolací soud).
Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že z pohledu otázky otevřené dovolacímu přezkumu je napadené rozhodnutí správné. Dovolací soud proto dovolání zamítl (§243d písm. a/ o. s. ř.).
Vzhledem k závěrům vyplývajícím z nálezu Ústavního soudu z 23. srpna 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16, Nejvyšší soud již samostatně nerozhodoval o návrhu dovolatele na odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí za situace, kdy přikročil k rozhodnutí o samotném dovolání v (Ústavním soudem zdůrazněné) přiměřené lhůtě.
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal dovolatele, který nebyl v dovolacím řízení úspěšný, k náhradě nákladů dovolacího řízení, jež vznikly žalobcům v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokátky. Tyto náklady sestávají z odměny advokátky v částce 14.816,- Kč (§8 odst. 1 ve spojení s §7 bodem 6 a §12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300,- Kč, jež stojí vedle odměny (srov. §2 odst. 1, §13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), a z částky 3.174,- Kč představující 21 % DPH (§137 odst. 3 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, mohou oprávnění podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 19. 2. 2018
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu